深圳購房團的機會

深圳購房團四面出擊，攻城略地，引起了中國地產(chǎn)界的震動。有的網(wǎng)友發(fā)文痛罵，有的市民驚呼“狼來了”，有些地方政府也是持拒絕的態(tài)度。

難道深圳購房團真是深圳版的“溫州炒房團”？

他們帶來的到底是災(zāi)難還是機遇？

……

其實深圳購房團引起的轟動就像鯰魚效應(yīng)，激勵社會上各種“沙丁魚”活躍起來，積極尋找新的出路。

那么深圳購房團的機會在哪里？該怎樣把握呢？

1、深圳購房團的特點

A、橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳

《晏子春秋#8226;雜下之十》中有：“嬰聞之，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，葉徒相似，其實味不同。所以然者何？水土異也。”說的是淮南香甜的橘子移植到淮北就變成苦澀難吃的枳，環(huán)境的不同造成了不同的結(jié)果。這種不同也體現(xiàn)在深圳購房團和溫州炒房團的身上。溫州炒房團就像那個難以下咽的“枳”，而深圳購房團則是那香甜的“橘”。他們也是“葉徒相似，其實味不同”。

那么造成他們差異的“水土”是什么？這是指他們的購房動機、組團方式、購房方式等方面的明顯差別。

首先，從購房動機來看，溫州炒房團一般是直接和開發(fā)商談，以低價把整棟樓房或者一整層全買下來，形成壟斷，再高價賣出，帶有強烈的投機性質(zhì)；而深圳購房團自住的購房要多些，未來到這里居住或者買給家人住的比例要大，單純投資的比例不是很大，只占到20％—30％。一個投機，一個投資，這是他們最本質(zhì)的區(qū)別。

其次，溫州炒房團表現(xiàn)在一個“炒”字。主要是以炒房為主，而且他們經(jīng)常是一個人買下一個大單元，一個人可以買很多套房。他們多與同事、親戚、家人、朋友等組成一個小型集團，會形成壟斷性的購買，是家族式、集團式炒房；而深圳人購房則是以個人為主，大部分人就是買一套到兩套，不會形成壟斷性。

溫州炒房團是有組織的，他們的分工很明細。一般是由那些對房產(chǎn)比較熟悉、比較內(nèi)行的人先去考察樓盤，然后由他決定是否購買，而其他的人則負責(zé)出資，一個人看準了大家都會跟著盲目投入；深圳購房團則是各自為政，因為回鄉(xiāng)置業(yè)占的比例大，所以單槍匹馬、獨闖江湖的居多。從形式上看他們也是組成一個團到某地去考察樓盤，但是這種組團多是媒體和中介促成的松散型組合，并不會改變其交易方式和性質(zhì)。

此外，深圳購房團發(fā)展得越來越細，購房團的規(guī)模也大小各異。根據(jù)客戶的購房預(yù)期，深圳購房團可分為別墅購房團、中檔住宅購房團、高檔住宅購房團、寫字樓購房團等，極大地提高了購房團的效率。關(guān)于購房團的大小，也不一定，有幾百人組成的購房團，也有僅由幾個優(yōu)良客戶組成的購房團；有完全民間的，也有官方性質(zhì)的。購房團已經(jīng)泛化了，不一定要組成一個固定的形式，打上某種旗號才是深圳購房團，有的人約上幾個朋友一起去某地看房，這也是購房團。

第三，深圳購房團對于樓盤的選擇和取舍有自律性。對是否投資一個樓盤，他們遵循著自己的規(guī)則。從投資樓盤的區(qū)域、地理環(huán)境、小區(qū)治安、與商業(yè)中心的距離、樓盤的戶型等各方面會有一個綜合的考量，不像溫州團，只要有一個看中了大家就跟著投資。深圳購房團投資的一些樓盤，在目前不一定屬于最好的，價格看來也比較便宜，如果考慮到城市化進程的必然性，這個價格是遠遠被低估了的，他們就是看中這個價格被低估，看中了其中的升值空間。

B難舍的家鄉(xiāng)情緣

①“離家——思鄉(xiāng)——回家——離家”模式

小時候讀賀知章的《回鄉(xiāng)偶書》：“少小離家老大回，鄉(xiāng)音無改鬢毛衰。兒童相見不相識，笑問客從何處來。”并不知曉其中的復(fù)雜情感，我想，如果一個人一生從未離開過故鄉(xiāng)，也許永遠也讀不懂這首詩。但我相信，所有的深圳人，都懂，如果情景許可，甚至?xí)飨聹I來。

還有，席慕蓉的《鄉(xiāng)愁》：“故鄉(xiāng)的歌是一支清遠的笛/總在有月亮的晚上響起/故鄉(xiāng)的面貌卻是一種模糊的悵惘/仿佛霧里的揮手別離/別離后/鄉(xiāng)愁是一棵沒有年輪的樹/永不老去。”更是寫盡了我們對故鄉(xiāng)、對家的那種微秒復(fù)雜的情緒。

深圳是一個典型的移民城市，建立伊始，她就以寬廣的胸懷接納了一批又一批來自天南地北的社會精英。據(jù)深圳市政府網(wǎng)站統(tǒng)計資料，深圳外來人口占到深圳總?cè)丝诘?0％以上，深圳市也是廣東省唯一的以普通話為主流地方語言的城市。深圳人口的構(gòu)成，以四川、湖南、湖北等地居多，這些人的祖籍相距深圳要說遠也不是很遠，要說近可也不那么近，這種不遠不近的距離是一種尷尬的距離，同時也是一種最好的距離。這種距離不僅僅是時間和空間上的距離，其實也是心理的距離，若有若無的感覺以及若隱若現(xiàn)的呼喚最能挑撥我們的心。

在深圳的外地人，即使老一代的移民，也難以擺脫中國人的宿命：“故里情結(jié)”。他們對家、對故鄉(xiāng)的那種微秒復(fù)雜的情緒，也許只有在某一特定時期才得以放大，比如——回鄉(xiāng)置業(yè)。在故鄉(xiāng)擁有一套自己的房子，讓心安定下來，不再覺得自己是無根之萍。設(shè)想一下，偶爾回家讓熟悉的方言整日纏繞耳邊，緩解奔波的疲乏，仔細地體會久違的家鄉(xiāng)味道，這是一件多么愜意的事！作為第二居所也是一個不錯的選擇，深圳由于房價高的原因，房子從面積到地理位置等方面不會盡如人意，如在老家城市就不同，相對低廉的房價讓深圳人可以“隨心所欲”，花少半的錢就能享受到深圳別墅式的居住環(huán)境。這種“十全其美”的事情，聰明的深圳人怎么會錯過？！

在中國傳統(tǒng)文化的落葉歸根、安居樂業(yè)等觀念的影響下，“家”在中國人的生活中占據(jù)著重要位置，可以說我們大多數(shù)人的生活都是以“家”為軸心的。“我想有個家，一個不需要多大的地方”這句歌詞唱酸了多少漂泊異地人的心聲。“家”，甲骨文字形上面是“宀”(mián)，表示與屋室有關(guān)，下面是“豕”，即豬。在古代農(nóng)業(yè)社會里，豬是最重要的家畜，是私有財產(chǎn)的一種標志。所以說，家是由房子和私有財產(chǎn)組成的。在古人看來，有家得先有房，這也是我們現(xiàn)代人的普遍心態(tài)。在外面租一間房子，不管多么豪華、多么舒適，在我們看來，它終究不是“家”。這些“內(nèi)地深圳人”在深圳奮斗幾年、十幾年后，在老家省會城市、中心城市買一套房，不管其購買目的是自住還是給父母住，這些在深的異鄉(xiāng)人才感到一種安詳和踏實。

當(dāng)然，現(xiàn)代社會人類住所的遷移越來越頻繁，某一個人會有多個居所，擁有多套房子，但是毫無疑問，每個人都只可能有一個精神家園。這個精神家園也許就寄托在他（她）眾多房子中的某一套上，也許還在他（她）的心底蟄居，隨時準備來一次突圍。但是不管怎樣，我們永遠也擺脫不了“回家”這個命題，這有點像魯迅小說中最常見的主題:回鄉(xiāng)。“回家”有多種原因，可能是我們對于那分感覺的眷戀，想重新拾起一段曾經(jīng)美好的回憶；也許是我們需要一次精神上的旅行，我們一直在離去——回來的單線軌道上往返。深圳購房團開赴內(nèi)地城市的購房之旅在某種程度上就是一次“歸家”。

②“歸巢”置業(yè)

深圳的新移民大部分來自內(nèi)地，原籍以四川、湖南、湖北、江西等地人為多，內(nèi)地投資也相對集中在成都、長沙、重慶、武漢、南昌等省會級城市。雖然深圳媒體給深圳人打出了“投資中國”的旗號，但是目前深圳人異地置業(yè)還是以上述城市為首選。

深圳購房團的一個重要特征就是他們的異地置業(yè)大部分是回鄉(xiāng)置業(yè)。據(jù)《南方都市報》報道，在武漢，深圳購房團七成是湖北籍回鄉(xiāng)置業(yè)；在重慶，深圳購房團成員也大多是重慶籍的在深工作者；在長沙，從購房比例來說，回鄉(xiāng)置業(yè)約占10％——15％，這些湖南人買房大多是想留待將來居家、養(yǎng)老。

記者隨機采訪的幾位購房團成員就證明了這一點。吳小姐，26歲，原籍長沙，在深圳工作已經(jīng)6年多，上個月在長沙買了一套房子。對于為什么選擇在長沙購房，她說出了她的想法：“我現(xiàn)在工資就3000多，雖然這些年也攢了一些錢，但是如果要在深圳買房的話不知道要等到何年何月，在這邊租房老是有一種漂泊感，所以趕緊在長沙買了一套，說不定再等幾年我連長沙的房子也買不起了，起碼現(xiàn)在我回長沙有了個窩。”她說她非常喜歡深圳，喜歡這里的氛圍和這里大大小小的山，但是以后還是希望回到老家去。

與吳小姐不同的是，今年34歲的彭先生在深圳已經(jīng)有了屬于自己的房子。他說他回老家買房主要是考慮到平時回去看看時有個地方呆著。“來深圳十幾年了，有空還是想回老家呆上一段時間。總覺得在那里人就特別的自在、舒適……所以前些日子在成都買了一套房子，離我小時候生活的地方也不遠。”彭先生在深圳從事律師工作，平時比較忙，他認為即使有空閑時間想好好休息一下，在深圳也找不到非常滿意的地方，反倒是老家呆著讓人感到放松。

我們發(fā)現(xiàn)，像吳小姐、陳先生這樣的人不在少數(shù)。特別是現(xiàn)在城市化進程加快，城市的分工越來越明顯，深圳商務(wù)型的城市定位和性質(zhì)決定了這里追求的是速度和效益；而珠三角城市中，真正可以算得上休閑度假性質(zhì)的還沒有，要么再往南到海口、三亞去。所以大多數(shù)在深圳工作的人，平時有空閑，一般會選擇到內(nèi)地二三線城市去度假。這就帶動了異地置業(yè)的需求。當(dāng)然也有很多人置業(yè)目的并不是單純的度假或者養(yǎng)老，帶有很強的投資性質(zhì)，但是他們的置業(yè)行為都擺脫不了與故鄉(xiāng)的聯(lián)系。

所以，深圳購房團的異地置業(yè)與廣義的異地置業(yè)是有差別的。廣義上的異地置業(yè)是指置業(yè)行為發(fā)生在異地，這個“異地”包括所有除你生活的城市以外的任何地方，是一個很寬泛的概念。而深圳購房團的置業(yè)行為不僅是異地置業(yè)，它的特殊之處還在于：這個“異地”在某種程度上就是指“故鄉(xiāng)”——這是“深圳購房團”區(qū)別于“溫州炒房團”的最顯著特征。

我覺得這兩個團都是具有積極作用的。他們作為商人也好，作為投資者也好都無可厚非。

既然我們標榜我們是個市場化的國家，我們從政策上、從心態(tài)上不要去排斥它。

他們投資的樓盤的品質(zhì)比較高。今天看來價格比較便宜，而他們就看中這個價格被低估。樓盤價格雖然較低但是一定是品質(zhì)比較高的。目前的社區(qū)可以不是太成熟，但是品質(zhì)一定要高。

——王一

2、落差

深圳購房團現(xiàn)象的成因說到底是一個“洼地效應(yīng)”的體現(xiàn)，洼地，造成了“落差”。

價格落差

深圳的房價從中國樓市開市以來，一直和深圳的經(jīng)濟一樣走在中國的前面。隨著深圳經(jīng)濟的快速發(fā)展，房價也不斷攀升，即使如關(guān)外的寶安、龍崗等片區(qū)，房價都已經(jīng)達到了1.8萬/平方米，加上政府的調(diào)控加強，投資房子風(fēng)險越來越大；而在內(nèi)地很多城市如長沙、重慶、成都、武漢，仍屬于“價格洼地”，仍具有極大的投資潛力，所以，越來越多的深圳人把目光投向了這些城市。

深圳的房價讓人高不可攀，周邊城市以及內(nèi)地城市的房價便體現(xiàn)出“價格優(yōu)勢”。據(jù)了解，深圳平均房價從2005年的7000元/平方米上漲到接近1.6萬元/平方米，僅今年前6個月，房價就上漲了50%。如今深圳關(guān)內(nèi)的一手住宅均價已經(jīng)達2.5萬元/平方米，廣深之間的樓價差在5000元/平方米左右。在廣州，即使在中心城區(qū)，均價也只有1.2萬元/平方米，與深圳關(guān)內(nèi)一手住宅的均價2.5萬元/平方米也相差1.3萬元。在較為接近深圳的廣園東地區(qū)，樓價從3500-6500元/平方米不等，與深圳布吉關(guān)口附近樓盤相比，也存在2-4倍的價差。據(jù)統(tǒng)計，到今年5月，東莞商品房均價僅為每平米4942元，與同期深圳的商品房每平米14223元相比，僅是后者的一個零頭；6月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，惠州惠城區(qū)商品房均價每平米4593元，珠海新建商品住宅交易均價為每平米5342元，這都與深圳的近三萬的均價形成了深深的“落差”。

需要注意的是，這里列出的樓房價格都是均價。考慮到樓盤的品質(zhì)良莠不齊，那些品質(zhì)比較高的樓盤，價格差可能會更大。

珠三角之外的城市如長沙、重慶等房價與深圳的差距甚至更大。據(jù)長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的2007年10月27日到11月02日的房地產(chǎn)市場每周交易情況簡報，長沙該周全市商品房合計批準預(yù)售18.91萬平方米，共1826套，其中住宅14.90萬平方米，共1399套，批準預(yù)售8個項目。據(jù)統(tǒng)計，本周全市商品住宅期房共成交36.83萬平方米，成交量為3206套，成交均價為3893元/平方米，即使是成交均價最高的雨花區(qū)，均價也只有4353元/平方米；而成交均價最低的岳麓區(qū)，均價僅為3125元/平方米。

另據(jù)重慶房地產(chǎn)管理局發(fā)布的統(tǒng)計資料，今年前8個月主城區(qū)商品住房成交均價為2950元/平方米，同比增長了216元/平方米。重慶成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，7月、8月主城區(qū)商品住房成交均價分別為3052元、3123元，環(huán)比增長5.2％、2.3％，其中重慶主城區(qū)新批準上市銷售的商品住房中，銷售價格在3000元／平方米以下的占64.4％。這與深圳均價在一萬四五的房價也沒得比。

心理落差、地理落差、政策落差

落差除了直接體現(xiàn)在價格上外，還有隱性的一面，那就是心理、地理和政策方面的不同。

從心理上說，深圳購房團由于一直處于高房價的環(huán)境中，如果一下子從2萬多的房價到幾千塊錢的房價，深圳購房團對價錢方面就不會太在意了，他們購房的心態(tài)就比較好，不會因為一些價格上的原因而影響他們的購買行為。其次，深圳購房團的置業(yè)行為大多是第二次置業(yè)，是作為第二居所或者作為投資的一種置業(yè)行為，從置業(yè)的心理上講，也不像一次置業(yè)者那樣患得患失，而更具有一種寬廣的心態(tài)。尤其是如前所述，深圳購房團的異地置業(yè)多在故鄉(xiāng)，“誰不說俺家鄉(xiāng)好”？故里情緒，讓他們更爽快地付出口袋里的資金。

我國國土遼闊，自東到西呈現(xiàn)幾種不同的地貌狀態(tài)，從南到北跨越幾個氣候帶，每個人都希望一年四季溫暖如春，鮮花常開不敗，雖然說憑我們現(xiàn)在的科技水平做到這個并不難，在某些方面已經(jīng)是這樣了，比如空調(diào)、反季節(jié)蔬菜、鮮花等等，但是人工的東西遠沒有自然的來得那么舒適。“綠色”是現(xiàn)代社會的潮流，也代表著我們的更高追求，這就是我們老祖宗說的“反樸歸真”的道理。異地置業(yè)滿足了深圳人此方面的要求。深圳購房團許多成員的異地置業(yè)就第二居所的置業(yè)行為，相當(dāng)部分人選擇了旅游勝地，比如云南，比如貴州，二次置業(yè)，用來休閑、度假。

此外，從今年6月份起，深圳市政府對樓市連續(xù)出臺了多項措施，對市場上的炒房行為進行持續(xù)高壓。這些政策包括嚴厲打擊非市場行為對樓價的影響、出臺稅收措施等；深圳市還收緊了房貸的審批、采用新版合同、推行新的房地產(chǎn)個稅征收等；這些措施將大幅度增加房地產(chǎn)投資者的交易成本和交易風(fēng)險。有跡象表明，深圳市政府的系列動作后，深圳房產(chǎn)的投資回報空間正在逐步萎縮。

與之相對照的是，其他城市在政策層面相對比較寬松，從置業(yè)成本到風(fēng)險都比深圳低很多。地方政府基于各種各樣的原因，對深圳購房團并不痛下絕招，而是留給了深圳購房團相當(dāng)自由空間，這對于早已熟悉了房地產(chǎn)市場投資規(guī)則的深圳購房團來說，真是海闊憑魚躍、天高任鳥飛了。

深圳的房價已經(jīng)從2005年——以萬科“十七英里”為標志——迅速的翻番，從六千到上萬。

他們發(fā)現(xiàn)了巨大的市場空間，因為深圳的今天就是其他城市的明天。深圳房價這樣暴漲一定會波及到內(nèi)地城市，在很多地方都體現(xiàn)了這種發(fā)展態(tài)勢。

——王一

3、城市與當(dāng)?shù)卣臋C會

有專家表示，深圳購房團帶給中國樓市的作用主要是啟蒙，是一種對市場、對資本的啟蒙。

我們注意到，深圳購房團選擇投資的城市都是房價相對較低的城市，由于深圳房價高企，周邊城市形成的連片價格洼地讓深圳的資金順勢涌入。市場經(jīng)濟講究交易的平等和自由，這種涌入是完全的市場行為，對購房團來說，他們投資的是房產(chǎn)，同時也是該房產(chǎn)所在的城市。如果城市發(fā)展狀況不令人滿意，市場馬上就會拋棄它。而對城市和當(dāng)?shù)卣畞碚f，正好利用這次深圳人異地置業(yè)涌入的資金，以地產(chǎn)的發(fā)展來帶動城市的發(fā)展。

當(dāng)?shù)卣疀]有必要對深圳購房團防范有加，而是應(yīng)該打開城門吸收深圳購房團的資金來為城市的發(fā)展加速。可以這樣說，深圳購房團在當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)帶來的大量資金是許多內(nèi)地城市發(fā)展的機遇，城市的發(fā)展說到底還是離不開資金的支持，許多內(nèi)地城市發(fā)展緩慢的原因雖然很復(fù)雜，但是無一例外缺少資金。我們了解到，深圳購房團的游動資本達到幾千個億，相當(dāng)于內(nèi)地一個省份的全年國民生產(chǎn)總值，這些資金需要找到出口，而政府需要發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，兩者結(jié)合正好是你情我愿。

雖說深圳購房團在內(nèi)地城市的投資對象主要是房產(chǎn)，但是房地產(chǎn)業(yè)本身即是一個長長的產(chǎn)業(yè)鏈，其行業(yè)發(fā)展對城市的基礎(chǔ)設(shè)施、稅收、就業(yè)等多方面發(fā)展都具有相當(dāng)?shù)囊饬x。深圳購房團帶著深圳的眼光和深圳的經(jīng)驗到內(nèi)地去購房，內(nèi)地的開發(fā)商就會想方設(shè)法的滿足深圳人對房子的要求，這樣就提高了房子的品質(zhì)，同時也會提升城市的居住檔次和水平。

據(jù)廣東房協(xié)相關(guān)統(tǒng)計資料，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以優(yōu)化城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。2005年廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重15.1％；對第三產(chǎn)業(yè)增長的貢獻率由1979—1990年平均9.5％上升至1991—2005年平均14.4％，成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力。

此外，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，它可以帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)了解，房地產(chǎn)業(yè)每投資一個單位資金，帶動規(guī)劃、設(shè)計、建筑、建材、輕工、電子、家具、裝修等多行業(yè)大約兩個單位資金的需求。

房地產(chǎn)業(yè)更是上繳稅收的大戶。在我國現(xiàn)有23個稅種中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種約9個，包括建筑安裝和房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅等，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收占地方一般預(yù)算收入比重25％左右。據(jù)了解，2004年廣東房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收372億元，全國排行次席，近年每年約以20％的速度穩(wěn)定增長。

前文提到，深圳購房團的置業(yè)行為大多是回鄉(xiāng)置業(yè)，這些人買房子不僅是為了投資，同時也是養(yǎng)老用的。最終這些置業(yè)者中的很大一部分會返鄉(xiāng)定居。他們長時間浸染在深圳這種高消費中，回鄉(xiāng)以后一定會引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐南M上一個臺階，刺激城市的消費。異地置業(yè)的興起，也為當(dāng)?shù)爻鞘袔砹舜罅康墓ぷ鳈C會，緩解了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力。

現(xiàn)在很多外地的開發(fā)商來深圳推廣項目，大都是從推廣城市的角度來做推廣。因為只有這個城市被人認可了，他們的樓盤才有可能會被人接受。筆者上次采訪時正遇到貴陽的山水黔城項目在做推廣，他們就是強調(diào)貴陽的宜居，引發(fā)深圳投資客的投資興趣。開發(fā)商在外地做的這些推廣活動，同時就是對城市的一個宣傳和推廣。

貴陽是一個比較宜居的城市，它在工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)濟方面和別的城市相比當(dāng)然沒有優(yōu)勢，并且給大家的感覺就是一個西部的城市，比較落后。但是，矛盾是對立統(tǒng)一的，矛盾的雙方是可以相互轉(zhuǎn)化的，它的“落后”恰被包裝成“優(yōu)點”和“賣點”。因為它相對于全國大部分城市來說，開發(fā)晚，速度慢，但它的自然環(huán)境方面就占了優(yōu)勢，原生態(tài)、空氣質(zhì)量好，非常適合居住。在這種情況下，就可以變被動為主動地在城市的定位上打“宜居城市”的牌，吸引“純外地人”和“祖籍貴州的人”來投資來置業(yè)。

所以說深圳購房團的界入，恰可以變成城市走向全國，走向世界的一個重要契機。有些城市，交通、城市規(guī)劃等方面還有很大的缺陷，深圳購房團的進入正好是城市改善交通環(huán)境、吸引投資的最好時機。深圳購房團的到來會促使城市大配套改善。城市大配套的改善，一定會吸引更多的深圳人來投資置業(yè)，這些投資又可以進一步促進城市的硬件設(shè)施的改善和軟環(huán)境的提升。

應(yīng)該看到，這完全可以成為一種良性的循環(huán)，特別是在房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)育成城市經(jīng)濟中具主導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)的今天，政府對深圳購房團的投資行為更應(yīng)該進行有效的引導(dǎo)，為我所用。

深圳購房團給中國樓市帶來的主要是一個啟示。有些城市，比如貴陽在推薦他們城市的時候就會定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去買房。我覺得各個城市一定要有一個很好的心態(tài)。有些城市是持排斥的態(tài)度的，包括政府和市民，都把他們當(dāng)成洪水猛獸，這大可不必。別人愿意來投資，說明投資環(huán)境是比較好的。如果治安不好，物價太貴，別人肯定不會來投資。買房也是這樣。所以我覺得政府領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該把握這種商機，好好地去引導(dǎo)它。因為我投資了我定居下來了，就會帶來更多的投資，政府一定要把這看成一個良性的投資。

——王一

4、開發(fā)商的機會

深圳購房團具有強大的置業(yè)需求，我們前面談到，深圳有接近5個億的流動資本需要尋找出口。近兩年來中國樓市的發(fā)展非常迅速，樓市的回報也相對其他的行業(yè)要高、風(fēng)險要小。對理性的深圳人來說，購房投資是個比較好的選擇。目前外地開發(fā)商對于深圳市場的廣告投放還是極為有限的。他們除了單純的廣告投放以外，基本上就沒有別的推廣活動了。可以看出外地開發(fā)商對開拓深圳市場比較消極，同時起步也比較晚。珠三角開發(fā)商開拓深圳客戶群始于2006年秋交會，當(dāng)時僅有惠州的半島1號、荷蘭水鄉(xiāng)、熊貓國際，東莞的中惠地產(chǎn)率先在深圳向客戶推廣項目。

如今，越來越多的珠三角的開發(fā)商瞄準了深圳市場，2007年是珠三角開發(fā)商大舉進軍深圳的一年。在深圳本地投資地產(chǎn)的成本日漸提高，越來越多的深圳人開始考慮到周邊區(qū)域投資，珠三角自然是置業(yè)投資首選。如果開發(fā)商在項目營銷方面針對深圳客戶多花點功夫，仔細調(diào)查研究深圳購房團的成員構(gòu)成、成員的背景和經(jīng)濟實力、深圳人對樓盤的要求，然后進行有針對性的開發(fā)和銷售，這樣就會有更多的深圳人到開發(fā)商所在的樓盤置業(yè)，開發(fā)商的業(yè)績自然會更好。

經(jīng)過多年的發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較成熟，成熟的市場培育了一批如萬科、中海、保利之類的成熟的房地產(chǎn)企業(yè)。相對來說，內(nèi)地一些城市的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是有一定差距的。這種差距不僅僅體現(xiàn)在規(guī)模上，更多的是體現(xiàn)在管理和服務(wù)上。但是他們與深圳的距離就是他們的機會所在。外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足比較挑剔的深圳購房者的要求，應(yīng)不斷完善自己的管理隊伍，借機改進自身的服務(wù)水平和態(tài)度。這個管理和服務(wù)的提升就是軟環(huán)境的提升，對外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說往往就是整體實力的提升。

開發(fā)商除了提高自身的管理和服務(wù)外，還要在提高樓盤的競爭力上多下功夫。比如提高房屋使用功能，完善配套設(shè)施，改善居家環(huán)境，甚至對房屋的部分空間進行裝修，真正使房屋“物超所值”，來贏得購房者的青睞。對于擬開發(fā)樓盤，則應(yīng)瞄準市場需求，瞄準購房者居家生活之所需，瞄準老百姓的實際購房能力規(guī)劃產(chǎn)品，開發(fā)人性化樓盤才會有市場。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將會越來越激烈，有人預(yù)言，我國的房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越少，最后就由十幾家大的企業(yè)來支撐整個房地產(chǎn)行業(yè)。不管這個判斷是否準確，有一點是可以確定的：只有在恰當(dāng)?shù)臅r候抓住機遇提升自己的企業(yè)，才能在這個遍地英雄的行業(yè)站穩(wěn)立足。

如今樓市火爆，正是有雄心的開發(fā)商擴展市場份額的大好時機。我們了解到，目前就有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在香港成功上市，而一些資質(zhì)還算不錯的開發(fā)商，也積極地尋求上市的機會和可能。據(jù)香港某證券分析師介紹，目前在香港等待上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其排期已排至明年初。上市公司可以通過融資來擴大公司規(guī)模，能通過資本市場獲得資金。所以公司上市不但可以解決開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問題，同時也是做大做強的一個好機會。據(jù)了解，今年前五個月，全國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)27.5%的高增長。

其實在很長一段時間里，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商扮演著雙重角色：一是商人，二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開發(fā)商追求開發(fā)利潤的最大化，第二種角色則要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會效應(yīng)。隨著社會的發(fā)展，開發(fā)商將最終回歸到自己的本色，做一個地道的商人。商人的角色就是要賺錢。只有賺了足夠的錢才有能力回報社會、回報國家。那些只會空談回報的開發(fā)商對社會的貢獻其實是非常小的，因為一方面它的效益不好，它上繳國家的稅收就有限；另一方面如果開發(fā)商自己的運營都成問題，哪里還有余力去為社會作貢獻！

正如專家所說，開發(fā)商賺錢應(yīng)該是一個鯰魚效應(yīng)。房價的高企是對別的一些企業(yè)、對一些社會機構(gòu)和個人是一種壓力，有了壓力，各種社會機制就會快速做出反映，以圖生存，最終刺激消費，增加社會財富。

沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。

——任志強

對開發(fā)商來說，賺錢應(yīng)該是一個鯰魚效應(yīng)。開發(fā)商不要羞于去賺錢，開發(fā)商只有賣到高價錢，才能回報國家。商人回報社會、回報國家是通過上繳國家稅收。我不去做偷雞摸狗的事情，把價格賣高，我覺得這是商人理直氣壯的事情。

——王一

5、消費者的機會

作為消費者，我們必須有一個清晰的認識：從總的趨勢上說，房價高漲是必然的，住房價格一定還會上升。這是個大的前提。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個百分點。房價上漲的主要原因還是我們現(xiàn)在的供求不足，置業(yè)需求又很旺盛。

從我國家庭的結(jié)構(gòu)來考慮，以前我們家庭一般都有三四口人以上，而經(jīng)濟的發(fā)展會導(dǎo)致家庭的細化，將逐漸由大家庭過渡到小家庭結(jié)構(gòu)，這必然會增加對住房的需求；隨著80年代“嬰兒潮”的成長，結(jié)婚，為父母養(yǎng)老，甚至是為子女的教育增加的住房需求也將進一步增加；另外，一部分人還會考慮度假或者是休閑等用途需要購房，這也必然會導(dǎo)致對住房需求的增加。所以說，進一步擴大的住房需求和住房供應(yīng)不能及時跟進的矛盾，是很長一段時間內(nèi)不可能解決的，這導(dǎo)致了住房價格的居高不下，還拉動房價的上升。——這是從大的趨勢上來說的。

建國后30年，我們實行的是類似宿舍的住房制度，人們可以以很便宜的租金租住；之后發(fā)展到福利房，最近十多年才開始轉(zhuǎn)型為商品房制。雖然近年來我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商品房建設(shè)也頗有成效，但是30多年的需求空白不是一下子可以填補的。首先是城市化的進程帶來的住房需求的增長，越來越多的人進入城市定居，必然會增加住房的需求；其次是生活水平的提高導(dǎo)致的住房要求的提高，更多的人可能需要另外一套住房。

總之，80年代“嬰兒潮”的購房需求、房改后更新?lián)Q代的換房需求以及加速城市化涌現(xiàn)的租房需求疊加，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，必然促使房價上漲。房價上漲又激發(fā)了投資需求，在個別地方，投資已成為住房消費的主要推動力，進一步放大了住房需求。這是一種矛盾的統(tǒng)一。

深圳周邊城市的樓市市場還是不成熟的，從深圳的發(fā)展來看，周邊城市和內(nèi)地二三線城市的住房價格還有極大的升值空間，當(dāng)?shù)乩习傩盏馁徺I力遠遠沒有釋放出來，現(xiàn)在正是購房的好時機。不論出于自住還是出于投資，這種選擇都沒有問題。當(dāng)然，我們認為現(xiàn)在是個好時機，并不等于說只要買了房子就會升值，就會得到置業(yè)的回報，這其中的奧秘，深圳購房團是最清楚的。

深圳購房團到外地買房可能會有一些輿論的壓力。比如我們前面提到的長沙有人發(fā)帖痛罵深圳購房團，有些地方政府的不歡迎態(tài)度等等，這些確實影響了購房團的購買積極性。“你到他們那買了兩套房，別人就把你看成什么似的，聽說是深圳來的，都沒有好臉色。”某《房地產(chǎn)縱橫》購房團成員介紹，“加上目前國家進行調(diào)控，首付增加了，成本也提高了，所以也就不想動了。”這種心理是非常正常的。但是我們要注意到的是，購房是一種市場行為，并不關(guān)乎道德的標準。我們應(yīng)該放開手腳，抓住這次難得的機遇，進行合理的投資。

作為內(nèi)地城市的居民或者說是作為深圳購房團“目標城市”的居民，應(yīng)該知道這種“罵殺”是不會起到作用的。本地房價的上漲，并不是深圳購房團的購買行為造成的，更多的是我們自己對房屋的需求增加了，這是市場規(guī)律在起作用。另外，深圳購房團能夠買的房子畢竟有限，占的比例不大。城市的絕大多數(shù)樓盤是被當(dāng)?shù)厥忻褓I走的，深圳購房團的成員大多具有返鄉(xiāng)置業(yè)的因素，回老家買房也是天經(jīng)地義的事情，更應(yīng)該持歡迎的態(tài)度。

此外，深圳購房團間接提高了城市的產(chǎn)品品質(zhì)。開發(fā)商為了追求利潤，就會從樓盤品質(zhì)、樓盤配套等各個方面進行改善和提高，這樣，客觀地拉升了產(chǎn)品品質(zhì)。深圳購房團帶來的不僅僅是一份資金，更多的，是這份資金在流動過程中帶給城市的許多無形的東西。

市場經(jīng)濟拿點錢買東西，不用問身份的，丑化溫州炒房團是挺不市場化的做法。只要不違法、不偷稅漏稅都是合法的，如果非要劃分是某一個地區(qū)的人，我認為是一種歧視。

我們認為，2008年對中國和北京的經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展不是頂點，而是一個大周期高速增長的起點。

——潘石屹

6、銀行的機會

中國投資咨詢網(wǎng)2007-2008年中國銀行業(yè)分析及投資咨詢報告指出，銀行業(yè)務(wù)，包括商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與投資銀行業(yè)務(wù)，都是高效益的行業(yè)，其主要成本為管理成本。以3%的利差計算，僅貸款這一項，每年自動為國內(nèi)銀行增加近8000-9000億元的利潤。據(jù)銀行從業(yè)人員透露，其中房地產(chǎn)貸款占到的比例是最大的，個人房貸業(yè)務(wù)是整個對私業(yè)務(wù)的核心部分，是銀行最賺錢的業(yè)務(wù)。從目前我國樓市發(fā)展情況來看，銀行的個人房貸業(yè)務(wù)還只是剛剛開了個頭，買房的人會越來越多。買房人增多就會提升交易量，而交易量的增加必然會增加銀行的業(yè)務(wù)量。

建設(shè)部政策研究室副主任秦虹女士說，新政是指央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的359號文件，她認為，這是銀行為了規(guī)避金融風(fēng)險的一種行為。如今房價提高了，銀行放貸一個樓盤相當(dāng)于以前放貸三個樓盤，銀行的風(fēng)險也就增大了，所以就提高房貸首付，上調(diào)基準利率。客戶的房貸情況和他的信譽有著緊密的聯(lián)系。如果一個人從來沒有貸過款，那么他的信譽為0；如果他貸過款沒有及時還款，那么他的信譽為負；如果他貸過款以后又還清了貸款，那么他的信譽就比較高；而如果他購買了多套住房，并且每套房子都如期還款，那么他的信譽就有可能更高。這里就有一個非常矛盾的地方：銀行傾向于放貸給信譽比較高的客戶，對銀行來說，這種客戶是一種優(yōu)良的資源，但是這種客戶多是二次(多次)置業(yè)者。當(dāng)然，銀行和建設(shè)部的出發(fā)點是不同的，他們都是站在各自利益上說話。

對銀行來說，購買第二套房以及二套房以上的客戶確實是一種優(yōu)良的資源。雖然現(xiàn)在房價經(jīng)過了政策的調(diào)控，但是這個需求還存在，這個供需的矛盾還存在，房價一定會上漲，只要房價不跌，銀行的房貸就不會出現(xiàn)風(fēng)險。第二，住房作為一種固定資產(chǎn)，是不動產(chǎn)，即使出現(xiàn)了某些客戶不償還貸款的情況，銀行方面也可以用住房抵押來彌補損失。

購買第二套房的大多是相對富裕的群體，他們一般是作為投資或者作為“第二居所”等原因買房，其購買能力要普遍高于首次置業(yè)者，銀行對這種客戶的爭取就是提升自己業(yè)務(wù)的最好途徑。并且，目前出臺的新政對于具體怎樣界定“第二套房”并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，具體的細則由各商業(yè)銀行自行擬定，這就為各個商業(yè)銀行留下了很大的操作空間，商業(yè)銀行完全可以在不違背“大政策”的前提下擴展自身的業(yè)務(wù)，從而提高銀行的利潤。目前許多商業(yè)銀行貸款額度緊縮，銀行更應(yīng)該全力保證優(yōu)質(zhì)客戶的貸款需求。

此外，除了北京、上海、深圳等城市的房價居高，其他城市特別是內(nèi)地一些二三線的城市的房價是比較低的。我們仔細考察沿海城市的住房價格變化就會發(fā)現(xiàn)：中國的大多數(shù)城市，尤其是二三線城市的房價的升值空間非常大，房子有升值的空間，銀行就不用擔(dān)心房貸會出現(xiàn)風(fēng)險。

7、媒體的機會

李先生，原籍湖南，在深圳已經(jīng)4年，系一家通訊公司高級白領(lǐng)。說到買房，李先生開始滔滔不絕：我父母年事已高，均住鄉(xiāng)下，想盡點孝心平時多回家看看，可是時間基本上花在路上，有時還耽誤事情。把父母接到深圳來吧，他們不習(xí)慣不說，我自己的壓力也大，于是就想在長沙為父母買套房子。可是我平時比較忙，又沒有時間去詳細了解樓盤情況，恰好有《房地產(chǎn)縱橫》和《深圳特區(qū)報》組織的購房團到長沙去看樓盤，于是就報了名。我8月份參加了深圳赴長沙的購房團，為父母在買了一套房子。“環(huán)境很好，現(xiàn)在周末可以坐飛機回家陪陪老爸老媽，又不會耽誤工作，現(xiàn)在工作心里踏實多了。（很溫厚的笑著）我偶爾還回去住一段時間呢！”

如果說深圳人的異地置業(yè)需求是一捆干柴的話，那么媒體、承銷商、中介等組織的購房團，則是點燃這捆干柴的烈火。我們也可以這樣說：深圳人的異地置業(yè)需求讓媒體發(fā)現(xiàn)了巨大的運作空間，同時媒體的運作也助長了深圳購房團的壯大和需求的旺盛，媒體便有了更大的機遇。

廣告市場

首先，是房地產(chǎn)開發(fā)商對深圳購房者的需求，必然會帶動廣告的發(fā)展。而媒體正好是房地產(chǎn)廣告的最佳載體，加上其天然的傳播優(yōu)勢，兩者結(jié)合使媒體成為購房團運作的最佳平臺。一方面，媒體為他們帶動營銷活動，是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商發(fā)展的好機會；另一方面，也是媒體拓展全國范圍廣告市場的巨大機遇，媒體可以通過這個平臺，進一步引發(fā)深圳人投資各區(qū)域地產(chǎn)項目的興趣，不斷拓展各區(qū)域地產(chǎn)廣告市場。

根據(jù)艾瑞市場咨詢《中國廣告業(yè)研究報告》數(shù)據(jù)顯示，2004年廣告投放行業(yè)分布中，房地產(chǎn)廣告繼續(xù)保持投放量第一的位置，經(jīng)營額125.31億元，占全部廣告經(jīng)營額的9.9％。在隨后房地產(chǎn)發(fā)展越來越快的幾年里，房地產(chǎn)廣告的投放量絕對不會減少，而只會越來越多，特別是在地少人多、房地產(chǎn)業(yè)相對成熟、競爭激烈的深圳。據(jù)悉，在房地產(chǎn)廣告占投放總量的第一位的同時，深圳的住宅廣告投放量占整個房地產(chǎn)廣告投放量的比例一直維持在75％左右。

媒體與開發(fā)商的合作方式主要是購房團。媒體組織的深圳購房團為購房者提供了一個信息交流的平臺。同時，他們會根據(jù)購房團的整體特點，采取有針對性的服務(wù)，把樓盤信息隨時傳遞給購房者，最大程度滿足他們的需求。

購房團

在深圳，幾乎每個周末，都有許多媒體以及大型中介組織大小不一的看樓直通車，去外地考察樓盤。據(jù)悉，本月赴重慶的幾批深圳購房團，均是在深圳本地媒體組織下形成的。此前，陸續(xù)赴長沙的購房團，正是《房地產(chǎn)縱橫》雜志社組織推動的。據(jù)報道，在2007年深圳住博會暨秋交會上，有數(shù)十個來自泛珠三角地區(qū)的樓盤到深圳來賣。荷蘭水鄉(xiāng)、金融街等多家在惠州、東莞、河源等地擁有項目的房地產(chǎn)開發(fā)商均用項目參與此次秋交會。外地項目大量參與，甚至有超越深圳本土樓盤之勢，成為了本次秋交會的一大亮點。

深圳媒體還和深圳本土走出去的開發(fā)商聯(lián)手，組織看房團、看樓車到施工現(xiàn)場考察樓盤，比如和以萬科、中海為代表的房地產(chǎn)商聯(lián)合組織的免費看樓車可以及時把開發(fā)商在外地開發(fā)的新樓盤向深圳人介紹。據(jù)介紹，毗鄰深圳的惠州，每個周末幾乎都有一批免費看樓車，把深圳的買家不斷地拉到惠州，這已成為惠州新樓盤的一種營銷模式。

“我們一般是有針對性地組團，像這期就是定位于高檔住房的團，有高檔住房購買需要的人就會集中，這樣效率和成交率都會高一些。”據(jù)《房地產(chǎn)縱橫》雜志社社長王一先生講，“另外，購房者可以對樓盤進行現(xiàn)場考察，直觀地了解這一樓盤。有些購房者經(jīng)驗不足，我們組成購房團把他們組織在一起進行交流，可以獲得更多的購房經(jīng)驗。”

《房地產(chǎn)縱橫》團購網(wǎng)

目前《房地產(chǎn)縱橫》已經(jīng)組織了長沙看房團、貴州看房團、成都看房團等多次，具備了一定的資源和經(jīng)驗。同時，每個周末我們與《深圳特區(qū)報》聯(lián)合組織免費看樓專車，在特區(qū)報社門前設(shè)有購房團報名處，在專車上發(fā)放各地樓盤的資料，其中包括我們的房地產(chǎn)專業(yè)期刊——《房地產(chǎn)縱橫》。《房地產(chǎn)縱橫》是深圳唯一一家房地產(chǎn)專業(yè)資訊雜志，市場售價為15元，但是當(dāng)天我們完全免費發(fā)放。

此外，我們發(fā)揮善于策劃組織活動的特長，利用《房地產(chǎn)縱橫#8226;團購網(wǎng)》，聯(lián)合《深圳特區(qū)報》不定期舉行房地產(chǎn)項目推介會。推介會使客戶能在一個專業(yè)便捷、環(huán)境優(yōu)越的平臺上選購到自己理想的新居，增大了置業(yè)者全面了解、比較、選擇樓盤的空間和信心。前段時間我們組織開展了長沙房地產(chǎn)推介會，得到了客戶的一直好評。我們將繼續(xù)舉行不定期推廣會，為更多客戶提供方便。

考慮到目前小戶型投資置業(yè)受到影響，我們?yōu)榭蛻暨x擇了高端型的物業(yè)，比如別墅。下一次的購房團將主要針對有意向購買別墅的購房者，組織一個別墅購房團，前期活動已在開展中。