貸款難成深圳樓市急凍劑

調(diào)查篇

10月底以來，“無款可貸”的說法風(fēng)傳，造成樓市的觀望氣氛更加濃厚。記者通過調(diào)查采訪了解到，在深圳，“無款可貸”還只是有的銀行某些支行的情況，不過“貸款難”已是普遍現(xiàn)象。除了首次置業(yè)買小戶型的房貸以外，各家銀行對(duì)各類房貸都增加了審批條件，而且降低成數(shù)、提高利率，放貸量已大大減少。由此，不僅投資性購房受重創(chuàng)，自住、換房需求也受到抑制，“貸款難”已經(jīng)成為深圳樓市急凍劑。

網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

你會(huì)因?yàn)橘J不到款而放棄買房嗎？

不會(huì)552票

會(huì)2691票

如果房產(chǎn)中介（開發(fā)商）提出明年貸款政策放寬再辦按揭，你會(huì)同意先買房后按揭嗎？

不會(huì)2185票

會(huì)1058票

你相信明年銀行貸款政策會(huì)放松嗎？

難說759票

不信1127票

相信1357票

調(diào)查分析

南方都市報(bào)和某網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行了網(wǎng)上調(diào)查，為期三天的調(diào)查一共錄得3174張投票。以上數(shù)據(jù)表明，銀行的信貸政策會(huì)直接影響到購房者的買房決定，近期遭遇銀行貸款瓶頸的買家也不少見。在深圳各大中介和部分開發(fā)商處，記者也得到了類似的答案。

部分支行已無款可貸

根據(jù)記者對(duì)各家銀行的調(diào)查結(jié)果，目前深圳除了交通銀行以外，并未有銀行完全停止發(fā)放住房按揭貸款，不過各家銀行對(duì)各類房貸都降低了成數(shù)、提高了利率，而且對(duì)貸款人的財(cái)力和信譽(yù)要求更高，對(duì)各項(xiàng)審批標(biāo)準(zhǔn)也是嚴(yán)格執(zhí)行。

同時(shí)，有的銀行深圳分行的某些支行已經(jīng)用完今年的個(gè)貸額度，因而暫停了房貸，只能建議客戶到別的支行辦理，例如農(nóng)行部分支行今年的貸款額度也已用完，為此全面停辦二手房貸；中行今年8月已經(jīng)完成了全年個(gè)貸計(jì)劃，暫停了一段時(shí)間的零售貸款接單，后來又重新申請(qǐng)了房貸額度，如今對(duì)各類房貸的審批都很嚴(yán)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)局的信息，今年上半年深圳個(gè)人長期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元，整體超標(biāo)明顯。

“其實(shí)每到年底，銀行貸款都會(huì)緊張，但今年的情況尤為明顯，一是因?yàn)樯习肽攴抠J過度放量，很多銀行到7、8月的時(shí)候個(gè)貸額度已經(jīng)所剩不多，二是因?yàn)椤赘?利率’均提高的調(diào)控政策。”某位不愿透露姓名的銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人說道。她特別強(qiáng)調(diào)還有一個(gè)重要的原因是銀行已經(jīng)意識(shí)到樓市風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性購房貸款。

多套房、二手房貸款難

根據(jù)“9#8226;27新政”，購買第二套房最低首付比例提高至四成，貸款利率也相應(yīng)提高，在此基礎(chǔ)之上，深圳各家銀行對(duì)第二套房和多套房的貸款要求更加提高，以規(guī)避已經(jīng)凸顯的投資型購房風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，很多銀行都規(guī)定“購買第二套及以上住房的貸款人，每增加一套，最高貸款成數(shù)降低一成”；多數(shù)銀行對(duì)于“3個(gè)月內(nèi)累計(jì)購買3套以上的商品房，或者已經(jīng)擁有6套以上(含)住房的貸款人”，均拒絕貸款。

今年上半年，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58：1，二手房已經(jīng)成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰(zhàn)場。然而，迅猛增長的二手樓市顯示出極大的投機(jī)性，銀行已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)二手房貸的控制更加嚴(yán)格。例如工商銀行規(guī)定二手房貸即使是首次置業(yè)買小戶型也最多可貸七成五，90平方米以上二手房最多可貸六成五；多數(shù)銀行要求二手房貸要有房產(chǎn)抵押，而且一定要用辦理貸款的本套住房；多家銀行已經(jīng)停止二手樓新增貸款申請(qǐng)，只消化存量，農(nóng)行、交行等已經(jīng)停辦二手房貸業(yè)務(wù)。

換房需求也受抑制

從目前各家銀行的房貸策略來看，主要壓縮的是豪宅、多套房、二手房，以規(guī)避投資性購房風(fēng)險(xiǎn)，首次置業(yè)、購買90平方米以下小戶型的人還是可以較低利率最高貸款八成。但是，因?yàn)轭~度受限，很多買房自住或者換房的人也很難貸款，或者貸款成本更高，他們因此而擱置買房計(jì)劃，甚至想要退房。

謝小姐7月在南山買了一套110多平方米的新樓，首付四成后剩余部分辦理了按揭貸款手續(xù)，直到10月銀行才告知房貸無法獲批，現(xiàn)在謝小姐想要退房，可多方交涉后尚未有結(jié)果；市民廖先生10月交了2萬元購房定金，并未簽購房合同，作為首次置業(yè)買小戶型，廖先生只要首付20%就可以買到房子，但后來銀行稱要首付40%才能放貸，他現(xiàn)在想要開發(fā)商退定金。

“深圳約九成購房者選擇銀行按揭貸款，且二次置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過首次置業(yè)，因此市場對(duì)房貸新政相當(dāng)敏感?！敝性罡垩芯恐行目偙O(jiān)張偉說道，他認(rèn)為銀行房貸緊縮對(duì)樓市降溫產(chǎn)生了關(guān)鍵性影響。

個(gè)案典型

40m2小戶型也要首付四成

購買一房一廳的小戶型也會(huì)遭遇貸款瓶頸，這是林先生沒有意料到的狀況。今年9月份，在龍崗工作的林先生在景峰森林看中了一套小戶型的房子，40多平方米，一房一廳，總價(jià)40萬左右。樓盤售樓小姐告訴他，這種戶型的房子鐵定可以貸款8成，林先生只需要支付8萬元首付即可。

首付8萬塊就可以在深圳買套房安家，林先生有些心動(dòng)，加上房子本身狀況也令人滿意，林先生就當(dāng)場下了2萬元訂金。售樓方當(dāng)時(shí)并沒有和林先生簽任何協(xié)議，只是簽了一張訂金收據(jù)。還沒等到簽訂正式的買賣合同，林先生就接到了售樓小姐的電話。對(duì)方告訴他，他那套房子銀行只肯貸款6成，也就是說，林先生需要支付四成16萬首期房款。

“后來我與售樓方都有和銀行溝通，但銀行方面不肯松口，這套40多平方米總價(jià)才40萬的房子，首付三成都拿不下來，一定要出四成首期。首付一下子多出8萬塊錢，我的存款接受不了，只能放棄購買這套房子。對(duì)于我們購房者而言，銀行不給貸款就等于是給買房計(jì)劃判了死刑。”林先生說。

銀行不予貸款，房產(chǎn)交易沒法進(jìn)行，已經(jīng)交的2萬塊訂金就成了最大的爭議。但由于林先生和開發(fā)商并沒有簽訂任何協(xié)議，開發(fā)商最終同意把收到的訂金退還給他，這已經(jīng)是很大的幸運(yùn)。林先生告訴記者，以后他再看到合適的房子會(huì)首先跟樓盤合作的銀行聯(lián)系。

銀行評(píng)估縮水，多掏了13萬

和林先生一樣，在寶安中心區(qū)購買二手房的蔡先生辦理貸款也遇到了麻煩。不同的是，蔡先生湊足了剩余的13萬元房款，用蔡先生的話來說，差點(diǎn)沒買到那套房。

蔡先生也是首次置業(yè)，前不久他相中了一套105平方米左右的三房，單價(jià)在9000元左右。由于蔡先生對(duì)房子戶型、采光以及小區(qū)等諸多因素都很滿意，很快就下了定金交了首期。正當(dāng)蔡先生準(zhǔn)備搬進(jìn)提前交樓的“新房”里邊時(shí)，事情突然起了變化。中介公司給蔡先生打電話說，銀行方面貸款縮緊，本來銀行對(duì)房子的評(píng)估值是9000元/平方米，現(xiàn)在采用房子的評(píng)估凈值7200元/平方米。這樣算下來，蔡先生需要為這套房子多支付13萬元首期。

“當(dāng)時(shí)中介跟我拍胸脯說，同一小區(qū)的二手房他們成交了很多單，貸款7成肯定沒問題。而且貸款的銀行也是他們經(jīng)常合作的銀行，我就沒多心?，F(xiàn)在同樣是貸款7成，但我就需要多支付13萬元作為首期。本來以為看好了房子交了首期就差不多算完了，沒想到在銀行這邊栽了個(gè)跟頭?！辈滔壬f。

為了順利買到這套房，蔡先生把股票、基金都撤出來，通過多種融資渠道才補(bǔ)足了在他看來無端多出來的13萬元房款。盡管最終如愿買到房子，但蔡先生表示，幸好房價(jià)款還在自己的承受范圍之內(nèi)，要不然交易黃了不說，已經(jīng)交的定金能否拿回來還是未知數(shù)。

專家支招

簽買賣合同前落實(shí)貸款

深圳中原按揭部總經(jīng)理江蓉

由于程序和辦理時(shí)間的原因，二手房按揭更復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)更大。買家在付完首期之后銀行才出同意貸款意見書，過戶完畢之后才能發(fā)放貸款，而且中間還有銀行對(duì)房產(chǎn)作評(píng)估這么一個(gè)環(huán)節(jié)，不可預(yù)知性更強(qiáng)。因?yàn)殂y行貸款而發(fā)生的糾紛其實(shí)是可以避免的。在簽訂正式的買賣合同之前，買家一定要親自到銀行咨詢，而不要輕信中介尤其是小中介拍胸脯的保證。

大戶型貸款有風(fēng)險(xiǎn)

創(chuàng)輝租售布吉區(qū)域總經(jīng)理羅永浩

購買大戶型、高總價(jià)的房子，以及購買超過兩套房子的買家比較容易遭遇貸款瓶頸，按揭不成或是首付提高的狀況在這類群體身上更明顯。以前貸款政策寬松，基本上到銀行辦理按揭都能如愿，但現(xiàn)在不少銀行對(duì)大戶型房子放貸要求很嚴(yán)格，購買大戶型或是高總價(jià)的房產(chǎn)有貸款風(fēng)險(xiǎn)。另外，各個(gè)銀行對(duì)于大戶型房產(chǎn)的貸款政策都有差別，關(guān)于第二套房的定義也不一樣，在購買這類房產(chǎn)時(shí)，買家一定要弄清銀行的貸款政策，并盡可能多地準(zhǔn)備房款。

將按揭成數(shù)寫進(jìn)合同

建瑋律師事務(wù)所深圳分所主任律師 賀倩明

首付突然提高，多出來的房款怎樣支付？對(duì)購房者而言，將按揭成數(shù)寫進(jìn)合同是最為保險(xiǎn)的方法，為浮動(dòng)的政策量身定做一條條款。

買家在得到銀行的口頭或書面確認(rèn)按揭成數(shù)之后，還需在合同附件里注明：經(jīng)買賣雙方從銀行方面確認(rèn)，買家可從銀行貸款幾成，如果因?yàn)殂y行信貸政策變化造成貸款不成，雙方再另行協(xié)商。除此之外，首付提高之后多出來的房款怎樣支付以及支付時(shí)間都要明文規(guī)定，如果出現(xiàn)首付提高的情況，買家可以通過融資等多渠道補(bǔ)足剩余房款，以避免賣家以此為由拒絕賣房。

聲音

開發(fā)商可采取多方應(yīng)對(duì)

柯學(xué)斌 深圳市坤祥投資有限公司副總經(jīng)理

在近期，在一手房銷售中確實(shí)出現(xiàn)了房貸較為緊張的狀況，部分購房者貸不了款，這應(yīng)該是央行緊縮銀根的直接效果。開發(fā)商與銀行之間只是有協(xié)議優(yōu)先給購房者貸款，銀行并沒有承諾一定能貸款給購房者，所以央行一緊縮信貸，銀行就會(huì)出現(xiàn)不能貸款給部分購房者的情況。

面對(duì)這種狀況，開發(fā)商也有多種選擇應(yīng)對(duì)：一是延期貸款；二是提供更完善的服務(wù)，例如現(xiàn)在有銀行已經(jīng)在銷售現(xiàn)場設(shè)立查詢點(diǎn)，購房者可以針對(duì)自己的資信情況進(jìn)行查詢是否可以申請(qǐng)到貸款、可以貸幾成等；三是雙方可以協(xié)議退房；四是開發(fā)商可以幫忙找其他銀行辦理，從多渠道為購房者申請(qǐng)貸款。

銀行貸款條件提高了

肖小平 世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)

在三級(jí)市場，出現(xiàn)貸不了款的情況并不多，更多的是借款人滿足不了銀行的要求，以及支付首付提高、利息提高的資金壓力。據(jù)按揭部同事反映，銀行并不會(huì)拒絕貸款，而會(huì)在程序上例如要求提供資產(chǎn)證明，或者減少下浮的優(yōu)惠利率等措施，使貸款更為艱難。

我個(gè)人認(rèn)為銀根緊縮是導(dǎo)致樓市冷凍的重要原因。房貸緊縮對(duì)于購房者來說是一個(gè)提醒和警告。以前大家都想向銀行貸款買房，導(dǎo)致了投資和提前置業(yè)的熱潮。房貸一緊縮，利率不斷提升，首付不斷增加，這可以讓置業(yè)者更加冷靜地考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了部分人提前還貸的情況。（選自《南方都市報(bào)》）