房子能否擔起養老重任

2005年全國1％的人口抽樣調查數據表明，我國60歲及以上的人口已經超過1．44億，占總人口的11％，預計老年人口總數仍將進一步快速增長。到2050年，全國老年人口總量將超過4億。當養老成為一種剛性需求，養老方式引起人們普遍的思考。“以房養老”方式能使房屋在提供住所的同時又肩負起養老的功能，應當得到大家的關注。

“倒按揭”模式舉步艱難

房屋除了賣出與出租兩種變現形式，還有一種以房養老的模式可供探討，這種模式簡稱“倒按揭”，即將房屋抵押給有關金融機構，分期獲得一筆貸款用于養老，也就是住房反向抵押貸款。具體來說，就是擁有房屋產權的老人將房屋產權抵押給金融機構，按房屋的評估價值減去其折損和預支利息，及人的平均壽命計算將其“化整為零”，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人身故。這種做法與傳統按揭貸款的“一次發放，分期償還”正好相反，即“抵押房產、領取年(月)金”。這種倒按揭在西方發達國家已是以房養老的普遍模式，但在我國還處于自發階段，沒有大規模實行。

貸款人觀念待轉變

在中國，普遍推行“倒按揭”養老模式首先會遭遇強大的觀念阻力，一位房產中介公司的市場總監說，絕大多數的老人認為，房產是他們最大的一筆財產，更應該留給愿意照顧他們的小輩。“很多老人不愿放棄親情和關愛來換取現金。”這是多年來中國傳統的主流認識。許多老人擔心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了。對于那些丁克家庭或是子女較為富裕、老人比較開通的家庭，“以房養老”可能是一種合適的新選擇。

貸款機構顧慮多

更大的阻力是，對于倒按揭，國內各大銀行目前鮮有敢“接招”的。

“其實兩三年前，我們內部就對房屋倒按揭模式進行過探討，但因實施難度過大，最后沒有下文了。”一家銀行房貸部的負責人說。

銀行承接倒按揭業務的難處在于，一方面國內的房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等難以預測。正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，隨著時間的推移，風險不斷增大。如何確定倒按揭利率是一個很大的難題，貸款額少，老人不樂意，貸款期長，銀行可能要吃虧，銀行控制風險的難度很大。另一方面，倒按揭要獲得盈利一般要10多年甚至二三十年后，目前大部分銀行對經營部門的業績考核是按年度進行的，在任的經營部門負責人很難對后任期間才能產生效益的貸款品種產生興趣。

“以房養老”零星漸起

雖然多數人對倒按揭在我國實行存有疑慮，但也有人已經嘗試符合實際的以房養老模式。

南京湯山“溫泉留園”曾首次公開推出倒按揭性質的以房養老舉措。該園規定，擁有南京市60平方米以上產權房、年屆六句以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人離世后歸養老院所有。這種模式得到了部分老年人的認同，認為這種“以房養老”的方式好，父母不用操心兒女，兒女也不用為贍養老人擔憂，解決了家庭的后顧之憂。

湖南長沙也有一些老人已經將自己獨居的住房出租，用獲得的房租和養老金，選擇一個合適的養老院安度晚年。家住中心市區的趙老太將居住的兩室一廳房屋出租，獲得1200元／月的房租，加上每月1400元的退休金，選擇了在河西一個環境優美、空氣新鮮、設施條件較好的養老院，需交1600元／月左右，每月還可結余1000多元。這實際上是一種個人性質的倒按揭。