西安市房地產市場發展趨勢預測

一、西安市房地產市場的運行情況

1.投資規模逐年上升

1999年以來，西安市房地產開發投資規模逐年增長，但其增長經歷了一個從波峰到波谷的過程，2003年西安市房地產投資額猛增，由上年的79.37億元增長到124.82億元，增長率達到了57.3%，而到了2005年增長率回落到32.8%，增幅回落較大，由此可見到2003年已經有更多的房地產開發商選擇房地產作為自己的投資目標。2004年和2005年房地產投資額增長率保持在30%～40%之間，說明房地產開發商的投資行為正在政府的宏觀引導下，逐步趨于理性，向成熟的方向發展。

2.施工面積逐年增長、竣工面積增長較緩

隨著商品房市場格局的不斷完善，開發商具有良好的投資、招商環境，對市場的期望較高，對未來的市場發展具有很大的信心。在這樣的形勢下，西安市商品房的施工面積呈現逐年上升的趨勢，從2001年的743.78萬平方米上升至2005年的1662.25萬平方米。相比之下，商品房的竣工面積則比較穩定，增長較緩，從2001年～2005年五年之間僅增長了16.59萬平方米。這主要歸結于以下幾個原因:房地產業自身具有滯后效應;房地產開發籌資緩慢，致使很多工程開工后出現了停工的現象;很多開發商出于占地的目的而使大量土地閑置。

3.商品房銷售市場活躍

近幾年來，在房地產市場投資規模擴大的形式下，西安市商品房市場呈現銷售旺盛的局面，銷售面積和銷售額均大幅增長。2000年～2005年商品房銷售面積平均每年增長56.89萬平方米，僅2005年就較2004年增長了191.87萬平方米。隨著銷售面積和銷售價格的上升，商品房的銷售額也在不斷的提高，由2000年的325193萬元上升至2005年的1712897萬元。可見西安市房地產市場需求旺盛，且市場需求潛力巨大。造成需求上升的原因主要是經濟發展良好人均可支配收入增加;本地人口及外來人口增加；城中村改造，城市基礎設施建設等帶來的房屋拆遷也會帶來一定的需求。

二、西安市房地產市場住宅需求預測

下面將利用灰色系統GM（1，1）模型對西安市房地產市場發展趨勢進行定量預測，并在此基礎上進行定性分析

1.GM（1，1)模型的建立和檢驗

(1)模型建立

設時間序列X(0)有幾個觀察值:通過累加生成新序列生成序列X(1)相應的微分方程為:

（1）

a-發展灰數;

u-內生控制灰數。

設為待估參數向量，，利用最小二乘法求解可得:

（2）

其中，

將(2)求得的代入(1)，解微分方程有:

（3）

方程(3)即為預測方程

(2)模型檢驗

求殘差及e(0)及相對誤差q:

計算小誤差概率:

式中:

計算標準差比:

式中

如果p、c都在允許范圍內，則可用所建模型進行預測，否則應進行殘差修正，一般按表1劃分模型精度等級:

2.用GM（1，1）模型對西安市住宅需求進行預測

(1)市區人口預測

利用所建立的GM（1，1）模型及表2中的數據對西安市未來五年的市區人口進行預測，可得灰色系統參數如下：

C=0.2838＜0.35，p=1＞0.95，可見所建模型精度等級好，可以進行預測，2006年～2010年西安市市區人口數量預測結果依次為:553.94萬人、568.01萬人582.44萬人、597.23萬人、612.4萬人。

(2)人均住房建筑面積預測

將表4中的數據代入灰色系統模型得出灰色系統參數為：

C=0.2508＜0.35，p=1＞0.95，所以可以用所建模型進行預測，2006年～2010年西安市人均住房建筑面積預測依次為:22.29平方米、23.34平方米、24.69平方米、26.44平方米、28.76平方米。

(3)新增住宅建筑面積需求預測

新增城市居民對住宅面積的需求可以用下面的公式表示:

H增i=Fi×Ji-Fi-1×Ji-1

式中:H增i —第i年新增住宅面積

Fi—第i年城市人口數量

Ji—第i年人均住宅建筑面積

將上面預測出的城市人口數值與人均建筑面積代入公式，即可求出2006年～2010年(十一五期間）新增住宅面積需求量預測結果為5983.31萬平方米，平均年增加需求量為1196.66萬平方米。

從以上預測結果，可以得出未來幾年西安市房地產市場將呈現以下趨勢:

（1)市場需求將繼續保持增長態勢

由以上預測可知未來幾年西安市住宅需求空間很大，同時人居環境也將得到很大的改善，政府部門的積極引導將使房地產市場穩定、健康的發展。

(2)市場供求逐步趨于平衡

根據表6可以得出西安市房地產市場一直保持著供大于求的局勢，從2000年～2005年，商品房竣工面積與銷售面積之比由1.51∶1降低到1.24∶1，可見供求差距正在不斷減少，由上面的預測可知市場需求將進一步增加，而供給則會在政府的宏觀調控和市場的自我調節下變得更加合理，供求將逐步趨于平衡。

三、西安市房地產市場發展總體趨勢預測

從短期來看，繼2004年以來國家有關部門相繼出臺了一系列政策，例如《國八條》、《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》等，這些宏觀調控政策表明國家將繼續把房地產業作為重點扶持對象。伴隨著政策的明朗化，國家商品房建設的進一步加快，宏觀經濟持續向好，居民收入的增長，可以預期，西安市的房地產投資將繼續保持增長，但是增速將逐步趨于理性，商品房的竣工面積和銷售面積也仍將保持一定的增長速度，供求趨于平衡。西安市的房地產市場將告別成長期，邁入成熟期，走向規范化。

從中長期來看，西安市的房地產業起步較晚，屬于朝陽企業，盡管在發展過程中可能會出現短暫的波動，但現階段出現的矛盾，是前進中不可避免的，是長期發展中必然要面對的。相信在國家宏觀調控下和市場的自身調節下，西安市的房地產業必將迎來新的發展高度，向更成熟的方向邁進。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。