房地產估價師執業風險的識別與防范

[摘要] 房地產估價師在執業過程中可能因為政策、環境、自身素質等因素的影響使估價結果失實而出現執業風險，這些風險的存在可能使估價機構和估價師出現信譽危機，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴重者甚至有可能承擔刑事責任。本文從分析房地產估價師執業風險的類型著手，探討了房地產估價師執業風險的防范措施。

[關鍵詞] 房地產估價師 執業風險 識別 防范

房地產估價活動和其他經濟活動一樣具有風險性，但其特殊性在于房地產估價的活動主體是房地產估價師，房地產估價師執業風險是房地產估價活動中的主要風險。我國房地產估價雖然起步較晚，但發展迅速，至2006年，全國有近4000家房地產估價機構，3萬余人注冊房地產估價師，估價從業人員約10萬人。如何正確認識、控制、管理與防范估價師執業風險， 是提高房地產估價師執業水平和社會公信力、加快房地產估價機構健康發展的重要手段。

一、房地產估價師執業風險的內涵

風險，也即是結果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性。房地產估價師運用自己的專業知識對一宗房地產進行價格評估，以確定其在特定估價目的下的公允價值。但是，由于存在很多制約因素，可能會導致評估結果失實。這種房地產估價師在執業過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為房地產估價師的執業風險。

二、房地產估價師執業風險的識別

房地產估價師執業風險產生的原因主要有兩個:其一，風險來自于房地產估價師內部。由于估價師職業道德水平和技術水平不高，以及估價機構在估價風險管理上的不完善導致估價結果與房地產真實價值出現偏差;其二，執業房地產估價師自身以外的原因，如估價技術方法的不確定性或是評估活動涉及各方可能對估價結果產生或高或低的影響。

1.職業道德風險

估價職業道德是指在估價領域中，因估價活動引起的道德現象以及由此歸納起來的道德理論總稱。在估價實務中，由于估價人員責任心不夠，未對法律、政策等問題進行嚴謹地考慮，或是沒有認真地對估價對象進行實地查勘，導致估價結果失實。其次，某些估價機構或估價人員為了謀求不正當利益，不遵守獨立、客觀、公正原則，惡意高估或低評估價對象價值，提供虛假失實的估價報告。再次，某些估價人員和估價機構沒有正確認識自己的專業能力，承擔無力承擔的評估項目，導致評估價值出現較大偏差。再就是有些估價人員和估計機構允許他人使用自己的名義出具估價報告，必將承擔由此帶來的風險。

2.技術風險

產生技術風險的原因主要有兩個:一是估價人員技術水平不足帶來的風險;二是目前技術方法存在的不足帶來的風險。

(1)估價方法選用不恰當?；镜墓纼r方法有市場法、成本法和收益法，在估價實務中要根據估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導致估價結果出現偏差。還有，估價規范中要求對一宗房地產的評估宜選用兩種估價方法，但是筆者認為，在估價實務中也應該靈活處理。諸如某些房地產無市場依據或市場依據不充分而只適宜采用成本法估價時，如果生硬地采用其他方法來估價，很可能對估價結果帶來較大偏差，在這種情況下，筆者認為可以只選擇成本法進行估價，同時，在估價報告中說明只選擇一種估價方法的原因。

(2)估價過程中參數或實例選擇不當。在房地產估價師使用估價方法進行價格測算時，必然會選取很多參數。有些參數沒有統一的標準可供參考，如收益法中的資本化率，當估價師技術水平不高或經驗不足時，對參數的選擇不當或有錯誤，最后的估價結果將會出現較大的偏差。再者，使用市場法的前提是擁有大量房地產交易實例資料，而且可比實例必須與估價對象房地產條件相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格。但在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構可比實例，這就導致估價結果缺乏客觀性，出現較大偏差。

(3)估價報告本身不完善。估價師基本都會按照《房地產估價規范》中估價報告的格式完成估價報告，但是有些估價師由于經驗不足或作業時間倉促，在報告中可能出現某些內容陳述不夠或不準確。比如，估價師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產估價報告中未向估價報告使用者進行報告使用提示或未對估價對象的變現能力進行分析或分析錯誤等這些不完善的地方會導致報告使用人未能恰當或是錯誤地使用報告，有可能導致出現一些經濟糾紛或法律糾紛。

(4)估價方法本身存在不確定因素。我國房地產估價起步較晚，估價理論和方法源自西方房地產估價理論 ，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報酬率需要估價師慎重確定，但這些參數的確定沒有統一的標準可供參考，可能會出現“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒有統一的規定或利用公式計算，而要估價師在估價對象自然壽命、法律規定、合同約定等基礎上，結合房地產剩余經濟壽命來確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價結果。再比如，對土地價值進行評估時，用基準地價進行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價出現大幅上漲而基準地價卻多年未進行更新，如果強行用基準地價進行修正，必然會出現調幅大于30％的情況。因此估價師根本無法參照現有基準地價進行修正。

3.政策和經濟風險

我國常常會采用一些宏觀調控手段對某些行業進行調控，房地產行業也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對房地產價格產生較大影響，而這些影響是估價師無法預測的。再有，如果經濟形勢發生巨大變動，可能導致估價結果與市場價格出現較大偏差，這種風險也是估價師無法預測的。

三、房地產估價師執業風險的防范

房地產估價師執業中存在的風險如未能進行有效的防范，就可能使估價機構和估價師出現信譽危機，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴重者甚至有可能承擔刑事責任。筆者認為要有效防范這些風險，應從以下幾個方面入手:

1.加強房地產估價師誠信體系的建設

房地產估價師職業道德水平的提高固然要靠估價師自身的努力和培養，樹立對社會公眾負責意識和執業風險意識。還有一個很重要的方面就是實行行業內監督。實現這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產估價師誠信體系。各地房地產評估主管部門掌握了所有房地產估價機構和估價人員的資料，將這些信息通過計算機進行管理，對房地產估價師和估價機構進行動態監管，定期對估價師在執業中的不良行為進行披露，并且嚴懲缺乏職業道德、違反評估準則的估價師。同時，對估價師的良好行為也進行公示，提高其社會地位和公信力，最終達到揚善懲惡，凈化隊伍，提高行業內職業道德水平。

2.成立行業內信息資源共享庫

目前的房地產估價機構多為單一經營，很少有機構兼營建筑工程造價、房地產經紀等多方面的業務，因此在獲取與估價相關的信息、技術資料這方面存在一定難度。各個估價機構為了獲取房地產交易實例信息、建筑物重置價格信息等做了大量重復工作。在存在較大難度時，甚至出現編造虛構實例的情況，風險也就應允而生。如果能夠成立信息資源共享庫，實現交易實例的公開查詢，各種與估價相關的信息資料共享，不但可以提高提高行業的工作效率，減少重復工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產生的執業風險。

進入信息資源共享庫的資料應該進行嚴密細致的甄選，使其具有可比性和適用性。當然，這是一項具有持續性和技術型的工作，需要大量估價機構以及專業人士的參與才能得以實現。筆者認為，這項工作應該由各地房地產估價師協會牽頭，眾多估價機構積極參與，提供大量真實、有效的交易實例，由估價師協會請有關專業人士對這些交易實例進行篩選評判，按照房地產類型、交易類型、交易日期、地段等進行歸納，構建“信息共享數據庫”以供估價師查詢。當然，這個共享庫雖不以盈利為目的，但應該是有償使用的，收取的費用主要用于維持資源共享庫的健康、良性發展。但對于那些積極主動向資源共享庫提供信息的估價機構可以對等地享用部分資源，以激發估價機構在建設資源共享庫上的積極性。我國房地產估價師協會還應該定期或不定期在資源庫內發布估價師執業所需的常用參數，供估價師執業時作為測算依據。通過搭建這樣的平臺，可以實現“多贏”，使估價機構和估價人員在“公開、公平、公正”的基礎上開展工作，杜絕虛假案例估價的現象發生，有效防范由此帶來的風險。

3.加強房地產估價機構的內部質量管理

如果在房地產估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結果的真實、可靠、估價報告的科學規范。這就需要估價機構制定一套全面質量管理規程，促使機構全體人員遵照執行，以保證估價機構的質量和信譽。這項工作應該是一項全過程、全員管理工作，包括業務及客戶的甄選、評估業務合同的簽訂、評估計劃的擬定和批準、評估過程的指導、監督和復核、評估報告的審核這些環節都應制定相應的質量控制規程，并保證得以實施，以期最大限度地減少估價風險的發生。

4.加強房地產估價師的繼續教育和考核

通過對房地產估價師實施繼續教育，可以提高估價師職業道德水平和估價技術水平。在一些房地產估價比較發達的國家和地區的房地產估價行業管理組織非常重視房地產估價師的后續教育和考核工作。我國也要求房地產估價師接受一定時間的繼續教育并通過考核才能繼續執業。

在房地產估價師的繼續教育中應重視職業道德教育和專業知識技能教育。通過繼續教育加強估價人員敬業精神、勤業精神、責任意識、風險意識的培養和教育，不斷提高估價人員的職業道德素質。其次，通過定期組織房地產估價相關專業知識的培訓教育，講授最新的估價方法和理論、學習最新的法律法規，組織估價人員座談會，充分交流估價經驗，以提高全行業的執業技術水平，這對于降低由房地產估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。

5.建立房地產估價專家審查制度

評估項目面積較大或是評估金額較大的項目出現估價風險的可能性要大得多。因為這些項目一旦被惡意高估或低估，或是因為估價人員技術水平或責任心不夠出現估價結果的較大偏差，引發索賠或是訴訟風險的可能性非常大。因此，筆者認為，房地產估價行業管理部門可以出臺一個專家審查制度，組織一批來自于估價機構、研究機構、行業協會、政府部門等具有高超專業技術、良好執業操守并具有一定執業年限的專業人士組成專家委員會，并制定一個評估項目面積額度和評估價值額度，凡是在此額度以上的估價報告均由專家委員會進行審查，通過審查的報告才能使用。從源頭控制標的額很大的估價報告的質量，起到防患于未然，最大限度化解風險的作用。這個專家委員會還應該起到技術支持和鑒定作用。對需要評估咨詢的政府部門或估價機構給予技術支持。此專家委員會還應作為房地產估價師法律責任界定的權威機構，其出具的鑒定報告應作為司法鑒定報告成為庭審的有力證據。

6.建立房地產估價師執業保險制度

在西方發達國家，進行執業責任保險是一項用于轉移估價風險的保護措施。房地產估價師投保執業責任險，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產估價師執業風險。根據保險協議，在保險合同有效期內，參保的房地產估價師或估價機構在為委托人提供評估咨詢服務的過程中，由于過失造成委托人經濟損失，應由被保險人房地產估價師或估價機構承擔的經濟賠償責任，由保險公司負責賠償。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時估價機構發生的財務損失。我國注冊房地產估價師超過3萬人，房地產估價從業人員約10萬人，這樣龐大的估價師隊伍對于保險公司而言是一個具有極大潛力的市場。建立并實施房地產估價師執業保險制度，將有利于合理防范執業風險，有利于加快估價機構的發展，有利于提高社會公信力，擴大行業積極影響。

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