深圳購房團的轟動效應

目前，深圳地產界最惹人矚目的就是深圳購房團。他們用深圳的速度和效益不斷地開進其他城市，就像一次規模宏大的進軍：惠州、東莞、廣州、長沙、武漢、成都、貴陽、重慶……這些城市的地產城門被深圳人用資金的“重磅炮彈”一一轟開。

1、深圳人的視界：一小時到兩小時

區域經濟的一體化及交通狀況的改善，為城市的發展帶來了極大的機遇，同時也影響著城市居民生活方式和置業觀念的轉變。如今，房地產的地域性特征逐漸被沖淡，城市之間的聯系也越來越緊密，開發商和購房者的目光不再局限于某一個特定的城市，他們在多個城市之間穿插，掀起一股異地開發、異地置業的浪潮。

隨著深圳經濟的快速發展，深圳購房團的異地置業步伐也在逐步加大。深圳購房團已經不滿足于珠三角這個小小的舞臺，借助媒體的推力，他們打上“投資中國”的旗號，一批又一批購房團大軍進踞長沙、成都、重慶、武漢等二三線城市。原來的“一小時生活圈”不斷地被突破，“兩小時生活圈”、“兩小時飛機圈”等新的概念不斷出現，并且被開放的深圳人快速地接受。

所謂“兩小時飛機圈”，是指地域上的一個圈，這個圈是以深圳為圓心，以飛機兩小時所能飛行的距離為半徑的一個圓。我們可以這樣理解：只要是從深圳直航起飛的飛機兩小時可以到達的城市，都屬于我們所說的“兩小時飛機圈”。有業內人士表示：“內地省會級城市中的大多數都被納入這個圈”。

從“一小時生活圈”到“兩小時生活圈”的轉變，不僅僅是一種時間上的延長、地域范圍的擴大，更重要的是深圳人在“投資半徑”和“走出去”的動作方面有了新的突破。他們不再局限于珠三角這個地域范圍，而是把視野擴展到了整個中國，走向了其他周邊城市。這一方面是因為深圳人大多來自五湖四海，有湖南人、四川人、湖北人、江西人等等，從老家到深圳，他們的視野早已突破了地域的局限；另一方面是深圳人經過幾年的市場歷練，對中國城市的發展軌跡和資本市場的運作已有了他們自己的認識。

深圳作為中國城市中最早接觸和進行現代化的城市，其步伐和進程比周邊城市要快很多。在這個進程中，城市變遷給深圳人留下了寶貴的財富，這種財富是用金錢買不到的，甚至也是通過學習學不到的，只有置身于其中的深圳人才能深解其味。如今，中國正在大規模地進行城市化建設，某種程度上，深圳的今天就是其他城市的明天，內地城市正在經歷的，深圳人早已走過，深圳人看其他城市的發展，就像回過頭來看自己的足跡一樣，對未來的發展走勢，相對會有很準確的判斷和預期。這種判斷和預期的“修為”正是深圳購房團的“獨門武功”。

市場的風云變幻，讓許多人摸不清“晴雨”，而長期處于中國經濟活動前沿的深圳人對市場的感覺卻相當敏銳。深圳建立特區以后，我國政府就把深圳作為市場經濟的試驗地，可以這樣說，整個中國市場經濟的模式就是深圳建立起來的。深圳人具備了得天獨厚的條件，在長期的耳濡目染下對市場的變化也是有獨到的心得和體會，另外，他們對市場操作、投資創業等游戲規則早已了然于心。

此外，市場經濟中，一切都圍繞著資本在運行。深圳購房團具有的雄厚資金也是其顯著的優勢。據業內人士透露，深圳的民間資本起碼在五千個億以上。這些充足的資金也是深圳購房團能夠轉戰各地的有力后盾。據《中國房地產報》一篇題為《深圳上百億資金轉投國內二三線城市》的文章介紹：有業內人士表示，在深圳近兩年的樓市火熱中，不少深圳投資客已經積累了大筆資金，今年6月以來，隨著深圳開始打擊炒房，深圳的炒樓資金又出現“外溢”現象。據當地一家地產機構估計，這批資金多達數百億元。深圳投資客正在主動與被勾引下，集體“傾巢出動”……

深圳購房團的上述條件，成就了他們的置業夢想，也有力地支撐著深圳購房團不斷地出走：從深圳本市到珠三角，到泛珠三角，再到整個中國……

隨著珠三角城際軌道交通的完善，正給廣州及珠三角房地產開發帶來更多機遇，也帶來居住觀念的巨大改變。安居樂業從一個城市發展到一個圈或一個區域的概念，不僅局限于一城。

——廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲

2、地產上的深圳標簽

近幾年來，深圳人頻繁出手，在珠三角、泛珠三角等城市的地產上打上了一個個“深圳標簽”。這里所指的“標簽”既包括深圳地產公司在外地進行的地產開發，同時亦指深圳人在外地置業拿回的房產證書。

珠三角：惠州過半房主是深圳人

據統計，2005年下半年，惠陽房地產業主中的深圳人僅有35％，到了2006年一季度.就超過了45％，目前，深圳買房客的比例超過50％。而在大亞灣，深圳買房客更以75％的比例顯出了絕對優勢。

按照惠州惠陽本地的地產開發商中銘實業的統計，2002年開發的一處名為中銘豪園的樓盤，在當年已經有零星的深圳人身影，比例僅占了不到一成，到2004年，項目建二期的時候，很多龍崗、福田、南山的深圳人開始廣泛關注，深圳購房者的比重竟然占到了八成。

2006年，惠州惠陽區房地產協會曾經專門進行過一次“深圳消費群體調查”，調查顯示，去年在惠陽區購房的深圳人所占比例竟高達51％。這意味著，惠陽區超過一半的房子被深圳人買走了。

整個珠三角開始成為深圳人買樓的大市場。根據各地開發商的相關統計，目前，深圳人在惠州、東莞兩地樓盤中的購房比例均超過了四成，很多樓盤甚至超過了半數。據統計，珠海今年上半年銷售出去的商品房新房中，有四成被外地置業者買走，按照當地地產商的說法，深圳購房者數量占據了其中的絕大部分，超過了與珠海毗鄰的澳門。

珠三角以外：出手闊綽、一擲千金

在珠三角之外，深圳購房團的“業績”也非常顯著。

據統計資料顯示，自2000年以來，長沙商品房住宅均價一直呈5％－8％的幅度上漲，但到了2007年，銷售均價一下子從2006年的2991元／M2升至3600元／M2(以今年7月資料為據)。據長沙雨花區上河國際商業廣場營銷策劃部相關負責人透露，5月19日，上河國際商業廣場均價開盤接待了一位豪客，出手便買下27套的兩層公寓，總面積近2700平方米。“當時嚇了我一跳，一看身份證號碼是湖南的，但他留下的聯系方式卻是深圳的。”該樓盤負責人說。此后，一支50余名深圳客組成的深圳購房團考察長沙樓盤，考察三天內簽約20多套，現場簽約金額多達1800萬元。

6月29日，近50人的深圳購房團登陸武漢，在為期兩天的淘房之旅中，成交金額突破2000萬元，創造了武漢異地置業的奇跡。武漢某別墅樓盤負責人介紹說，價值200萬―500萬元的別墅今年以來共出售100多棟，其中深圳人買走90多棟。

7月20日―22日，由深圳媒體組織的50人深圳炒房團空降蓉城，低調考察成都十余樓盤，短短數小時，這些人便在價格過萬的壹號公館下單買下20套房子。3天時間，這個購房團隊總成交金額超過6000萬元。

香港：地域不重要，升值是目的

除了上述地區，深圳人對毗鄰的香港也青睞有加。

據《深圳商報》報道，深圳的民間資金選擇香港邊遠地區的低價房進行投資，到香港買房的深圳人漸漸增多。豫豐花園位于香港新界西北部的屯門藍地福亨村。該樓盤有12座樓，1576個單位，今年4月開盤賣現樓，均價已升為2.8萬。深圳灣大橋7月1日通車后，買家劇增，特別是從深圳來的買家增長最快，7月以來已賣出的102套房中，超過40套被深圳人買走。

屯門、天水圍、元朗“三區”過去在香港屬于邊遠地區，西部鐵路的開通，特別是深圳灣大橋通車后，使這個地方一下子有了巨大的商業前景。業主認為，豫豐花園未來兩年約有60%的升值空間。

3．政府：攻守有別

對深圳購房團提高當地房價的質疑，部分城市網友發文炮轟購房團，而當地政府態度不一：有的城市對購房團持拒絕態度；有的地方政府則比較明確的表示歡迎；還有的則是隔岸觀火，表現不作為。

珠三角：證據不足，政府沒權管

與深圳距離最近的珠三角城市，在民眾的抱怨與業內的擔憂聲中，地方政府順其自然。廣州市國土資源和房屋管理局的一位處長則坦言，對于現在究竟有多少深圳人在廣州買了房，官方并沒有統計，并且“統計起來難度很大”。而且，并沒有相關法律規定不允許深圳人或者外地人在廣州購房置業，所以這超出了政府行政作為的權力。廣州市房協相關人士也表示，目前并無明顯的證據說明，深圳購房團全面進入廣州樓市，同時購房團買房是市場行為，不可能用行政手段干預。東莞相關部門同樣認為，目前提到的“深圳炒房團大舉進入東莞樓市”的說法，“還沒有足夠的證據”。惠州房產局的一位負責人也強調，在現行政策下，政府對于購房者的買房行為沒有約束的權力。

成都：加大經濟適用房放量

據《南方都市報》記者調查，成都市房管局并不歡迎“深圳炒房團”。該局相關負責人表示不希望有人以“炒作”為手段和目的，操縱成都的房價，而對于目前成都的樓市，成都市房管局的判斷仍是“健康”。

據悉，成都市加大了經濟適用房的放量。成都市房產管理局最近發布了《2007年成都房地產市場形勢分析》。報告顯示，從今年1－5月的統計數據看，五城區商品住房新增供應547.04萬平方米，同比增長64.5％。這些措施似乎證明：成都房源供應充足，供求關系應該也會隨之緩解。政府在有意發聲：以后房地產投資回報將逐漸降低，因為隨著供求關系的緩解，房價的漲幅將逐步回落。

武漢：保住市民住房

武漢對深圳購房團是持歡迎態度的。因為深圳人來了以后，武漢很多樓盤都賣得非常好，武漢房價也不斷提升。這雖然一度在武漢市民中引起恐慌，但是武漢市政府并沒有把房價的上升和深圳購房團聯系起來，武漢市政府認為，武漢市的硬件設施正在進一步完善，房價可能還會上漲。同時，為了讓武漢低收入市民也不為住房擔憂，市政府將采取多種措施，讓武漢市無錢買房的低收入人群的住房得到保障。

據了解，武漢市已經確定通過訂購小戶型經濟適用住房的方式為主，多種方式為輔籌集房源，武漢市國土資源和房產管理局已草擬相關規范性文件，待廣泛征求意見修改后，報武漢市政府審批。目前武漢市在建的經濟適用房項目共28個，施工面積達348.01萬平方米。

大理：創造機會，方便購房團

據了解，大理到深圳的航班是沒有直航的，以前的直航班機被取消了。深圳有開發商到云南投資開發房地產，包括大理的一些高檔物業，其中購買者不乏深圳人。地方政府方面鼓勵深圳人過來買房，以促進“旅游地產”的發展，更好地拉動本地經濟，據有關人士透露，為了鼓勵購房團到云南去看房、置業，目前政府正在聯合航空公司盡快恢復大理——深圳的直航航班，以加快、加強與深圳的對接。

貴陽：大張旗鼓，異地推廣

貴陽屬于西部經濟區，交通較其他內地城市落后，城市發展也較慢，自然房價也低。政府當然希望有人來這里投資，帶動房地產業的發展。據調查，貴州省旅游局和貴陽市政府曾聯手對貴州房地產進行異地推廣。

貴陽是個宜居城市，全年平均氣溫在20度左右。所以貴州政府和房地產開發商都在打貴州“宜居”這張牌。有些開發商和地方政府聯合舉行推介會的時候，只是以官方的形式，并不提開發商的名字，似乎不帶商業性質，開發商都知道，只有這個區域被人接受了，區域內的房子才有可能被接受，才有可能賣得好。所以他們是“先推廣城市，再推銷房子”。貴陽在操作上就大張其鼓，極力打“宜居”這張城市名片。

長沙：深圳炒房團滾出去

自從長沙網友一篇《深圳炒房團滾回深圳去吧》后，長沙市政府就明確表示不歡迎購房團。有人認為，隨著深圳炒房團的到來，長沙房地產市場的空置面積必將進一步攀升，看似“過剩”的住房面積將更加“過剩”，結果只有資源的閑置和浪費，普通百姓利益也會喪失。面對市民的激烈態度和政府的不歡迎，《深圳特區報》隨后也就停止了組織購房團。“但是，雖然這種有‘大背景’的購房團沒有了，代替它的是完全可以是民間形式組成的購房團。某個人也完全可以與開發商直接接觸，然后再組團去考察。”一深圳購房團負責人介紹，“目前，趕赴長沙的深圳購房團為數不少，并且收獲也頗豐。”

其實，地方政府，特別是一些內地二三線城市的政府，對購房團的心態是比較復雜的：一方面購房團的異地置業給當地的經濟發展帶來了機遇，房地產的發展帶動了整個經濟；另一方面政府要面對老百姓的責難。雖然有的地方政府迫于壓力，對深圳購房團的購買行為表示出不歡迎的態度，但是他們也很清楚，這種深圳購房團帶給當地的只是表面的房價上漲，一些隱性的積極作用被大多數人忽視了。

4、是魔鬼還是天使？

深圳人購房觀念的改變，異地置業的選擇是受到香港人影響的。早在上世紀90年代初，飽受高房價之苦的香港人，紛紛到樓價只及香港十分之一的深圳進行投資置業。后來，隨著“深港一體化”步伐的加快和深圳地鐵的開通，在深圳工作、生活的香港人日益增多，香港人紛紛調整了置業方向——從以投資為主的小戶型向以自住為目的的中大戶型轉變；從集中在羅湖等口岸地區買房轉為在全市各區分散置業；從購買總價五六十萬元的普通住宅為主轉向購買總價超過100萬元的中高檔住宅。深圳的房價也伴隨這群香港人的到來而逐漸被抬高，深圳人也逐漸發現，買房是一種非常好的投資，對于住房的理解也逐漸由“單純的住所”變成了“投資的手段”。

這種觀念的改變無疑是深圳購房團形成的最初條件。觀念的改變給深圳購房團帶來了投資意識和資產意識，同時也成為深圳購房團“走出去”的必要條件。于是，隨著深圳房價的高企和深圳人的可支配資金增長，深圳購房團開始學習香港人，進行異地置業。

深圳購房團有多個名稱：有人叫他們“還鄉團”，有人稱之為“深圳炒房團”，也有的戲稱為“置業候鳥群”。然而他們并不愿承認是“炒房團”，情愿被稱作“投資者”或者“異地置業者”，他們認為自己不僅是為了“炒房”而購房，他們的置業行為是一種“投資”而不是“投機”。的確，與我們熟知的溫州炒房團相比較，他們有著太多的不同。盡管如此，由于他們大規模的購房行為，致使當地房價不斷上升，并且由于購房團的規模、影響不斷擴大，勢必催生出更多的購房團，向周邊城市轉移，從而引起整個中國的“地震”。事實上這種震動作用已經引起了社會的關注。

7月17日，在長沙紅網上出現了一篇《長沙房價飆升，深圳炒房團滾回深圳去吧》的帖子，樓主是一個名叫“愛上長沙”網友，這個帖子不僅在論壇上引起強烈的反應，同時在國內也產生了不小的影響。“愛上長沙”呼吁長沙人和即將在長沙安家置業的人，聯合起來抵制深圳炒房團：

“各大城市房價持續看漲，僅今年上半年，深圳房價就暴漲了50%以上！坊間則流傳著‘8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅’的說法，更有網友爆料稱深圳神秘炒房團一人購買上千套房。從北京、上海、廣州到深圳等等，巨額的資金將一個又一個城市席卷而下，幾乎攻無不克，下一個城池又會是哪一個？長沙是否已經在顫抖？

長沙房價飛速狂飆？

一個讓人震驚的消息鉆進了我的耳朵，近來動輒就有深圳的‘購房團’，有組織的來考察長沙的樓盤，而這些人無不號稱是來投資的。然而，誰又能分得清投資與投機的根本區別？長沙的房子真的已過剩到要靠外地人來購買嗎？顯然不是！

正如某房地產商人所說，‘長沙與深圳的產品差距正在縮小，但是長沙與深圳的價格差仍然很大。’的確，長沙本周住宅（期房）均價為3593元/平方米，然而6月份的第一周(5.28-6.3)，深圳市商品住宅的成交均價為14101元/平方米，月內就漲了589元/平方米。此前，深圳市土地和房產交易中心的統計表明，深圳商品房的成交均價在5月份就已達14223元/平方米。

一萬多的差價，深圳炒房團來到長沙那才叫有利可圖啊，你可以說這是市場規律導致資金流動的必然結果。然而，我們是否想過，更為廣大的群眾如何過日子，閑置出來的房子究竟是為何？暫且不考慮其他因素，深圳炒房團來到長沙后，勢必新一輪的上漲熱潮即將來臨了！

為了抵制這種不良商人的侵襲給這個城市帶來災難性的后果，我呼吁長沙人以及即將要在長沙安家的人，堅決抵制深圳炒房團，看清他們是買的哪些樓盤，就不要再去買那里的樓，也不要租住他們的樓，看他們還能把長沙的房價拉高不能，我們不能左右他們，至少能左右我們自己，從我開始，拒絕深圳炒房團，深圳炒房團，請滾回深圳去！”

對于“抵制深圳炒房團”的倡議，很多網友表示贊成，稱“是該抵制的時候了，要長沙的房地產商也要參與進來才會更有效，比如前些年就有溫州炒房團來長沙炒房，由于當地房地產商的不配合，最終流產，希望這次大家能共同參與進來，深圳炒房團必將敗北！”“思想有多遠，深圳炒房團就應滾多遠！”不過，也有網友認為，抵制炒房團的作用微乎其微：“目前深圳有組織炒房團已北上長沙、武漢等，西進成都、重慶等二線城市，房價不上漲才怪！”、“有房的人，都希望房價上漲，這房價如何降得下來？市場經濟，市場說話，樓主說的不算數！”、“呵呵，本人樂觀的估計，長沙房價2年內能控制在6500以下就不錯啦！”

相對于長沙網友的痛罵，武漢市民則更為實際。武漢市民一方面驚呼“狼來了”，一面加速購房。只要有新樓盤開盤，他們就蜂擁而至開始“搶房”，武漢樓市出現空前火爆場面……

一方面是當地城市居民對購房團的這種恐懼，另一方面地方政府迫于壓力對購房團表示了明確的不歡迎態度，比如長沙、成都；有的地方政府還向深圳購房團放出了某種信號:成都加大了經濟適用房的投量，武漢則表示保證市民的住房需求。一時之間深圳購房團似乎成了中國版的“撒旦”，帶來給我們的只是噩夢和無盡的煩憂。

當然也有比較理性的聲音。深圳房地產信息網上一篇署名風林火的《金九銀十，為深圳炒房團正名》的文章則針鋒相對。文章認為，從理財角度看，購買物業與投資金融衍生品一樣，只有“有與無”、“多與少”之分，而不應講“對與錯”之別，不應成為某些權威媒體大加渲染，轉嫁社會責任的話題。他認為“深圳購房團”雖然近赴港、莞、惠、珠，遠至京、滬、川、湘、鄂、黔各地買房置業，實際上不過是深圳金領或白領階層，基理財于投資的目的。在目前國內流動性資金過剩的時候，深圳中產者為回避政策調控風險，在珠江兩岸、貴陽、長沙、珠海、東莞等國內二線城市買房置業，“正是合理投資、未雨綢繆之舉！何罪之有？！”長沙紅網一位名叫“1068”的網友也認為:“房地產市場的發展同樣遵循市場規律，供小于求，自然會漲價，再說現在的全國市場聯系緊密，資本流動性也很大，不可能會存在獨立的經濟區構成一個與外界隔絕的市場，這在我們中學的課本上都有講的，想靠主觀的抵制來控制房價，顯得有點一廂情愿。”

有業內人士表示，深圳購房團的異地置業，帶來了大量的資本流動，資本永遠是逐利的，這種資本的流向，體現了當地經濟的發展潛力和空間。所以，深圳購房團也會為當地經濟的發展帶來促進作用，當地政府應該好好利用和把握這難得的機會，引導好深圳購房團在本地的置業行為，為深圳購房團的置業提供必要的支持，比如改善當地的交通環境、加快實現與周邊城市的對接等。

專家表示，我們完全沒有必要“妖魔化”深圳購房團，而應該以平常心態看待這個現象。深圳購房團是房價飛漲的直接或者唯一的原因嗎？顯然不是，某種程度上，房價上漲是一個必然，如果一定要加一個罪名，深圳購房團也只能成為某地房價上漲的“誘因”。并且，善于投資、善于把握政策走向的深圳投資者，對當地政府和市民來說，應該是良師益友，他們讓越來越多的內地城市加強了對房地產市場的認識，對資本、對市場運作的了解，扮演著“思想啟蒙者”的角色。漫罵和憤怒是不理智的行為，當地居民和政府應該冷靜下來，思考從深圳購房團身上體現出來的東西，完成自身對市場、資本的覺醒。

深圳購房團到底是魔鬼還是天使？這其實不是一個問題。問題在于面對深圳購房團的時候我們選擇的態度和采取的行動，這才是最為緊要的。這就和我們非常熟悉的半瓶水的故事一樣，樂觀的人看到的是“還有半瓶水”，悲觀的人看到的是“只有半瓶水”，其實水的多少并沒有變，變的是人們看待它的眼光，人的心態……看到“還有半瓶水”的人就會得到這“半瓶水”的好處，而只看到“上半部份空瓶”的人，會被這個“空”的部分纏住，抱怨，傷嘆，“空”耗時間和精力。何況深圳購房團至少有“大半瓶的水”……無論如何，深圳購房團已經存在，并且他們的“戰績”非凡，是福是禍，就在于怎么看待它。

炒房無罪，炒房也就是一種普通的商業行為和投資行為。

——知名經濟學家徐滇慶

我覺得這是很正常的，有人歡喜有人憂，很正常。但是發貼罵人這不是明智之舉。

——王一