二次置業”大家談

今天聊的是“二次置業”這個話題，并沒有規定什么就不能談，反正是興之所致，談之所及。不覺間，三個小時過去……

時間：11月9日17時

地點：《房地產縱橫》雜志社多功能室。

人物：

尹琦：中國光大銀行深圳分行零售業務部

李小義：尊地地產中國地產機構、深圳市尊地地產咨詢有限公司策劃中心總監

陳兆文：深圳購房團客戶代表

主持：江漾

今天聊的是“二次置業”這個話題，并沒有規定什么就不能談，反正是興之所致，談之所及。不覺間，三個小時過去……

“二(多)次置業”與“異地置業”

《房地產縱橫》：有人說中國的房地產市場是政府、開發商、消費者、銀行……共同學習成長的過程，其中有一部分人成長得特快，一批“領跑者”，已開始“二次置業”，多次置業，甚至開始“炒房了”，還有“異地置業”，這是以前沒有的概念，人不在那，卻在那買房子？

消費者：我在長沙買房，主要考慮長沙的房價比較好，長沙這個城市還是很有文化底蘊的。我是湖南人，深圳去長沙買房的大多是湖南人，買套房子回去度假或者自住都比較好，平時不住還可以收點租金。我覺得大家都是這樣的心態。

光大銀行：根據對客戶的調查，很多人買房（二次置業）是兩手準備，一方面是投資，如果升值了就賣出去；另一方面是自住的準備，假設房產沒有出現預期的升值，就用來自住養老。

尊地地產：目前，深圳有一部分客戶選擇到惠州等周邊城市去買房，那邊的房價才相當于深圳房價的1/3到1/4左右。國慶期間我們樓盤的銷售量受到很大影響，像10月1號惠陽開的盤，深圳人才占20%，但是上個禮拜再開盤，深圳人占了50％。他們也是按揭的，首付三成，1.1倍的利率，變到8點多，這樣的房子幾乎沒有了投資的價值。他們主要是自住，有個客戶他買一套自住，然后給父母、岳父母、也各買了一套，一共三套。

消費者：投資主要是看好房價上升的潛力，投資小戶型房屋或商鋪等待升值。但是很多人是半投資型的。

我有個朋友，天津、北京都有別墅，上海也有，廣州有十幾套，像他這種是真正的高端投資客。他們一般不會像我們小市民一樣，買房用來出租，他們把房子空置在那，等到有機會再出手。當然這只是暫時的，價格漲上去了，就賣掉，如果沒有，就進行長線投資，出租養房。我們這種，多買一套房就圖每月多一點收入。

談到投資，其實以前我們是沒有“異地置業”這個概念的。大家都還等著分福利房，沒有市場意識，深圳人觀念改變是在香港人的帶動下。這幾年香港人到深圳這邊來買房，深圳的房子就漲價了。深圳人發現，房子還有這么高的利潤。慢慢地深圳人的置業投資意識就有了。

深圳周邊的比如東莞也有很多人有錢，但是他們也沒有想到要去投資房產，因為他們對房子的投資價值沒有衡量過，深圳人就跑到東莞去買房后，逐漸東莞人也知道了房子的巨大利潤空間。現在東莞好的樓盤也已經漲到一萬了。

尊地地產：異地置業的風氣確實是香港那邊帶過來的。深圳人的投資意識也是由于毗鄰香港。同時這也反映了人們對地產市場的信心以及對社會安定的信心。其實房地產市場發展成熟的過程是政府、開發商和老百姓一起學習的過程。

打擊與保護 控制與影響

《房地產縱橫》：針對“二次（以上）置業”，9、10月份，國家連續出臺了系列“新政”，“新政”對于樓市，是實實在在的影響？還是發出“一個信號”，對市場起到一個“提醒”的作用？

尊地地產：我們業內都是支持國家調控的。一般來說，政府的調控都是逐步的，在政策上體現就很慎重。這次調控最大的亮點是“梯度調控”。購買第二套房以上，第二套房是第一個梯度，首付增加10％，利率為標準利率的1.1倍，第三套房，首付和利率再次增加，依次類推，若買第九套第十套，就必須一次性付款，貸款就劃不來了。這次調控很人性化，很聰明，具有很多延控空間，對市場有很大的心理震懾作用。

光大銀行：上次我們銀行與一位地產中介的老總談業務合作的問題時，他說房地產行業如果現在還不調控，而任由它一路瘋漲下去的話，這個行業就沒有希望了，所以調整是有必要的，他的話很有道理。雖然調控對銀行的業務量影響比較大，但有助于商業銀行規避房貸風險。

消費者：“新政”對“二次置業”“多次置業”確是個非常大的打擊。第二套房以上的首付太高了，投資的成本就加大了很多，風險也就更大了。假如想買一套豪宅，現在的利率是1.1，成本就提高了很多，算起來就多了幾十萬，獲利的空間小了，而小戶型就多幾萬塊錢。從這個角度來說，對投資小戶型的影響要小，對投資大戶型的影響大。

尊地地產：我們做過調查，目前北京、上海的成交量已經回復到以前了，每天的成交量已經和9月份一樣了，廣州也是。深圳是一線城市中受影響最大的，原來9月份日均成交117套，而整個國慶期間日均成交僅12套，國慶之后的第二周，日均成交也只有56套。

消費者：現在開發商多做的是大戶型的樓盤，一套房子相當于以前15套小戶型的價格，有些人買不起了。

光大銀行：新政的實施對炒房者的影響確實較大，主要是成本比原來提高了。第二套房的首付提高到了四成。

尊地地產：其實更主要的是利率上浮，以前的優惠利率是8.5折，就是6.66%，現在1.1倍的基準利率，折算起來就是8.61%。

理智還是瘋狂？多羸還是雙輸

《房地產縱橫》：幾位認為新政出臺，誰是羸家？

消費者：我認為都是輸家。現在的情形有打壓消費者“二次置業”、“多次置業”的嫌疑。消費者的情況不一樣，要阿狗阿貓吃同樣的飯菜也不太現實，有錢可以吃好點。房價高漲并不是消費者多買了幾套房的造成的，第一是因為地價高，第二是需求越來越大。現在政府做廉租房，開發出來也是租給別人的；有人有空閑資金多買幾套房，大部分也是租給別人，目的是一樣的。（只要不是投機，買房后空置閑放）房價應該讓市場去調控，政府不宜過度干涉。

光大銀行：客觀上講，新政的實施可能暫時對開發商、銀行和消費者三方都有一定的沖擊，比方說現在深圳房地產市場出現了“觀望”的局面，開發商的房子不像過去那么好賣了，因為“炒房”的成本提高了，銀行的房貸業務量也因為交易量的下滑出現萎縮。但從長遠看，應該看到政府保護房地產市場的良苦用心，應該看到新政的實施對于“首次置業”的人來說，基本上沒有什么影響。

尊地地產：總體上來說，調控對整個社會還是有益的。但是由于細則沒有統一，影響了執行力度。我認為調控對政府、對開發商、對大家的消費都是有壓力的。新政對投資者還是有保護作用的，房子這么瘋狂地漲價，市場的風險也在提高。政府還是從整個行業的健康發展來考慮的。從國外經驗來看，房價漲幅過大風險是非常大的。現在房價每年40％、50％速度增長，有點太瘋狂了。

消費者：我想深圳應該是個特例，它還沒有瘋，還很正常。

深圳人是有理性的，建了深圳灣大橋后，以為香港人會過來買，周圍的房價就“炒”起來了，這邊的（深圳）房價高過橋那邊（香港）的房價，就沒有人買了嘛，反到是深圳人跑到對面（香港）去買房了。市場調節的嘛。

（這也是一種“異地置業”。）

房價的“始作俑者”，是“小群策劃”還是“大眾合謀”

《房地產縱橫》：對于房價的走高，大家在一邊抱怨一邊享受，買房前怕漲，交了錢就盼漲，患得患失的，幾位判斷一下，經過這次新政出臺后對房價會不會有大的影響？

消費者：價格方面應該不會出現大的波動，市場可能會有一段時間的蕭條期。但是我覺得豪宅肯定會跌。另外，房價和土地價格有關系，土地越貴房價就越高，因為開發商的成本高了。現在土地價格是1.86萬/每平方米，開發商一定會把這個價格轉移到房價上去的。

光大銀行：我覺得新政的實施不是為了打壓房價，而是為了控制房價，如果房價出現了較大的跌幅，各家商業銀行將是最終的買單者，我想政府也不希望出現這種情況。

尊地地產：深圳房價大漲也不太可能，因為房價變動是有周期的。每個國家都有過很低迷的時期，像香港和日本，香港房價上漲的時候沒有人相信房價會跌，但還是跌了。深圳房價已經漲了兩年了，可以說已經到達波峰了，但也不可能大跌。它應該是在一定水平線上的小幅度波動。

消費者：其實中央的很多政策到了地方就會打上很多折扣，這也是地方和中央的一種博弈。現在地方政府也是房地產利益鏈條上的一環，地價這樣高，房價怎么會低？

尊地地產：對，在以土地利益為核心的經濟鏈條上，政府是最大的受益者。還有，深圳有很多這樣的客戶，抓住機會趕緊到處買房。因為房子一個月一個價，一會漲了10％，一會兒又是20％。深圳的上半年，樓盤漲了將近40％。

消費者：我經常聽朋友說，中介又打電話來，又加十萬想買他的房子，提價好像很隨意的樣子。我覺得其實地產中介對推高房價起了很大的作用。

尊地地產：有次看中央2套的一個對話欄目，有個客戶代表問王志剛，他說中國的房價這么高，你們策劃公司有很大責任?!王志剛是這么回答的，他說策劃公司是在為社會創造價值，讓我們的開發商和買房者都賺到了更多的錢，同時也提升了城市的居住品質，這就是我們生存的價值。我覺得也挺有道理的。

《房地產縱橫》：也有很多人說是我們媒體的。事實上房價的高企，沒有人能推開這個責任，是大家合力的結果，共同拉起來的。

尊地地產：大家都有份。

消費者：你們都功不可沒。

（眾笑）

投資還是投機？大戶型還是小戶型？新政影響了誰？

《房地產縱橫》：按“新政”，買到第九套、第N套房，就必須付現款。是不是以后投資者都會去選“大戶型”？這樣，“小戶型”市場也許就留給了真正需要的“首次置業者”？這就是比較理想的狀態。

消費者：買房還是要分“自住”還是“投資”，自住，對這個地段滿意就可能買；投資的話，房子買進來還要能賣出去，就要看升值空間？

尊地地產：如果想投機呢？你認為深圳適合投機嗎？

消費者：房子的價格是市場決定的，不是由某個人決定的。以前溫州炒房團的時候，市場不規范可以投機，他們把整個樓盤全買下了，再賣出去。現在深圳市場相對已很規范了，你怎么去投機啊，不可能投機。

說到規范，我認為開發商也要規范。有的樓盤還沒開盤都預留了，要買買不到，就造成一種恐慌。有的人高也買，低也買，開發商就可以隨便要價，這是不正常的。投資的話，我認為目前寫字樓還是有投資價值的。寫字樓也就三萬左右，香港的樓盤要高一點，考慮到深港一體化，還是有投資價值的。但是做住宅投資就沒有這么好了。

尊地地產：我們認為，新政調控后，提高首付，提高利率，會對投資小戶型有影響，對投資大戶型、別墅影響會是最小的。因為深圳將來70％以上都是中小戶型，而有很多人需要改善居住條件，對大戶型有需求，大戶型的房價就會漲。政策調控后，買多套中小戶型的房子，套數越多，首付就越高，而且利率也越高，這都直接影響人們投資小戶型。

消費者：我沒有仔細想過，但是我覺得提高首付，對大戶型的銷售是有影響的，多了幾十萬。小戶型就只多了幾萬塊錢。

尊地地產：但是大戶型漲得快，我們的樓盤漲得最快的就是豪宅，像華僑城。其實深圳的豪宅很少，高品質的豪宅更少。不像上海、北京。

消費者：這對專門的投資客可能是有影響。我要投資肯定是買小戶型的。因為出租出去或者轉手比較方便。如果轉手，要考慮對方的經濟實力。經濟實力比較好的要買大戶型也不會買二手房，除非是這個樓盤的大戶型沒有了才會買二手房。投資大戶型，接盤的人就少了，他不需要接你的盤也能夠買得到。

壓力VS風險，置業套數≠信用等級

《房地產縱橫》：有人說新政是在幫助銀行規避金融風險，事實上是這樣嗎？

光大銀行：新政的實施，體現央行及銀監會鼓勵無房者首次置業同時打擊惡意炒房的決心，不僅對購買多套房的客戶提出了更嚴厲的限制措施，還停止了商業銀行的加按業務，防止了商業銀行過度授信，這有利于維護金融穩定。這個政策對一線城市影響比較大，對二線城市影響就稍小一些。可能二線城市炒房的情況的沒有一線城市這么多。

尊地地產：我想深圳可能是特殊原因，內地二線城市的分行控制得沒這么嚴格。這可能跟當地的政府有關。

《房地產縱橫》我倒覺得是和業務壓力有關系，這是風險和業務量之間的矛盾，它要協調的是這個，任務完成好的就趕緊收緊，像建行基本上是收得最緊的。

光大銀行：今年9月份以來，有的銀行因為各方面因原因，停辦了房貸業務。到2008年，各家商業銀行迫于業務發展的需要，在不違背監管部門政策的前提下，都會拿出自己的實施細則。

《房地產縱橫》目前其他大的銀行都收緊了，那么對你們銀行來說是否是一個很好的機會？這是否預示著你們銀行在貸款方面將更寬松一點？

光大銀行：在零售業務這一塊，與一些先進行相比，我們銀行確實存在差距，但是現在，從總行到分行的領導都很重視這一塊業務的發展，尤其對于個人信貸業務給了很大的支持，從今年的發展趨勢來看，我們已經找準了市場定位，也有信心縮短與其他行的差距。

光大銀行從前幾年就開始實施戰略轉型，要大力發展對私業務，從信貸投放的角度來說，我們行現在的政策是優先投放優質的個人貸款，行內完善的內控及審查機制能夠有效的防范風險，目前光大銀行個貸不良率不足0.5%，也充分反映出我們的個貸質量還是比較高的。（回答有點狡猾）

《房地產縱橫》：你們是不是可以感覺到這種變化，就是銀行的態度變化？

尊地地產：當然能感覺得到。政府調控主要是兩大措施：一個是地根，對土地的控制；還有一個就是銀根。一般說我們選擇銀行主要考慮他們的規模、服務、效益、貸款的額度、靈活性以及對第二套房的界定，利率方面各個銀行都不一樣；我們也比較注重他們對“第二套房”的界定和利率。從市場的反映來看，現在四大國有銀行都很緊，我們也有選擇外資銀行的可能，主要是看哪個銀行更優惠或者放款的速度更快。

光大銀行：現在各個銀行在“二手房”的競爭上很激烈，不僅要拼放款速度、放款額度，甚至還要拼有關的費用，但是目前這個費用根據銀行同業公會的要求已經于10月底全部取消了。

消費者：但是貸款首付成數，是不能松動的吧，可以靈活處理嗎？

光大銀行：貸款首付成數是絕對不能松動的，這是監管部門的硬規定。

消費者：“二次置業”者在你們看來是不是一個信譽度很高的客戶？是否買的房子越多他的等級就越高，信譽度就越高？

光大銀行：看一個客戶的信譽高低，商業銀行一般依據人民銀行的征信報告，從征信報告中，可以對客戶的貸款、還款情況看得一清二楚。客戶的房產多并不能證明他的信譽越高，只能說明這個客戶的實力比較強。假設一個客戶買了很多房子，有可能他的銀行負債就越高，違約的機會就越大，這樣的客戶，我們要考察他有沒有相對應的收入還款。

鏈接：

中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知

銀發〔2007〕359號

中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀監局；各國有商業銀行、股份制商業銀行：

根據2007年全國城市住房工作會議精神及《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)等政策規定，現就加強商業性房地產信貸管理的有關事項通知如下：

一、嚴格房地產開發貸款管理

對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。

商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用于本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用于異地房地產開發項目并已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。

二、嚴格規范土地儲備貸款管理

商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

三、嚴格住房消費貸款管理

商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

商業銀行應提請借款人按誠實守信原則，在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

四、嚴格商業用房購房貸款管理

利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

五、加強房地產信貸征信管理

商業銀行接受房地產開發企業貸款申請后，應及時通過中國人民銀行企業信用信息基礎數據庫對借款企業信用狀況進行查詢;貸款申請批準后，應將相關信息錄入企業信用信息基礎數據庫，詳細記載房地產開發企業的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

商業銀行接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況進行查詢;貸款申請批準后，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

六、加強房地產貸款監測和風險防范工作

商業銀行應密切監測房地產價格變化及其對信貸資產質量的影響狀況，切實加強商業性房地產信貸管理和內控機制建設，積極防范房地產信貸風險。

中國人民銀行各分支機構、各銀監局應加強轄區內金融機構房地產信貸管理的“窗口指導”，加大對相關違規行為的查處力度。要跟蹤房地產信貸政策執行過程中出現的新情況、新問題，并及時向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報告。

各商業銀行(包括中資銀行、外商獨資、中外合資商業銀行以及外國銀行分行等)要認真貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，切實加強房地產信貸風險管理，要根據本通知精神和國家各項房地產信貸政策規定，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，并向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。

各政策性銀行未經中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會批準，不得發放商業性房地產貸款。

請中國人民銀行各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社及外資銀行。

中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會

二〇〇七年九月二十七日