房地產企業的網絡營銷戰略

[摘要] 隨著中國房地產市場的發展，新的營銷戰略已變得越來越重要， 房地產企業的網絡營銷代表著新的營銷方式的到來。在競爭中，房地產企業掌握一定的營銷策略，可以更好地銷售房地產商品。

[關鍵詞] 房地產 營銷 網絡 策略

一、引言

隨著我國社會和經濟的快速發展，房地產商品開始更新換代，房地產企業競爭激烈程度加劇，原有的營銷理念、營銷模式、營銷方式受到沖擊。在新的形勢下，采用網絡營銷方式，可以使房地產企業在競爭中處于市場的領先地位。

二、房地產企業的網絡營銷

21世紀是網絡營銷的世紀。隨著電子商務時代的來臨，網絡營銷作為一種全新的現代營銷思想將成為房地產領域不可阻擋的潮流。

1.房地產企業進行網絡營銷的優勢

網絡營銷改變了傳統營銷中信息的“推送”(Push)方式，而提供了一種“牽引”(Pull)方式，網絡上的消費者可以有很大的主動權，可以自主決定在什么時候瀏覽、到哪個網頁去瀏覽、瀏覽什么內容的信息。另外，消費者如果對互聯網上的房地產廣告感興趣，可以點擊相關的內容，得到更加詳細的資料，房地產企業利用這種新型的營銷方式可以獲得如下的好處：

(1)節省營銷活動的費用

房地產企業在進行網絡營銷時如果采取建立互聯網上的WEB站點方式，其成本主要包括設立站點的成本、網絡服務器軟硬件費用、網絡使用費和日常維護費用(包括網頁的設計和維護費用）。如果直接應用已有的房地產網絡信息服務商(ICP)，或利用網絡服務提供商(ISP)租賃網頁空間，則成本更為低廉，

(2)消費者可以互動地參與營銷活動

在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，可以在網頁上留言，可以填寫網頁上的市場調查表格，進行購買要求登記。營銷者可以收到各個消費者的反饋信息，并相應地調整網上的營銷行為，使網上的營銷活動更有效。

(3)利用多媒體的功能全面介紹房地產項目

房地產的網上營銷可以做到立體式的全景信息展示，能更加充分生動地表現房地產的特質，作到有聲有色，圖文并茂。現在互聯網的軟件技術能集現有各種媒體的功能于一體，利用文字、圖形、圖像、聲音等多種表達形式來傳遞信息，甚至利用計算機虛擬技術讓消費者能“身臨其境”地體驗自己所選房屋的大小、光線明暗、周圍環境等，激發每一個潛在的購房者的購買欲。

(4)網絡營銷突破房地產營銷的地域界限

隨著商品經濟的發展，商品房銷售對象不再局限于某些地區和某些部門，因此，房地產企業要想把自己建造的各類商品房讓全國各地的，甚至境外的購房者都知道，完全可以借助互聯網這種遠程信息傳遞形式。通過詳細地介紹商品房設計方案、裝飾材料、設施功能、交通環境、價格、付款、購買方式等內容，到營銷房地產的目的，這一點尤其有利于開發檔次高、目光遠大、營銷定位目標高的房地產企業。

(5)提供24小時不間斷營銷服務

以網絡為媒體的專事營銷服務的計算機系統能實現24小時服務，3W(WORLD WIDE WEB)站點能夠全天24小時，全年365天不知疲倦地持續工作，隨時響應來自全國各地甚至全球的消費者的要求，這給平時白日工作繁忙的消費者帶來了極大的便利。

2.房地產企業實施網絡營銷可能遇到的障礙

前面已經分析了網絡營銷的一些優點，下面將對目前房地產網絡營銷和網絡交易中存在的一些障礙加以分析。

(1)安全障礙

網絡交易安全是制約著網絡營銷和網絡交易發展的最大障礙。網絡營銷的安全障礙主要來源于網絡的安全漏洞。網絡技術最初設計時采用的是開放性的設計標準，所采用的TCP/IP協議最初是建立在可信環境之中，在局部范圍內應用的，而后來的全球化推廣卻忽略了這一點，造成對網絡安全方面的考慮不足，形成了安全隱患。

(2)交易制度和交易政策上的障礙

目前關于電子商務交易的法律法規，在理論上還落后于實踐。一些網絡交易的稅費收取方法還有待于進一步研究，需要盡快制訂出一個符合網絡營銷發展規律的管理辦法。同時各個國家和地區在網絡營銷的管理、安全、保密、認證等方面還沒有一個統一的標準，這在一定程度上也延緩了網絡營銷的發展。

(3)法律障礙

世界各國至今還沒有制訂出有關互聯網方面的完備的法律。傳統上的貿易合同都采用書面合同的方式簽訂，或通過手寫簽名和印章來辨別。但在網絡營銷活動中，電子貨幣、電子簽名會使與有形合同相關的法律很難再適用于網絡交易，因此，網絡合同的權利、義務和法律效力尚待進一步明確。

(4)基礎設施障礙

網絡營銷基礎設施的建設包括企業網絡化、商業網絡化、金融電子化、以及政府電子化等。在大規模的商業網絡、金融網絡和政府網絡形成之前，網絡營銷的發展空間是有限的。整體基礎設施建設速度的快慢，影響著網絡營銷發展的步伐。

(5)網絡支付障礙

目前，國內的銀行業務雖然在技術上已經實現了互聯互通，但是在用戶的利潤分享和資源的使用調配等問題上，一直沒有一個統一的管理方法。通常是一個消費者同時擁有各大銀行的信用卡，卻無法統一使用，本來應該是很方便的信用卡，反而不是很方便;而且國內的各個銀行的網絡應用平臺與世界其他國家銀行的不統一，更加不利于銀行之間業務的互聯。

(6)信用障礙

我國目前尚未建立起個人信用體系，與此有關的法律法規也未制訂。個人信用難于評估，而且由于網絡本身的虛擬性，使網上交易的成功充滿了疑問。此外，企業之間的信用體系也不完善，企業與銀行之間的信用機制也不健全。

3.房地產企業網絡營銷的基本策略

(1)網絡營銷導向的企業網站建設和升級改造

網絡營銷導向企業網站的建設是有效開展網絡營銷的基礎，將這一重要關系應用于網絡營銷策略的制定，首先要求從網絡營銷整體需要的高度來看待企業網站，將企業網站真正作為網絡營銷策略的重要組成部分，為有效開展網絡營銷奠定基礎。考慮到絕大多數企業都已經建立了自己的企業網站，如何對現有企業網站進行升級改造就成為企業網絡營銷基本策略之一。

(2)網絡品牌戰略

相對于其他行業而言，房地產企業的網絡品牌更加重要。在房地產網絡營銷中，消費者不能看到實體本身，開發商如何樹立良好的網絡形象，并以品牌的推廣來確定在市場中的主導地位，是開展網絡營銷的首要問題。創建和提升網絡品牌的途徑主要包括企業網站優化設計及推廣策略，包括搜索引擎營銷、網絡廣告、Email營銷等。

(3)發揮在線促銷功能

網上促銷效果是各種網絡營銷方法的綜合應用，多種網絡營銷方法對促銷都有直接或間接的效果，同時也有一些專用的網上促銷手段。通用的網絡營銷策略包括網站推廣、信息發布、網站內部廣告、郵件列表、大型網站和專業網站的網絡廣告、Email營銷、搜索引擎營銷等，專門作為網上促銷的方法則包括購物搜索引擎（比較購物）、會員電子刊物、在線優惠卷促銷等。

(4)企業內部網絡營銷資源的開發、積累和應用

內部網絡營銷資源包括網站訪問量、注冊用戶信息，以及各種有效的信息發布渠道等，擁有這些資源是向用戶傳遞網絡營銷信息的基礎條件。企業網站的信息、服務、功能是有效開展網絡營銷的必要條件，因此應重視企業網站內部資源的開發和應用，在對企業網站合理規劃的基礎上，還需要保證企業信息的有效性，盡可能提供對用戶有價值的信息，并以最有效的手段向用戶傳遞營銷信息

(5)顧客關系和顧客服務策略

主要包括完善在線幫助系統如網站導航、常見問題解答（FAQ）、在線咨詢等服務，同時還有必要從功能上滿足網絡社區、郵件列表等基本需求，以會員通訊為代表的內部郵件列表是顧客關系和顧客服務策略的主要手段之一。

4.房地產企業網絡營銷的理想模式

鑒于前面提到的房地產企業實施網絡營銷可能遇到的一些障礙，房地產企業就可以采用B2C的網絡營銷模式來開展網上營銷業務，其具體內容是：

(1)消費者在房地產網站（企業自建或房地產網絡服務提供商提供）查詢房地產品信息。比較后，發出購買請求，并通過網絡銀行在線支付首付款

(2)網站把消費者支付信息發送到電子貨幣網關上加以驗證

(3)網站在驗證后向消費者發送支付首付款確認信息

(4)由支付網關將支付信息發送到房地產企業開戶行

(5)企業開戶行接到信息后向發卡行發出確認請求

(6)發卡行轉帳到企業開戶行

(7)消費者將必要的資料及貸款請求發送到提供房地產按揭貸款的銀行

(8)提供按揭貸款的銀行對資料進行審核，確認無誤后，做出答復

(9)消費者將該答復信息反饋到網站，由網站將信息傳遞給房地產企業

(10)直接將該信息傳遞給房地產企業

(11)房地產企業與消費者共同到房屋土地管理部門辦理房屋交易手續

(12)房屋土地管理部門提供產權登記證書

(13)房地產企業將產權證書信息傳遞給提供按揭的銀行

(14)按揭銀行根據收到的證書及有關資料，向企業開戶行轉賬

以上是理想的房地產網絡營銷的流程，消費者可以完全的通過網絡，以在線的方式完成交易。在目前實際的經濟生活中，由于存在有網絡安全性、部門之間的協調性、消費習慣、網絡信用以及法律制度等方面的原因，距離這樣的理想狀態還很遙遠。但是，我們可以積極的探索傳統的房地產業務中哪些部分是可以利用網絡來進行的，從而充分利用網絡工具，促進房地產品的生產和交易。

5.房地產企業網絡營銷的案例

上海三盛宏業投資(集團)有限責任公司是一家以房地產業作為主力產業的集團型民營企業。目前集團公司下屬共有房地產公司11家，分布上海、杭州、舟山、佛山、淄博等地。其獨特的頤景園品牌，融中西建筑文化之精粹，開現代家居園林之先河，其營綃網站是三盛宏業網站（http://www.3shenghy.com）。該網站采用FLASH引導頁，FLASH中片片荷花瓣拼成三盛宏業標志，看上去形象、逼真；荷花淡出后，映入眼簾的是藍天白云下的荷塘勝景，場景畫面精致，令人心曠神怡，集中表現了三盛宏業的品牌形象。三盛宏業網站欄目策劃采用扁平式結構，這主要是用于直接表述企業眾多的信息，讓訪客一目了然。三盛宏業企業網站，不僅介紹企業文化和樓盤產品，還要介紹三盛宏業的企業分支，同時起到一個企業管理、信息發布和行政通訊的職能。通過扁平式的欄目規劃，它能夠較好地起到前述作用，成為企業的有效網絡平臺，這符合企業的實際需要。

三、總結

網絡營銷在我國任重而道遠，房地產商品網絡化經營的發展道路尤其復雜而艱辛。但是我們相信這個過程不會很久。現在，企業就應積極的調整經營思路，探索那些可以適合在網絡上開展的業務；同時，政府要積極地加快相應的立法工作，建立統一的標準，促進網絡營銷和電子商務的發展。

參考文獻:

[1]程明:論房地產企業的網絡營銷戰略[J].市場周刊，2003，(10)

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[3]崔昕余凌志:房地產綠色營銷戰略[J].住宅與房地產，2003，(7)