目標成本法在房地產開發項目管理中的應用研究

朱曉云

[摘 要] 項目成本在房地產開發流程中占據著重要地位，在市場競爭中也同樣具有顯著意義。在微利時代，房地產開發企業成本控制戰略的意義，受某些綜合環境的影響，會比項目或企業規模擴張更重要。房地產開發項目成本占據總成本的比例較大，通常情況下會高達90%，由此可見房地產企業成本管理工作極其重要。如何結合房地產企業開發項目成本管理，推行并完善目標成本法，有針對性地提出相應對策，從而提升企業核心競爭力成為當前亟須關注的問題。

[關鍵詞] 目標成本法 房地產 成本管理 應用探究

中圖分類號：F275.3 文獻標志碼：A

隨著經濟的不斷發展，人們生活水平不斷提高，我國的房地產業也面臨著巨大的競爭。我國大部分房地產公司提供的項目越來越多，房地產行業想要快速發展，必須建立科學、合理的成本方案才能贏得市場。本文主要介紹目標成本法在房地產開發項目成本管理中的應用，以期對我國房地產業有所助益。

一、目標成本法概述

目標成本法是指企業在新產品的開發過程中，為了實現企業目標需要達到的成本目標數值。目標成本就是企業為了實現企業利潤最大化的成本數值，采用以市場為中心對成本進行管理，使企業可以有效地進行成本管理控制工作。目標成本法為企業提供了大量有效的信息，優化了企業的成本管理系統，能夠促進企業不斷發展。同時，目標成本法對企業來說是一項技術，促進企業發展與市場相結合，將企業計劃利潤轉化為企業目標成本，使企業成本的確定更加市場化。

二、目標成本原則

（一）目標成本核算對象

目標成本核算對象應該按照可售原則進行劃分。在房地產各項目中，按照是否可銷售確定目標成本核算對象，房地產可售產品作為目標成本的編制對象，也應該計入企業成本開發的項目中。不可售產品則不計入目標成本的編制對象，分攤到可售產品的成本中。

（二）目標成本事前控制

目標成本作為企業運行的主要經濟指標，對企業的產品設計、原料采購、項目建設和商品銷售等實施過程進行控制。在項目開發之前，先建立一個成本目標管理系統，對項目開發進行事前控制。成本管理在項目開發中注重事前控制，對項目以后將產生的成本進行分析，對項目開發起到引導作用。

（三）目標成本法整體管理原則

目標成本作為整個項目建設過程中的主要經濟性指標，貫穿于項目的始終。因此，在項目開發的各過程中，要發揮好動態管理作用，及時發現目標成本存在的錯誤，及時糾正，保證建設項目成本在目標成本的制訂范圍之內。

三、目標成本法在房地產開發項目成本管理中的應用探究

（一）總成本預測

通過各種市場調查，對企業項目成本進行科學分析，在企業項目開發之前對企業目標總成本進行預測。在企業進行各項投資時要考慮周全，對項目總成本進行基本預測。在預測總成本的同時，也要對項目的總體設計建立初步模型，制訂一個全面、詳細的規劃設計方案。在進行投標時，注重選擇性價比高的施工方，認真對待合作項目，對成本控制要進行適時溝通協調，取得一致意見，保證施工過程運行良好。在施工過程中項目成本會隨著時間的變化而變化，因此，還要對成本進行及時監督、管理，保證項目正常運行[1]。

（二）逐級分解成本

預測完項目總成本之后，應逐級分解。將該項目成本目標分配到企業的各個生產部門中，使每個部門都可以了解該項目的成本目標，員工在了解部門的目標之后，會共同努力推進整個項目進展。同時，分解目標成本應該注意在各個部門建立員工獎懲制度，對積極上進的員工進行激勵，對犯錯誤的員工進行相應的懲罰。所有員工都應該共同參與到項目的整個成本管理過程中，讓成本管理方法能夠深入每一個員工心中。唯有這樣，才能有效地提高員工的工作效率，促進項目進展，有利于實現項目成本管理目標。

（三）施工過程中的成本控制

對于企業來說，預測總成本和逐級分解成本是遠遠不夠的。企業還應該對項目在實際進行過程中的成本進行相應控制，讓企業的目標成本管理在實踐過程中能夠正常運行。第一，在企業項目開展前期，應該遵循以市場為中心，根據企業自身實際發展情況進行項目開發，對企業項目進行認真分析和調查。在施工之前，應該對土地的規模與各種配套設施進行相應的成本控制，為項目開發做好全面準備。第二，在項目建設施工過程中，成本會隨時間變化而變化，因此應及時對施工過程中的建筑材料、安裝設施設備等進行一系列的成本計算。如果在施工過程中缺少建筑材料，應該及時補上，要降低價格，降低項目在生產過程中產生的成本。第三，在項目結束階段，應該根據項目實際發生的成本與當初預測的目標成本進行相應比較，找出存在差異的原因，為之后的預算成本打下基礎。此外，員工可以積累一定經驗。當施工完成之后，應該確認施工單位完成的施工內容是否符合合同要求，對項目資金使用進行核實，防止貪污現象的出現。

四、目標成本法在房地產開發項目成本管理中遇到的問題和解決措施

（一）不合理的目標成本

在實際過程中，出現的目標收入和目標利潤預測存在的偏差，會導致企業制定不合理的目標成本，進而使企業制訂的目標成本出現瑕疵，成本管理工作人員陷入選擇困難境地，甚至造成工作人員判斷失誤。例如，在項目完工后，員工進行差異分析時，如果企業項目成本目標制訂過高，會出現表面上實際成本完成很好，但是事實上并非如此的情況，這樣的分析結果會使項目責任主體在執行過程產生不合理的評價。

對于不合理的目標成本，可采取以下措施予以解決：

（1）重新對市場發展狀況進行分析、研判，注意對同類建筑產品市場價格進行搜集、分析、對比。結合本企業建筑特點，充分考慮土地出讓價格、建安成本、建造費用及合理利潤后預測目標收入。

（2）在實際工作過程中，應充分考慮顧客與企業實際狀況，將顧客需求與企業目標一并考量。在滿足企業需要的情況下，確定合理的目標利潤。

（3）在項目開發的過程中，應該嚴格規范成本核算工作，對于發生的料、工、費等支出做好記錄、登統工作，做到客觀、及時、準確、全面，保持成本核算的一貫性、可比性、真實性和完整性。

（4）制訂動態目標成本。目標成本的制訂，應結合外部環境及內部經營情況，以建設項目為基礎，根據實際發展趨勢與變化因素，全面進行成本預測，客觀、適時進行調查，保證項目成本不致偏離正常經營軌道。

（二）目標成本的動態管理力度不夠

目標成本法在成本管理中管理力度不夠，主要是由于員工受到傳統成本管理方法的影響，對成本管理程序認識不足。目標成本法與傳統成本管理最主要的區別在于目標成本實施動態管理。傳統成本管理是日后進行的成本計算，雖然目標成本法在成本管理中注重對項目的動態管理，但是在企業實際運行過程中存在對企業目標成本動態管理力度不強的現象。例如，在實際過程中，目標成本管理存在不重視對過程中的比較分析，發現目標成本出現偏差時，沒有及時加以解決。

目標成本的動態管理力度不夠，主要解決措施有：

（1）在實際工作過程中，加強員工對目標成本法的學習、培訓，了解并深刻認識目標成本管理內涵以及目標成本管理的重要性，進行相應的技術學習指導。

（2）由成本管理工作人員制訂正確的目標成本管理的程序與管理方法，在實際工作過程中，員工根據實際情況，對實際成本與計劃成本進行比較、分析。

（3）房地產開發企業應加強成本管理的信息化建設，通過成本管理信息化建設不斷實現實際成本的計算與歸納。建立成本預警管理系統，及時解決問題，有效地控制企業項目成本。

五、結語

隨著經濟時代的不斷發展，房地產開發企業要根據自身情況，完善企業內部成本管理，以便獲取更多利潤。企業在實際的工作過程中，應該不斷加快改革步伐，努力學習成本管理方法，提高企業目標成本管理能力，提升企業競爭力，促進企業健康發展。

參考文獻：

[1]徐東剛，韓晶.目標成本法在房地產開發項目成本管理中的應用[J].建筑知識，2017（14）：125- 126.