“雙軌制”下房地產信貸面臨的“膨脹房產”風險

摘 要：伴隨著房價的多年膨脹，相當部分的房地產商品已偏離其固有的原始價值成為了大基數、高價位、大幅度上漲的“膨脹房產”。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》實施以后，“雙軌制”下房地產信貸面臨的主要風險是“膨脹房產”風險。

關鍵詞：膨脹房產 雙軌制 房貸風險

一、房地產市場的“雙軌制”運行特征

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件。

1994年7月，國務院頒布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，在全國范圍內確立了住房社會化、商品化的改革方向，住房制度改革初步啟動。“主要內容是全面建立公積金制度、低價出售公有住房、將原安居工程轉為經濟適用房等”。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中提出停止福利分房，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把住房產業培育成經濟支柱產業。2007年8月1日國務院常務會議，討論并原則通過的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》)，一是保障類住房受益群體擴大，由“最低收入”擴大到“低收入”；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實；四是明確保障類住房開發四個資金來源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設的比例由此前的5％提高到10％。通過“解困”住房體制運作架構的細化，進一步完善了“政府+市場”的雙軌模式，避免可能出現的單一“重市場”的住房體制發展趨向。

二、“雙軌制”運行與房地產市場“膨脹房產”的房價上漲

《意見》是適應現實房價過高，房價不斷上漲，中低端住房需求難以實現的條件下，為解決城市低收入家庭住房困難出臺的。《意見》“雙軌模式”中的“保低放高”特征反映到房地產市場的未來走勢，短期上看，一方面，有助于低端房地產需求得到較快滿足。低端房價上漲動力、低收入家庭的住房困難、信貸壓力將得到有效緩解；另一方面，由于對高端房地產市場的過度開放，會更加刺激高端房產價格的快速上漲，不利于當前對高端房產價格過快上漲的調控性抑制。遠期上看，伴隨著小面積、低收入家庭住房居住需求的解決，低端需求向高端需求的轉化壓力被釋放，大面積、高收入家庭的居住需求壓力將得到緩解。這將緩解居住需求促成房價上漲的動力。但對于目前的高端“膨脹房產”投資、投機市場的房價走勢來說，卻無異于“松綁”。原因在于，房地產市場之中，作為投資、投機資本載體的”膨脹房產“商品使用屬性已經發生了根本變化。投資、投機房地產商品市場經營并非需求決定而是效益決定。只要利益形成需要且這種需要又是可以實現的，資本的所有者就會進一步增加房地產市場的投資并促其實現，而不論其房地產商品的價格是高位的還是低位的。2005年以來國內房地產市場持續不斷的高價位、大幅度上行越調越高的原因便在于此。房地產商品的可投資性與可投機性看中的是房地產價格的投機回報高低與實現的可能性大小，而非房地產商品的價格貴賤。該形態的房產已不再是傳統意義上的用于居住、使用功能，而是在特定市場環境下派生、升華為博取利潤的手段。因而這種“松綁”為房地產市場的投資、炒作、套利；投機、炒作、套取銀行信貸提供了更大的活動空間。

三、“膨脹房產”房價高速上漲的房地產信貸風險

當前，中國房地產信貸風險同上世紀的日本、南韓、新加坡、香港房地產信貸危機一樣，風險積聚在“膨脹房產”上。伴隨著房地產價格的多年膨脹，這類房產絕大部分已偏離其自身的基礎價值，拖進大量的房地產信貸，其中的保值性、增值性、抗跌性又很差，并且還在繼續上漲。此類房產大致有兩種，一是經過多年的房價上漲由原本中、低價位的房產上升為高端房產并繼續上漲的“二手”樓盤；二是新開發的與前述“二手”樓盤功能、位置、價位相近繼續領漲的部分。伴隨著房地產價格的上漲的利好消息，“膨脹房產”價格的高位運行，市場泡沫的逐步放大，房地產金融風險也在擴大，“膨脹房產”信貸風險已經成為房地產信貸調控必須面對的主要問題。住房需求與投資、投機需求的轉化，房地產用于居住屬性的變化，使房地產商品的性價比在不斷地縮小，投資屬性上升，相比其不斷上升的信貸規模，“膨脹房產”已然成為與股票、浮利基金(符號資產、記賬資產)沒什么兩樣的商業投資載體。現行的商業銀行信貸制度動輒以百萬、上千萬的房貸去支持房地產投機與炒作，無異于運用金融信貸去支持人們炒作股票和基金。無論股票、基金還是房產炒作的原理是相通的，都是將一個原本不具備高價值屬性的低價值、較低價值的商品通過炒作抬高為高價值商品，以便通過資本市場(股票、證券、銀行、拆借等市場)套進遠高于其資產價值的貨幣、信貸資金，通過非誠信、欺騙誠信，進而將到期不能償付的縮水資產轉嫁給資本市場投資人的債務抵償過程。誠然，無論是房地產炒作中的“ABC”直線模式還是“ABC”循環模式，只要這種炒作具有足夠的資金或是擁有一個較為持續、充足的資金來源并且被套進時有利可圖，這種炒作便可以長期地持續下去。房地產市場的繁榮與炒作與大量的房地產信貸融資是分不開的。特別是當前大基數、高價位、快速上漲的情況下，每年數以千、萬億計的房地產信貸被吸入房地產市場。據統計，2005年中國房地產開發投資達到15759億元，占固定資產投資總額的17.78％，占GDP的8.6％。房地產金融在金融中的地位也越來越重要。2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84％，與GDP的比率為16.75％。有調查表明，中國房地產開發企業資金的60％以上來自銀行。一旦市場出現逆轉，房地產市場產品的周期性及房地產市場的高風險性，就會將住房按揭貸款風險隨時顯現出來。

四、“膨脹房產”房價高速上漲的房地產信貸風險規避方法

大基數、高價位及其房價的高速上漲的“膨脹房產”信貸風險及其解決方法是當前房地產宏觀調控之中的主要問題，投機炒作、哄抬房價、捂盤惜售、屯積房源、有價無市大多發生在此類房產上，歷來為房地產炒作投機的動力、房地產信貸危機的宿源。房地產市場宏觀調控、抑制房價上漲、規避金融風險必須著力解決這一問題。具體的指導思想是房地產市場的金融調控，一是要針對房地產市場中“膨脹房產”的大基數、高端、高價具有相對明確的指向性，二是要有秩序地合理調價，打擊投機炒作、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價行為。三是要有針對性地加大對大基數、高端、高價、高上漲“膨脹房產”繼續上漲的打擊力度。由于“膨脹房產”大多屬于高端高檔房產，因此通過調控高端高檔房產即可達到監督控制“膨脹房產”的目的。具體實施上，一是房地產市場宏觀調控措施的制定與落實應適當減少對高端房產價格的認可，建立健全嚴格規范的的資產評估制度，客觀、公正、實事求是地評定高端房地產真實價格，防范價格虛假給房地產信貸造成的風險；二是對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款，不僅重視經濟、金融等市場調控手段的組合使用，更以行政問責的手段來確保宏觀調控措施的執行力度；三是房地產市場宏觀調控措施的制定與落實應適當減少對高端房產價格上漲幅度的認可，防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等“膨脹房產”手段套取房地產貸款，形成房產價格上調信貸幅度對房地產價格上漲幅度的抑制作用，結束目前的“開發商漲價銀行出錢”的被動局面；四是建立健全更加嚴格的高端、高價、高幅度上漲房產的信貸責任制度，進一步規范高端、高價、高幅度上漲房產的信貸責任，堵住“膨脹房產”信貸管理漏洞，防止盲目跟進和集中過度授信，“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為。