美國樓市的“冷卻效應”

·對美國經濟而言，直到2008年，樓市都將是一個拖累，盡管不會導致重大的衰退。而美國及全球經濟的減緩，將使中國過熱的經濟自行“冷卻”

相當長時間以來，我們都預測美國樓市將經歷一次急劇的下跌，這也領一時風氣之先。但是，近來的數據似乎表明，樓市的低迷程度甚至會超過預期。樓市會否崩盤？或至少，衰退期將延長？現在，人們對此更為憂慮了。

我們認為，盡管樓市的一些指標呈現自由落體狀態，但離20世紀七八十年代的那種樓市衰退還是相當遙遠的。不過，至少在未來兩年內，樓市都會是經濟增長的一個主要拖累。

將最近的樓市擴張與從前的擴張區別開來的，是經通貨膨脹調整后的真實房價。這一指標自1997年以來上升了約80％，被一些人稱為“美國有史以來最大的泡沫”。而在從前，名義房價的增長雖然可觀，但通脹率更高，真實房價往往只上升10％－20％。

在以往的樓市周期中，都是美聯儲對通脹上升作出反應，采取緊縮政策，從而使樓市下降。同時，長期利率（包括抵押貸款利率）也顯著上升。但現在，聯儲已經把短期利率提高了四個百分點，抵押貸款利率卻仍然只比去年高一個百分點，且與數年前房價大漲時期相當。

公平地說，本世紀之初美國樓市大繁榮的終結，應該歸咎于高房價本身。根據我們的分析，在超過70個城市（多數位于加利福利亞、佛羅里達和東北部地區）中，房價至少比基本面（如人口和收入增長）所顯示的水平高出30％。在許多估值過高的市場上，大量潛在的房屋購買者被迫離開，導致待售房屋存量不斷累積。比起一年前，目前的新開工房屋量、新房出售量與二手房出售量的下降幅度都相當大，分別為13％、22％和11％。房屋建筑商信心也降到了15年來的低點。

不過，房價調整迄今還是相當溫和的。根據有關數據，二季度房價上升了1.2％（折合年率為4.7％），這是1999年以來的最低增幅。房價已經越過了最高點，一些地方還略為下降。在估值過高的背景下，價格將會繼續下降，幅度甚至會非常之大。

但由于多方面原因，發生一場真正的崩盤——如同1975年、1982年和1991年那樣，年新開工房屋數低于120萬個單位——的概率是非常低的。

首先，樓市以外的其他大多數宏觀經濟指標仍然相當可觀。失業率低，家庭收入正在增加，經濟中的其他部門也在增長（特別是資本支出與出口）——這些因素將很可能阻止由樓市引發的衰退。

第二，相對于歷史水平，目前的利率仍然較低。不管是長期還是短期利率，名義還是真實利率，這一點都是成立的。尤其是較低的抵押貸款利率，這可以保證樓市狀況不會過差。我們預測，未來18個月內，抵押貸款利率將保持在目前的水平。

第三，與20世紀80年代末和90年代初的情況不同，目前銀行部門狀況良好。過去15年間，各種二級市場迅速成長，這有助于分散抵押貸款遭到拖欠的風險，從而降低了金融危機再次發生的可能。

第四，包括南部和中西部在內，美國的許多地區都幾乎沒有出現任何估值過高的跡象。因此，此次擴張并不是全國性的，而是地域性的。隨著沿海地區房價下降，中部地區的房價將溫和上升。

最后，英國和澳大利亞的經歷也可以使美國獲得一些安慰，他們的樓市已經軟著陸。盡管這三個國家情況不同，但英國和澳大利亞的樓市一度比美國的更為繁榮。

不幸的是，要讓真實房價回歸某個基于經濟基本面的“公平價格”，以下三者中必然有一個要發生：其一，房屋價格大幅下降；其二，通貨膨脹上升；其三，在一段較長的時間里，房價的上升幅度遠低于通脹幅度。最后一種情況是最可能的。事實上，這正是上一次樓市衰退之后的景象。

對于整個美國經濟而言，直到2008年，樓市都將是一個拖累，盡管不會導致重大的衰退。比如，明年新開工房屋數量將下降到160萬個單位；在2010年前，這一指標都不會比170萬高出很多。而在樓市處于高峰期的2005年，新開工房屋數超過了200萬個單位。

樓市衰退期的延長，將使消費支出增長減緩（從每年約3.5％變為2.5％）。但同時，商業投資和出口的強勁增長又會抵消消費減緩的效應。所有這些，意味著在未來一年半，美國經濟將會以2％－2.5％的速度增長，低于其3％－3.25％的趨勢值。

美國經濟減速，將會使全球經濟增長率從今年的3.9％降到明年的約3.1％；對中國來說，則是從今年的10.6％到明年的9％。因此，即便不采取更多的貨幣緊縮政策或人民幣升值，中國過熱的經濟也將自行“冷卻”。

作者納里曼·貝拉維許（Nariman Behravesh）為Global Insight首席經濟學家