論房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的開(kāi)發(fā)

[摘要] 通過(guò)分析美國(guó)房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作方式和經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上提出了適合我國(guó)房地產(chǎn)投資基金可采取的開(kāi)發(fā)模式。

[關(guān)鍵詞] 產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)投資基金 開(kāi)發(fā)模式

房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不易分割、價(jià)格昂貴等特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)投資金額巨大，資產(chǎn)流動(dòng)性差，容易引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)度集中和形成資金缺口，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)金融業(yè)的成長(zhǎng)密切相關(guān)，而房地產(chǎn)投資基金又是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容，所以房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

一、房地產(chǎn)投資基金概述

房地產(chǎn)投資基金（REITs）屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，是對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行的直接或間接投資。房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。具體而言，房地產(chǎn)投資基金一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過(guò)發(fā)行股票，將包括普通個(gè)人投資者在內(nèi)的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)中來(lái)，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)性機(jī)構(gòu)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。它實(shí)行多元化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，通過(guò)集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

二、開(kāi)發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的必然性

1.是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高回報(bào)，高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型產(chǎn)業(yè)，客觀上要求進(jìn)入者要具備一定的資本規(guī)模。房地產(chǎn)投資基金集腋成裘，匯聚大量的資金，可以進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)模開(kāi)發(fā)，節(jié)約大量的成本開(kāi)支。同時(shí)由于其實(shí)力強(qiáng)大，能夠一次性從政府手中獲得大量的儲(chǔ)備土地這樣的戰(zhàn)略資源，使其在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。因此房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入，在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)了優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

2.為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資通道

投資基金的一個(gè)重要功能就是聚集社會(huì)閑散資金集中進(jìn)行長(zhǎng)期投資，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)由于投資巨大且投資期相對(duì)較長(zhǎng)，正需要這種巨額資金的支持，因而把投資基金引入房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建房地產(chǎn)投資基金，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了生機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對(duì)間接融資的依賴，從而降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.完善我國(guó)金融市場(chǎng)的要求

隨著金融市場(chǎng)的進(jìn)一步完善和開(kāi)放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)投資我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)已經(jīng)成為可能，為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，我國(guó)有必要積極保進(jìn)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，加快我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的前進(jìn)步伐。我們可以通過(guò)合資的形式，引入國(guó)外房地產(chǎn)投資基金先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和模式，結(jié)合自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，不斷探索真正適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)投資基金發(fā)展模式。

可見(jiàn)，我國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資基金具有必然性。但是經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)泡沫的破滅和基金管理人員決策機(jī)制不健全等因素的影響，必須慎重選擇適合我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的開(kāi)發(fā)模式。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的開(kāi)發(fā)模式

美國(guó)房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)在房地產(chǎn)金融體系中占有十分重要的地位，并且作為“具有流動(dòng)性的房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)投資基金對(duì)美國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

1.美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金

美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金是美國(guó)國(guó)會(huì)于1960年根據(jù)共同基金模式創(chuàng)立的一種房地產(chǎn)投資模式。美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金多采取擁有并經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)的權(quán)益型形式。該類(lèi)型房地產(chǎn)投資基金具有通過(guò)多樣化投資分散風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)上市交易增強(qiáng)流動(dòng)性；投資者不必親自經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)即可分享房地產(chǎn)投資的高收益；可規(guī)避雙重征稅以及可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)規(guī)范的房地產(chǎn)投資基金渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的五大優(yōu)勢(shì)。

美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的快速發(fā)展得益于其嚴(yán)格的管理規(guī)定。依照法律規(guī)定，美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金采用公司型模式，并且是封閉型基金。從組織形式和組織結(jié)構(gòu)上看，與一般的上市公司完全一樣，受到包括美國(guó)證監(jiān)會(huì)、獨(dú)立董事、獨(dú)立審計(jì)師、行業(yè)和金融中介的監(jiān)督。此外，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金還要受到基金組織管理模式、股東數(shù)量、持股人的股權(quán)持有率，收入來(lái)源、流通范圍以及股票的發(fā)行模式等方面的限制，可見(jiàn)美國(guó)房地產(chǎn)投資基金管理的嚴(yán)格性。

2.我國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資基金可以考慮采取的模式

運(yùn)作模式的問(wèn)題是關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)投資基金創(chuàng)新和發(fā)展的一個(gè)十分重大的問(wèn)題，從以往的失敗經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以法律形式明確規(guī)定房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作模式是基金健康運(yùn)行的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行的模式上，主要應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

(1)發(fā)起人的選擇。由于房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作涉及金融與房地產(chǎn)兩個(gè)主要領(lǐng)域，基金收益主要來(lái)自于投資后的長(zhǎng)期分紅，發(fā)起人必須同時(shí)具備房地產(chǎn)實(shí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

(2)項(xiàng)目的選擇。構(gòu)建房地產(chǎn)投資基金的核心問(wèn)題是項(xiàng)目的選擇問(wèn)題，投資項(xiàng)目的選擇是投資基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報(bào)作為首要因素考慮是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢(shì)，也是對(duì)社會(huì)資金形成強(qiáng)大吸引力的根本原因。房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目選擇，應(yīng)當(dāng)是發(fā)起人在設(shè)立投資基金之前，確定一個(gè)初步的投資項(xiàng)目，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分詳細(xì)的多方論證，在此基礎(chǔ)上形成成熟的可行性方案之后再發(fā)起設(shè)立投資基金。

(3)發(fā)起方式的選擇。考慮到我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不完善、金融市場(chǎng)尚不規(guī)范、投資機(jī)構(gòu)未充分發(fā)育，私募方式難以募集到所需巨款資金，所以我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金就目前看應(yīng)當(dāng)采用公募與私募相結(jié)合、以公募為主的方式。

(4)基金類(lèi)型的選擇。由于房地產(chǎn)投資基金的投資是長(zhǎng)期性、戰(zhàn)略性的，短期的變現(xiàn)能力比較差，投資者以追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益為主，注重的是投資基金的成長(zhǎng)性和資本的保值增值，所以房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)以封閉型為主。封閉時(shí)間可以根據(jù)項(xiàng)目的投資回收期長(zhǎng)短定為10年～20年。

(5)組織形式的選擇。產(chǎn)業(yè)投資基金的組織形式可以分為公司型和契約型。契約型投資基金是在嚴(yán)格遵循信托法理基礎(chǔ)上運(yùn)營(yíng)的，信托法理最主要的一點(diǎn)就是信托財(cái)產(chǎn)的相對(duì)獨(dú)立性，即信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人及受托人本身固有的財(cái)產(chǎn)與債務(wù)，基金的委托人和受托人如果經(jīng)營(yíng)不善，因契約型的信托財(cái)產(chǎn)完全歸受益人所有而使得委托人或受托人的債權(quán)人無(wú)法染指信托財(cái)產(chǎn)，也就使得作為受益人的基金投資人的利益切實(shí)受到法律保護(hù)。這正是契約型基金的優(yōu)越性所在，而公司型基金則沒(méi)有這種優(yōu)勢(shì)。我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)投資基金的起步階段，保護(hù)投資者的資產(chǎn)安全和經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)當(dāng)是基金制度在規(guī)定組織形式方面需首要考慮的問(wèn)題。所以，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的組織形式應(yīng)首選契約型，在資本市場(chǎng)比較完善和金融秩序較規(guī)范后可考慮發(fā)展為公司型基金。

參考文獻(xiàn):

[1]文時(shí)萍:美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的歷史發(fā)展及其啟示.江西社會(huì)科學(xué)，2004，6

[2]劉斌:對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的探索.經(jīng)濟(jì)師，2003，6

[3]馬亞明:論當(dāng)前政策環(huán)境下房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的拓展. 福建金融管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2004，4

[4]舒小樂(lè)阮連法:房地產(chǎn)投資基金及其應(yīng)用探析.重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2003，3