深圳購(gòu)房團(tuán)的機(jī)會(huì)

深圳購(gòu)房團(tuán)四面出擊，攻城略地，引起了中國(guó)地產(chǎn)界的震動(dòng)。有的網(wǎng)友發(fā)文痛罵，有的市民驚呼“狼來(lái)了”，有些地方政府也是持拒絕的態(tài)度。

難道深圳購(gòu)房團(tuán)真是深圳版的“溫州炒房團(tuán)”？

他們帶來(lái)的到底是災(zāi)難還是機(jī)遇？

……

其實(shí)深圳購(gòu)房團(tuán)引起的轟動(dòng)就像鯰魚(yú)效應(yīng)，激勵(lì)社會(huì)上各種“沙丁魚(yú)”活躍起來(lái)，積極尋找新的出路。

那么深圳購(gòu)房團(tuán)的機(jī)會(huì)在哪里？該怎樣把握呢？

1、深圳購(gòu)房團(tuán)的特點(diǎn)

A、橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳

《晏子春秋#8226;雜下之十》中有：“嬰聞之，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，葉徒相似，其實(shí)味不同。所以然者何？水土異也。”說(shuō)的是淮南香甜的橘子移植到淮北就變成苦澀難吃的枳，環(huán)境的不同造成了不同的結(jié)果。這種不同也體現(xiàn)在深圳購(gòu)房團(tuán)和溫州炒房團(tuán)的身上。溫州炒房團(tuán)就像那個(gè)難以下咽的“枳”，而深圳購(gòu)房團(tuán)則是那香甜的“橘”。他們也是“葉徒相似，其實(shí)味不同”。

那么造成他們差異的“水土”是什么？這是指他們的購(gòu)房動(dòng)機(jī)、組團(tuán)方式、購(gòu)房方式等方面的明顯差別。

首先，從購(gòu)房動(dòng)機(jī)來(lái)看，溫州炒房團(tuán)一般是直接和開(kāi)發(fā)商談，以低價(jià)把整棟樓房或者一整層全買下來(lái)，形成壟斷，再高價(jià)賣出，帶有強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)；而深圳購(gòu)房團(tuán)自住的購(gòu)房要多些，未來(lái)到這里居住或者買給家人住的比例要大，單純投資的比例不是很大，只占到20％—30％。一個(gè)投機(jī)，一個(gè)投資，這是他們最本質(zhì)的區(qū)別。

其次，溫州炒房團(tuán)表現(xiàn)在一個(gè)“炒”字。主要是以炒房為主，而且他們經(jīng)常是一個(gè)人買下一個(gè)大單元，一個(gè)人可以買很多套房。他們多與同事、親戚、家人、朋友等組成一個(gè)小型集團(tuán)，會(huì)形成壟斷性的購(gòu)買，是家族式、集團(tuán)式炒房；而深圳人購(gòu)房則是以個(gè)人為主，大部分人就是買一套到兩套，不會(huì)形成壟斷性。

溫州炒房團(tuán)是有組織的，他們的分工很明細(xì)。一般是由那些對(duì)房產(chǎn)比較熟悉、比較內(nèi)行的人先去考察樓盤，然后由他決定是否購(gòu)買，而其他的人則負(fù)責(zé)出資，一個(gè)人看準(zhǔn)了大家都會(huì)跟著盲目投入；深圳購(gòu)房團(tuán)則是各自為政，因?yàn)榛剜l(xiāng)置業(yè)占的比例大，所以單槍匹馬、獨(dú)闖江湖的居多。從形式上看他們也是組成一個(gè)團(tuán)到某地去考察樓盤，但是這種組團(tuán)多是媒體和中介促成的松散型組合，并不會(huì)改變其交易方式和性質(zhì)。

此外，深圳購(gòu)房團(tuán)發(fā)展得越來(lái)越細(xì)，購(gòu)房團(tuán)的規(guī)模也大小各異。根據(jù)客戶的購(gòu)房預(yù)期，深圳購(gòu)房團(tuán)可分為別墅購(gòu)房團(tuán)、中檔住宅購(gòu)房團(tuán)、高檔住宅購(gòu)房團(tuán)、寫(xiě)字樓購(gòu)房團(tuán)等，極大地提高了購(gòu)房團(tuán)的效率。關(guān)于購(gòu)房團(tuán)的大小，也不一定，有幾百人組成的購(gòu)房團(tuán)，也有僅由幾個(gè)優(yōu)良客戶組成的購(gòu)房團(tuán)；有完全民間的，也有官方性質(zhì)的。購(gòu)房團(tuán)已經(jīng)泛化了，不一定要組成一個(gè)固定的形式，打上某種旗號(hào)才是深圳購(gòu)房團(tuán)，有的人約上幾個(gè)朋友一起去某地看房，這也是購(gòu)房團(tuán)。

第三，深圳購(gòu)房團(tuán)對(duì)于樓盤的選擇和取舍有自律性。對(duì)是否投資一個(gè)樓盤，他們遵循著自己的規(guī)則。從投資樓盤的區(qū)域、地理環(huán)境、小區(qū)治安、與商業(yè)中心的距離、樓盤的戶型等各方面會(huì)有一個(gè)綜合的考量，不像溫州團(tuán)，只要有一個(gè)看中了大家就跟著投資。深圳購(gòu)房團(tuán)投資的一些樓盤，在目前不一定屬于最好的，價(jià)格看來(lái)也比較便宜，如果考慮到城市化進(jìn)程的必然性，這個(gè)價(jià)格是遠(yuǎn)遠(yuǎn)被低估了的，他們就是看中這個(gè)價(jià)格被低估，看中了其中的升值空間。

B難舍的家鄉(xiāng)情緣

①“離家——思鄉(xiāng)——回家——離家”模式

小時(shí)候讀賀知章的《回鄉(xiāng)偶書(shū)》：“少小離家老大回，鄉(xiāng)音無(wú)改鬢毛衰。兒童相見(jiàn)不相識(shí)，笑問(wèn)客從何處來(lái)。”并不知曉其中的復(fù)雜情感，我想，如果一個(gè)人一生從未離開(kāi)過(guò)故鄉(xiāng)，也許永遠(yuǎn)也讀不懂這首詩(shī)。但我相信，所有的深圳人，都懂，如果情景許可，甚至?xí)飨聹I來(lái)。

還有，席慕蓉的《鄉(xiāng)愁》：“故鄉(xiāng)的歌是一支清遠(yuǎn)的笛/總在有月亮的晚上響起/故鄉(xiāng)的面貌卻是一種模糊的悵惘/仿佛霧里的揮手別離/別離后/鄉(xiāng)愁是一棵沒(méi)有年輪的樹(shù)/永不老去。”更是寫(xiě)盡了我們對(duì)故鄉(xiāng)、對(duì)家的那種微秒復(fù)雜的情緒。

深圳是一個(gè)典型的移民城市，建立伊始，她就以寬廣的胸懷接納了一批又一批來(lái)自天南地北的社會(huì)精英。據(jù)深圳市政府網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)資料，深圳外來(lái)人口占到深圳總?cè)丝诘?0％以上，深圳市也是廣東省唯一的以普通話為主流地方語(yǔ)言的城市。深圳人口的構(gòu)成，以四川、湖南、湖北等地居多，這些人的祖籍相距深圳要說(shuō)遠(yuǎn)也不是很遠(yuǎn)，要說(shuō)近可也不那么近，這種不遠(yuǎn)不近的距離是一種尷尬的距離，同時(shí)也是一種最好的距離。這種距離不僅僅是時(shí)間和空間上的距離，其實(shí)也是心理的距離，若有若無(wú)的感覺(jué)以及若隱若現(xiàn)的呼喚最能挑撥我們的心。

在深圳的外地人，即使老一代的移民，也難以擺脫中國(guó)人的宿命：“故里情結(jié)”。他們對(duì)家、對(duì)故鄉(xiāng)的那種微秒復(fù)雜的情緒，也許只有在某一特定時(shí)期才得以放大，比如——回鄉(xiāng)置業(yè)。在故鄉(xiāng)擁有一套自己的房子，讓心安定下來(lái)，不再覺(jué)得自己是無(wú)根之萍。設(shè)想一下，偶爾回家讓熟悉的方言整日纏繞耳邊，緩解奔波的疲乏，仔細(xì)地體會(huì)久違的家鄉(xiāng)味道，這是一件多么愜意的事！作為第二居所也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，深圳由于房?jī)r(jià)高的原因，房子從面積到地理位置等方面不會(huì)盡如人意，如在老家城市就不同，相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)讓深圳人可以“隨心所欲”，花少半的錢就能享受到深圳別墅式的居住環(huán)境。這種“十全其美”的事情，聰明的深圳人怎么會(huì)錯(cuò)過(guò)？！

在中國(guó)傳統(tǒng)文化的落葉歸根、安居樂(lè)業(yè)等觀念的影響下，“家”在中國(guó)人的生活中占據(jù)著重要位置，可以說(shuō)我們大多數(shù)人的生活都是以“家”為軸心的。“我想有個(gè)家，一個(gè)不需要多大的地方”這句歌詞唱酸了多少漂泊異地人的心聲。“家”，甲骨文字形上面是“宀”(mián)，表示與屋室有關(guān)，下面是“豕”，即豬。在古代農(nóng)業(yè)社會(huì)里，豬是最重要的家畜，是私有財(cái)產(chǎn)的一種標(biāo)志。所以說(shuō)，家是由房子和私有財(cái)產(chǎn)組成的。在古人看來(lái)，有家得先有房，這也是我們現(xiàn)代人的普遍心態(tài)。在外面租一間房子，不管多么豪華、多么舒適，在我們看來(lái)，它終究不是“家”。這些“內(nèi)地深圳人”在深圳奮斗幾年、十幾年后，在老家省會(huì)城市、中心城市買一套房，不管其購(gòu)買目的是自住還是給父母住，這些在深的異鄉(xiāng)人才感到一種安詳和踏實(shí)。

當(dāng)然，現(xiàn)代社會(huì)人類住所的遷移越來(lái)越頻繁，某一個(gè)人會(huì)有多個(gè)居所，擁有多套房子，但是毫無(wú)疑問(wèn)，每個(gè)人都只可能有一個(gè)精神家園。這個(gè)精神家園也許就寄托在他（她）眾多房子中的某一套上，也許還在他（她）的心底蟄居，隨時(shí)準(zhǔn)備來(lái)一次突圍。但是不管怎樣，我們永遠(yuǎn)也擺脫不了“回家”這個(gè)命題，這有點(diǎn)像魯迅小說(shuō)中最常見(jiàn)的主題:回鄉(xiāng)。“回家”有多種原因，可能是我們對(duì)于那分感覺(jué)的眷戀，想重新拾起一段曾經(jīng)美好的回憶；也許是我們需要一次精神上的旅行，我們一直在離去——回來(lái)的單線軌道上往返。深圳購(gòu)房團(tuán)開(kāi)赴內(nèi)地城市的購(gòu)房之旅在某種程度上就是一次“歸家”。

②“歸巢”置業(yè)

深圳的新移民大部分來(lái)自內(nèi)地，原籍以四川、湖南、湖北、江西等地人為多，內(nèi)地投資也相對(duì)集中在成都、長(zhǎng)沙、重慶、武漢、南昌等省會(huì)級(jí)城市。雖然深圳媒體給深圳人打出了“投資中國(guó)”的旗號(hào)，但是目前深圳人異地置業(yè)還是以上述城市為首選。

深圳購(gòu)房團(tuán)的一個(gè)重要特征就是他們的異地置業(yè)大部分是回鄉(xiāng)置業(yè)。據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，在武漢，深圳購(gòu)房團(tuán)七成是湖北籍回鄉(xiāng)置業(yè)；在重慶，深圳購(gòu)房團(tuán)成員也大多是重慶籍的在深工作者；在長(zhǎng)沙，從購(gòu)房比例來(lái)說(shuō)，回鄉(xiāng)置業(yè)約占10％——15％，這些湖南人買房大多是想留待將來(lái)居家、養(yǎng)老。

記者隨機(jī)采訪的幾位購(gòu)房團(tuán)成員就證明了這一點(diǎn)。吳小姐，26歲，原籍長(zhǎng)沙，在深圳工作已經(jīng)6年多，上個(gè)月在長(zhǎng)沙買了一套房子。對(duì)于為什么選擇在長(zhǎng)沙購(gòu)房，她說(shuō)出了她的想法：“我現(xiàn)在工資就3000多，雖然這些年也攢了一些錢，但是如果要在深圳買房的話不知道要等到何年何月，在這邊租房老是有一種漂泊感，所以趕緊在長(zhǎng)沙買了一套，說(shuō)不定再等幾年我連長(zhǎng)沙的房子也買不起了，起碼現(xiàn)在我回長(zhǎng)沙有了個(gè)窩。”她說(shuō)她非常喜歡深圳，喜歡這里的氛圍和這里大大小小的山，但是以后還是希望回到老家去。

與吳小姐不同的是，今年34歲的彭先生在深圳已經(jīng)有了屬于自己的房子。他說(shuō)他回老家買房主要是考慮到平時(shí)回去看看時(shí)有個(gè)地方呆著。“來(lái)深圳十幾年了，有空還是想回老家呆上一段時(shí)間。總覺(jué)得在那里人就特別的自在、舒適……所以前些日子在成都買了一套房子，離我小時(shí)候生活的地方也不遠(yuǎn)。”彭先生在深圳從事律師工作，平時(shí)比較忙，他認(rèn)為即使有空閑時(shí)間想好好休息一下，在深圳也找不到非常滿意的地方，反倒是老家呆著讓人感到放松。

我們發(fā)現(xiàn)，像吳小姐、陳先生這樣的人不在少數(shù)。特別是現(xiàn)在城市化進(jìn)程加快，城市的分工越來(lái)越明顯，深圳商務(wù)型的城市定位和性質(zhì)決定了這里追求的是速度和效益；而珠三角城市中，真正可以算得上休閑度假性質(zhì)的還沒(méi)有，要么再往南到海口、三亞去。所以大多數(shù)在深圳工作的人，平時(shí)有空閑，一般會(huì)選擇到內(nèi)地二三線城市去度假。這就帶動(dòng)了異地置業(yè)的需求。當(dāng)然也有很多人置業(yè)目的并不是單純的度假或者養(yǎng)老，帶有很強(qiáng)的投資性質(zhì)，但是他們的置業(yè)行為都擺脫不了與故鄉(xiāng)的聯(lián)系。

所以，深圳購(gòu)房團(tuán)的異地置業(yè)與廣義的異地置業(yè)是有差別的。廣義上的異地置業(yè)是指置業(yè)行為發(fā)生在異地，這個(gè)“異地”包括所有除你生活的城市以外的任何地方，是一個(gè)很寬泛的概念。而深圳購(gòu)房團(tuán)的置業(yè)行為不僅是異地置業(yè)，它的特殊之處還在于：這個(gè)“異地”在某種程度上就是指“故鄉(xiāng)”——這是“深圳購(gòu)房團(tuán)”區(qū)別于“溫州炒房團(tuán)”的最顯著特征。

我覺(jué)得這兩個(gè)團(tuán)都是具有積極作用的。他們作為商人也好，作為投資者也好都無(wú)可厚非。

既然我們標(biāo)榜我們是個(gè)市場(chǎng)化的國(guó)家，我們從政策上、從心態(tài)上不要去排斥它。

他們投資的樓盤的品質(zhì)比較高。今天看來(lái)價(jià)格比較便宜，而他們就看中這個(gè)價(jià)格被低估。樓盤價(jià)格雖然較低但是一定是品質(zhì)比較高的。目前的社區(qū)可以不是太成熟，但是品質(zhì)一定要高。

——王一

2、落差

深圳購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)象的成因說(shuō)到底是一個(gè)“洼地效應(yīng)”的體現(xiàn)，洼地，造成了“落差”。

價(jià)格落差

深圳的房?jī)r(jià)從中國(guó)樓市開(kāi)市以來(lái)，一直和深圳的經(jīng)濟(jì)一樣走在中國(guó)的前面。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也不斷攀升，即使如關(guān)外的寶安、龍崗等片區(qū)，房?jī)r(jià)都已經(jīng)達(dá)到了1.8萬(wàn)/平方米，加上政府的調(diào)控加強(qiáng)，投資房子風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大；而在內(nèi)地很多城市如長(zhǎng)沙、重慶、成都、武漢，仍屬于“價(jià)格洼地”，仍具有極大的投資潛力，所以，越來(lái)越多的深圳人把目光投向了這些城市。

深圳的房?jī)r(jià)讓人高不可攀，周邊城市以及內(nèi)地城市的房?jī)r(jià)便體現(xiàn)出“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”。據(jù)了解，深圳平均房?jī)r(jià)從2005年的7000元/平方米上漲到接近1.6萬(wàn)元/平方米，僅今年前6個(gè)月，房?jī)r(jià)就上漲了50%。如今深圳關(guān)內(nèi)的一手住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米，廣深之間的樓價(jià)差在5000元/平方米左右。在廣州，即使在中心城區(qū)，均價(jià)也只有1.2萬(wàn)元/平方米，與深圳關(guān)內(nèi)一手住宅的均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米也相差1.3萬(wàn)元。在較為接近深圳的廣園東地區(qū)，樓價(jià)從3500-6500元/平方米不等，與深圳布吉關(guān)口附近樓盤相比，也存在2-4倍的價(jià)差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到今年5月，東莞商品房均價(jià)僅為每平米4942元，與同期深圳的商品房每平米14223元相比，僅是后者的一個(gè)零頭；6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，惠州惠城區(qū)商品房均價(jià)每平米4593元，珠海新建商品住宅交易均價(jià)為每平米5342元，這都與深圳的近三萬(wàn)的均價(jià)形成了深深的“落差”。

需要注意的是，這里列出的樓房?jī)r(jià)格都是均價(jià)。考慮到樓盤的品質(zhì)良莠不齊，那些品質(zhì)比較高的樓盤，價(jià)格差可能會(huì)更大。

珠三角之外的城市如長(zhǎng)沙、重慶等房?jī)r(jià)與深圳的差距甚至更大。據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的2007年10月27日到11月02日的房地產(chǎn)市場(chǎng)每周交易情況簡(jiǎn)報(bào)，長(zhǎng)沙該周全市商品房合計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售18.91萬(wàn)平方米，共1826套，其中住宅14.90萬(wàn)平方米，共1399套，批準(zhǔn)預(yù)售8個(gè)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周全市商品住宅期房共成交36.83萬(wàn)平方米，成交量為3206套，成交均價(jià)為3893元/平方米，即使是成交均價(jià)最高的雨花區(qū)，均價(jià)也只有4353元/平方米；而成交均價(jià)最低的岳麓區(qū)，均價(jià)僅為3125元/平方米。

另?yè)?jù)重慶房地產(chǎn)管理局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，今年前8個(gè)月主城區(qū)商品住房成交均價(jià)為2950元/平方米，同比增長(zhǎng)了216元/平方米。重慶成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，7月、8月主城區(qū)商品住房成交均價(jià)分別為3052元、3123元，環(huán)比增長(zhǎng)5.2％、2.3％，其中重慶主城區(qū)新批準(zhǔn)上市銷售的商品住房中，銷售價(jià)格在3000元／平方米以下的占64.4％。這與深圳均價(jià)在一萬(wàn)四五的房?jī)r(jià)也沒(méi)得比。

心理落差、地理落差、政策落差

落差除了直接體現(xiàn)在價(jià)格上外，還有隱性的一面，那就是心理、地理和政策方面的不同。

從心理上說(shuō)，深圳購(gòu)房團(tuán)由于一直處于高房?jī)r(jià)的環(huán)境中，如果一下子從2萬(wàn)多的房?jī)r(jià)到幾千塊錢的房?jī)r(jià)，深圳購(gòu)房團(tuán)對(duì)價(jià)錢方面就不會(huì)太在意了，他們購(gòu)房的心態(tài)就比較好，不會(huì)因?yàn)橐恍﹥r(jià)格上的原因而影響他們的購(gòu)買行為。其次，深圳購(gòu)房團(tuán)的置業(yè)行為大多是第二次置業(yè)，是作為第二居所或者作為投資的一種置業(yè)行為，從置業(yè)的心理上講，也不像一次置業(yè)者那樣患得患失，而更具有一種寬廣的心態(tài)。尤其是如前所述，深圳購(gòu)房團(tuán)的異地置業(yè)多在故鄉(xiāng)，“誰(shuí)不說(shuō)俺家鄉(xiāng)好”？故里情緒，讓他們更爽快地付出口袋里的資金。

我國(guó)國(guó)土遼闊，自東到西呈現(xiàn)幾種不同的地貌狀態(tài)，從南到北跨越幾個(gè)氣候帶，每個(gè)人都希望一年四季溫暖如春，鮮花常開(kāi)不敗，雖然說(shuō)憑我們現(xiàn)在的科技水平做到這個(gè)并不難，在某些方面已經(jīng)是這樣了，比如空調(diào)、反季節(jié)蔬菜、鮮花等等，但是人工的東西遠(yuǎn)沒(méi)有自然的來(lái)得那么舒適。“綠色”是現(xiàn)代社會(huì)的潮流，也代表著我們的更高追求，這就是我們老祖宗說(shuō)的“反樸歸真”的道理。異地置業(yè)滿足了深圳人此方面的要求。深圳購(gòu)房團(tuán)許多成員的異地置業(yè)就第二居所的置業(yè)行為，相當(dāng)部分人選擇了旅游勝地，比如云南，比如貴州，二次置業(yè)，用來(lái)休閑、度假。

此外，從今年6月份起，深圳市政府對(duì)樓市連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)措施，對(duì)市場(chǎng)上的炒房行為進(jìn)行持續(xù)高壓。這些政策包括嚴(yán)厲打擊非市場(chǎng)行為對(duì)樓價(jià)的影響、出臺(tái)稅收措施等；深圳市還收緊了房貸的審批、采用新版合同、推行新的房地產(chǎn)個(gè)稅征收等；這些措施將大幅度增加房地產(chǎn)投資者的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。有跡象表明，深圳市政府的系列動(dòng)作后，深圳房產(chǎn)的投資回報(bào)空間正在逐步萎縮。

與之相對(duì)照的是，其他城市在政策層面相對(duì)比較寬松，從置業(yè)成本到風(fēng)險(xiǎn)都比深圳低很多。地方政府基于各種各樣的原因，對(duì)深圳購(gòu)房團(tuán)并不痛下絕招，而是留給了深圳購(gòu)房團(tuán)相當(dāng)自由空間，這對(duì)于早已熟悉了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)則的深圳購(gòu)房團(tuán)來(lái)說(shuō)，真是海闊憑魚(yú)躍、天高任鳥(niǎo)飛了。

深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)從2005年——以萬(wàn)科“十七英里”為標(biāo)志——迅速的翻番，從六千到上萬(wàn)。

他們發(fā)現(xiàn)了巨大的市場(chǎng)空間，因?yàn)樯钲诘慕裉炀褪瞧渌鞘械拿魈臁Ｉ钲诜績(jī)r(jià)這樣暴漲一定會(huì)波及到內(nèi)地城市，在很多地方都體現(xiàn)了這種發(fā)展態(tài)勢(shì)。

——王一

3、城市與當(dāng)?shù)卣臋C(jī)會(huì)

有專家表示，深圳購(gòu)房團(tuán)帶給中國(guó)樓市的作用主要是啟蒙，是一種對(duì)市場(chǎng)、對(duì)資本的啟蒙。

我們注意到，深圳購(gòu)房團(tuán)選擇投資的城市都是房?jī)r(jià)相對(duì)較低的城市，由于深圳房?jī)r(jià)高企，周邊城市形成的連片價(jià)格洼地讓深圳的資金順勢(shì)涌入。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)講究交易的平等和自由，這種涌入是完全的市場(chǎng)行為，對(duì)購(gòu)房團(tuán)來(lái)說(shuō)，他們投資的是房產(chǎn)，同時(shí)也是該房產(chǎn)所在的城市。如果城市發(fā)展?fàn)顩r不令人滿意，市場(chǎng)馬上就會(huì)拋棄它。而對(duì)城市和當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)，正好利用這次深圳人異地置業(yè)涌入的資金，以地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)城市的發(fā)展。

當(dāng)?shù)卣疀](méi)有必要對(duì)深圳購(gòu)房團(tuán)防范有加，而是應(yīng)該打開(kāi)城門吸收深圳購(gòu)房團(tuán)的資金來(lái)為城市的發(fā)展加速。可以這樣說(shuō)，深圳購(gòu)房團(tuán)在當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)帶來(lái)的大量資金是許多內(nèi)地城市發(fā)展的機(jī)遇，城市的發(fā)展說(shuō)到底還是離不開(kāi)資金的支持，許多內(nèi)地城市發(fā)展緩慢的原因雖然很復(fù)雜，但是無(wú)一例外缺少資金。我們了解到，深圳購(gòu)房團(tuán)的游動(dòng)資本達(dá)到幾千個(gè)億，相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)省份的全年國(guó)民生產(chǎn)總值，這些資金需要找到出口，而政府需要發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，兩者結(jié)合正好是你情我愿。

雖說(shuō)深圳購(gòu)房團(tuán)在內(nèi)地城市的投資對(duì)象主要是房產(chǎn)，但是房地產(chǎn)業(yè)本身即是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，其行業(yè)發(fā)展對(duì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施、稅收、就業(yè)等多方面發(fā)展都具有相當(dāng)?shù)囊饬x。深圳購(gòu)房團(tuán)帶著深圳的眼光和深圳的經(jīng)驗(yàn)到內(nèi)地去購(gòu)房，內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商就會(huì)想方設(shè)法的滿足深圳人對(duì)房子的要求，這樣就提高了房子的品質(zhì)，同時(shí)也會(huì)提升城市的居住檔次和水平。

據(jù)廣東房協(xié)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以優(yōu)化城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2005年廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重15.1％；對(duì)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由1979—1990年平均9.5％上升至1991—2005年平均14.4％，成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力。

此外，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，它可以帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)了解，房地產(chǎn)業(yè)每投資一個(gè)單位資金，帶動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、建材、輕工、電子、家具、裝修等多行業(yè)大約兩個(gè)單位資金的需求。

房地產(chǎn)業(yè)更是上繳稅收的大戶。在我國(guó)現(xiàn)有23個(gè)稅種中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種約9個(gè)，包括建筑安裝和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅等，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收占地方一般預(yù)算收入比重25％左右。據(jù)了解，2004年廣東房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收372億元，全國(guó)排行次席，近年每年約以20％的速度穩(wěn)定增長(zhǎng)。

前文提到，深圳購(gòu)房團(tuán)的置業(yè)行為大多是回鄉(xiāng)置業(yè)，這些人買房子不僅是為了投資，同時(shí)也是養(yǎng)老用的。最終這些置業(yè)者中的很大一部分會(huì)返鄉(xiāng)定居。他們長(zhǎng)時(shí)間浸染在深圳這種高消費(fèi)中，回鄉(xiāng)以后一定會(huì)引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)上一個(gè)臺(tái)階，刺激城市的消費(fèi)。異地置業(yè)的興起，也為當(dāng)?shù)爻鞘袔?lái)了大量的工作機(jī)會(huì)，緩解了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力。

現(xiàn)在很多外地的開(kāi)發(fā)商來(lái)深圳推廣項(xiàng)目，大都是從推廣城市的角度來(lái)做推廣。因?yàn)橹挥羞@個(gè)城市被人認(rèn)可了，他們的樓盤才有可能會(huì)被人接受。筆者上次采訪時(shí)正遇到貴陽(yáng)的山水黔城項(xiàng)目在做推廣，他們就是強(qiáng)調(diào)貴陽(yáng)的宜居，引發(fā)深圳投資客的投資興趣。開(kāi)發(fā)商在外地做的這些推廣活動(dòng)，同時(shí)就是對(duì)城市的一個(gè)宣傳和推廣。

貴陽(yáng)是一個(gè)比較宜居的城市，它在工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)濟(jì)方面和別的城市相比當(dāng)然沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，并且給大家的感覺(jué)就是一個(gè)西部的城市，比較落后。但是，矛盾是對(duì)立統(tǒng)一的，矛盾的雙方是可以相互轉(zhuǎn)化的，它的“落后”恰被包裝成“優(yōu)點(diǎn)”和“賣點(diǎn)”。因?yàn)樗鄬?duì)于全國(guó)大部分城市來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)晚，速度慢，但它的自然環(huán)境方面就占了優(yōu)勢(shì)，原生態(tài)、空氣質(zhì)量好，非常適合居住。在這種情況下，就可以變被動(dòng)為主動(dòng)地在城市的定位上打“宜居城市”的牌，吸引“純外地人”和“祖籍貴州的人”來(lái)投資來(lái)置業(yè)。

所以說(shuō)深圳購(gòu)房團(tuán)的界入，恰可以變成城市走向全國(guó)，走向世界的一個(gè)重要契機(jī)。有些城市，交通、城市規(guī)劃等方面還有很大的缺陷，深圳購(gòu)房團(tuán)的進(jìn)入正好是城市改善交通環(huán)境、吸引投資的最好時(shí)機(jī)。深圳購(gòu)房團(tuán)的到來(lái)會(huì)促使城市大配套改善。城市大配套的改善，一定會(huì)吸引更多的深圳人來(lái)投資置業(yè)，這些投資又可以進(jìn)一步促進(jìn)城市的硬件設(shè)施的改善和軟環(huán)境的提升。

應(yīng)該看到，這完全可以成為一種良性的循環(huán)，特別是在房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)育成城市經(jīng)濟(jì)中具主導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)的今天，政府對(duì)深圳購(gòu)房團(tuán)的投資行為更應(yīng)該進(jìn)行有效的引導(dǎo)，為我所用。

深圳購(gòu)房團(tuán)給中國(guó)樓市帶來(lái)的主要是一個(gè)啟示。有些城市，比如貴陽(yáng)在推薦他們城市的時(shí)候就會(huì)定位于深圳，希望更多的人到那里去住，更多的人到那里去買房。我覺(jué)得各個(gè)城市一定要有一個(gè)很好的心態(tài)。有些城市是持排斥的態(tài)度的，包括政府和市民，都把他們當(dāng)成洪水猛獸，這大可不必。別人愿意來(lái)投資，說(shuō)明投資環(huán)境是比較好的。如果治安不好，物價(jià)太貴，別人肯定不會(huì)來(lái)投資。買房也是這樣。所以我覺(jué)得政府領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該把握這種商機(jī)，好好地去引導(dǎo)它。因?yàn)槲彝顿Y了我定居下來(lái)了，就會(huì)帶來(lái)更多的投資，政府一定要把這看成一個(gè)良性的投資。

——王一

4、開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)

深圳購(gòu)房團(tuán)具有強(qiáng)大的置業(yè)需求，我們前面談到，深圳有接近5個(gè)億的流動(dòng)資本需要尋找出口。近兩年來(lái)中國(guó)樓市的發(fā)展非常迅速，樓市的回報(bào)也相對(duì)其他的行業(yè)要高、風(fēng)險(xiǎn)要小。對(duì)理性的深圳人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房投資是個(gè)比較好的選擇。目前外地開(kāi)發(fā)商對(duì)于深圳市場(chǎng)的廣告投放還是極為有限的。他們除了單純的廣告投放以外，基本上就沒(méi)有別的推廣活動(dòng)了。可以看出外地開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)拓深圳市場(chǎng)比較消極，同時(shí)起步也比較晚。珠三角開(kāi)發(fā)商開(kāi)拓深圳客戶群始于2006年秋交會(huì)，當(dāng)時(shí)僅有惠州的半島1號(hào)、荷蘭水鄉(xiāng)、熊貓國(guó)際，東莞的中惠地產(chǎn)率先在深圳向客戶推廣項(xiàng)目。

如今，越來(lái)越多的珠三角的開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)了深圳市場(chǎng)，2007年是珠三角開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍深圳的一年。在深圳本地投資地產(chǎn)的成本日漸提高，越來(lái)越多的深圳人開(kāi)始考慮到周邊區(qū)域投資，珠三角自然是置業(yè)投資首選。如果開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目營(yíng)銷方面針對(duì)深圳客戶多花點(diǎn)功夫，仔細(xì)調(diào)查研究深圳購(gòu)房團(tuán)的成員構(gòu)成、成員的背景和經(jīng)濟(jì)實(shí)力、深圳人對(duì)樓盤的要求，然后進(jìn)行有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)和銷售，這樣就會(huì)有更多的深圳人到開(kāi)發(fā)商所在的樓盤置業(yè)，開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)自然會(huì)更好。

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟，成熟的市場(chǎng)培育了一批如萬(wàn)科、中海、保利之類的成熟的房地產(chǎn)企業(yè)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，內(nèi)地一些城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是有一定差距的。這種差距不僅僅體現(xiàn)在規(guī)模上，更多的是體現(xiàn)在管理和服務(wù)上。但是他們與深圳的距離就是他們的機(jī)會(huì)所在。外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了滿足比較挑剔的深圳購(gòu)房者的要求，應(yīng)不斷完善自己的管理隊(duì)伍，借機(jī)改進(jìn)自身的服務(wù)水平和態(tài)度。這個(gè)管理和服務(wù)的提升就是軟環(huán)境的提升，對(duì)外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)往往就是整體實(shí)力的提升。

開(kāi)發(fā)商除了提高自身的管理和服務(wù)外，還要在提高樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力上多下功夫。比如提高房屋使用功能，完善配套設(shè)施，改善居家環(huán)境，甚至對(duì)房屋的部分空間進(jìn)行裝修，真正使房屋“物超所值”，來(lái)贏得購(gòu)房者的青睞。對(duì)于擬開(kāi)發(fā)樓盤，則應(yīng)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，瞄準(zhǔn)購(gòu)房者居家生活之所需，瞄準(zhǔn)老百姓的實(shí)際購(gòu)房能力規(guī)劃產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)人性化樓盤才會(huì)有市場(chǎng)。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈，有人預(yù)言，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來(lái)越少，最后就由十幾家大的企業(yè)來(lái)支撐整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。不管這個(gè)判斷是否準(zhǔn)確，有一點(diǎn)是可以確定的：只有在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候抓住機(jī)遇提升自己的企業(yè)，才能在這個(gè)遍地英雄的行業(yè)站穩(wěn)立足。

如今樓市火爆，正是有雄心的開(kāi)發(fā)商擴(kuò)展市場(chǎng)份額的大好時(shí)機(jī)。我們了解到，目前就有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在香港成功上市，而一些資質(zhì)還算不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，也積極地尋求上市的機(jī)會(huì)和可能。據(jù)香港某證券分析師介紹，目前在香港等待上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其排期已排至明年初。上市公司可以通過(guò)融資來(lái)擴(kuò)大公司規(guī)模，能通過(guò)資本市場(chǎng)獲得資金。所以公司上市不但可以解決開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，同時(shí)也是做大做強(qiáng)的一個(gè)好機(jī)會(huì)。據(jù)了解，今年前五個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)27.5%的高增長(zhǎng)。

其實(shí)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商扮演著雙重角色：一是商人，二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開(kāi)發(fā)商追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化，第二種角色則要求開(kāi)發(fā)商追求開(kāi)發(fā)的社會(huì)效應(yīng)。隨著社會(huì)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商將最終回歸到自己的本色，做一個(gè)地道的商人。商人的角色就是要賺錢。只有賺了足夠的錢才有能力回報(bào)社會(huì)、回報(bào)國(guó)家。那些只會(huì)空談回報(bào)的開(kāi)發(fā)商對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)其實(shí)是非常小的，因?yàn)橐环矫嫠男б娌缓茫侠U國(guó)家的稅收就有限；另一方面如果開(kāi)發(fā)商自己的運(yùn)營(yíng)都成問(wèn)題，哪里還有余力去為社會(huì)作貢獻(xiàn)！

正如專家所說(shuō)，開(kāi)發(fā)商賺錢應(yīng)該是一個(gè)鯰魚(yú)效應(yīng)。房?jī)r(jià)的高企是對(duì)別的一些企業(yè)、對(duì)一些社會(huì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人是一種壓力，有了壓力，各種社會(huì)機(jī)制就會(huì)快速做出反映，以圖生存，最終刺激消費(fèi)，增加社會(huì)財(cái)富。

沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，無(wú)法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。

——任志強(qiáng)

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賺錢應(yīng)該是一個(gè)鯰魚(yú)效應(yīng)。開(kāi)發(fā)商不要羞于去賺錢，開(kāi)發(fā)商只有賣到高價(jià)錢，才能回報(bào)國(guó)家。商人回報(bào)社會(huì)、回報(bào)國(guó)家是通過(guò)上繳國(guó)家稅收。我不去做偷雞摸狗的事情，把價(jià)格賣高，我覺(jué)得這是商人理直氣壯的事情。

——王一

5、消費(fèi)者的機(jī)會(huì)

作為消費(fèi)者，我們必須有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)：從總的趨勢(shì)上說(shuō)，房?jī)r(jià)高漲是必然的，住房?jī)r(jià)格一定還會(huì)上升。這是個(gè)大的前提。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲的主要原因還是我們現(xiàn)在的供求不足，置業(yè)需求又很旺盛。

從我國(guó)家庭的結(jié)構(gòu)來(lái)考慮，以前我們家庭一般都有三四口人以上，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)導(dǎo)致家庭的細(xì)化，將逐漸由大家庭過(guò)渡到小家庭結(jié)構(gòu)，這必然會(huì)增加對(duì)住房的需求；隨著80年代“嬰兒潮”的成長(zhǎng)，結(jié)婚，為父母養(yǎng)老，甚至是為子女的教育增加的住房需求也將進(jìn)一步增加；另外，一部分人還會(huì)考慮度假或者是休閑等用途需要購(gòu)房，這也必然會(huì)導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加。所以說(shuō)，進(jìn)一步擴(kuò)大的住房需求和住房供應(yīng)不能及時(shí)跟進(jìn)的矛盾，是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不可能解決的，這導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的居高不下，還拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。——這是從大的趨勢(shì)上來(lái)說(shuō)的。

建國(guó)后30年，我們實(shí)行的是類似宿舍的住房制度，人們可以以很便宜的租金租住；之后發(fā)展到福利房，最近十多年才開(kāi)始轉(zhuǎn)型為商品房制。雖然近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商品房建設(shè)也頗有成效，但是30多年的需求空白不是一下子可以填補(bǔ)的。首先是城市化的進(jìn)程帶來(lái)的住房需求的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的人進(jìn)入城市定居，必然會(huì)增加住房的需求；其次是生活水平的提高導(dǎo)致的住房要求的提高，更多的人可能需要另外一套住房。

總之，80年代“嬰兒潮”的購(gòu)房需求、房改后更新?lián)Q代的換房需求以及加速城市化涌現(xiàn)的租房需求疊加，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，必然促使房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲又激發(fā)了投資需求，在個(gè)別地方，投資已成為住房消費(fèi)的主要推動(dòng)力，進(jìn)一步放大了住房需求。這是一種矛盾的統(tǒng)一。

深圳周邊城市的樓市市場(chǎng)還是不成熟的，從深圳的發(fā)展來(lái)看，周邊城市和內(nèi)地二三線城市的住房?jī)r(jià)格還有極大的升值空間，當(dāng)?shù)乩习傩盏馁?gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有釋放出來(lái)，現(xiàn)在正是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。不論出于自住還是出于投資，這種選擇都沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)然，我們認(rèn)為現(xiàn)在是個(gè)好時(shí)機(jī)，并不等于說(shuō)只要買了房子就會(huì)升值，就會(huì)得到置業(yè)的回報(bào)，這其中的奧秘，深圳購(gòu)房團(tuán)是最清楚的。

深圳購(gòu)房團(tuán)到外地買房可能會(huì)有一些輿論的壓力。比如我們前面提到的長(zhǎng)沙有人發(fā)帖痛罵深圳購(gòu)房團(tuán)，有些地方政府的不歡迎態(tài)度等等，這些確實(shí)影響了購(gòu)房團(tuán)的購(gòu)買積極性。“你到他們那買了兩套房，別人就把你看成什么似的，聽(tīng)說(shuō)是深圳來(lái)的，都沒(méi)有好臉色。”某《房地產(chǎn)縱橫》購(gòu)房團(tuán)成員介紹，“加上目前國(guó)家進(jìn)行調(diào)控，首付增加了，成本也提高了，所以也就不想動(dòng)了。”這種心理是非常正常的。但是我們要注意到的是，購(gòu)房是一種市場(chǎng)行為，并不關(guān)乎道德的標(biāo)準(zhǔn)。我們應(yīng)該放開(kāi)手腳，抓住這次難得的機(jī)遇，進(jìn)行合理的投資。

作為內(nèi)地城市的居民或者說(shuō)是作為深圳購(gòu)房團(tuán)“目標(biāo)城市”的居民，應(yīng)該知道這種“罵殺”是不會(huì)起到作用的。本地房?jī)r(jià)的上漲，并不是深圳購(gòu)房團(tuán)的購(gòu)買行為造成的，更多的是我們自己對(duì)房屋的需求增加了，這是市場(chǎng)規(guī)律在起作用。另外，深圳購(gòu)房團(tuán)能夠買的房子畢竟有限，占的比例不大。城市的絕大多數(shù)樓盤是被當(dāng)?shù)厥忻褓I走的，深圳購(gòu)房團(tuán)的成員大多具有返鄉(xiāng)置業(yè)的因素，回老家買房也是天經(jīng)地義的事情，更應(yīng)該持歡迎的態(tài)度。

此外，深圳購(gòu)房團(tuán)間接提高了城市的產(chǎn)品品質(zhì)。開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)，就會(huì)從樓盤品質(zhì)、樓盤配套等各個(gè)方面進(jìn)行改善和提高，這樣，客觀地拉升了產(chǎn)品品質(zhì)。深圳購(gòu)房團(tuán)帶來(lái)的不僅僅是一份資金，更多的，是這份資金在流動(dòng)過(guò)程中帶給城市的許多無(wú)形的東西。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)拿點(diǎn)錢買東西，不用問(wèn)身份的，丑化溫州炒房團(tuán)是挺不市場(chǎng)化的做法。只要不違法、不偷稅漏稅都是合法的，如果非要?jiǎng)澐质悄骋粋€(gè)地區(qū)的人，我認(rèn)為是一種歧視。

我們認(rèn)為，2008年對(duì)中國(guó)和北京的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展不是頂點(diǎn)，而是一個(gè)大周期高速增長(zhǎng)的起點(diǎn)。

——潘石屹

6、銀行的機(jī)會(huì)

中國(guó)投資咨詢網(wǎng)2007-2008年中國(guó)銀行業(yè)分析及投資咨詢報(bào)告指出，銀行業(yè)務(wù)，包括商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與投資銀行業(yè)務(wù)，都是高效益的行業(yè)，其主要成本為管理成本。以3%的利差計(jì)算，僅貸款這一項(xiàng)，每年自動(dòng)為國(guó)內(nèi)銀行增加近8000-9000億元的利潤(rùn)。據(jù)銀行從業(yè)人員透露，其中房地產(chǎn)貸款占到的比例是最大的，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是整個(gè)對(duì)私業(yè)務(wù)的核心部分，是銀行最賺錢的業(yè)務(wù)。從目前我國(guó)樓市發(fā)展情況來(lái)看，銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)還只是剛剛開(kāi)了個(gè)頭，買房的人會(huì)越來(lái)越多。買房人增多就會(huì)提升交易量，而交易量的增加必然會(huì)增加銀行的業(yè)務(wù)量。

建設(shè)部政策研究室副主任秦虹女士說(shuō)，新政是指央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的359號(hào)文件，她認(rèn)為，這是銀行為了規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的一種行為。如今房?jī)r(jià)提高了，銀行放貸一個(gè)樓盤相當(dāng)于以前放貸三個(gè)樓盤，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也就增大了，所以就提高房貸首付，上調(diào)基準(zhǔn)利率。客戶的房貸情況和他的信譽(yù)有著緊密的聯(lián)系。如果一個(gè)人從來(lái)沒(méi)有貸過(guò)款，那么他的信譽(yù)為0；如果他貸過(guò)款沒(méi)有及時(shí)還款，那么他的信譽(yù)為負(fù)；如果他貸過(guò)款以后又還清了貸款，那么他的信譽(yù)就比較高；而如果他購(gòu)買了多套住房，并且每套房子都如期還款，那么他的信譽(yù)就有可能更高。這里就有一個(gè)非常矛盾的地方：銀行傾向于放貸給信譽(yù)比較高的客戶，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這種客戶是一種優(yōu)良的資源，但是這種客戶多是二次(多次)置業(yè)者。當(dāng)然，銀行和建設(shè)部的出發(fā)點(diǎn)是不同的，他們都是站在各自利益上說(shuō)話。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，購(gòu)買第二套房以及二套房以上的客戶確實(shí)是一種優(yōu)良的資源。雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)了政策的調(diào)控，但是這個(gè)需求還存在，這個(gè)供需的矛盾還存在，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，只要房?jī)r(jià)不跌，銀行的房貸就不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第二，住房作為一種固定資產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)，即使出現(xiàn)了某些客戶不償還貸款的情況，銀行方面也可以用住房抵押來(lái)彌補(bǔ)損失。

購(gòu)買第二套房的大多是相對(duì)富裕的群體，他們一般是作為投資或者作為“第二居所”等原因買房，其購(gòu)買能力要普遍高于首次置業(yè)者，銀行對(duì)這種客戶的爭(zhēng)取就是提升自己業(yè)務(wù)的最好途徑。并且，目前出臺(tái)的新政對(duì)于具體怎樣界定“第二套房”并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，具體的細(xì)則由各商業(yè)銀行自行擬定，這就為各個(gè)商業(yè)銀行留下了很大的操作空間，商業(yè)銀行完全可以在不違背“大政策”的前提下擴(kuò)展自身的業(yè)務(wù)，從而提高銀行的利潤(rùn)。目前許多商業(yè)銀行貸款額度緊縮，銀行更應(yīng)該全力保證優(yōu)質(zhì)客戶的貸款需求。

此外，除了北京、上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)居高，其他城市特別是內(nèi)地一些二三線的城市的房?jī)r(jià)是比較低的。我們仔細(xì)考察沿海城市的住房?jī)r(jià)格變化就會(huì)發(fā)現(xiàn)：中國(guó)的大多數(shù)城市，尤其是二三線城市的房?jī)r(jià)的升值空間非常大，房子有升值的空間，銀行就不用擔(dān)心房貸會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

7、媒體的機(jī)會(huì)

李先生，原籍湖南，在深圳已經(jīng)4年，系一家通訊公司高級(jí)白領(lǐng)。說(shuō)到買房，李先生開(kāi)始滔滔不絕：我父母年事已高，均住鄉(xiāng)下，想盡點(diǎn)孝心平時(shí)多回家看看，可是時(shí)間基本上花在路上，有時(shí)還耽誤事情。把父母接到深圳來(lái)吧，他們不習(xí)慣不說(shuō)，我自己的壓力也大，于是就想在長(zhǎng)沙為父母買套房子。可是我平時(shí)比較忙，又沒(méi)有時(shí)間去詳細(xì)了解樓盤情況，恰好有《房地產(chǎn)縱橫》和《深圳特區(qū)報(bào)》組織的購(gòu)房團(tuán)到長(zhǎng)沙去看樓盤，于是就報(bào)了名。我8月份參加了深圳赴長(zhǎng)沙的購(gòu)房團(tuán)，為父母在買了一套房子。“環(huán)境很好，現(xiàn)在周末可以坐飛機(jī)回家陪陪老爸老媽，又不會(huì)耽誤工作，現(xiàn)在工作心里踏實(shí)多了。（很溫厚的笑著）我偶爾還回去住一段時(shí)間呢！”

如果說(shuō)深圳人的異地置業(yè)需求是一捆干柴的話，那么媒體、承銷商、中介等組織的購(gòu)房團(tuán)，則是點(diǎn)燃這捆干柴的烈火。我們也可以這樣說(shuō)：深圳人的異地置業(yè)需求讓媒體發(fā)現(xiàn)了巨大的運(yùn)作空間，同時(shí)媒體的運(yùn)作也助長(zhǎng)了深圳購(gòu)房團(tuán)的壯大和需求的旺盛，媒體便有了更大的機(jī)遇。

廣告市場(chǎng)

首先，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)深圳購(gòu)房者的需求，必然會(huì)帶動(dòng)廣告的發(fā)展。而媒體正好是房地產(chǎn)廣告的最佳載體，加上其天然的傳播優(yōu)勢(shì)，兩者結(jié)合使媒體成為購(gòu)房團(tuán)運(yùn)作的最佳平臺(tái)。一方面，媒體為他們帶動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)，是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商發(fā)展的好機(jī)會(huì)；另一方面，也是媒體拓展全國(guó)范圍廣告市場(chǎng)的巨大機(jī)遇，媒體可以通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，進(jìn)一步引發(fā)深圳人投資各區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的興趣，不斷拓展各區(qū)域地產(chǎn)廣告市場(chǎng)。

根據(jù)艾瑞市場(chǎng)咨詢《中國(guó)廣告業(yè)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2004年廣告投放行業(yè)分布中，房地產(chǎn)廣告繼續(xù)保持投放量第一的位置，經(jīng)營(yíng)額125.31億元，占全部廣告經(jīng)營(yíng)額的9.9％。在隨后房地產(chǎn)發(fā)展越來(lái)越快的幾年里，房地產(chǎn)廣告的投放量絕對(duì)不會(huì)減少，而只會(huì)越來(lái)越多，特別是在地少人多、房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)成熟、競(jìng)爭(zhēng)激烈的深圳。據(jù)悉，在房地產(chǎn)廣告占投放總量的第一位的同時(shí)，深圳的住宅廣告投放量占整個(gè)房地產(chǎn)廣告投放量的比例一直維持在75％左右。

媒體與開(kāi)發(fā)商的合作方式主要是購(gòu)房團(tuán)。媒體組織的深圳購(gòu)房團(tuán)為購(gòu)房者提供了一個(gè)信息交流的平臺(tái)。同時(shí)，他們會(huì)根據(jù)購(gòu)房團(tuán)的整體特點(diǎn)，采取有針對(duì)性的服務(wù)，把樓盤信息隨時(shí)傳遞給購(gòu)房者，最大程度滿足他們的需求。

購(gòu)房團(tuán)

在深圳，幾乎每個(gè)周末，都有許多媒體以及大型中介組織大小不一的看樓直通車，去外地考察樓盤。據(jù)悉，本月赴重慶的幾批深圳購(gòu)房團(tuán)，均是在深圳本地媒體組織下形成的。此前，陸續(xù)赴長(zhǎng)沙的購(gòu)房團(tuán)，正是《房地產(chǎn)縱橫》雜志社組織推動(dòng)的。據(jù)報(bào)道，在2007年深圳住博會(huì)暨秋交會(huì)上，有數(shù)十個(gè)來(lái)自泛珠三角地區(qū)的樓盤到深圳來(lái)賣。荷蘭水鄉(xiāng)、金融街等多家在惠州、東莞、河源等地?fù)碛许?xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均用項(xiàng)目參與此次秋交會(huì)。外地項(xiàng)目大量參與，甚至有超越深圳本土樓盤之勢(shì)，成為了本次秋交會(huì)的一大亮點(diǎn)。

深圳媒體還和深圳本土走出去的開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，組織看房團(tuán)、看樓車到施工現(xiàn)場(chǎng)考察樓盤，比如和以萬(wàn)科、中海為代表的房地產(chǎn)商聯(lián)合組織的免費(fèi)看樓車可以及時(shí)把開(kāi)發(fā)商在外地開(kāi)發(fā)的新樓盤向深圳人介紹。據(jù)介紹，毗鄰深圳的惠州，每個(gè)周末幾乎都有一批免費(fèi)看樓車，把深圳的買家不斷地拉到惠州，這已成為惠州新樓盤的一種營(yíng)銷模式。

“我們一般是有針對(duì)性地組團(tuán)，像這期就是定位于高檔住房的團(tuán)，有高檔住房購(gòu)買需要的人就會(huì)集中，這樣效率和成交率都會(huì)高一些。”據(jù)《房地產(chǎn)縱橫》雜志社社長(zhǎng)王一先生講，“另外，購(gòu)房者可以對(duì)樓盤進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，直觀地了解這一樓盤。有些購(gòu)房者經(jīng)驗(yàn)不足，我們組成購(gòu)房團(tuán)把他們組織在一起進(jìn)行交流，可以獲得更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)。”

《房地產(chǎn)縱橫》團(tuán)購(gòu)網(wǎng)

目前《房地產(chǎn)縱橫》已經(jīng)組織了長(zhǎng)沙看房團(tuán)、貴州看房團(tuán)、成都看房團(tuán)等多次，具備了一定的資源和經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，每個(gè)周末我們與《深圳特區(qū)報(bào)》聯(lián)合組織免費(fèi)看樓專車，在特區(qū)報(bào)社門前設(shè)有購(gòu)房團(tuán)報(bào)名處，在專車上發(fā)放各地樓盤的資料，其中包括我們的房地產(chǎn)專業(yè)期刊——《房地產(chǎn)縱橫》。《房地產(chǎn)縱橫》是深圳唯一一家房地產(chǎn)專業(yè)資訊雜志，市場(chǎng)售價(jià)為15元，但是當(dāng)天我們完全免費(fèi)發(fā)放。

此外，我們發(fā)揮善于策劃組織活動(dòng)的特長(zhǎng)，利用《房地產(chǎn)縱橫#8226;團(tuán)購(gòu)網(wǎng)》，聯(lián)合《深圳特區(qū)報(bào)》不定期舉行房地產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)。推介會(huì)使客戶能在一個(gè)專業(yè)便捷、環(huán)境優(yōu)越的平臺(tái)上選購(gòu)到自己理想的新居，增大了置業(yè)者全面了解、比較、選擇樓盤的空間和信心。前段時(shí)間我們組織開(kāi)展了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)推介會(huì)，得到了客戶的一直好評(píng)。我們將繼續(xù)舉行不定期推廣會(huì)，為更多客戶提供方便。

考慮到目前小戶型投資置業(yè)受到影響，我們?yōu)榭蛻暨x擇了高端型的物業(yè)，比如別墅。下一次的購(gòu)房團(tuán)將主要針對(duì)有意向購(gòu)買別墅的購(gòu)房者，組織一個(gè)別墅購(gòu)房團(tuán)，前期活動(dòng)已在開(kāi)展中。