以廉租房信托促進房地產業的健康發展

在當前建設和諧社會的過程中。如何解決中低收入家庭的住房問題，是房地產行業發展過程中的一個階段性問題，也是從中央到地方政府都格外關注的一個重大民生問題。近年來。隨著住房市場化的推進，土地供應政策的調整，征地拆遷難度的加大，經濟適用住房成本價格倒掛，供給比例逐年下降。而廉租住房作為住房保障體系中的重要部分，總體覆蓋面還很窄，且覆蓋人群比例較低。

目前廉租房發展存在兩個具體問題，一是政策缺位(本文不做具體分析)，二是資金缺位。目前的資金來源渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓凈收益資金、社會保障和社會捐贈等，但遠不能滿足廉租房建設的需要。據建設部通報顯示。截至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，尚存在巨大的資金缺口。

一、廉租房信托融資模式提出的背景及依據

(一)增量市場與存量市場發展不均衡，不宜低水平新建大量廉租房

因為目前存在著大量的上世紀80-90年代建設的暫時還達不到拆遷標準的二手房，再建設低成本廉租房小區無疑是低水平的重復建設。這與建設資源節約型社會目標不符，況且低收入者集中居住有可能形成像發達國家出現過的貧民窟，引發新的社會問題。

(二)KEITs(房地產投資信托基金)目前在房地產高端啟動，在中國存在金融障礙

因為我國房地產的現狀是低端缺位。高端不缺位，如果在金融方面支持高端房地產市場，這和目前宏觀調控指導思想有悖；如果高端市場要融資，可以不用REITs。政府政策層面可能也不會首先支持。在解決低端市場過程中把REITs機制、運作規律建立起來，這個工具將來還可以向高端發展，所以當務之急是首先有REITs，這是一個現實的選擇。

二、廉租房信托的運作思路和模式

(一)廉租房信托總體的運作思路

采用信托的方式分散購買購房存量市場中的二手房、空置房、銀行處置資產或經濟適用房作為廉租房，持有廉租房的是政府背景的主導機構，在廉租房上形成一些基金。比如原來支持廉租房的社保、土地出讓金等等，通過金融機構的市場運作，使廉租房的信托形成一種類似于國債性質的投資項目。最大化利用社會資源。政府負責制定廉租房的標準、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補貼，金融機構負責發行信托產品和管理信托資金，并負責聘請專業的機構對所購物業進行管理。

(二)模式的收益來源

廉租房信托的主要收益來源是廉租房的租金收入，包括政府補貼和承租戶支付的租金。可以作為房地產信托基金的紅利來源和償付本息的來源。政府每年投入的預算資金只要保障廉租房租金和資本市場回報率之間的缺口即可，這使有限的政府資金能夠帶動較大規模的社會資金來收購充足的廉租房源。以滿足廣大低收入群體的住房需求。

假設全國每年通過發行廉租房信托籌集1000億資金，按照2006年約3500元，平米的平均房價，可以購買約3000萬平米普通住房。按平均每戶60平米，可以解決約50萬戶低收入者的居住問題。按照信托5％左右的年資金回報要求，假設租金收入是1元／平米／月(一個較低的水平)，每年政府的補貼支出大約為1000億×5％-1元／平米／月×12月×3000萬平米=46.4億元。

(三)投資者回報

因為廉租房有政府資金的介入，再加上一部分土地出讓金等投資，廉租房信托的回報率不會太高。但一定高于銀行存款，像國債就是這樣。由于有政府背景的保證，回報比較可靠，投資者購買的會比較多。

三、啟動廉租房信托的意義

目前房地產市場重心往下移，穩定低端意義非常大。廉租房信托對低端房地產的發展和穩定尤其具有意義。現在房產市場低端不穩定，最缺位的是低端的。不能把所有的住房需求都弄到市場上去解決，政策公共產品應該包括廉租房。

通過這種模式既能解決政府保證中低收入群體住房的難題又不過度地增加負擔，同時還能整合存量房地產市場資源、減少低水平重復投資，疏導部分中長期資金投資房地產的需求，拓寬資金渠道。

總之，以廉租房為突破口和切入點來發展房地產投資信托。不僅能解決廉租房發展中資金的瓶頸難題。也可以緩解房地產增量市場與存量市場發展不均衡的深層次問題，推動房地產金融走向成熟和房地產行業的健康發展。

(作者單位：上海師范大學)