２１世紀中國住宅業的主流發展方向

[摘 要]長期來看，不論是國家政策還是市場導向，普通住宅開發都將成為我房地產市場發展的主流。然而，鼓勵住房消費，意味著不僅要有合理的房價，還要有相應的消費能力。針對當前房地產市場存在的問題，應通過政府、開發商、消費者的共同努力，采取多種措施，提高中低收入家庭的消費能力和消費水平，促進房地產市場健康持續發展。

[關鍵詞]普通住宅；中低收入；經濟適用房

[中圖分類號]F299．2

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002-7408(2006)06-0069-02

一、城鎮居民住房現狀

我國現階段人民生活水平由溫飽型向小康型轉變，按照需求演變規律，溫飽問題解決后，住房消費更具現實性和迫切性。然而，相比普通百姓尤其是中低收人家庭強烈的住房需求，過高的房價已經成為今天鼓勵住房消費的最大障礙。據國家統計局統計快報，2004年商品房平均價格同比增長14．4％，商品住宅平均價格同比增長15．2％；2005年1～2月，商品房平均價格同比增長18．9％，商品住宅平均價格同比增長19．1％。商品房和商品住房平均銷售價格漲幅首次突破兩位數，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數。目前我國城市中低收人家庭占城市家庭總量的60％～80％，房價的過快增長，遠遠超出了普通老百姓的承受能力。與此同時，一些房地產開發商片面追求高額利潤和晶牌效應，紛紛下大力氣開發多層、躍層式大戶型及高檔住宅別墅，造成經濟適用住房供不應求。根據建設部提供的資料分析。全國尚有1．5億危舊房屋面臨改造，156萬個家庭缺房，35萬個家庭人均建筑面積在8平方米以下。中低收入階層住房仍有大量的需求，仍是發展房地產市場的基本點。

二、未來普通住宅潛在需求預測

改革開放以來，城鎮居民家庭平均收人大幅度增加，到2002年每個家庭年可支配收入達到7703元，比1997年的5160元增長49．3％。但是，由于歷史的包袱太重，我國人民祖祖輩輩追求的“安居”問題在短期內還不能全部得到徹底解決。對廣大中低收人家庭來說，他們迫切需要的是以經濟、適用為主的普通住宅。在目前結束的全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾明確指出，“今后將從源頭上控制高檔商品住房開發，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的

1．城市人口增加對住宅的需求。我國城鎮化進程的加快，將有更多的非城市人口進入城市。1998年以來，我國城鎮化進程明顯加快，城鎮每年增加的非農業人口大都在800萬一1000萬人。而大部分。農轉非。人口，由于文化程度不太高，技術水平較低，主要從事體力勞動，因此經濟收入不會很高，他們的購房對象主要是普通住宅。城市化水平的持續提高將帶來城鎮住房需求增加。主要反映在兩個方面：一是城鎮新增非農業人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積22平方米左右；二是在城鎮化的進程中，城鎮流動人口將增加。大量的流動人口，將成為城市房屋租賃市場的消費主體。

2．改善城鎮居民的居住條件對住宅的需求。隨著我國住宅建設的持續發展，居民住房觀念和需求發生了重大變化，整體上已經從“生存型”向”舒適型”轉變。中低收人居民在城市中數量眾多，但是所居住房普遍存在面積小、戶型不合理、環境差、配套設施缺乏、建筑陳舊，8帆以上的家庭對現住房不滿意，迫切渴望改善居住環境。2004年末中國城鎮居民人均住房面積為28．2平方米。初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達35平方米。按照有效需求計算，假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20％的城鎮家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現實需求總量是5．4億平方米。這樣大的住宅需求將對國民經濟的增長產生不可低估的促進作用。

3．危舊房改造、拆遷將產生新的住房需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段。2003年，各城市房屋拆遷量繼續呈迅猛上升勢頭，全國城市房屋拆遷總量超過了1．4億，接近當年房屋竣工面職的3％。在所有被拆遷戶中，中低收入居民占絕對數量。

三、當前房地產市場存在的問題

1．品供應結構不合理。目前房地產市場處于高速發展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是非住宅商品房開發過快。資料顯示，2004年商業營業用房開發投資1724億元，比上年同期增長31．4％，占房地產開發投資的比重為13．1％。二是經濟適用房投資減少。2004年經濟適用房投資606億元，比上年減少2．5％，占房地產開發投資的比重為4．6％，比上年減少1．5個百分點。自2002年以來經濟適用房竣工面積呈逐年下降趨勢。三是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。據建設部對15個城市的調查，2005年1至5月，120平方米以上的大戶型住房供應面積占當地商品住房供應50％的有12個城市，占調查城市總數的80％。8呼方米以下中小戶型供應面積不到1帆的有11個城市，占調查城市總數的73．3％。商品房供應結構不合理，不僅浪費了有限的土地資源，而且抬高了商品隹房的價格，扭曲了住房的消費結構。

2．銷售不暢，空置嚴重。我國的商品房空置率有逐年增長趨勢。商品房空置面積的持續上長與需房戶的不能如愿，形成鮮明對比。截止到2002年10月，全國共有空置商品房1．25億平方米，其中70％為商品住宅，1999、2000、2001三年的商品房可供量為4．2億平方米。據此，2002年我國的商品房空置率為20％。專家認為，我國目前商品房空置率水平較高，處在空置

3．市場秩序混亂。少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宜傳等不正當手段，哄抬房價，誤導市場預期。一些地區投機炒作現象嚴重，投資性購房需求迅速擴大。一些居民基于房價上漲預期，也參與購房投資：或者擔心房價繼續上漲而提前入市。有的開發商無視國家有關規定，大做虛假廣告把自己的樓盤吹得天花亂墜，欺騙廣大消費者。有的開發商通過違規放號、雇人排隊等方式來制造樓盤供不應求的假象，增加市場熱銷氣氛。有的開發商甚至與中介機構聯手散布虛假信息，通過簽訂虛假銷售合同再撤銷，或者通過發布虛假銷售進度表來哄抬房價，進行短期炒作，造成一些樓盤價格短期內持續上漲。

四、“多方參與”完善普通住宅市場

住房是人們的生存需要。解決城鎮居民的住房問題，實現“為每一個居民家庭提供良好的住房”或“居者有其屋”的社會目標，是一個國家政府的基本義務。與此同時，我們也應該清醒地認識到：住房問題的解決，是一項難度很大的系統工程，僅靠政府部門的財力和努力是遠遠不夠的，它需要社會各界的共同參與。只有這樣，才能促進房地產市場健康持

1．政府通過政策和制度改革來促進住宅市場的完善發展

由于住宅市場尚處于成長發育階段，許多地方還不規范、不健全，僅僅依靠市場自身調節完善無疑是不夠的。因此，需要政府出面從價格、稅收、金融政策等多方面進行系統的配套改革，以保證房地產市場健康有序的發展。

(1)努力降低商品房價格，增加中低收入居民對住房的有效需求。根據當前房地產市場的狀況，降低房價可通過以下手段實現：①抑制地價的上漲。在房地產的價格構成中，地價是房價上漲的主要原因，因此必須首先控制土地的價格。對住宅性質的用地應減少拍賣的比重，以減少。天價。購地，這樣勢必要求政府管理部門應充分制訂科學的土地供應計劃，合理搭配協議、招標和拍賣的土地出讓數量，嚴格執行城市總體規劃，為普通居民住宅建設提供廉價的土地。同時，大力推行土地年租制，將房地產使用權和土地使用權分離，使原來購房一次性繳納的土地使用金分期繳納，有利于大幅度降低房價。②政府要清理一切不合法收費，徹底解決稅種重復、稅率過高的問題。對于大型市政基礎設施，應由政府財政安排支出，對于一些與住宅配套的公益性和經營性設施，應遵循“誰投資，誰收益”和“使用者付費”等原則，不應計入住房開發成本。另外，要堅決杜絕政府的各種。有償服務”，將現行的稅費多頭制定、多頭征繳、多頭支配改變為集中管理和分配。

(2)完善住宅金融體系，進一步發展住房抵押貸款。發展個人住房抵押貸款，是增加居民對住宅有效需求的重要條件。這是國外一些發達國家和地區解決居民住房的經驗。我國個人住房抵押貸款已經開始起步，但其廣度和深度還遠不適應市場需求。今后要改進個住房貸款擔保辦法，發展多種形式的擔保；進一步改善金融服務，放寬貸款期限，減少手續，發展一條龍服務。還要實行多種形式的貸款業務，如發展公積金貸款和商業性貸款相結臺的組合貸款等，使其成為金融機構支持低收入住房政策的有力支持。

(3)國家稅收政策調控。最近，中央對我國房地產業加大了宏觀調控力度，其中之一就是加大了。高檔房。的稅率，以求調控高檔房的發展。而這樣調控，也有利于鼓勵開發商改變開發策略，多建適合普通消費者需求的普通住宅。同時，政府對那些為解決低收入階層的住房問題有貢獻的私營開發商，在政策上給予一定的優惠。

2．住宅開發商莊以市場為導向，及時調整開發結構。作為開發商，應樹立以人為本的經營理念。針對市場需求的層次化、多樣化特征，搞好市場調研。前一段時間，許多開發商僅看到高檔住宅的利潤高就一哄而上，結果造成供大于求，大量的高檔住宅積壓賣不出去，許多開發商遭受了損失，甚至不得不歇業。而作為主要消費群體晌中低收人家庭所需的住宅雖然利潤率較低，但資余周轉快，風險小，每年取得的利潤也較高。因此，開發商應調整對利潤率的過高期望，重點開發適銷對路的住宅。應在市場定位的指引下，精心規劃設計。加強內部管理，降低成本，以質優價廉的住宅產品和完善的服務來提高聲譽、占有市場，形成一種良性循環，促使企業不斷發展。

3．消費者消費觀的自我改變。首先要改變消費者對住宅降價的預期，當前有些偏高房價需要下調是事實，但從長遠看隨著社會經濟發展和資源短缺、區位政策等因素影響，房價總體走勢是上揚的。現在可以買房就不要等到明天。其次，改革一次性消費的陳舊觀念。片面追求一步到位是不明智也是不可行的。隨著收入和財富的增加而不斷改善住房條件才是明智之舉。再次，改變完全靠積蓄購房的觀念。可以通過住宅貸款把預期收入用于即時消費，早日住上稱心的房子。

長期來看，不論是國家政策還是市場導向，普通住宅開發都將成為我國房地產市場發展的主流。然而，蚊勵住房消費，意味著不僅要有合理的房價，還要有相應的消費能力。住宅市場廷設應該統籌兼顧，協調好消費者、開發商和國家三者的利益，營造出一種合力，努力提高中低收人家庭的消費能力和消費水平。只有房價真的達到了民眾有支付能力的水平，我們的市場才有辦法持續發展，社會才會健康發展，政策風險才會下降。

參考文獻：

[1]張秋舫．21世紀中國城市住宅需求的發展趨勢[J]．經濟界．2000，(1)．

[2]張巧云．人口城市化與住宅市場需求[J]．房地產，2000，(3)．

[3]陶美珍．如何培育普通住宅市場[J]．江蘇統計，1997，

[4]徐紅，中低收入居民住宅市場分析[J]．山東師范大學學報(自然科學版)，2005，20(2)．

[責任編輯：孫巍]