破解住房難關(guān)鍵在哪

　　重新確立住房政策目標，真正理順公共房屋、商品房屋、單位房屋三大房屋供應(yīng)體系及相關(guān)的政策措施，城鄉(xiāng)居民的居住條件才可能在符合公平、正義的原則下持續(xù)得到改善
　　
　　住房問題已經(jīng)成為社會各界嚴重關(guān)切的民生問題。國家應(yīng)當對現(xiàn)行住房政策進行全面反思并作出重大調(diào)整，以便適應(yīng)時代發(fā)展重建合理的住房制度，以進一步改善不同層次社會群體的居住條件，尤其是切實保障低收入家庭的起碼居住條件。
　　為此，特提出如下建議：
　　重新確立住房政策的目標，將追求城鄉(xiāng)居民均擁有自主產(chǎn)權(quán)房屋的目標調(diào)整為追求城鄉(xiāng)居民無論通過何種方式均能夠獲得相應(yīng)居住條件的目標
　　這一目標調(diào)整的差異，在于國家不再以產(chǎn)權(quán)歸屬作為實現(xiàn)居者有住其屋計劃的標志，而是只要滿足城鄉(xiāng)居民有房可住并不斷改善其居住條件，無論自有還是通過租賃方式取得均可。做這樣一種調(diào)整，既是對發(fā)達國家及其他發(fā)展中國家的實踐借鑒，也是基于讓所有居者都擁有自主產(chǎn)權(quán)房屋的目標是一個相當長時期都絕對不可能實現(xiàn)的目標。伴隨著住房政策目標的調(diào)整，政府便可以理性地調(diào)整相關(guān)制度安排與政策措施，重新整合公共資源與市場資源，通過多管齊下的方式，在減輕城鄉(xiāng)居民購買住房沉重壓力的同時促使其居住條件持續(xù)得到改善。
　　構(gòu)建層次分明、三位一體的住房體系，明確政府、市場、用人單位的責(zé)任分工，在尊重市場經(jīng)濟規(guī)律的前提下促使居民居住條件的持續(xù)改善
　　所謂三位一體的住房體系是指政府主導(dǎo)的公共房屋、市場主導(dǎo)的商品房屋、用人單位職業(yè)福利中的房屋福利部分，它們構(gòu)成了三個層次，分別滿足不同社會群體的居住需求。其中：政府主導(dǎo)的公共房屋只租不售或者在條件成熟時租售結(jié)合，主要滿足低收入家庭的居住需求，它需要政府的公共資源支撐，從而是國家社會保障體系中的必要組成部分，也是整個住房體制的基石；市場主導(dǎo)的商品房屋包括通過市場購買房屋或者租賃房屋，它主要滿足中高收入階層持續(xù)改善居住條件的需求，它應(yīng)當尊重市場規(guī)律并按照市場規(guī)則運行；用人單位的房屋福利是員工職業(yè)福利的有機構(gòu)成部分，它利用的是用人單位或者雇主的資源，改善的也是本單位員工的居住條件，它可以作為公共房屋、商品房屋的補充。政府的責(zé)任重在保障低收入家庭的起碼居住條件，而居民要改善其居住條件時只能通過商品房屋市場和職業(yè)性的住房福利。
　　重新確立政府在公共房屋、商品房屋、單位住房福利三大體系中的職責(zé)，切實保障低收入困難家庭的起碼居住條件
　　鑒于政府在當前住房體系中的職責(zé)混亂，有必要重新加以明晰。在政府職責(zé)方面，應(yīng)當按照上述三位一體來分層考慮。其中：在公共房屋供應(yīng)方面，政府應(yīng)當運用公共土地資源、財政資源來建設(shè)相當數(shù)量的公共房屋，滿足低收入家庭租賃，切實保障低收入家庭的起碼居住條件；在商品房屋供應(yīng)方面，政府在尊重市場規(guī)律的同時應(yīng)當承擔起規(guī)范房地產(chǎn)市場的職責(zé)，有計劃利用有限的土地資源，打破房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷，維護商品房市場的公平競爭，并對房屋銷售價格與租賃價格保持有限但必要的干預(yù)；在用人單位職工房屋福利方面，政府需要改變禁止實物分房的規(guī)定，將其納入補充保障體系統(tǒng)籌考慮給予必要的政策支持。
　　取消經(jīng)濟適用房與廉租房政策，代之以統(tǒng)一的公共房屋政策，擴大公共房屋的供應(yīng)
　　經(jīng)濟適用房不僅直接扭曲了房產(chǎn)市場，而且直接影響了公共房屋的供應(yīng)，已經(jīng)完成了歷史使命；廉租房政策又限于最低生活保障對象，實際上根本不可能緩解低收入家庭住房困難問題。因此，應(yīng)當取消經(jīng)濟適用房與廉租房政策，代之以統(tǒng)一的公共房屋政策，以便整合公共資源，更有效地保障公共房屋供應(yīng)，免除居民住房后顧之憂。公共房屋制度的核心，是政府提供公共房屋供低收入家庭使用，居民享有使用權(quán)而不享有所有權(quán)，政府確保居民有起碼的居住條件，并隨著經(jīng)濟發(fā)展與生活水平的提高而使起碼居住條件的標準得到提升。如果政府能夠擴大公共房屋供應(yīng)，并確保低收入家庭有起碼的住房保障，則居民的購房行為將恢復(fù)理性，房地產(chǎn)市場的畸形價格將復(fù)歸正常。
　　將公共房屋與現(xiàn)行最低生活保障制度分離，在公共房屋配給中堅守公平正義原則，在最低生活保障制度中加入起碼或最低住房保障補貼項目
　　應(yīng)當改變目前將廉租房附加在最低生活保障制度之上的做法，因為這種做法不僅使相當一部分低收入家庭無法申請公共房屋，而且制造了最低生活保障對象與不能享受最低生活保障而住房困難的低收入家庭之間的不公。因此，公共房屋應(yīng)當單軌運行，并確立公平、正義原則，住房面積必須限制在基本保障，建筑相對統(tǒng)一，房租標準統(tǒng)一，實現(xiàn)享受資格法定、房屋公平供應(yīng)、面積限制、租金自負。即公共房屋的目標只是滿足居民的起碼或者基本居住需求，而不應(yīng)當保障居民住房條件的改善，居者要改善自己的居住條件只能通過自己的努力，從商品房屋市場購買或者租賃。所有租賃公共房屋者都必須付出相同的經(jīng)濟代價；對無法承擔的低收入家庭，可以通過最低生活保障或者社會救助制度提供專項補貼，以確保其不因起碼居住條件而陷入生存困境。
　　取消強制性的住房公積金制度及對用人單位分配住房的限制，代之以政策支持下的自主選擇型住房職業(yè)福利
　　一方面，住房公積金制度是國有單位改革的遺產(chǎn)，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)日益復(fù)雜化以后，這一制度不僅加重了單位負擔并限制了用人單位或者雇主自主支配職業(yè)福利資源的權(quán)力，而且制造著新的社會分配不公。因此，應(yīng)當消除住房公積金的國家福利性質(zhì)，恢復(fù)住房公積金的職業(yè)福利性質(zhì)，取消強制規(guī)定，政府可以像對待企業(yè)年金、補充醫(yī)療保險一樣給予一定限額內(nèi)的稅收優(yōu)惠。另一方面，應(yīng)當取消對單位住房實物分配的禁令，將是否實物分房或者建立公積金或者實行專門住房補貼的選擇權(quán)交給用人單位或者雇主，國家只是制定統(tǒng)一的住房職業(yè)福利稅收優(yōu)惠政策，讓用人單位或者雇主享有類似于其他職業(yè)福利機制一樣的選擇自主權(quán)。只有這樣，才能理順單位住房福利的關(guān)系，并使之真正成為公共房屋制度的有益補充。
　　統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)困難居民的住房保障，建立全國性的起碼或最低住房保障制度
　　將農(nóng)村困難居民排除在外的住房政策是不公平的，國家應(yīng)當統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)困難家庭的起碼條件保障，通過將城鄉(xiāng)居民的起碼居住條件納入城鄉(xiāng)最低生活保障制度，全面確立城鄉(xiāng)居民的最低住房保障制度。在政策思路上，宜將住宅納入城鄉(xiāng)居民生活必需品范疇，制定城鄉(xiāng)起碼或者最低住房標準，將確保低收入家庭起碼居住條件納入最低生活保障體系，由政府充當直接責(zé)任主體，通過增加公共房屋的供給或者給專項補貼，迅速緩解并最終解決低收入群體的起碼住房條件。
　　實行政府分級負責(zé)制，并接受本級人大及其常委會的監(jiān)督。宜以地市級政府為直接責(zé)任主體，負責(zé)解決當?shù)毓卜课莨?yīng)與特困群體住房補助問題，困難地區(qū)可以由中央與省級政府提供專項補貼。鑒于房屋建設(shè)需要占有公共土地資源，居民住宅建設(shè)的用地及土地資源的使用必須有長遠規(guī)劃，并接受同級人大及其常委會的直接監(jiān)督，以避免政府短期行為及其造成的不良后遺癥。
　　對公共房屋確立相應(yīng)的限制條件與激勵機制。政府的公共房屋不可能無限供應(yīng)，從而必須有相應(yīng)的資格限制與退出機制。政府在擴大公共房屋供應(yīng)的前提下，應(yīng)當根據(jù)公共房屋的供給能力制定相應(yīng)的門檻，如將居民家庭的資產(chǎn)與收入合并統(tǒng)計并規(guī)定相應(yīng)標準之下才能申請公共房屋，杜絕不具備資格條件者占用公共房屋資源；同時，確立合理的退出機制等。同時，還可以根據(jù)公共房屋供求的發(fā)展變化確立讓公共房屋享有者優(yōu)先購買公共房屋的政策。
　　開展房屋普查，建立詳細的住房登記制度。開展房屋普查的作用有三：一是住房普查資料是國家宏觀經(jīng)濟資料，是國家制定和推行房屋政策的科學(xué)而具體的依據(jù)；二是住房是家庭或個人資產(chǎn)的重要組成部分，它能夠為包括住房補助及最低生活保障制度的實施等提供依據(jù)，確保住房困難家庭真正得到政府的有效援助；三是通過房屋普查還能夠有助于治理腐敗，有助于采取分類稅收制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，在住房領(lǐng)域問題重重的現(xiàn)階段，急切需要開展城鄉(xiāng)居民房屋普查。