開征物業稅對我國房地產市場的影響

物業稅，以不動產為課稅對象，已在西方發達國家普遍開征。由于我國現行房地產稅制中存在的諸多問題，物業稅已被列入今年政府工作重點。2003年10月，十六屆三中全會《完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”財政部和國家稅務總局等相關部門亦表示將在“十一五”期間盡快推出物業稅，物業稅的推行代表了我國稅制改革的方向和趨勢，此舉也將對我國房地產市場的各個層面帶來深遠影響。

一、對商品房價格的影響

自1999年以來，商品住宅銷售價格持續上漲，且其漲幅普遍高于非商品住宅價格的漲幅。2002年我國房價進入高速增長期，每年的同比增長幅度保持在4%以上。以1995~2005年的房價收入比衡量，中低收入階層的住房支付能力持續下降，只有最高收入層的房價收入比有所減少。在這樣的情況下，普通消費者均希望開征物業稅能夠起到抑制房價的作用。然而，從理論上分析，物業稅和房地產價格調控是兩個不同領域的問題，前者屬于公共勞務的分攤問題，后者則屬于私人物品的資源配置問題。房價過高更多地與政府對土地使用權的壟斷、市場供求等主體因素有關，與物業稅并沒有直接的關系。例如，在美國加利福尼亞洲，房地產稅率高達10%以上，但房價近年來依然有明顯的上漲趨勢。實際上，物業稅承擔的是完善財產稅制建設、保證財政收入和調節收入分配的職能，使稅收制度和財政體制更能體現效率和公平。征收物業稅主要是為了解決房、地分別征稅帶來的稅制不規范問題以及現行房地產稅收制度存在的計稅依據不合理的問題，從而促進房地產市場進一步健康發展。

而且，對于物業稅的范疇在學術界亦存在一定爭議。一部分學者認為，土地出讓金不應納入物業稅的范疇，應繼續保留現行的土地出讓金制度，土地出讓金與物業稅分別收取。原因在于，我國土地屬于國有，公民所擁有的房屋只有70年的土地使用權，土地出讓金是土地的出讓價格，與土地使用權的出讓行為相聯系，實為地租的資本化，與物業稅在性質上存在差異。因此，不宜將土地出讓金合并入物業稅。如果物業稅的范疇不涵蓋土地出讓金，則開征物業稅對于抑制商品房價格，很難達到立竿見影的直接效果。同時，有些學者指出，即使將土地出讓金并入物業稅征收，房價的下降幅度依然有限。土地價格是由土地出讓金、拆遷安置費以及相關稅費構成的，土地出讓金只是土地價格的一部分，其比重為10%~30%，而土地價格則占房地產價格的20%~40%，如此計算下來，土地出讓金至多僅占到房地產價格的12%，因此，房價下降并沒有太大的空間。

然而，有一點不可否認，現如今居高不下的房價中存在一部分投機炒作因素。由于我國房地產稅費主要集中在開發投資環節，占有和交易環節相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，這便刺激了房地產投機行為。而且，出于人民幣升值的預期，一定規模的國際游資已涌入我國房地產市場。因此，對高檔住房、投機性住房征收較高的物業稅，將對高檔住房、投機性住房需求產生較大的抑制作用，從而把投資性購房逐漸壓縮到最低程度，使投資性住房和普通住房需求基本上達到平衡，從而在一定程度上抑制房價的快速上漲。

二、對房地產資源利用率的影響

我國土地資源緊缺與不動產閑置浪費現象并存。自2002年，我國商品房空置面積增幅開始反彈，當年年底商品房空置面積同比增長了12.6%，2003年底，商品房空置面積突破1億平方米，2004年底空置面積雖略有回落，但到2005年底，回升至1.14億平方米，2006年底同比增長7.9%，達到1.26億平方米。針對這一問題，對不動產開征物業稅有利于我國房地產市場資源的合理配置。因為在物業稅的壓力之下，考慮到房產的持有成本，房產所有者將有動力對已閑置的資源加以充分利用，或對閑置不用的房產資源轉移給具有實際需求的人，從而提高房產資源的利用效率，促進我國土地集約化使用。另外，從國外經驗來看，開征物業稅還有利于控制城市建設用地無序蔓延的狀況。在短期利益和政績思想的驅動下，一些地方政府忽視了土地資源的優化配置，無計劃、無節制地出售土地使用權，各種開發區泛濫，導致土地資源的急劇減少和浪費，影響了城市與房地產市場的可持續發展。實行物業稅制度無疑可扭轉這一狀況，尤其在經濟發達地區，房地產市場已日趨成熟，土地資源日益緊缺，實施物業稅制度，將對合理利用房地產資源以及房地產市場的可持續發展起到極為重要的作用。

三、對政府職能的影響

在經濟發達國家和地區，物業稅在整個國家稅收構成中占據著較大比重。物業稅和所得稅、增值稅一起被列為三大主力稅種，是各地方政府財政資金的支柱性來源，特別是美國，一般要占地方財政收入的50%~80%。實施物業稅，均衡了政府長期財政收入，不論是哪屆政府出讓的土地使用權，把開發環節所產生的稅費在一定期限內分攤，每屆政府都有了一筆穩定的收入；而這筆財政收入是在計劃內的，有利于政府工作的承上啟下。根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此，稅值會隨房產的升值而提高。政府財政收入與土地、房產價值直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行為，更加關心投資環境。因此，征收物業稅將為地方政府開辟稅源，擴大財政收人，有效均衡各方稅負，使各級政府財力與事權相匹配，增強地方政府主要是基層政府提供公共產品和服務的能力，同時，亦可遏制我國某些地區以犧牲環境為代價，片面發展工業的勢頭。目前，地方政府對發展工業的熱情較高，這與現行的稅制有很大的關系，地方政府只有發展工業才可保證稅收來源。而開征物業稅，將為地方財政提供相對穩定的稅收，地方政府便有動力調整以工業發展為中心的政府導向，為城市建設與綠化改造投入更多的財政資金，這對于改善環境污染和資源浪費等問題具有重要意義。而環境污染與資源浪費的減少將提高居住條件與環境，使房地產市場得到進一步發展，為政府提供更為可靠的財政來源，使整個社會的經濟增長方式步入良性循環的軌道。

四、對房地產評估市場的影響

從物業稅的征管手段上來看，發達國家已經形成了一套相對成熟的征收機制。物業稅收一般以房地產的價值為課稅基礎，對房地產的數量統計是否準確、房地產的納稅價值評估是否合理，直接影響到稅收的效率和稅負的公平。因此，已開征物業稅的各國均設立了相配套的房地產統計系統和評估機構，建立了完善的房地產登記和評估制度。如美國、加拿大等，均有一套即時的房屋資產評估體系。然而我國目前房地產評估體系尚不完善，房地產評估機構的數量還難以適應開征物業稅的需求，其資質也參差不齊，尚沒有建立起在業主心目中的信用基礎，房地產評估流于形式的現象嚴重，某些房地產評估機構片面追求自身經濟利益，并沒有嚴格執行房地產評估規程，缺乏對評估結果的監督機制。物業稅的開征對我國房地產評估市場的建設提出了更高的要求與挑戰，這也將促使我國房地產評估業朝著更專業化、更規范的方向邁進。與此同時，物業稅的開征也為房地產評估業帶來了前所未有的發展機遇。由于征稅開始后，房地產必須逐年進行評估，而我國又是全球最大的房地產市場，評估的工作量之大難以想象。物業稅全面開征后，我國評估業提供的就業機會將呈級數擴大，房地產評估業也將成為就業的熱點行業。

由此可見，物業稅的開征對于我國整個房地產市場將產生諸多積極影響。其完善的稅收制度，將剔除房價中的投資因素，為房地產市場的發展創造條件；土地集約化的導向，保證了房地產市場的可持續發展；穩定的財政收入，將使地方政府與房地產市場步入良性循環的軌道；對于配套服務的需求，將促進房地產評估市場的發展與就業。物業稅也必將成為我國干預、調節房地產市場的重要經濟杠桿。

(作者單位：華中科技大學經濟學院)