論區分所有權建筑物社區中物業管理企業的定位

摘要：明確物業管理企業在區分所有權建筑物社區中的定位，對于理順物業管理企業與建筑物區分所有權人的關系，根本解決物業管理企業與建筑物區分所有權人的矛盾具有重要意義。本文在分析物業管理企業在區分所有權建筑物社區中的正確定位的基礎上，探討了物業管理企業對建筑物區分所有權人的誠信義務。

關鍵詞：物業管理企業； 建筑物區分所有權人組織； 誠信義務

中圖分類號：D922.291.91文獻標識碼：Ａ

建筑物區分所有權，是指數人區分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，推定由各所有人共有。①在區分所有權建筑物社區中，通常都由物業管理企業對區分所有權的建筑物實際進行管理。明確物業管理企業在區分所有權建筑物社區中的定位對于確定物業管理企業與建筑物區分所有權人的關系及權利義務具有重要意義。

一、物業管理企業定位的探討

（一）建筑物區分所有權人組織

由于相鄰關系和共有關系的存在，為維持和諧生活秩序，必須對區分所有的建筑物進行共同管理。為實現這一目的，通常由全體建筑物區分所有權人組成建筑物區分所有權人組織，②對建筑物及其附屬設施進行管理。③

建筑物區分所有權人組織內部機構包括意思機構和執行機構。意思機構是建筑物區分所有權人會議，它是建筑物區分所有權人組織的最高權力機構，通常對涉及全體建筑物區分所有權人利益的重大事宜作出決策，包括制定和修改管理規約，選舉或聘任執行機構，在聘任的情況下決定其報酬，決定其它機構的設置；批準年度活動方案，包括年度預算，以及建筑物區分所有權人分擔費用的方案，批準年度財務報告和工作報告；給與執行機構特別授權，對區分所有建筑物的重大改變做出決策，對區分所有建筑物的重大維修更新做出決策等。建筑物區分所有權人組織執行機構負責執行管理規約以及意思機構的決議，并對區分所有建筑物進行日常管理，包括從事為管理和維護區分所有權建筑物共有財產所需要的活動；在緊急情況下，采取減少共有財產損失的行動，向建筑物區分所有權人收取其應分攤的共同支出和維修基金，以及在必要時采取法律手段強制執行；對維修基金及其它資金進行管理和使用，制作和保存財務賬簿，準備和向意思機構匯報年度財務報告，年度活動計劃，包括年度預算；召集建筑物區分所有權人會議等。

（二）物業管理企業應當定位為建筑物區分所有權人組織的執行機構

區分所有權建筑物的管理方式可分為自主管理方式和委托管理方式。自主管理就是由建筑物區分所有權人或建筑物區分所有權人組織自行對區分所有建筑物進行管理。委托管理就是建筑物區分所有權人或建筑物區分所有權人組織委托他人對區分所有的建筑物進行管理。這樣，建筑物區分所有權人組織執行機構也就分為兩類。在自主管理方式下，建筑物區分所有權人組成的機構作為建筑物區分所有權人組織執行機構；在委托管理的方式下，專業管理人作為建筑物區分所有權人組織執行機構。

建筑物區分所有權人組織執行機構由建筑物區分所有權人組成，在美國、我國香港地區，臺灣地區等采用這種類型。執行機構通常由建筑物區分所有權人在建筑物區分所有權人年度大會上選舉并從建筑物區分所有權人中產生。執行機構擁有廣泛的管理權利，對區分所有建筑物的日常管理進行決策。

建筑物區分所有權人組織執行機構為專業管理人，德國、法國、瑞士、意大利等國均為這種類型。聯合國歐洲經濟委員會《轉型國家住宅類建筑物區分所有權指南》也建議采用此種類型。④建筑物區分所有權人組成的建筑物區分所有權人組織常設機構，一般沒有管理權利，主要是作為建筑物區分所有權人組織意思機構、執行機構以及建筑物區分所有權人之間的溝通橋梁，并監督建筑物區分所有權人組織執行機構的行為，確保其為建筑物區分所有權人的利益服務，是建筑物區分所有權人組織的咨詢和監督機構。⑤建筑物區分所有權人組織執行機構為專業管理人的情況下，建筑物區分所有權人組織一般要與專業管理人簽訂區分所有建筑物管理合同，以發揮建筑物區分所有權人組織管理共有財產的職能。專業管理人依據區分所有建筑物管理合同的規定負責對區分所有建筑物的日常管理。⑥建筑物區分所有權人組織與專業管理人之間是委托代理關系，建筑物區分所有權人會議可以通過決議隨時解聘專業管理人。

根據我國現行法律法規的規定，建筑物區分所有權人組成的機構——業主委員會是建筑物區分所有權人組織的執行機構。⑦根據這一規定，我國應該是由建筑物區分所有權人組成的機構作為建筑物區分所有權人組織執行機構。但是具體分析我國法律賦予業主委員會的權利：召集建筑物區分所有權人會議，報告區分所有建筑物管理的實施情況；代表建筑物區分所有權人與建筑物區分所有權人會議選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；及時了解建筑物區分所有權人、專有部分占有人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施。⑧不難發現，業主委員會的主要職能是監督和協助物業管理企業對區分所有建筑物的管理。業主委員會的職能與建筑物區分所有權人組織的執行機構的職能大相徑庭。

我國臺灣地區建筑物區分所有權人組織執行機構稱管理委員會，管理委員會具有廣泛的管理區分所有建筑物的權利：執行建筑物區分所有權人會議決議事項，對共有部分進行清潔、維護、修繕及一般改良，維護區分所有建筑物及其周圍的安全及環境，對住戶共同事務應興革事項提出建議，對住戶違規情事予以制止以及提供相關數據；對住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，妨害其它住戶之安寧、安全及衛生進行協調；對收益、公共基金及其它經費進行收支、保管及運用；保管規約、會議紀錄、使用執照復本、竣工圖資料、水電、消防、機械設施、管線圖資料、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑒及有關文件；委任、雇傭及監督管理服務人；提出及公告會計報告、結算報告及其它管理事項；點收及保管共享部分、約定共享部分及其附屬設施設備；執行依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善。⑨顯然，作為執行機構的管理委員會與我們的業主委員會職能有重大不同。

由此可見，我國法律雖然將業主委員會定位為建筑物區分所有權人組織的執行機構，卻沒有賦予其相應的職能。業主委員會空有建筑物區分所有權人組織的執行機構之名，卻無執行機構之實。另一方面，被定位為管理服務人的物業管理企業卻被賦予對區分所有建筑物的廣泛管理權利。物業管理企業與建筑物區分所有權人組織簽訂的區分所有建筑物服務合同的內容包括：區分所有建筑物管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、區分所有建筑物管理用房、合同期限、違約責任等內容。⑩物業管理企業負責對區分所有建筑物共有部分的使用管理和維護，包括選聘專營公司承擔區分所有建筑物的專項管理業務；對區分所有建筑物使用中禁止性行為采取管理措施，包括對違反管理規約及其它規章制度的行為進行勸阻、制止；對區分所有建筑物維修、更新、改造和養護費用的帳務管理；對區分所有建筑物檔案資料的保管；向建筑物區分所有權人收取管理費用，并對逾期不交的建筑物區分所有權人采取通過法律手段強制執行；向建筑物區分所有權人會議報告區分所有建筑物管理實施情況。物業管理企業作為管理服務人應由建筑物區分所有權人組織執行機構選聘、解聘，而法律卻規定物業管理企業由建筑物區分所有權人會議選聘、解聘。(11)

我國法律對業主委員會、物業管理企業的定位存在嚴重錯位，被定位為執行機構的業主委員會扮演的是建筑物區分所有權人組織咨詢監督機構的角色，被定位為管理服務人的物業管理企業卻行使著建筑物區分所有權人組織執行機構的職能。這直接影響了業主委員會、物業管理企業的權利、義務和責任的落實。一方面，業主委員會職能的發揮受到影響；另一方面，物業管理企業擁有執行機構的權利，卻沒有承擔執行機構相應的義務。

筆者認為，解決上述問題有兩種途徑，一種是加強業主委員會作為執行機構的職能，賦予其執行機構的相應權利，限制物業管理企業的權利，使其符合管理服務人的定位。另一種是在立法中明確將物業管理企業定位為建筑物區分所有權人組織的執行機構，將業主委員會定位為建筑物區分所有權人組織咨詢監督機構。這樣做有利于業主委員會、物業管理企業各司其職，各行其事，正常發揮職能，承擔與其之職能相適應的責任，也有利于建筑物區分所有權人、國家行政機構和司法機構對業主委員會、物業管理企業的監督。根據我國目前區分所有建筑物社區的現狀，顯然后一種解決途徑更為可行。

二、物業管理企業對建筑物區分所有權人組織和建筑物區分所有權人的誠信義務

（一）物業管理企業誠信義務的法律分析

物業管理企業作為建筑物區分所有權人組織的執行機構，其對建筑物區分所有權人組織和建筑物區分所有權人的義務可以從三個方面分析：

首先，物業管理企業與建筑物區分所有權人組織是合同關系。建筑物區分所有權人組織與物業管理企業簽訂區分所有建筑物管理合同，以發揮建筑物區分所有權人組織管理共有財產的職能。專業管理人依據區分所有建筑物管理合同的規定負責對區分所有建筑物的日常管理。雙方的權利義務由區分所有建筑物管理合同和相關法律來確定。管理服務人按照管理合同行使其權利，履行其義務，對其違反合同的行為負責，由此給建筑物區分所有權人或建筑物區分所有權人組織造成損失，要承擔賠償責任。

其次，物業管理企業與建筑物區分所有權人組織是委托代理的關系。物業管理企業接受建筑物區分所有權人組織的委托對區分所有建筑物進行。根據代理法的原則，物業管理企業在其授權范圍內對建筑物區分所有權人組織承擔誠信義務。

再次，從組織法的角度，物業管理企業作為執行機構之于建筑物區分所有權人組織，類似于董事會之于公司。為確保物業管理公司為建筑物區分所有權人的最大利益服務，物業管理企業要對建筑物區分所有權人承擔誠信義務。

（二）物業管理企業誠信義務的內容

1．謹慎義務。

（1）在管理區分所有建筑物財產和處理區分所有建筑物財政事務時盡到一般的注意和謹慎。這一義務包括兩個內容，一是在對共有財產進行管理時，要在合理的范圍內避免對建筑物區分所有權人的人身或財產造成損害。二是對共有財產提供長期的保護和維護，在合理的范圍內避免對區分所有建筑物的財產價值造成損害。為此，物業管理企業必須代表建筑物區分所有權人組織持續維護共有財產，并管理財務，以使區分所有建筑物的維護、修理和更換設施有資金支持，還需要針對建筑物區分所有權人執行管理文件的規定，避免不遵守管理文件的行為對區分所有建筑物財產價值或對建筑物區分所有權人在區分所有建筑物社區的生活品質產生負面影響。相較于傳統的住宅，建筑物區分所有權人更依賴于其它建筑物區分所有權人對區分所有建筑物維護的投資，以及其建筑物區分所有權人組織的管理技能和盡到的注意。建筑物區分所有權人的合理期望包含著建筑物區分所有權人組織實施其財產管理職能時盡到應有謹慎以維護區分所有建筑物的持續效用。

（2）公平對待建筑物區分所有權人。建筑物區分所有權人組織影響建筑物區分所有權人生活的權利在不同的區分所有建筑物社區有很大區別。建筑物區分所有權人組織行使管理職能對建筑物區分所有權人生活的影響越大，就越需要公平對待建筑物區分所有權人。物業管理企業對區分所有建筑物的管理與建筑物區分所有權人在區分所有建筑物社區的投資和生活戚戚相關。從經濟學層面看，住宅常常是個人的一項主要的投資，甚至是個人一生中所作的最大投資。建筑物區分所有權人的合理期望是其投資價值得到維護和提升，而不是減損。物業管理企業公平對待建筑物區分所有權人，就不會產生對建筑物區分所有權人投資價值再分配，從而減損部分建筑物區分所有權人投資價值的效果。(12)從社會學層面看，在區分所有建筑物社區生活，建筑物區分所有權人需要為全體利益犧牲一些個人自由。住宅越鄰近，社區內的關系越相互依賴，個人就要犧牲更多自由。物業管理企業公平對待建筑物區分所有權人的義務的重要意義在于給建筑物區分所有權人一定的保證：自由的犧牲是公平分配的。

（3）合理行使執行權。執行管理規約和建筑物區分所有權人組織制定的規章制度對于確保區分所有建筑物社區正常運轉是十分重要的。但是過度的行使執行權和頻繁的通過訴訟行使執行權，可能造成嚴重的經濟負擔和社區的分裂。因此，物業管理公司應合理行使執行權。物業管理企業就對建筑物區分所有權人違反管理文件規定的行為予以處罰，應制定一套給于被認為違反規定的建筑物區分所有權人合理通知和陳述機會的程序，并且進行的處罰輕重應與違反規定的行為的嚴重程度相適應。

（4）向建筑物區分所有權人提供合理途徑了解信息的義務。建筑物區分所有權人有權了解物業管理企業的工作，以及物業管理企業管理共有財產的情況及其財務狀況。物業管理企業有義務向建筑物區分所有權人提供關于建筑物區分所有權人組織財務狀況或共有財產狀況的重要信息，但可以就查閱記錄的時間和了解其它建筑物區分所有權人的信息加以合理的限制，以確保建筑物區分所有權人組織的正常工作秩序和保護建筑物區分所有權人的隱私。建筑物區分所有權人還有權查閱管理規約、規章制度等區分所有建筑物管理文件，以及了解建筑物區分所有權人組織控制范圍內其它有關建筑物區分所有權人權利義務的信息。(13)

2．忠實義務

物業管理企業對區分所有建筑物沒有像建筑物區分所有權人一樣的重大投資利益。由于切身利益的缺乏，專業管理人在區分所有建筑物管理方面就缺乏內在約束。審視建筑物區分所有權人組織的機構設置，建筑物區分所有權人會議通常一年只召開一次，只能對涉及區分所有建筑物管理的重大事宜作出決策。物業管理人實際掌握著對區分所有的建筑物日常管理的控制權，其權利可以對建筑物區分所有權人的財產價值和生活品質造成巨大影響。

鑒于物業管理企業一方面缺乏內在約束，另一方面卻掌握著對區分所有建筑物日常管理控制權，為保護建筑物區分所有權人的利益免受物業管理企業濫用權利行為的損害，就必須要求物業管理企業對建筑物區分所有權人組織、建筑物區分所有權人承擔忠實義務，不得利用其職位中飽私囊，不得使用建筑物區分所有權人組織的財產和機會為自己謀利。

①我國物權法（草案）第266條對建筑物區分所有權的定義是：指高層建筑物出現后，各業主對住宅等專有部分享有所有權，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權利。關于建筑物區分所有權，大陸法一般認為其包括三項主要內容：對區分所有建筑物專有部分的所有權，對區分所有建筑物共有部分的共有權，以及因建筑物區分所有權人之間的共有關系而產生的成員權。根據英美財產法的理論，建筑物區分所有權是一種混合性的財產權益，包括對區分所有建筑物專有部分的排他的完全所有權（fee simple），以及就區分所有建筑物專有部分以外的部分與其他區分所有建筑物專有部分的所有權人共同共有（tenant in common），見Andrews v. City of Greenbelt， 441 A.2d 1064， 1068 (Md. App. 1982)。

②我國《物業管理條例》將建筑物區分所有權人組織稱為業主大會，我國物權法（草案）將建筑物區分所有權人組織稱為業主會議。

③如果區分所有建筑物社區中建筑物區分所有權人較少也可以不成立建筑物區分所有權人組織，由建筑物區分所有權人共同履行管理共有財產的職責。美國《統一共有利益所有權法》UCIOA: §1-203對此有規定，中國《物業管理條例》對此也有規定。

④見Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition， at 53-59， U. N. Doc. ECE/HBP/123 （2003）.聯合國歐洲經濟委員會于2003年頒布的《轉型國家住宅類建筑物區分所有權指南》，旨在為中東歐經濟轉型國家建筑物區分所有權法律制度確立過程中遇到的問題提供指導，其中大量篇幅涉及建筑物區分所有權人組織法律制度，對從計劃經濟向市場經濟過渡的我國建筑物區分所有權人組織法律制度的完善有重要的借鑒意義。

⑤參見本章第二節第二部分。

⑥《指南》也提供了區分所有建筑物管理合同的示范文本供轉型國家參考，該示范文本的主要內容包括：管理人的職權和義務，管理人與建筑物區分所有權人組織的關系，管理人的報酬以及責任保險。見Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition， supra note 5， at 60-62.

⑦⑧見《物業管理條例》第15條。

⑨見臺灣《公寓大廈管理條例》第36條。

⑩見《物業管理條例》第35條。

(11)見《物業管理條例》第11條。

(12)Stewart E. Sterk， Minority Protection in Residential Private Governments， 77 B.U. L. Rev. 273， 333，340 (1997).

(13)臺灣《公寓大廈管理條例》規定建筑物區分所有權人組織應定期將公共基金或建筑物區分所有權人、住戶應分擔或其它應負擔費用之收支、保管及運用情形公告。建筑物區分所有權人組織拒絕公告，經催告于七日內仍不公告時，得報請主管機關或訴請法院命其公告。見臺灣《公寓大廈管理條例》第20條。

（責任編輯 顧 錦）