深圳購房團的機會

深圳購房團四面出擊，攻城略地，引起了中國地產界的震動。有的網友發文痛罵，有的市民驚呼“狼來了”，有些地方政府也是持拒絕的態度。

難道深圳購房團真是深圳版的“溫州炒房團”？

他們帶來的到底是災難還是機遇？

……

其實深圳購房團引起的轟動就像鯰魚效應，激勵社會上各種“沙丁魚”活躍起來，積極尋找新的出路。

那么深圳購房團的機會在哪里？該怎樣把握呢？

1、深圳購房團的特點

A、橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳

《晏子春秋#8226;雜下之十》中有：“嬰聞之，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，葉徒相似，其實味不同。所以然者何？水土異也。”說的是淮南香甜的橘子移植到淮北就變成苦澀難吃的枳，環境的不同造成了不同的結果。這種不同也體現在深圳購房團和溫州炒房團的身上。溫州炒房團就像那個難以下咽的“枳”，而深圳購房團則是那香甜的“橘”。他們也是“葉徒相似，其實味不同”。

那么造成他們差異的“水土”是什么？這是指他們的購房動機、組團方式、購房方式等方面的明顯差別。

首先，從購房動機來看，溫州炒房團一般是直接和開發商談，以低價把整棟樓房或者一整層全買下來，形成壟斷，再高價賣出，帶有強烈的投機性質；而深圳購房團自住的購房要多些，未來到這里居住或者買給家人住的比例要大，單純投資的比例不是很大，只占到20％—30％。一個投機，一個投資，這是他們最本質的區別。

其次，溫州炒房團表現在一個“炒”字。主要是以炒房為主，而且他們經常是一個人買下一個大單元，一個人可以買很多套房。他們多與同事、親戚、家人、朋友等組成一個小型集團，會形成壟斷性的購買，是家族式、集團式炒房；而深圳人購房則是以個人為主，大部分人就是買一套到兩套，不會形成壟斷性。

溫州炒房團是有組織的，他們的分工很明細。一般是由那些對房產比較熟悉、比較內行的人先去考察樓盤，然后由他決定是否購買，而其他的人則負責出資，一個人看準了大家都會跟著盲目投入；深圳購房團則是各自為政，因為回鄉置業占的比例大，所以單槍匹馬、獨闖江湖的居多。從形式上看他們也是組成一個團到某地去考察樓盤，但是這種組團多是媒體和中介促成的松散型組合，并不會改變其交易方式和性質。

此外，深圳購房團發展得越來越細，購房團的規模也大小各異。根據客戶的購房預期，深圳購房團可分為別墅購房團、中檔住宅購房團、高檔住宅購房團、寫字樓購房團等，極大地提高了購房團的效率。關于購房團的大小，也不一定，有幾百人組成的購房團，也有僅由幾個優良客戶組成的購房團；有完全民間的，也有官方性質的。購房團已經泛化了，不一定要組成一個固定的形式，打上某種旗號才是深圳購房團，有的人約上幾個朋友一起去某地看房，這也是購房團。

第三，深圳購房團對于樓盤的選擇和取舍有自律性。對是否投資一個樓盤，他們遵循著自己的規則。從投資樓盤的區域、地理環境、小區治安、與商業中心的距離、樓盤的戶型等各方面會有一個綜合的考量，不像溫州團，只要有一個看中了大家就跟著投資。深圳購房團投資的一些樓盤，在目前不一定屬于最好的，價格看來也比較便宜，如果考慮到城市化進程的必然性，這個價格是遠遠被低估了的，他們就是看中這個價格被低估，看中了其中的升值空間。

B難舍的家鄉情緣

①“離家——思鄉——回家——離家”模式

小時候讀賀知章的《回鄉偶書》：“少小離家老大回，鄉音無改鬢毛衰。兒童相見不相識，笑問客從何處來。”并不知曉其中的復雜情感，我想，如果一個人一生從未離開過故鄉，也許永遠也讀不懂這首詩。但我相信，所有的深圳人，都懂，如果情景許可，甚至會流下淚來。

還有，席慕蓉的《鄉愁》：“故鄉的歌是一支清遠的笛/總在有月亮的晚上響起/故鄉的面貌卻是一種模糊的悵惘/仿佛霧里的揮手別離/別離后/鄉愁是一棵沒有年輪的樹/永不老去。”更是寫盡了我們對故鄉、對家的那種微秒復雜的情緒。

深圳是一個典型的移民城市，建立伊始，她就以寬廣的胸懷接納了一批又一批來自天南地北的社會精英。據深圳市政府網站統計資料，深圳外來人口占到深圳總人口的80％以上，深圳市也是廣東省唯一的以普通話為主流地方語言的城市。深圳人口的構成，以四川、湖南、湖北等地居多，這些人的祖籍相距深圳要說遠也不是很遠，要說近可也不那么近，這種不遠不近的距離是一種尷尬的距離，同時也是一種最好的距離。這種距離不僅僅是時間和空間上的距離，其實也是心理的距離，若有若無的感覺以及若隱若現的呼喚最能挑撥我們的心。

在深圳的外地人，即使老一代的移民，也難以擺脫中國人的宿命：“故里情結”。他們對家、對故鄉的那種微秒復雜的情緒，也許只有在某一特定時期才得以放大，比如——回鄉置業。在故鄉擁有一套自己的房子，讓心安定下來，不再覺得自己是無根之萍。設想一下，偶爾回家讓熟悉的方言整日纏繞耳邊，緩解奔波的疲乏，仔細地體會久違的家鄉味道，這是一件多么愜意的事！作為第二居所也是一個不錯的選擇，深圳由于房價高的原因，房子從面積到地理位置等方面不會盡如人意，如在老家城市就不同，相對低廉的房價讓深圳人可以“隨心所欲”，花少半的錢就能享受到深圳別墅式的居住環境。這種“十全其美”的事情，聰明的深圳人怎么會錯過？！

在中國傳統文化的落葉歸根、安居樂業等觀念的影響下，“家”在中國人的生活中占據著重要位置，可以說我們大多數人的生活都是以“家”為軸心的。“我想有個家，一個不需要多大的地方”這句歌詞唱酸了多少漂泊異地人的心聲。“家”，甲骨文字形上面是“宀”(mián)，表示與屋室有關，下面是“豕”，即豬。在古代農業社會里，豬是最重要的家畜，是私有財產的一種標志。所以說，家是由房子和私有財產組成的。在古人看來，有家得先有房，這也是我們現代人的普遍心態。在外面租一間房子，不管多么豪華、多么舒適，在我們看來，它終究不是“家”。這些“內地深圳人”在深圳奮斗幾年、十幾年后，在老家省會城市、中心城市買一套房，不管其購買目的是自住還是給父母住，這些在深的異鄉人才感到一種安詳和踏實。

當然，現代社會人類住所的遷移越來越頻繁，某一個人會有多個居所，擁有多套房子，但是毫無疑問，每個人都只可能有一個精神家園。這個精神家園也許就寄托在他（她）眾多房子中的某一套上，也許還在他（她）的心底蟄居，隨時準備來一次突圍。但是不管怎樣，我們永遠也擺脫不了“回家”這個命題，這有點像魯迅小說中最常見的主題:回鄉。“回家”有多種原因，可能是我們對于那分感覺的眷戀，想重新拾起一段曾經美好的回憶；也許是我們需要一次精神上的旅行，我們一直在離去——回來的單線軌道上往返。深圳購房團開赴內地城市的購房之旅在某種程度上就是一次“歸家”。

②“歸巢”置業

深圳的新移民大部分來自內地，原籍以四川、湖南、湖北、江西等地人為多，內地投資也相對集中在成都、長沙、重慶、武漢、南昌等省會級城市。雖然深圳媒體給深圳人打出了“投資中國”的旗號，但是目前深圳人異地置業還是以上述城市為首選。

深圳購房團的一個重要特征就是他們的異地置業大部分是回鄉置業。據《南方都市報》報道，在武漢，深圳購房團七成是湖北籍回鄉置業；在重慶，深圳購房團成員也大多是重慶籍的在深工作者；在長沙，從購房比例來說，回鄉置業約占10％——15％，這些湖南人買房大多是想留待將來居家、養老。

記者隨機采訪的幾位購房團成員就證明了這一點。吳小姐，26歲，原籍長沙，在深圳工作已經6年多，上個月在長沙買了一套房子。對于為什么選擇在長沙購房，她說出了她的想法：“我現在工資就3000多，雖然這些年也攢了一些錢，但是如果要在深圳買房的話不知道要等到何年何月，在這邊租房老是有一種漂泊感，所以趕緊在長沙買了一套，說不定再等幾年我連長沙的房子也買不起了，起碼現在我回長沙有了個窩。”她說她非常喜歡深圳，喜歡這里的氛圍和這里大大小小的山，但是以后還是希望回到老家去。

與吳小姐不同的是，今年34歲的彭先生在深圳已經有了屬于自己的房子。他說他回老家買房主要是考慮到平時回去看看時有個地方呆著。“來深圳十幾年了，有空還是想回老家呆上一段時間。總覺得在那里人就特別的自在、舒適……所以前些日子在成都買了一套房子，離我小時候生活的地方也不遠。”彭先生在深圳從事律師工作，平時比較忙，他認為即使有空閑時間想好好休息一下，在深圳也找不到非常滿意的地方，反倒是老家呆著讓人感到放松。

我們發現，像吳小姐、陳先生這樣的人不在少數。特別是現在城市化進程加快，城市的分工越來越明顯，深圳商務型的城市定位和性質決定了這里追求的是速度和效益；而珠三角城市中，真正可以算得上休閑度假性質的還沒有，要么再往南到海口、三亞去。所以大多數在深圳工作的人，平時有空閑，一般會選擇到內地二三線城市去度假。這就帶動了異地置業的需求。當然也有很多人置業目的并不是單純的度假或者養老，帶有很強的投資性質，但是他們的置業行為都擺脫不了與故鄉的聯系。

所以，深圳購房團的異地置業與廣義的異地置業是有差別的。廣義上的異地置業是指置業行為發生在異地，這個“異地”包括所有除你生活的城市以外的任何地方，是一個很寬泛的概念。而深圳購房團的置業行為不僅是異地置業，它的特殊之處還在于：這個“異地”在某種程度上就是指“故鄉”——這是“深圳購房團”區別于“溫州炒房團”的最顯著特征。

我覺得這兩個團都是具有積極作用的。他們作為商人也好，作為投資者也好都無可厚非。

既然我們標榜我們是個市場化的國家，我們從政策上、從心態上不要去排斥它。

他們投資的樓盤的品質比較高。今天看來價格比較便宜，而他們就看中這個價格被低估。樓盤價格雖然較低但是一定是品質比較高的。目前的社區可以不是太成熟，但是品質一定要高。

——王一

2、落差

深圳購房團現象的成因說到底是一個“洼地效應”的體現，洼地，造成了“落差”。

價格落差

深圳的房價從中國樓市開市以來，一直和深圳的經濟一樣走在中國的前面。隨著深圳經濟的快速發展，房價也不斷攀升，即使如關外的寶安、龍崗等片區，房價都已經達到了1.8萬/平方米，加上政府的調控加強，投資房子風險越來越大；而在內地很多城市如長沙、重慶、成都、武漢，仍屬于“價格洼地”，仍具有極大的投資潛力，所以，越來越多的深圳人把目光投向了這些城市。

深圳的房價讓人高不可攀，周邊城市以及內地城市的房價便體現出“價格優勢”。據了解，深圳平均房價從2005年的7000元/平方米上漲到接近1.6萬元/平方米，僅今年前6個月，房價就上漲了50%。如今深圳關內的一手住宅均價已經達2.5萬元/平方米，廣深之間的樓價差在5000元/平方米左右。在廣州，即使在中心城區，均價也只有1.2萬元/平方米，與深圳關內一手住宅的均價2.5萬元/平方米也相差1.3萬元。在較為接近深圳的廣園東地區，樓價從3500-6500元/平方米不等，與深圳布吉關口附近樓盤相比，也存在2-4倍的價差。據統計，到今年5月，東莞商品房均價僅為每平米4942元，與同期深圳的商品房每平米14223元相比，僅是后者的一個零頭；6月份的統計數據顯示，惠州惠城區商品房均價每平米4593元，珠海新建商品住宅交易均價為每平米5342元，這都與深圳的近三萬的均價形成了深深的“落差”。

需要注意的是，這里列出的樓房價格都是均價。考慮到樓盤的品質良莠不齊，那些品質比較高的樓盤，價格差可能會更大。

珠三角之外的城市如長沙、重慶等房價與深圳的差距甚至更大。據長沙房地產信息網公布的2007年10月27日到11月02日的房地產市場每周交易情況簡報，長沙該周全市商品房合計批準預售18.91萬平方米，共1826套，其中住宅14.90萬平方米，共1399套，批準預售8個項目。據統計，本周全市商品住宅期房共成交36.83萬平方米，成交量為3206套，成交均價為3893元/平方米，即使是成交均價最高的雨花區，均價也只有4353元/平方米；而成交均價最低的岳麓區，均價僅為3125元/平方米。

另據重慶房地產管理局發布的統計資料，今年前8個月主城區商品住房成交均價為2950元/平方米，同比增長了216元/平方米。重慶成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，7月、8月主城區商品住房成交均價分別為3052元、3123元，環比增長5.2％、2.3％，其中重慶主城區新批準上市銷售的商品住房中，銷售價格在3000元／平方米以下的占64.4％。這與深圳均價在一萬四五的房價也沒得比。

心理落差、地理落差、政策落差

落差除了直接體現在價格上外，還有隱性的一面，那就是心理、地理和政策方面的不同。

從心理上說，深圳購房團由于一直處于高房價的環境中，如果一下子從2萬多的房價到幾千塊錢的房價，深圳購房團對價錢方面就不會太在意了，他們購房的心態就比較好，不會因為一些價格上的原因而影響他們的購買行為。其次，深圳購房團的置業行為大多是第二次置業，是作為第二居所或者作為投資的一種置業行為，從置業的心理上講，也不像一次置業者那樣患得患失，而更具有一種寬廣的心態。尤其是如前所述，深圳購房團的異地置業多在故鄉，“誰不說俺家鄉好”？故里情緒，讓他們更爽快地付出口袋里的資金。

我國國土遼闊，自東到西呈現幾種不同的地貌狀態，從南到北跨越幾個氣候帶，每個人都希望一年四季溫暖如春，鮮花常開不敗，雖然說憑我們現在的科技水平做到這個并不難，在某些方面已經是這樣了，比如空調、反季節蔬菜、鮮花等等，但是人工的東西遠沒有自然的來得那么舒適。“綠色”是現代社會的潮流，也代表著我們的更高追求，這就是我們老祖宗說的“反樸歸真”的道理。異地置業滿足了深圳人此方面的要求。深圳購房團許多成員的異地置業就第二居所的置業行為，相當部分人選擇了旅游勝地，比如云南，比如貴州，二次置業，用來休閑、度假。

此外，從今年6月份起，深圳市政府對樓市連續出臺了多項措施，對市場上的炒房行為進行持續高壓。這些政策包括嚴厲打擊非市場行為對樓價的影響、出臺稅收措施等；深圳市還收緊了房貸的審批、采用新版合同、推行新的房地產個稅征收等；這些措施將大幅度增加房地產投資者的交易成本和交易風險。有跡象表明，深圳市政府的系列動作后，深圳房產的投資回報空間正在逐步萎縮。

與之相對照的是，其他城市在政策層面相對比較寬松，從置業成本到風險都比深圳低很多。地方政府基于各種各樣的原因，對深圳購房團并不痛下絕招，而是留給了深圳購房團相當自由空間，這對于早已熟悉了房地產市場投資規則的深圳購房團來說，真是海闊憑魚躍、天高任鳥飛了。

深圳的房價已經從2005年——以萬科“十七英里”為標志——迅速的翻番，從六千到上萬。

他們發現了巨大的市場空間，因為深圳的今天就是其他城市的明天。深圳房價這樣暴漲一定會波及到內地城市，在很多地方都體現了這種發展態勢。

——王一

3、城市與當地政府的機會

有專家表示，深圳購房團帶給中國樓市的作用主要是啟蒙，是一種對市場、對資本的啟蒙。

我們注意到，深圳購房團選擇投資的城市都是房價相對較低的城市，由于深圳房價高企，周邊城市形成的連片價格洼地讓深圳的資金順勢涌入。市場經濟講究交易的平等和自由，這種涌入是完全的市場行為，對購房團來說，他們投資的是房產，同時也是該房產所在的城市。如果城市發展狀況不令人滿意，市場馬上就會拋棄它。而對城市和當地政府來說，正好利用這次深圳人異地置業涌入的資金，以地產的發展來帶動城市的發展。

當地政府沒有必要對深圳購房團防范有加，而是應該打開城門吸收深圳購房團的資金來為城市的發展加速。可以這樣說，深圳購房團在當地投資置業帶來的大量資金是許多內地城市發展的機遇，城市的發展說到底還是離不開資金的支持，許多內地城市發展緩慢的原因雖然很復雜，但是無一例外缺少資金。我們了解到，深圳購房團的游動資本達到幾千個億，相當于內地一個省份的全年國民生產總值，這些資金需要找到出口，而政府需要發展當地經濟，兩者結合正好是你情我愿。

雖說深圳購房團在內地城市的投資對象主要是房產，但是房地產業本身即是一個長長的產業鏈，其行業發展對城市的基礎設施、稅收、就業等多方面發展都具有相當的意義。深圳購房團帶著深圳的眼光和深圳的經驗到內地去購房，內地的開發商就會想方設法的滿足深圳人對房子的要求，這樣就提高了房子的品質，同時也會提升城市的居住檔次和水平。

據廣東房協相關統計資料，房地產業的發展還可以優化城市的經濟結構。2005年廣東房地產業增加值占第三產業比重15.1％；對第三產業增長的貢獻率由1979—1990年平均9.5％上升至1991—2005年平均14.4％，成為第三產業發展的主要推動力。

此外，房地產業的產業關聯度高，它可以帶動上下游產業的發展。據了解，房地產業每投資一個單位資金，帶動規劃、設計、建筑、建材、輕工、電子、家具、裝修等多行業大約兩個單位資金的需求。

房地產業更是上繳稅收的大戶。在我國現有23個稅種中，直接涉及房地產業的稅種約9個，包括建筑安裝和房地產營業稅、契稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、建筑安裝業和房地產企業所得稅等，房地產業相關稅收占地方一般預算收入比重25％左右。據了解，2004年廣東房地產業相關稅收372億元，全國排行次席，近年每年約以20％的速度穩定增長。

前文提到，深圳購房團的置業行為大多是回鄉置業，這些人買房子不僅是為了投資，同時也是養老用的。最終這些置業者中的很大一部分會返鄉定居。他們長時間浸染在深圳這種高消費中，回鄉以后一定會引導當地的消費上一個臺階，刺激城市的消費。異地置業的興起，也為當地城市帶來了大量的工作機會，緩解了當地的就業壓力。

現在很多外地的開發商來深圳推廣項目，大都是從推廣城市的角度來做推廣。因為只有這個城市被人認可了，他們的樓盤才有可能會被人接受。筆者上次采訪時正遇到貴陽的山水黔城項目在做推廣，他們就是強調貴陽的宜居，引發深圳投資客的投資興趣。開發商在外地做的這些推廣活動，同時就是對城市的一個宣傳和推廣。

貴陽是一個比較宜居的城市，它在工業、農業等經濟方面和別的城市相比當然沒有優勢，并且給大家的感覺就是一個西部的城市，比較落后。但是，矛盾是對立統一的，矛盾的雙方是可以相互轉化的，它的“落后”恰被包裝成“優點”和“賣點”。因為它相對于全國大部分城市來說，開發晚，速度慢，但它的自然環境方面就占了優勢，原生態、空氣質量好，非常適合居住。在這種情況下，就可以變被動為主動地在城市的定位上打“宜居城市”的牌，吸引“純外地人”和“祖籍貴州的人”來投資來置業。

所以說深圳購房團的界入，恰可以變成城市走向全國，走向世界的一個重要契機。有些城市，交通、城市規劃等方面還有很大的缺陷，深圳購房團的進入正好是城市改善交通環境、吸引投資的最好時機。深圳購房團的到來會促使城市大配套改善。城市大配套的改善，一定會吸引更多的深圳人來投資置業，這些投資又可以進一步促進城市的硬件設施的改善和軟環境的提升。

應該看到，這完全可以成為一種良性的循環，特別是在房地產已經發育成城市經濟中具主導性、基礎性、支柱性產業的今天，政府對深圳購房團的投資行為更應該進行有效的引導，為我所用。

深圳購房團給中國樓市帶來的主要是一個啟示。有些城市，比如貴陽在推薦他們城市的時候就會定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去買房。我覺得各個城市一定要有一個很好的心態。有些城市是持排斥的態度的，包括政府和市民，都把他們當成洪水猛獸，這大可不必。別人愿意來投資，說明投資環境是比較好的。如果治安不好，物價太貴，別人肯定不會來投資。買房也是這樣。所以我覺得政府領導應該把握這種商機，好好地去引導它。因為我投資了我定居下來了，就會帶來更多的投資，政府一定要把這看成一個良性的投資。

——王一

4、開發商的機會

深圳購房團具有強大的置業需求，我們前面談到，深圳有接近5個億的流動資本需要尋找出口。近兩年來中國樓市的發展非常迅速，樓市的回報也相對其他的行業要高、風險要小。對理性的深圳人來說，購房投資是個比較好的選擇。目前外地開發商對于深圳市場的廣告投放還是極為有限的。他們除了單純的廣告投放以外，基本上就沒有別的推廣活動了。可以看出外地開發商對開拓深圳市場比較消極，同時起步也比較晚。珠三角開發商開拓深圳客戶群始于2006年秋交會，當時僅有惠州的半島1號、荷蘭水鄉、熊貓國際，東莞的中惠地產率先在深圳向客戶推廣項目。

如今，越來越多的珠三角的開發商瞄準了深圳市場，2007年是珠三角開發商大舉進軍深圳的一年。在深圳本地投資地產的成本日漸提高，越來越多的深圳人開始考慮到周邊區域投資，珠三角自然是置業投資首選。如果開發商在項目營銷方面針對深圳客戶多花點功夫，仔細調查研究深圳購房團的成員構成、成員的背景和經濟實力、深圳人對樓盤的要求，然后進行有針對性的開發和銷售，這樣就會有更多的深圳人到開發商所在的樓盤置業，開發商的業績自然會更好。

經過多年的發展，深圳房地產市場已經比較成熟，成熟的市場培育了一批如萬科、中海、保利之類的成熟的房地產企業。相對來說，內地一些城市的地產開發企業是有一定差距的。這種差距不僅僅體現在規模上，更多的是體現在管理和服務上。但是他們與深圳的距離就是他們的機會所在。外地的房地產開發企業為了滿足比較挑剔的深圳購房者的要求，應不斷完善自己的管理隊伍，借機改進自身的服務水平和態度。這個管理和服務的提升就是軟環境的提升，對外地房地產開發商來說往往就是整體實力的提升。

開發商除了提高自身的管理和服務外，還要在提高樓盤的競爭力上多下功夫。比如提高房屋使用功能，完善配套設施，改善居家環境，甚至對房屋的部分空間進行裝修，真正使房屋“物超所值”，來贏得購房者的青睞。對于擬開發樓盤，則應瞄準市場需求，瞄準購房者居家生活之所需，瞄準老百姓的實際購房能力規劃產品，開發人性化樓盤才會有市場。

另外，房地產行業的競爭將會越來越激烈，有人預言，我國的房地產企業將會越來越少，最后就由十幾家大的企業來支撐整個房地產行業。不管這個判斷是否準確，有一點是可以確定的：只有在恰當的時候抓住機遇提升自己的企業，才能在這個遍地英雄的行業站穩立足。

如今樓市火爆，正是有雄心的開發商擴展市場份額的大好時機。我們了解到，目前就有許多房地產開發企業在香港成功上市，而一些資質還算不錯的開發商，也積極地尋求上市的機會和可能。據香港某證券分析師介紹，目前在香港等待上市的房地產企業，其排期已排至明年初。上市公司可以通過融資來擴大公司規模，能通過資本市場獲得資金。所以公司上市不但可以解決開發商的資金周轉問題，同時也是做大做強的一個好機會。據了解，今年前五個月，全國房地產投資出現27.5%的高增長。

其實在很長一段時間里，我國的房地產開發商扮演著雙重角色：一是商人，二是城市建設者。第一種角色要求開發商追求開發利潤的最大化，第二種角色則要求開發商追求開發的社會效應。隨著社會的發展，開發商將最終回歸到自己的本色，做一個地道的商人。商人的角色就是要賺錢。只有賺了足夠的錢才有能力回報社會、回報國家。那些只會空談回報的開發商對社會的貢獻其實是非常小的，因為一方面它的效益不好，它上繳國家的稅收就有限；另一方面如果開發商自己的運營都成問題，哪里還有余力去為社會作貢獻！

正如專家所說，開發商賺錢應該是一個鯰魚效應。房價的高企是對別的一些企業、對一些社會機構和個人是一種壓力，有了壓力，各種社會機制就會快速做出反映，以圖生存，最終刺激消費，增加社會財富。

沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房產品牌就應該是具有暴利的。

——任志強

對開發商來說，賺錢應該是一個鯰魚效應。開發商不要羞于去賺錢，開發商只有賣到高價錢，才能回報國家。商人回報社會、回報國家是通過上繳國家稅收。我不去做偷雞摸狗的事情，把價格賣高，我覺得這是商人理直氣壯的事情。

——王一

5、消費者的機會

作為消費者，我們必須有一個清晰的認識：從總的趨勢上說，房價高漲是必然的，住房價格一定還會上升。這是個大的前提。據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2007年9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點；環比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個百分點。房價上漲的主要原因還是我們現在的供求不足，置業需求又很旺盛。

從我國家庭的結構來考慮，以前我們家庭一般都有三四口人以上，而經濟的發展會導致家庭的細化，將逐漸由大家庭過渡到小家庭結構，這必然會增加對住房的需求；隨著80年代“嬰兒潮”的成長，結婚，為父母養老，甚至是為子女的教育增加的住房需求也將進一步增加；另外，一部分人還會考慮度假或者是休閑等用途需要購房，這也必然會導致對住房需求的增加。所以說，進一步擴大的住房需求和住房供應不能及時跟進的矛盾，是很長一段時間內不可能解決的，這導致了住房價格的居高不下，還拉動房價的上升。——這是從大的趨勢上來說的。

建國后30年，我們實行的是類似宿舍的住房制度，人們可以以很便宜的租金租住；之后發展到福利房，最近十多年才開始轉型為商品房制。雖然近年來我國的房地產業發展迅速，商品房建設也頗有成效，但是30多年的需求空白不是一下子可以填補的。首先是城市化的進程帶來的住房需求的增長，越來越多的人進入城市定居，必然會增加住房的需求；其次是生活水平的提高導致的住房要求的提高，更多的人可能需要另外一套住房。

總之，80年代“嬰兒潮”的購房需求、房改后更新換代的換房需求以及加速城市化涌現的租房需求疊加，導致住房供不應求，必然促使房價上漲。房價上漲又激發了投資需求，在個別地方，投資已成為住房消費的主要推動力，進一步放大了住房需求。這是一種矛盾的統一。

深圳周邊城市的樓市市場還是不成熟的，從深圳的發展來看，周邊城市和內地二三線城市的住房價格還有極大的升值空間，當地老百姓的購買力遠遠沒有釋放出來，現在正是購房的好時機。不論出于自住還是出于投資，這種選擇都沒有問題。當然，我們認為現在是個好時機，并不等于說只要買了房子就會升值，就會得到置業的回報，這其中的奧秘，深圳購房團是最清楚的。

深圳購房團到外地買房可能會有一些輿論的壓力。比如我們前面提到的長沙有人發帖痛罵深圳購房團，有些地方政府的不歡迎態度等等，這些確實影響了購房團的購買積極性。“你到他們那買了兩套房，別人就把你看成什么似的，聽說是深圳來的，都沒有好臉色。”某《房地產縱橫》購房團成員介紹，“加上目前國家進行調控，首付增加了，成本也提高了，所以也就不想動了。”這種心理是非常正常的。但是我們要注意到的是，購房是一種市場行為，并不關乎道德的標準。我們應該放開手腳，抓住這次難得的機遇，進行合理的投資。

作為內地城市的居民或者說是作為深圳購房團“目標城市”的居民，應該知道這種“罵殺”是不會起到作用的。本地房價的上漲，并不是深圳購房團的購買行為造成的，更多的是我們自己對房屋的需求增加了，這是市場規律在起作用。另外，深圳購房團能夠買的房子畢竟有限，占的比例不大。城市的絕大多數樓盤是被當地市民買走的，深圳購房團的成員大多具有返鄉置業的因素，回老家買房也是天經地義的事情，更應該持歡迎的態度。

此外，深圳購房團間接提高了城市的產品品質。開發商為了追求利潤，就會從樓盤品質、樓盤配套等各個方面進行改善和提高，這樣，客觀地拉升了產品品質。深圳購房團帶來的不僅僅是一份資金，更多的，是這份資金在流動過程中帶給城市的許多無形的東西。

市場經濟拿點錢買東西，不用問身份的，丑化溫州炒房團是挺不市場化的做法。只要不違法、不偷稅漏稅都是合法的，如果非要劃分是某一個地區的人，我認為是一種歧視。

我們認為，2008年對中國和北京的經濟和房地產發展不是頂點，而是一個大周期高速增長的起點。

——潘石屹

6、銀行的機會

中國投資咨詢網2007-2008年中國銀行業分析及投資咨詢報告指出，銀行業務，包括商業銀行業務與投資銀行業務，都是高效益的行業，其主要成本為管理成本。以3%的利差計算，僅貸款這一項，每年自動為國內銀行增加近8000-9000億元的利潤。據銀行從業人員透露，其中房地產貸款占到的比例是最大的，個人房貸業務是整個對私業務的核心部分，是銀行最賺錢的業務。從目前我國樓市發展情況來看，銀行的個人房貸業務還只是剛剛開了個頭，買房的人會越來越多。買房人增多就會提升交易量，而交易量的增加必然會增加銀行的業務量。

建設部政策研究室副主任秦虹女士說，新政是指央行和銀監會聯合出臺的359號文件，她認為，這是銀行為了規避金融風險的一種行為。如今房價提高了，銀行放貸一個樓盤相當于以前放貸三個樓盤，銀行的風險也就增大了，所以就提高房貸首付，上調基準利率。客戶的房貸情況和他的信譽有著緊密的聯系。如果一個人從來沒有貸過款，那么他的信譽為0；如果他貸過款沒有及時還款，那么他的信譽為負；如果他貸過款以后又還清了貸款，那么他的信譽就比較高；而如果他購買了多套住房，并且每套房子都如期還款，那么他的信譽就有可能更高。這里就有一個非常矛盾的地方：銀行傾向于放貸給信譽比較高的客戶，對銀行來說，這種客戶是一種優良的資源，但是這種客戶多是二次(多次)置業者。當然，銀行和建設部的出發點是不同的，他們都是站在各自利益上說話。

對銀行來說，購買第二套房以及二套房以上的客戶確實是一種優良的資源。雖然現在房價經過了政策的調控，但是這個需求還存在，這個供需的矛盾還存在，房價一定會上漲，只要房價不跌，銀行的房貸就不會出現風險。第二，住房作為一種固定資產，是不動產，即使出現了某些客戶不償還貸款的情況，銀行方面也可以用住房抵押來彌補損失。

購買第二套房的大多是相對富裕的群體，他們一般是作為投資或者作為“第二居所”等原因買房，其購買能力要普遍高于首次置業者，銀行對這種客戶的爭取就是提升自己業務的最好途徑。并且，目前出臺的新政對于具體怎樣界定“第二套房”并沒有統一的規定，具體的細則由各商業銀行自行擬定，這就為各個商業銀行留下了很大的操作空間，商業銀行完全可以在不違背“大政策”的前提下擴展自身的業務，從而提高銀行的利潤。目前許多商業銀行貸款額度緊縮，銀行更應該全力保證優質客戶的貸款需求。

此外，除了北京、上海、深圳等城市的房價居高，其他城市特別是內地一些二三線的城市的房價是比較低的。我們仔細考察沿海城市的住房價格變化就會發現：中國的大多數城市，尤其是二三線城市的房價的升值空間非常大，房子有升值的空間，銀行就不用擔心房貸會出現風險。

7、媒體的機會

李先生，原籍湖南，在深圳已經4年，系一家通訊公司高級白領。說到買房，李先生開始滔滔不絕：我父母年事已高，均住鄉下，想盡點孝心平時多回家看看，可是時間基本上花在路上，有時還耽誤事情。把父母接到深圳來吧，他們不習慣不說，我自己的壓力也大，于是就想在長沙為父母買套房子。可是我平時比較忙，又沒有時間去詳細了解樓盤情況，恰好有《房地產縱橫》和《深圳特區報》組織的購房團到長沙去看樓盤，于是就報了名。我8月份參加了深圳赴長沙的購房團，為父母在買了一套房子。“環境很好，現在周末可以坐飛機回家陪陪老爸老媽，又不會耽誤工作，現在工作心里踏實多了。（很溫厚的笑著）我偶爾還回去住一段時間呢！”

如果說深圳人的異地置業需求是一捆干柴的話，那么媒體、承銷商、中介等組織的購房團，則是點燃這捆干柴的烈火。我們也可以這樣說：深圳人的異地置業需求讓媒體發現了巨大的運作空間，同時媒體的運作也助長了深圳購房團的壯大和需求的旺盛，媒體便有了更大的機遇。

廣告市場

首先，是房地產開發商對深圳購房者的需求，必然會帶動廣告的發展。而媒體正好是房地產廣告的最佳載體，加上其天然的傳播優勢，兩者結合使媒體成為購房團運作的最佳平臺。一方面，媒體為他們帶動營銷活動，是當地地產商發展的好機會；另一方面，也是媒體拓展全國范圍廣告市場的巨大機遇，媒體可以通過這個平臺，進一步引發深圳人投資各區域地產項目的興趣，不斷拓展各區域地產廣告市場。

根據艾瑞市場咨詢《中國廣告業研究報告》數據顯示，2004年廣告投放行業分布中，房地產廣告繼續保持投放量第一的位置，經營額125.31億元，占全部廣告經營額的9.9％。在隨后房地產發展越來越快的幾年里，房地產廣告的投放量絕對不會減少，而只會越來越多，特別是在地少人多、房地產業相對成熟、競爭激烈的深圳。據悉，在房地產廣告占投放總量的第一位的同時，深圳的住宅廣告投放量占整個房地產廣告投放量的比例一直維持在75％左右。

媒體與開發商的合作方式主要是購房團。媒體組織的深圳購房團為購房者提供了一個信息交流的平臺。同時，他們會根據購房團的整體特點，采取有針對性的服務，把樓盤信息隨時傳遞給購房者，最大程度滿足他們的需求。

購房團

在深圳，幾乎每個周末，都有許多媒體以及大型中介組織大小不一的看樓直通車，去外地考察樓盤。據悉，本月赴重慶的幾批深圳購房團，均是在深圳本地媒體組織下形成的。此前，陸續赴長沙的購房團，正是《房地產縱橫》雜志社組織推動的。據報道，在2007年深圳住博會暨秋交會上，有數十個來自泛珠三角地區的樓盤到深圳來賣。荷蘭水鄉、金融街等多家在惠州、東莞、河源等地擁有項目的房地產開發商均用項目參與此次秋交會。外地項目大量參與，甚至有超越深圳本土樓盤之勢，成為了本次秋交會的一大亮點。

深圳媒體還和深圳本土走出去的開發商聯手，組織看房團、看樓車到施工現場考察樓盤，比如和以萬科、中海為代表的房地產商聯合組織的免費看樓車可以及時把開發商在外地開發的新樓盤向深圳人介紹。據介紹，毗鄰深圳的惠州，每個周末幾乎都有一批免費看樓車，把深圳的買家不斷地拉到惠州，這已成為惠州新樓盤的一種營銷模式。

“我們一般是有針對性地組團，像這期就是定位于高檔住房的團，有高檔住房購買需要的人就會集中，這樣效率和成交率都會高一些。”據《房地產縱橫》雜志社社長王一先生講，“另外，購房者可以對樓盤進行現場考察，直觀地了解這一樓盤。有些購房者經驗不足，我們組成購房團把他們組織在一起進行交流，可以獲得更多的購房經驗。”

《房地產縱橫》團購網

目前《房地產縱橫》已經組織了長沙看房團、貴州看房團、成都看房團等多次，具備了一定的資源和經驗。同時，每個周末我們與《深圳特區報》聯合組織免費看樓專車，在特區報社門前設有購房團報名處，在專車上發放各地樓盤的資料，其中包括我們的房地產專業期刊——《房地產縱橫》。《房地產縱橫》是深圳唯一一家房地產專業資訊雜志，市場售價為15元，但是當天我們完全免費發放。

此外，我們發揮善于策劃組織活動的特長，利用《房地產縱橫#8226;團購網》，聯合《深圳特區報》不定期舉行房地產項目推介會。推介會使客戶能在一個專業便捷、環境優越的平臺上選購到自己理想的新居，增大了置業者全面了解、比較、選擇樓盤的空間和信心。前段時間我們組織開展了長沙房地產推介會，得到了客戶的一直好評。我們將繼續舉行不定期推廣會，為更多客戶提供方便。

考慮到目前小戶型投資置業受到影響，我們為客戶選擇了高端型的物業，比如別墅。下一次的購房團將主要針對有意向購買別墅的購房者，組織一個別墅購房團，前期活動已在開展中。