長(zhǎng)沙，請(qǐng)堅(jiān)守你的城市性格

馮佳在“深圳—長(zhǎng)沙城際對(duì)話(huà)”地產(chǎn)高峰論壇上的演講實(shí)錄

今天，講三個(gè)關(guān)鍵詞。

城市化的機(jī)遇

我們?cè)谛》秶牟妥郎现v的話(huà)題也可以拿到講臺(tái)上講，經(jīng)常問(wèn)一些朋友，你還有現(xiàn)金存款嗎？他說(shuō)有。那么，你是最后一個(gè)“弱智”的財(cái)富擁有者，趕快把現(xiàn)金花出去，買(mǎi)地，買(mǎi)房，買(mǎi)項(xiàng)目。依據(jù)在哪里？中國(guó)的城市化在巨額地投資，巨額地透支國(guó)家的投資性資源。

四年前，我來(lái)長(zhǎng)沙，應(yīng)臺(tái)商邀請(qǐng)，來(lái)討論芙蓉路南部和周邊用地的規(guī)劃策劃，雖然沒(méi)有合作，但對(duì)地塊產(chǎn)生了記憶，昨天，去看了一下，（湖南）省政府已入駐，路兩邊的房子起來(lái)了，紅土全都變成了建筑。

巨大的投資和透支（所有城市每年上百億千億的信貸），按照“物質(zhì)不滅定律”，投資一定要有產(chǎn)出，總量一定要平衡。產(chǎn)出最終只有三個(gè)通道：一是生地變熟地，土地的產(chǎn)出；二是平地變凸地，建筑的產(chǎn)出；三是所有建筑里面和外面的經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)出。這三種產(chǎn)出與我們所有人息息相關(guān)：有巨額的投入，必然有洶涌的產(chǎn)出，地價(jià)、房?jī)r(jià)、物價(jià)的快速增長(zhǎng)，是一種“投入——產(chǎn)出”的必然，這正是經(jīng)濟(jì)學(xué)家沒(méi)有來(lái)得及歸納，或者暫時(shí)沒(méi)有說(shuō)清楚的“三價(jià)上漲”的根源。

投入已經(jīng)太多，產(chǎn)出在所必然！

在城市化過(guò)程里，從任何一個(gè)角度，只要你有現(xiàn)金，那你就要成為賣(mài)方，而不要只做買(mǎi)方。我想，這是“城市發(fā)展非常快、房?jī)r(jià)地價(jià)增長(zhǎng)非常快、物價(jià)增長(zhǎng)相對(duì)比較快”的城市、給目前為止“地價(jià)不太高、房?jī)r(jià)不太高、物價(jià)增長(zhǎng)相對(duì)比較慢”的城市的一些可能的標(biāo)榜，這種標(biāo)榜未必可愛(ài)，但是合規(guī)律的，客觀(guān)的，或者說(shuō)可能的、不得已而為之的。

你想成為小資嗎，趕快按揭房子；你想成為中資嗎，趕快買(mǎi)第二居所，享受候鳥(niǎo)的待遇。長(zhǎng)沙39度的時(shí)候，為什么不把家人送到云南麗江，送到氣候更好的地中海去過(guò)盛夏？有的人，家有新生兒，需要在中心區(qū)就近上幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，需要就近的城市配套；但也有相當(dāng)多的人，孩子已經(jīng)大了，出國(guó)了，有了交通車(chē)的便捷，這個(gè)時(shí)候，陽(yáng)光、綠地、空氣，自然的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于都市配套的價(jià)值。如果你想分享中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，請(qǐng)用你的財(cái)富去分享財(cái)富，而不是留著現(xiàn)金，去買(mǎi)產(chǎn)品。

城市化過(guò)程中有無(wú)限的機(jī)會(huì)，要成為其中的經(jīng)營(yíng)者，生產(chǎn)力要素的擁有者，資源的占有者，而不是旁觀(guān)者。如果不想成為最后一個(gè)“弱智”的財(cái)富擁有者，請(qǐng)把錢(qián)花出去，推動(dòng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)。城際之間的一些差異，可以給我們提供一些參考。

城市和建筑的價(jià)值

城市是什么？是一個(gè)社會(huì)容器；建筑是什么？是立體的雕塑。建筑的生命周期比我們?nèi)说纳芷陂L(zhǎng)，城市在土地上是永恒的，是千百年形成的，還要繼續(xù)存在……在認(rèn)識(shí)城市認(rèn)識(shí)建筑時(shí)，我們會(huì)有感悟：建筑，是一首流變的詩(shī)，是一首哲理的詩(shī)……我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，它的功能價(jià)值僅是一個(gè)常規(guī)成本的常量，鋼筋水泥的成本，只是一個(gè)固化的常規(guī)成本。

在長(zhǎng)沙，為什么有的房子賣(mài)到一萬(wàn)塊，有的只賣(mài)一千多？而它們的基本造價(jià)是一樣的。這是環(huán)境、魅力、他人的喜愛(ài)度造成的。在所有城市，鋼筋水泥修筑“功能空間”的鋼性成本都差不多，差得多的在于——魅力、藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值，或者通俗說(shuō)就是感觀(guān)價(jià)值。當(dāng)然還包括“供”和“求”的對(duì)稱(chēng)和不對(duì)稱(chēng)，當(dāng)需求特別多時(shí)，就可以提價(jià)。

城市和建筑的“邊際成本”帶來(lái)的“邊際價(jià)值”，是面對(duì)一座城市和一座建筑時(shí)，我們真正可以在其中有所為的。房子之間的差價(jià)產(chǎn)生在哪里？它在于尺度之美，構(gòu)成之美，質(zhì)感之美，色彩之美，……這，是幾千塊錢(qián)的差價(jià)所在。城市之間的“落差”實(shí)際是“魅力落差”，這是城市容器總體的美（造成的）。在美的追尋方面，我們還沒(méi)找到那第二把鑰匙，第一把鑰匙：“買(mǎi)地，鋼性成本的投入”，我們都已學(xué)會(huì)了，一拍賣(mài)、一參與、一委托……都能做到的，但邊際的投入與邊際的收益之間的通道怎么搭建？

我們國(guó)家的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，嚴(yán)格地講是“控制”，……曾經(jīng)有“架空層不要高于兩米二”的規(guī)定，因?yàn)椤皟擅锥陨稀本蜁?huì)有“不良的商業(yè)使用”，這個(gè)尺度的規(guī)定，批發(fā)出大量“腰長(zhǎng)腿短”的建筑”——五十層、十一層的房子都是“兩米二的架空”，腰已經(jīng)長(zhǎng)到一百米了，還是兩米二的腿，這樣的規(guī)范制造了一批“人見(jiàn)人不愛(ài)”的“日本人體型”的建筑——這是建筑的尺度之“丑”。

那個(gè)時(shí)段，符合規(guī)范的房子絕大部分都是一次“無(wú)效勞動(dòng)”，或者說(shuō)是所謂的“負(fù)產(chǎn)出”。高情感的東西，我們沒(méi)有把“高情感”表達(dá)出來(lái)，所以，幾千塊錢(qián)幾萬(wàn)塊錢(qián)的差價(jià)，沒(méi)了。推倒重來(lái)毫不足惜！

十年前，我說(shuō)過(guò)，中國(guó)今天最迫切的，不是改造舊城，而是改造新城。非常遺憾，這十年，我們還在瘋狂地改造舊城。但是到今天，很多城市已經(jīng)在改造新城了。舊城里，有很多青梅竹馬的記憶，揮之難去；有我們今天的智慧所不能及的場(chǎng)所精神，還有無(wú)從理解無(wú)從駕馭的“天地人鬼神”的空間預(yù)知，沒(méi)來(lái)得及解釋……今天，在浮躁的現(xiàn)代化過(guò)程里，我們用一種所謂“工廠(chǎng)化”的工具，在復(fù)制城市、復(fù)制建筑的時(shí)候，我們對(duì)很多傳統(tǒng)的東西還是非常無(wú)知。

比如說(shuō)，老城里等距離布置的“放生池”，就是一個(gè)與現(xiàn)代完全不同的“消防道具”，一個(gè)以消防為背景的生態(tài)救災(zāi)系統(tǒng)，也是一個(gè)精神寄托的場(chǎng)所。很多老人家用所有的零花錢(qián)買(mǎi)幾條鯉魚(yú)、幾只烏龜，放在里面。放生池是救火的水池，天干的時(shí)候還可以解渴；旁邊放幾個(gè)尖底的水桶，避免你拿回家去用；如果出現(xiàn)地震可以飲用；出現(xiàn)饑荒，里面還有幾只特殊情況下可以吃的老烏龜……在正常情況下，都是神圣之物，不可以亂動(dòng)，但當(dāng)危及人的生命之時(shí)，它可以救生……放生池，是一個(gè)救災(zāi)的生物鏈、生態(tài)鏈。

這種消防系統(tǒng)，我們今天幾乎把它毀而無(wú)存了。曾經(jīng)，為了保護(hù)它，人們賦予了它很多神秘的、神圣的、精神的東西在里面，就是讓你不要去碰它，不要輕易地毀它，不然，會(huì)受到懲罰。它應(yīng)該是一種保留和同時(shí)使用，現(xiàn)在的消防工具當(dāng)然要，但是我們傳統(tǒng)的“場(chǎng)所元素”絕不可以毀。

舊城里，有太多太多值得我們?nèi)フJ(rèn)識(shí)的中華文化的瑰寶，當(dāng)然有的可以再?gòu)?fù)制。比方說(shuō)我們公司十幾年來(lái)一直在研究“把院落放在空中”：在空中做種植系統(tǒng)，加水景，加穿堂風(fēng)，做“四水歸堂”……讓孩子們，在空中也能夠“采天吸地”，也能夠有“青梅竹馬”的游戲場(chǎng)所……如果小孩子沒(méi)有受過(guò)欺負(fù)，沒(méi)有少年維特的正常煩惱，一步進(jìn)入所謂的“三歲的成人”，他會(huì)撞墻跳樓走極端……因?yàn)槲覀儧](méi)有為他營(yíng)造“童年”的社會(huì)結(jié)構(gòu)空間，沒(méi)有為他提供精神皈依的場(chǎng)所，……這都是我們?cè)O(shè)計(jì)城市——社會(huì)容器里應(yīng)該顧及的規(guī)范和設(shè)計(jì)，但是現(xiàn)在，規(guī)范里面恰恰沒(méi)有這種要求。

城市建筑的魅力價(jià)值和鋼筋水泥的工程價(jià)值，邊際成本帶來(lái)的收益與鋼性成本帶來(lái)的收益，完全不一樣。深圳曾經(jīng)強(qiáng)制性規(guī)定：（十年前）十萬(wàn)平方米以上的建筑項(xiàng)目，必須國(guó)際招標(biāo)，總體規(guī)劃不論多大范圍必須國(guó)際招標(biāo)。“兩個(gè)必須”使深圳成為了“樣板之城”。規(guī)劃、建筑、景觀(guān)、……都成為全國(guó)參觀(guān)的樣板。雖然也有一些不足，但是在國(guó)內(nèi)城際之間的領(lǐng)先度，是大家公認(rèn)的。

堅(jiān)守城市魅力，堅(jiān)守城市性格

這個(gè)話(huà)題要稍稍展開(kāi)，要有一個(gè)簡(jiǎn)單共識(shí)：城市，是一個(gè)有機(jī)的生命體，絕不僅僅是一個(gè)物理形態(tài)的功能空間。如果不能感受到城市是一個(gè)活的生命，當(dāng)然無(wú)從來(lái)談他（她）的性別、性格和魅力。

城市的道路是什么？是骨架；分區(qū)是什么，若干塊肌肉；產(chǎn)業(yè)是什么？是生殖系統(tǒng)……今天，所有的城市像馬寅初所講，需要“計(jì)劃生育”了。所有的城市，經(jīng)濟(jì)過(guò)剩、生產(chǎn)力過(guò)剩，生殖力過(guò)剩，GDP過(guò)剩，我們的環(huán)境已不堪重負(fù)。環(huán)境不僅不堪“人”的重負(fù)，更不堪工廠(chǎng)的重負(fù)，“工廠(chǎng)的重負(fù)”比人對(duì)環(huán)境的壓力大了千萬(wàn)倍。為環(huán)境“減負(fù)”，應(yīng)該成為超級(jí)國(guó)策，是比限制“生人”更大的國(guó)策。可喜可賀的是，國(guó)家發(fā)改委在今年年底就會(huì)出臺(tái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分級(jí)評(píng)價(jià)，尤其是改變組織部對(duì)地方官員的政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)系統(tǒng)，這是一個(gè)非常大的突破。發(fā)改委劃出“禁止發(fā)展區(qū)域”、“鼓勵(lì)發(fā)展區(qū)域”、“限制發(fā)展區(qū)域”，“強(qiáng)化發(fā)展區(qū)域”，對(duì)不同區(qū)域的發(fā)展區(qū)別對(duì)待，——“科學(xué)發(fā)展觀(guān)”開(kāi)始真正落到戰(zhàn)略、國(guó)策的層面。

要對(duì)“城市性別”作甄別判定：一個(gè)有歷史文化的城市，她是以人文魅力來(lái)昭示于天下，來(lái)實(shí)現(xiàn)城際的差異化識(shí)別；一座工業(yè)化城市，以他的GDP、產(chǎn)出，來(lái)表達(dá)他的價(jià)值。那么我們說(shuō)，以工業(yè)為主的城市，主陽(yáng)，性別為男；以歷史人文為特征的城市，主陰——比如長(zhǎng)沙，性別為女。

有了“女性”的性別判定，再來(lái)講她的“性格”：火辣，多情，是我們城市（長(zhǎng)沙）的特點(diǎn)。地理、氣候、飲食、人的性格總和，人們認(rèn)識(shí)這個(gè)城市的時(shí)候?qū)λ慕K極感知的匯總，就是我們所講的“城市性格”。

比方說(shuō)成都，她是一種什么性格？柔，美，慢。到了成都就是讓你慢下來(lái)，深圳的“狂躁的人”到成都忽然都不適應(yīng)，但在成都呆幾天回到深圳又不適應(yīng)了。“極速的、浮躁的”深圳與“矜持的、柔美的、自信的、陶醉于自我的”成都相比，是完全兩種極端的城市性格。在深圳就是“機(jī)會(huì)”、“賺錢(qián)”，“瘋狂地創(chuàng)收”；到了成都就是“麻將”，“講故事”，“坐茶館”……享受自然，陶醉在一種人文的氛圍中，講不完的歷史和未來(lái)……

長(zhǎng)沙的火辣、多情、娛樂(lè)，讓所有來(lái)長(zhǎng)沙的人，雖然不一定會(huì)選擇在此定居，但是會(huì)經(jīng)常來(lái)長(zhǎng)沙看看。如果經(jīng)常有人來(lái)長(zhǎng)沙看看，長(zhǎng)沙所需要的消費(fèi)鏈、消費(fèi)群也就夠了。少數(shù)人的“穩(wěn)定的長(zhǎng)住”和多數(shù)人“不穩(wěn)定的常來(lái)”，結(jié)果是一樣的，吸引多數(shù)人的“常來(lái)，短住”，是長(zhǎng)沙的火辣、多情可以做到的，這顯然不是所謂的“制造、工業(yè)、產(chǎn)品”的作用。

稍做“形而上”的歸納：這種女性的“火辣與溫柔”性格的城市，在前工業(yè)文明時(shí)期是受了委屈的，她曾經(jīng)無(wú)奈，因?yàn)榍肮I(yè)文明是一種速度文明，效率文明，機(jī)器文明；但是今天，世界進(jìn)入到后工業(yè)文明時(shí)代，地球平了，每個(gè)城市每個(gè)群體每個(gè)人，都可以在數(shù)字化生成的前提下，將耐力，柔力，實(shí)用力，甚至對(duì)多元信息文化的兼容力，變成競(jìng)爭(zhēng)力。這種競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)在：最發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家、不太發(fā)達(dá)的歷史文明古國(guó)，都開(kāi)始出現(xiàn)女性執(zhí)政，不斷地出現(xiàn)女議長(zhǎng)、女總統(tǒng)。為什么？這是后工業(yè)文明理念的自然表現(xiàn)，是潮流，趨勢(shì)，也是社會(huì)發(fā)展使然。

那么，我們?cè)谧龀鞘卸ㄎ坏臅r(shí)候，就應(yīng)該有不一樣的決策，不一樣的選擇：請(qǐng)長(zhǎng)沙選擇后工業(yè)文明，請(qǐng)你放棄速度，放棄所謂的高速發(fā)展，堅(jiān)守人文的長(zhǎng)沙，堅(jiān)守魅力的長(zhǎng)沙，堅(jiān)守“女性”的長(zhǎng)沙，堅(jiān)守柔美的長(zhǎng)沙，堅(jiān)守“讓所有人經(jīng)常來(lái)，再經(jīng)常來(lái)”的長(zhǎng)沙——（掌聲）

謝謝。