探秘深圳購房團(tuán)

深圳購房團(tuán)在城市之間、房地產(chǎn)界引起的反響越來越大，我們看到了他們的“成就”，也注意到他們?cè)馐艿姆亲h。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的逐步加緊，地產(chǎn)界的氣氛似乎有點(diǎn)緊張。在這樣一個(gè)“非常時(shí)期”，我們請(qǐng)地產(chǎn)名人王一社長——深圳購房團(tuán)的總召集人，講述深圳購房團(tuán)自己的故事……

記者：深圳購房團(tuán)是在什么背景下產(chǎn)生的？

王一：（珠三角展場(chǎng)）

深圳購房團(tuán)以前主要是針對(duì)珠三角的。去年10月份，我們《房地產(chǎn)縱橫》和《深圳商報(bào)》合作辦了一個(gè)珠三角展場(chǎng)，只針對(duì)珠三角，這是最早的雛形。外地的房地產(chǎn)廣告在深圳最早出現(xiàn)是去年年底到今年年初這段時(shí)間。今年我們就有意識(shí)地往這方面操作。

記者：有人說，深圳購房團(tuán)是“深圳土壤上自然生長”的，也是中國房地產(chǎn)發(fā)展的大勢(shì)造出的新事物，您認(rèn)為呢？新政后其力度和趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)維持嗎？

王一：（房價(jià)高企、資金、返鄉(xiāng)置業(yè)、品質(zhì)、趨勢(shì)）

我認(rèn)為深圳購房團(tuán)迅速崛起的原因主要有如下幾點(diǎn):

首先，是深圳房價(jià)高企，導(dǎo)致本來在深圳能買得起房子的人買不起了，而我們中國人有一個(gè)情結(jié)就是“居者要有其所”，所以他們把目光投向了周邊城市。同時(shí)他們發(fā)現(xiàn)了巨大的市場(chǎng)空間，因?yàn)樯钲诘慕裉炀褪瞧渌鞘械拿魈臁Ｉ钲诜績r(jià)這樣暴漲一定會(huì)波及到內(nèi)地城市。從心理上說，已經(jīng)買過了上萬的房子再去買幾千塊的房子，購房的心態(tài)就比較好。

第二是深圳人有雄厚的資金。深圳經(jīng)過二十多年的發(fā)展，積累了大量的財(cái)富。

第三是返鄉(xiāng)置業(yè)，這是它最大的一個(gè)特點(diǎn)，也是它區(qū)別溫州團(tuán)的地方。溫州團(tuán)主要是投資，甚至可以說是投機(jī)；而深圳購房團(tuán)的異地置業(yè)只具有“半投資”的性質(zhì)，他們自覺不自覺地包含著返鄉(xiāng)情結(jié)。

最后一個(gè)就是投資的樓盤品質(zhì)比較高。今天看來樓盤的價(jià)格比較便宜，而他們就看中這個(gè)“價(jià)格被低估”。目前的社區(qū)可以不是太成熟，但是品質(zhì)一定要高。

我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)勢(shì)頭不會(huì)減弱，還會(huì)繼續(xù)下去。首先就是它需要去釋放。從我?guī)F(tuán)的經(jīng)驗(yàn)來看，目前還是多次置業(yè)的人占大部分，主要還是有錢階級(jí)在買房。什么時(shí)候到這個(gè)勢(shì)頭真正減弱的時(shí)候？只有很多普通的工薪階級(jí)都回鄉(xiāng)置業(yè)了，這個(gè)勢(shì)頭才會(huì)慢慢的減弱。就像水庫泄洪一樣，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)最高的峰值。所以說深圳購房團(tuán)一定會(huì)維持他們的力度和趨勢(shì)。

記者：大家并不清楚是哪些人在參加深圳購房團(tuán)，傳說是些出手極闊的投資客，您親自帶了很多期深圳購房團(tuán)，那么深圳購房團(tuán)成員有何特點(diǎn)？

王一：（家鄉(xiāng)情結(jié)、投資、心態(tài)好、眼光準(zhǔn)、下手快）

關(guān)于深圳購房團(tuán)成員，多是有“地緣”聯(lián)系的人，普通人居多。

第一是“家鄉(xiāng)情結(jié)”。比如，長沙籍的人、湖南籍的人或者在那學(xué)習(xí)過、工作過的人，去長沙購房的就相對(duì)多一些。還有一部分是有“投資需求”的購房者，比如我們購房團(tuán)里就有專門做別墅、有專門做商業(yè)的，有個(gè)客戶一人就有三十多套別墅。一般說來，他們心態(tài)都比較好，小的價(jià)格差不會(huì)對(duì)他們的購房產(chǎn)生太大的影響；對(duì)城市的解讀也比較準(zhǔn)確，因?yàn)樗麄兦袑?shí)地看到了深圳的城市化進(jìn)程中的變遷，具備了對(duì)城市進(jìn)行準(zhǔn)確判斷的眼光；下手都比較快，看中了的樓盤馬上就動(dòng)手了，自信、果斷，不會(huì)有太多的猶豫不決。

我們幫深圳人選擇異地的項(xiàng)目；也為異地的項(xiàng)目選客戶。我們會(huì)親自走訪：長沙的房交會(huì)、成都的房交會(huì)、武漢的房交會(huì)我們都去參加、采訪，了解雙方需求，洽談合作方案。這是一種銷售的解決方案，并不是單純的一個(gè)廣告，就是說要把資源“雙向地”釋放出去。

記者：有很多市民認(rèn)為是深圳購房團(tuán)“哄抬了當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)”，使當(dāng)?shù)厝恕百I不起房了”，甚至有長沙網(wǎng)民發(fā)帖，要“深圳購房團(tuán)滾出長沙”，您怎么看這個(gè)問題？

王一：(正常反映、土地政策、捂盤效果、買賣自由)

我覺得這是很正常的，有人歡喜有人憂，很正常。但是發(fā)帖罵人這不是明智之舉。

房價(jià)下跌的可能性不大。首先土地資源稀缺，國家嚴(yán)格控制著土地，在土地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓的過程中就無形抬高了房價(jià)。還有國家出臺(tái)的一系列政策，都是各部門的利益博弈，事實(shí)上并沒有使房價(jià)降下來，反而制造了無數(shù)個(gè)門檻，提升了房子的開發(fā)成本。

有人期待房價(jià)會(huì)“應(yīng)聲而落”，而隨著調(diào)控力度加大，房價(jià)卻越來越高。這主要是市場(chǎng)前期的一些需求被壓制，就像開發(fā)商在“捂盤”。現(xiàn)在就是導(dǎo)致了“捂盤”這樣的效果。什么是“捂盤”？就是惜售，本來可以賣的，現(xiàn)在不賣，把它捂著，集中到有了一大群客戶時(shí)再把它釋放。實(shí)際上國家的政策有時(shí)也起到這樣的作用。可能政策制定者的初衷不是這樣的，但是確實(shí)導(dǎo)致了這種效果：一種報(bào)復(fù)性的購買。進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的恐慌，形成惡性循環(huán)，尤其是在深圳。

現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到房地產(chǎn)泡沫化的階段，我們也許可以說深圳、北京有泡沫，但是二三線城市絕沒有泡沫成分。買賣自由，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最顯著的一個(gè)特征，政府的過度干預(yù)也是不可取的。

記者：很多人把深圳購房團(tuán)與“溫州炒房團(tuán)”相提并論，而“溫州炒房團(tuán)”曾經(jīng)一度被套牢，就您判斷，深圳購房團(tuán)是否會(huì)重蹈覆轍，面對(duì)“前車之鑒”需要注意什么問題？

王一：（不會(huì)被套牢、高品質(zhì)樓盤、了解、買現(xiàn)房）

深圳購房團(tuán)不會(huì)被套牢，因?yàn)樗麄冑I的都是品質(zhì)比較高的樓盤。所謂套牢是和“爛尾樓”一樣的道理，資金不足做不下去了，有了資金可以重新做的時(shí)候，產(chǎn)品已經(jīng)落后了。而深圳購房團(tuán)購買的產(chǎn)品，放一至五年仍然有升值的空間，從景觀、戶型、住宅配套等方面都是比較好的樓盤。

需要注意的是，大家在購買之前一定要對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品有充分的了解。雖然很多人是回鄉(xiāng)置業(yè)，并不陌生，但對(duì)項(xiàng)目、對(duì)樓盤開發(fā)商還是要有充分了解。可以通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等工具來充分了解和掌握信息。并且，最好買現(xiàn)房。

記者：從大方面說，深圳購房團(tuán)為各個(gè)城市和中國樓市帶來了什么影響？您怎么看待這種影響？

王一：（啟示、良性投資、洼地效應(yīng)、鯰魚效益）

深圳購房團(tuán)給中國樓市帶來的主要是一個(gè)啟示。

我覺得各個(gè)城市一定要有一個(gè)好的心態(tài)。有的城市是持排斥態(tài)度的，包括政府和市民，都把他們當(dāng)成洪水猛獸，這大可不必。別人愿意來投資、居住，說明投資環(huán)境比較好，這是一種肯定。如果治安不好，物價(jià)太貴，別人肯定不會(huì)來投資和生活。有些城市，比如貴陽，心態(tài)就很好，他們?cè)谕扑]城市的時(shí)候就定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去買房。

當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該把握住這種商機(jī)，正面引導(dǎo)。因?yàn)槲彝顿Y了，定居下來了，就會(huì)帶來更多的投資，刺激當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，這是一個(gè)良性的投資過程的開始。

深圳購房團(tuán)是市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)必然的產(chǎn)物。這是一種“洼地效應(yīng)”，資本一定會(huì)流向不成熟的城市。

對(duì)開發(fā)商來說，賺錢應(yīng)該是一個(gè)“鯰魚效應(yīng)”。開發(fā)商不要羞于賺錢，開發(fā)商只有賺到錢，才能回報(bào)國家，回報(bào)社會(huì)。我不去做偷雞摸狗的事情，合理地把價(jià)格賣高，我覺得這是商人理直氣壯的事情。

對(duì)當(dāng)?shù)卦∶駚碚f，深圳購房團(tuán)買的房子畢竟有限，占的比例不大。沒必要把他們當(dāng)成洪水猛獸：深圳購房團(tuán)買了少數(shù)樓盤，多數(shù)還是原住民的，他們間接提高了城市產(chǎn)品的產(chǎn)值和品質(zhì)。

這是件好事。