慎對房產

理性投資系列之十四

為自己居住而購房是生活必需。但是，用大量的按揭投機房產（你自己的住房除外），你將面臨經濟不景氣和利率上升等巨大風險

我一直認為，投資是終生的事業。比如房產就是這樣的投資。對于大多數人而言，它是最重要也是必需的一項投資。房屋是你和家人一起度過最多時光的地方。雖然許多人呆在工作場所的時間遠超過家里，但至少，你要有家可回。

當我剛到香港工作時，我決定在當地購買一套住房。鑒于香港高昂的房地產價格，那是當時我最大的個人投資決定。香港金融管理局總裁任志剛先生給了我最好的投資建議。他說，在香港，如果你沒有自己的房產，那么你便是在市場中做空頭。他的意思是，自己居住的房屋其實并不是一項投資，而是生活必需的消費品。除非你同時購置兩套住房，那么多余的另一套房產才稱得上是一項投資。

讓我們仔細考慮任先生的建議。你的住房其實是未來通貨膨脹風險的對沖。每個人都必須有一個住所。過去，雇主可能會為員工提供住房。但現在，大多數雇主已不再提供這項福利，所以，你不得不選擇租房或買房。由于市場并非完全有效，租房價格常常會比買房的實際成本低。然而，情況并非永遠如此。通貨膨脹和房屋短缺會使租金變得昂貴，這時你會發現自己得不到保護。而對買房者來說，即便房價上漲，你也不太可能立刻賣掉它，因為搬家費時費力——有人說，生活中的第二大壓力便來自于搬家，有時這甚至是夫妻分道揚鑣的原因。

高昂的房價使購買住房成為一項重大的投資決定。有時，迫于預算約束，你可能不得不降低標準，購買面積稍小的房屋。如果你向一位專家請教購房投資的三條原則，那么答案往往是——位置、位置，還是位置。這是因為，房屋地段是影響房價的重要因素。位于商業中心、方便購物的房子，或者緊鄰地鐵、交通便利的房子，通常需求旺盛，價格也很高。相反，離市中心越遠的地方，房屋價格也越便宜。

如果你已決定了購房的位置，那么，下一步，你需要決定自己的購房預算。國際通行的經驗是，你應當購買價格在全家年收入3至5倍的房產。在許多國家，由于房價飛漲，這一比率已迅速上升。房價對年收入比率的上升是全世界范圍內的普遍現象，而不僅僅只在中國發生。根據國際清算銀行（BIS）的統計，在過去十年中，世界范圍內房屋實際價格上漲了50％至120％。調查顯示，第一，房價的上漲幾乎是實際收入漲幅的兩倍；第二，房屋價格上漲最快的時間是2002年至2006年，與股票市場的上揚幾乎同步。

全球范圍內的房屋價格上漲反映出以下幾點事實：人口結構發生變化，越來越多的年輕人逐漸自立，他們到了需要住房的年紀，房屋需求因此而旺盛；過去，名義和實際利率長期處于低水平；住房按揭融資方面的金融創新擴展了貸款的期限，銀行間競爭也不斷加劇。

住房的供給仍然受制于許多因素，比如不好的城市規劃和有限的建筑用地。在供給有限的情況下，除非利率和收入增長放緩，否則，房屋的需求會繼續增加，價格也會持續上漲。房產投資看起來是對抵御通貨膨脹風險的有效措施。但實際上，房屋出租的收入越來越低。你會發現，作為房東，其實你常常在對房客進行補貼。如果把同樣數量的錢放入銀行，你所得到的利息很可能比租房收入還要高。更糟的是，如果遇到不好的房客，你會常常被打擾。另外，如果你的房屋沒有租出去，空置的房子仍有維護和保養成本。如果投資房產僅僅為了獲得租金，顯然有些得不償失，因為房屋不是具有流動性的投資。在許多新興市場，房產其實沒有任何流動性可言，買進容易，而賣出很難。如果地段不好，連出租都不那么容易。此外，你會發現，自己還要面對房屋價格上漲所帶來的額外稅收——資產所得稅。

投資于房產的另一條原則是，租金的凈收益至少應當超過每期的按揭還款。如果你無法將房屋出租，那么，你便不得不獨自面對每月的按揭還款。這樣的現金流出會嚴重影響你的整體流動性。一旦你無力支付按揭，銀行對房子的強行拍賣很可能會使你損失一大筆錢。因此，如果在房價高漲時借入一筆抵押貸款，一旦房價下跌，那么你便很可能陷入流動性危機。這就是美國次貸借款人陷入困境的根本原因。由于認為房價會持續走高，而利率會持續停留在低位，他們購買了那些根本無實際償付能力的住房。不幸的是，美國房價同預期恰恰相反，不斷下跌，比最高峰時已下跌近15％，利率卻不降反升。

你應當從國外的經驗中吸取教訓。為自己居住而購房是生活必需。但是，用大量的按揭投機房產（你自己的住房除外），你將面臨經濟不景氣和利率上升等巨大風險。正如老生常談，經濟不景氣就是其他人丟掉工作的時候；而通貨緊縮就是你不得不賣掉房屋來還銀行貸款的時候。在投機前，請深思熟慮。

作者為《財經》特約經濟學家，香港證監會前主席