慎對(duì)房產(chǎn)

理性投資系列之十四

為自己居住而購(gòu)房是生活必需。但是，用大量的按揭投機(jī)房產(chǎn)（你自己的住房除外），你將面臨經(jīng)濟(jì)不景氣和利率上升等巨大風(fēng)險(xiǎn)

我一直認(rèn)為，投資是終生的事業(yè)。比如房產(chǎn)就是這樣的投資。對(duì)于大多數(shù)人而言，它是最重要也是必需的一項(xiàng)投資。房屋是你和家人一起度過最多時(shí)光的地方。雖然許多人呆在工作場(chǎng)所的時(shí)間遠(yuǎn)超過家里，但至少，你要有家可回。

當(dāng)我剛到香港工作時(shí)，我決定在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套住房。鑒于香港高昂的房地產(chǎn)價(jià)格，那是當(dāng)時(shí)我最大的個(gè)人投資決定。香港金融管理局總裁任志剛先生給了我最好的投資建議。他說，在香港，如果你沒有自己的房產(chǎn)，那么你便是在市場(chǎng)中做空頭。他的意思是，自己居住的房屋其實(shí)并不是一項(xiàng)投資，而是生活必需的消費(fèi)品。除非你同時(shí)購(gòu)置兩套住房，那么多余的另一套房產(chǎn)才稱得上是一項(xiàng)投資。

讓我們仔細(xì)考慮任先生的建議。你的住房其實(shí)是未來通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。每個(gè)人都必須有一個(gè)住所。過去，雇主可能會(huì)為員工提供住房。但現(xiàn)在，大多數(shù)雇主已不再提供這項(xiàng)福利，所以，你不得不選擇租房或買房。由于市場(chǎng)并非完全有效，租房?jī)r(jià)格常常會(huì)比買房的實(shí)際成本低。然而，情況并非永遠(yuǎn)如此。通貨膨脹和房屋短缺會(huì)使租金變得昂貴，這時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己得不到保護(hù)。而對(duì)買房者來說，即便房?jī)r(jià)上漲，你也不太可能立刻賣掉它，因?yàn)榘峒屹M(fèi)時(shí)費(fèi)力——有人說，生活中的第二大壓力便來自于搬家，有時(shí)這甚至是夫妻分道揚(yáng)鑣的原因。

高昂的房?jī)r(jià)使購(gòu)買住房成為一項(xiàng)重大的投資決定。有時(shí)，迫于預(yù)算約束，你可能不得不降低標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買面積稍小的房屋。如果你向一位專家請(qǐng)教購(gòu)房投資的三條原則，那么答案往往是——位置、位置，還是位置。這是因?yàn)椋课莸囟问怯绊懛績(jī)r(jià)的重要因素。位于商業(yè)中心、方便購(gòu)物的房子，或者緊鄰地鐵、交通便利的房子，通常需求旺盛，價(jià)格也很高。相反，離市中心越遠(yuǎn)的地方，房屋價(jià)格也越便宜。

如果你已決定了購(gòu)房的位置，那么，下一步，你需要決定自己的購(gòu)房預(yù)算。國(guó)際通行的經(jīng)驗(yàn)是，你應(yīng)當(dāng)購(gòu)買價(jià)格在全家年收入3至5倍的房產(chǎn)。在許多國(guó)家，由于房?jī)r(jià)飛漲，這一比率已迅速上升。房?jī)r(jià)對(duì)年收入比率的上升是全世界范圍內(nèi)的普遍現(xiàn)象，而不僅僅只在中國(guó)發(fā)生。根據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS）的統(tǒng)計(jì)，在過去十年中，世界范圍內(nèi)房屋實(shí)際價(jià)格上漲了50％至120％。調(diào)查顯示，第一，房?jī)r(jià)的上漲幾乎是實(shí)際收入漲幅的兩倍；第二，房屋價(jià)格上漲最快的時(shí)間是2002年至2006年，與股票市場(chǎng)的上揚(yáng)幾乎同步。

全球范圍內(nèi)的房屋價(jià)格上漲反映出以下幾點(diǎn)事實(shí)：人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，越來越多的年輕人逐漸自立，他們到了需要住房的年紀(jì)，房屋需求因此而旺盛；過去，名義和實(shí)際利率長(zhǎng)期處于低水平；住房按揭融資方面的金融創(chuàng)新擴(kuò)展了貸款的期限，銀行間競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇。

住房的供給仍然受制于許多因素，比如不好的城市規(guī)劃和有限的建筑用地。在供給有限的情況下，除非利率和收入增長(zhǎng)放緩，否則，房屋的需求會(huì)繼續(xù)增加，價(jià)格也會(huì)持續(xù)上漲。房產(chǎn)投資看起來是對(duì)抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。但實(shí)際上，房屋出租的收入越來越低。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，作為房東，其實(shí)你常常在對(duì)房客進(jìn)行補(bǔ)貼。如果把同樣數(shù)量的錢放入銀行，你所得到的利息很可能比租房收入還要高。更糟的是，如果遇到不好的房客，你會(huì)常常被打擾。另外，如果你的房屋沒有租出去，空置的房子仍有維護(hù)和保養(yǎng)成本。如果投資房產(chǎn)僅僅為了獲得租金，顯然有些得不償失，因?yàn)榉课莶皇蔷哂辛鲃?dòng)性的投資。在許多新興市場(chǎng)，房產(chǎn)其實(shí)沒有任何流動(dòng)性可言，買進(jìn)容易，而賣出很難。如果地段不好，連出租都不那么容易。此外，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己還要面對(duì)房屋價(jià)格上漲所帶來的額外稅收——資產(chǎn)所得稅。

投資于房產(chǎn)的另一條原則是，租金的凈收益至少應(yīng)當(dāng)超過每期的按揭還款。如果你無法將房屋出租，那么，你便不得不獨(dú)自面對(duì)每月的按揭還款。這樣的現(xiàn)金流出會(huì)嚴(yán)重影響你的整體流動(dòng)性。一旦你無力支付按揭，銀行對(duì)房子的強(qiáng)行拍賣很可能會(huì)使你損失一大筆錢。因此，如果在房?jī)r(jià)高漲時(shí)借入一筆抵押貸款，一旦房?jī)r(jià)下跌，那么你便很可能陷入流動(dòng)性危機(jī)。這就是美國(guó)次貸借款人陷入困境的根本原因。由于認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)走高，而利率會(huì)持續(xù)停留在低位，他們購(gòu)買了那些根本無實(shí)際償付能力的住房。不幸的是，美國(guó)房?jī)r(jià)同預(yù)期恰恰相反，不斷下跌，比最高峰時(shí)已下跌近15％，利率卻不降反升。

你應(yīng)當(dāng)從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)中吸取教訓(xùn)。為自己居住而購(gòu)房是生活必需。但是，用大量的按揭投機(jī)房產(chǎn)（你自己的住房除外），你將面臨經(jīng)濟(jì)不景氣和利率上升等巨大風(fēng)險(xiǎn)。正如老生常談，經(jīng)濟(jì)不景氣就是其他人丟掉工作的時(shí)候；而通貨緊縮就是你不得不賣掉房屋來還銀行貸款的時(shí)候。在投機(jī)前，請(qǐng)深思熟慮。

作者為《財(cái)經(jīng)》特約經(jīng)濟(jì)學(xué)家，香港證監(jiān)會(huì)前主席