房地產(chǎn)調(diào)控思路新探

[摘要] 自2003年政府加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷了四載調(diào)控高壓之年。但是，房?jī)r(jià)依然高漲，人們的住房壓力仍然很大，調(diào)控措施的效果乏善可陳。因此，通過分析調(diào)控效果，探究房?jī)r(jià)高漲的原因，以改變調(diào)控的思路，變“急治”為“緩治”，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)制，以真正達(dá)到調(diào)控政策的作用效果，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)供給 住房保障制度

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)

2007年1月16日國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，該通知稱從2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅，由此也拉開了新一年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。

掐指算來，自2003年6月5日中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（業(yè)內(nèi)稱央行“121號(hào)文”）以來，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)了四年多的高壓調(diào)控態(tài)勢(shì)，調(diào)控的范圍已囊括了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)控的力度也一年高過一年，但一浪勝似一浪的調(diào)控浪潮并沒有使居高不下的房?jī)r(jià)有下挫之勢(shì)，全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行（如圖所示），各種調(diào)控措施的效果乏善可陳。

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

二、調(diào)控效果原因解析

其實(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)如此之高皆因供不應(yīng)求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定價(jià)格的因素概括起來就是供給與需求。在需求方面，1998年的住房制度改革，使沿用數(shù)十年的福利分房制度歸于瓦解，代之以新興的商品房制度，從而開啟了新一輪的房地產(chǎn)熱潮。而從那時(shí)起，人們的住房需求被突然打開的政策限制逐漸強(qiáng)化了。同時(shí)，隨著政府實(shí)施積極的貨幣政策，加大固定資產(chǎn)的投資，扶植房地產(chǎn)業(yè)成為新興支柱產(chǎn)業(yè)，利用其廣大的帶動(dòng)作用緩解亞洲金融危機(jī)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，放松的銀根和按揭貸款制度的實(shí)施，進(jìn)一步將強(qiáng)化的住房需求變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)的可能，而且還有一定的放大。面對(duì)被放大的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)開放的初期緊跟需求的增長(zhǎng)加大了供給量，因此在新一輪房地產(chǎn)熱潮啟動(dòng)時(shí)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)呈低幅度上升趨勢(shì)。但隨著近幾年中央宏觀調(diào)控的陡然加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資放緩了增長(zhǎng)的腳步，商品房施工面積、竣工面積和銷售面積的增幅也一路下滑，有的城市到2006年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。例如根據(jù)北京市年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，2006年北京市商品房施工面積為10483.5萬平方米，比上年下降了2.5%；其中商品住宅為6311.3萬平方米，下降了13.3%。商品房竣工面積為3193.9萬平方米，下降了15.3%;其中已竣工商品住宅為2193.3萬平方米，下降了22.8%。而據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市已連續(xù)兩年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃。2005年，北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地為550公頃。而實(shí)際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為554公頃，不到計(jì)劃的四分之一。2006年北京出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地面積總計(jì)為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃。而北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃，實(shí)際土地供應(yīng)量?jī)H為計(jì)劃的54%。土地供應(yīng)量的下降與商品房竣工面積的減少共同限制了房地產(chǎn)開發(fā)的供給能力，但節(jié)節(jié)攀升的需求卻毫無放緩之意。例如北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，近三年北京每年增加常住人口41.5萬人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積25.9平方米計(jì)算，每年新增住宅需求達(dá)到1074.85萬平方米。面對(duì)著失調(diào)的供需不平衡局面，房?jī)r(jià)上漲已然成為當(dāng)仁不讓的硬道理。

三、房地產(chǎn)調(diào)控的新思路

頻頻出臺(tái)的調(diào)控措施并沒有遏制頻頻高漲的房?jī)r(jià)，因此在面對(duì)現(xiàn)今調(diào)控效果不佳的情況下，更應(yīng)轉(zhuǎn)換調(diào)控的思路，變“急治”為“緩治”。

1.這是由房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位所決定的。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可帶動(dòng)建筑、建材、家電、金融、家政服務(wù)等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，1998年新一屆政府把啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)作為抵御亞洲金融危機(jī)的關(guān)鍵性行業(yè)也是基于其強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)需極為慎重，癥急仍須用“緩藥”，任何大的動(dòng)作不僅會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)，甚至?xí)斐蓢?guó)民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。

2.這是由我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于特殊的發(fā)展時(shí)期所致。2003年我國(guó)人均GDP已跨上了1000美元臺(tái)階，這對(duì)于任何一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來說，都具有十分重要的戰(zhàn)略意義和歷史意義。一方面對(duì)于一個(gè)國(guó)家來說可能是一個(gè)發(fā)展的黃金時(shí)期，而另一方面也可能是一個(gè)矛盾凸顯的時(shí)期。在面對(duì)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展十字路口的關(guān)鍵時(shí)刻，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控更應(yīng)謹(jǐn)慎小心，戒急用忍，將一切可能的波動(dòng)因素在逐漸推進(jìn)的層級(jí)式調(diào)控中消于無形，以避免由于急功近利的大力度調(diào)控而使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不必要的震動(dòng)，從而避免重蹈拉美國(guó)家的覆轍。

3.這是由我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的特性所決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年重新啟動(dòng)以來，隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的快速發(fā)展逐漸由興起走向興旺，同時(shí)也由初建走向成熟，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用已深入人心。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策的運(yùn)行奏效均需市場(chǎng)的檢驗(yàn)與審核，而任何經(jīng)濟(jì)行為與調(diào)節(jié)政策在市場(chǎng)中都必須經(jīng)過一個(gè)運(yùn)行的過程，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的事物無一例外的都必須遵守，這就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)行為的時(shí)滯效應(yīng)。如果在上一輪調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)運(yùn)行未果時(shí)，就急于出臺(tái)下一項(xiàng)調(diào)控政策，那么前后兩項(xiàng)政策的調(diào)控效果會(huì)有重疊效應(yīng)產(chǎn)生，從而使政策調(diào)控“過火”，反倒會(huì)造成過猶不及。

四、房地產(chǎn)調(diào)控的新建議

1.改變房地產(chǎn)調(diào)控的傳統(tǒng)模式，變多方面、全環(huán)節(jié)調(diào)控為一元或數(shù)元調(diào)控。至今為止出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策已涵蓋土地、稅收、投資、流通、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)方面和環(huán)節(jié)，但覆蓋面如此之廣的調(diào)控政策仍未達(dá)到預(yù)期效果，房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行。因此有必要轉(zhuǎn)換調(diào)控思路，變多方面、全環(huán)節(jié)調(diào)控為一元或數(shù)元調(diào)控。其實(shí)調(diào)控政策不在乎數(shù)量的多少與覆蓋面的大小，關(guān)鍵在于政策的著力點(diǎn)要對(duì)路，而且力道要恰如其分，過度與不足都會(huì)造成巨大的損失。

2.建立房地產(chǎn)調(diào)控體系，使調(diào)控措施制度化、常態(tài)化。調(diào)控措施的出臺(tái)應(yīng)切合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)與發(fā)展，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，使房地產(chǎn)調(diào)控制度化、常態(tài)化，避免“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的混亂局面。因此，房地產(chǎn)調(diào)控措施要以房地產(chǎn)立法為基礎(chǔ)，以加強(qiáng)房地產(chǎn)法律制度建設(shè)為調(diào)控的平臺(tái)，以利率和稅收作為調(diào)控的主要手段，通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的運(yùn)行機(jī)制逐步消化調(diào)控措施所帶來的作用力，從而使房地產(chǎn)調(diào)控制度化、常態(tài)化。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)供給能力。房?jī)r(jià)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下受供給與需求的聯(lián)合影響，在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)走高的房地產(chǎn)需求仍會(huì)如往日一樣堅(jiān)挺，而且還會(huì)有一定的增長(zhǎng)。需求下降無望，增加供給是最直接的調(diào)控措施，而且整個(gè)市場(chǎng)的共同訴求，也是增加適銷對(duì)路的小戶型商品房。

4.加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)。其實(shí)，從啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)熱開始，住房保障制度就一直有待建立與完善。然而時(shí)至今日仍有部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后，截止至2006年9月底，尚有5個(gè)省(區(qū)、市)沒有建立廉租住房制度目標(biāo)責(zé)任制，19個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租住房制度。而在建立了廉租房制度的城市中，過高的入住門檻與過低的供應(yīng)量依然限制了其調(diào)節(jié)住房需求的作用。以北京市為例，北京市投資建設(shè)的全市惟一一棟廉租住宅——位于廣渠門北里的政府廉租樓里，其進(jìn)入門檻甚高，必須是北京市確認(rèn)的優(yōu)撫家庭，持有《革命烈士證明書》、《革命傷殘軍人證》等6類證件。所以，應(yīng)加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)，建立多層次的動(dòng)態(tài)住房保障體系，以適應(yīng)社會(huì)各階層不斷變化的住房需求。

5.提高人民收入水平是解決房?jī)r(jià)偏高問題的新舉措。其實(shí)，房?jī)r(jià)的高與低，在很多時(shí)候是人們的一種心理價(jià)位，是市場(chǎng)價(jià)格與人民收入水平相比的結(jié)果。如果商品房?jī)r(jià)格接近于人們的收入水平，那么這個(gè)心理的比值就會(huì)較低，自然人們就覺得房?jī)r(jià)較低，住房支出是可以承擔(dān)得起的。但是，當(dāng)商品房?jī)r(jià)格很高于人們的收入水平時(shí)，人們都會(huì)覺得房?jī)r(jià)難以承受。所以，房?jī)r(jià)的高與低是與人們收入相關(guān)的心理價(jià)位。根據(jù)北京市建委公布的2006年第三季度商品期房交易價(jià)格顯示，北京普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)為7825元/平方米，城四區(qū)的普通住宅期房成交均價(jià)已超過1.2萬元/平方米。而2006年8月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2006年7月全國(guó)各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭平均每人月總收入為998.53元，其中北京達(dá)1822.26元，居全國(guó)第一位。以上數(shù)據(jù)充分顯示了，北京市民的收入與房?jī)r(jià)存在著多么大的差距。如此大的差距，怎能不使人感到房?jī)r(jià)之高。因此，增加人民收入，提高收入水平，是解決房?jī)r(jià)偏高問題的一項(xiàng)新舉措。

參考文獻(xiàn):

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。