房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫弊端與對(duì)策簡(jiǎn)論

[摘要] 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2001年起持續(xù)火熱，其開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格亦呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但隨之而來(lái)的泡沫態(tài)勢(shì)也一發(fā)不可收拾。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的存在有利有弊，關(guān)鍵在于將其控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。本文以此為背景簡(jiǎn)論之。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟(jì)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹造成的價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段。安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)過(guò)熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響。

部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)是催生泡沫經(jīng)濟(jì)的一大誘因。由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。一方而，金融業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，相互依存、相互影響、相互制約的關(guān)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，一項(xiàng)交易或一種活動(dòng)給交易雙方以外的其他人帶來(lái)的、不由交易雙方或活動(dòng)主體直接承受的利益或損失就是這項(xiàng)交易的外部效應(yīng)。積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得，而交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未獲得相應(yīng)的報(bào)酬，往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動(dòng);消極的外部效應(yīng)使第二者受損失，但交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未對(duì)此支付任何費(fèi)用，因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動(dòng)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就屬于一種消極的外部效應(yīng)。當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是己經(jīng)受到較大損失時(shí)，人們就可能對(duì)金融體系的穩(wěn)定性、可靠性、資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑，因恐慌而擠兌，這就可能波及整個(gè)金融體系而導(dǎo)致金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)。另一方面，金融部門(mén)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化，也可能使整個(gè)金融部門(mén)都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而發(fā)生更大損失。

二、如何防范房地產(chǎn)泡沫

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)調(diào)，預(yù)防限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作

建立健全城市基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)公示制度以供市場(chǎng)交易參考，建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度、商品房出售網(wǎng)上申報(bào)制度，監(jiān)視土地交易價(jià)格、調(diào)查地價(jià)與土地交易情況，對(duì)取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓?zhuān)訌?qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。如購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅實(shí)行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個(gè)人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購(gòu)房投機(jī)和炒作，鼓勵(lì)自住，控制購(gòu)房投資和投機(jī)需求。

2.建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系

通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

3.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制

理論界普遍認(rèn)為，從地價(jià)運(yùn)動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響入手對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理進(jìn)行了探討。由于土地供給的稀缺性，作為房地產(chǎn)價(jià)格最重要組成部分的地價(jià)具有不斷上漲的趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的內(nèi)在動(dòng)力。土地的虛擬資本特性、預(yù)期、投機(jī)、非理性行為，以及房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系則是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因。因此，各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控；通過(guò)市場(chǎng)信息發(fā)布、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過(guò)對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，向政府部門(mén)提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場(chǎng)的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。并通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。

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