北京酒店式公寓升溫

進入二十一世紀以來，一種新型的房地產產品在北京、上海、深圳、廣州等大中型城市蔚然興起，這就是具有良好市場前景的酒店式公寓。對于開發商來說，酒店式公寓使用功能靈活、市場適應性強，因此既減少了市場風險，又增加了投資收益；對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價較低，投資回報率通常高于普通住宅，因此受到了人們的青睞。

北京奧運引發酒店式公寓投資熱潮

隨著北京2008奧運會的臨近，北京的酒店物業市場已經顯現出了投資良機。由于市場的客觀需求不斷增加，北京酒店業在近期的快速發展成為舉世矚目的熱點話題，而酒店式公寓在北京的房產品市場也逐步升溫。以中關村的“中灣國際”為例，其較小的戶型只有36平方米，在今年7月開盤時的均價即達13800元/平方米。眾多購房者之所以趨之若鶩，原因顯然在于它所處的重要地段。再如，毗鄰中關村的紐約客。它是一座塔樓式的建筑，其6至15層設計為酒店式公寓。2004年11月開盤時的銷售均價為8，000元/平方米，到2007年1月已升為16，000元/平方米。目前，這里的一個70平方米左右的套房（精裝修、帶家具、電器），租金為8，500元/月。這說明，像中關村這樣的地段，人們對于酒店式公寓的需求是非常旺盛的。

早在2006年末，凱雷投資、復地集團、鳳凰衛視等機構就開始對北京的酒店市場頻頻加以收購，由此也帶動了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮。根據商務部門的統計，北京目前有星級酒店600家左右，共計客房10萬間。按照奧組委要求，奧運期間，北京星級酒店數量至少應在800家，客房數量達到13萬間。也就是說，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬套的空間。這也正是奧運商機在房地產（特別是酒店物業）方面的一個集中體現。據不完全統計，2006年以來，北京酒店市場價格不斷上漲，基本漲幅在20%左右。預計星級酒店附近的酒店服務式公寓在未來3年內，其投資也會有相當可觀的回報。

投資型公寓前景看好

目前開發的酒店式公寓，一般都是產權獨立分割、配備廚衛廳臥的物業綜合體。它們大都具有“公寓式的業態，酒店式的服務”的特點。酒店式公寓以旅居時間相對較長的客人為主要市場目標，既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又融匯了信息時代寫字樓的特點，集住宅、酒店、辦公、會所等多種功能于一體。也就是說，它們由管理公司為住戶提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業管理、租賃管理，附屬設施還可以增加銀行、超市等其它項目，因此是一種綜合性很強的物業形態（有人稱之為“公寓式寫字樓”）。這樣，投資購房者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以將其交由管理公司以酒店房間的形式出租給客人。無論是投資還是自住，酒店式公寓都不失為一種值得重視的投資選擇。

從地域分布來看，朝陽區歷來是酒店式公寓比較集中的區域，在項目總量中約占58%，這與朝陽區集中了大量的外企、駐華使領館及辦事機構不無關系。西城區和海淀區擁有酒店式公寓的數量僅次于朝陽區，分別為9%、12%，而上述三個區域擁有的酒店式公寓數量約占79%的市場份額。

管理良好的酒店式公寓一般具有三大特征：地段尊貴、配套完善、服務上乘。星級酒店式的建筑設計和大堂服務能夠讓客人體驗到一種濃郁的商務氛圍，無形中提升了用戶的身價和形象。另外，酒店式公寓因其具有商業用地的性質，加上酒店式管理的高附加值，因此能夠使使用者得到“商住兩用”的真正便利。長期來看，投資這種房產品依然會有極大的升值潛力，因此購買酒店式公寓已經成為當今的一種投資時尚。有學者稱，當恩格爾系數低于28%時，就會有很多個人投資者紛紛出手，以獲得酒店式公寓的個人產權為榮。

選址定位與經營方式決定升值空間

酒店式公寓是伴隨著外向型經濟的發展而出現的。中國加入WTO以來，隨著全球經濟的快速互融，越來越多的國際跨國公司企業來北京設立分公司，而國內中小型企業的數量也在迅速增長，商旅人群的短期居住和SOHO型小企業的辦公需求已形成一個特定的龐大市場。酒店式公寓的主要目標客群主要來自這些屬于第三產業和創意產業的機構和企業。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流、人員交流和資金交流。酒店式公寓恰恰具備了配套服務全面、交通條件優越等特質，而且性價比遠遠優于酒店和普通寫字樓，因此會成為旅居人士們的首選寓所。

酒店式公寓的業態常見的有通間、一居、二居，也有一些三居的戶型，以滿足市場多樣化的需求。由于提供了酒店式管理和服務，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般價格是同一標準的酒店的60%）。從常見的8%至10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。

對于開發商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商務為主，那么在區域位置的選址上，就應當從產品的功能出發，明確項目的市場細分化定位，以滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要。在北京，高檔的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亞奧村和中關村四個區域，講求成熟的商務氛圍。此外，一些中檔的酒店式公寓出現在城市交通樞紐附近的區域內，如西直門、東直門、三元橋、四元橋、立水橋等。

一般地說，最有利的位置一般要位于中心城區，商務中心區最佳，應選在距星級酒店、寫字樓辦公區、商業服務中心比較近的地方，距離交通樞紐的核心位置應當較近，因為便利的交通設施能夠極大地節省人們的時間成本和交通成本。因此，在選址時應更關注交通設施的便捷性。

酒店式公寓的發展趨勢

酒店式公寓的經營發展有以下六個趨勢：

（1）產品根據市場細分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到標準的高低，越來越符合所處地段的獨特特征；

（2）返租模式接受市場考驗，逐漸改良，使業主投資的安全性得到提高；

（3）由更多的銷售變為更多的持有，從而保證物業和服務的品質，提高專業化程度；

（4）由散銷變為整體銷售，基金收購將成特色；

（5）國內外著名酒店管理集團介入，管理水平提升，出租率有保證，產品服務升級；

（6）市場供應量加大，價格趨升，但投資風險增加。尤其是一些相對冷僻地段的項目，出租率和租金都有可能下滑。

在這種趨勢下，投資者一定要注意樓盤所處地段的功能定位。地段位置決定了市場需求，因此決定著投資的升值潛力是否巨大。當然，這并不等于說，非中心城區的酒店式公寓就不能選擇。由于北京市的城區建設不斷擴大，有些經營性機構根據自身的業務特點開始外遷，去選擇更適合自己發展的地理位置，而不是一味地向CBD、金融街或使館區“扎堆”。因此，市場對酒店式公寓的需求并沒有減少，而是正在形成一種新的分布格局。在非中心城區選擇產品，如果選址合適，反而會因其稀缺性而迅速升值。比如說，像望京、回龍觀等大社區，當初規劃的時候忽略了商務設施的配套，因此幾乎成了“臥城”。由于這樣的區域人口密度很大，因此也會產生對類酒店產品的需求。一些中檔的小戶型服務式公寓隨之應運而生，也就順理成章了。

人們普遍認為，投資購房者對于普通住宅的價格上揚負有一定的責任。然而，酒店式公寓的出現和熱銷，由于轉移的投資者的資金出口方向，因此不僅為投資者增加了一份選擇，而且對于穩定普通住宅的價格也是很有裨益的。