假按揭的表現(xiàn)形式與風(fēng)險控制

近年來，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展為拉動內(nèi)需、提高人民生活水平做出了重要貢獻(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，個人住房、商業(yè)用房購置貸款，也就是通常說的按揭貸款也踏入了發(fā)展的快車道，按揭貸款以其風(fēng)險低、收益好、期限長為商業(yè)銀行眾多的存款找到了一個好的投放歸宿，成為各家商業(yè)銀行競相發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)。但按揭貸款受政策、信用、市場、法律及管理水平的影響，也會帶來一定的風(fēng)險，而且按照國際慣例，風(fēng)險在業(yè)務(wù)發(fā)展的5~7年開始顯現(xiàn)，目前我國商業(yè)銀行按揭貸款的發(fā)展正處在這個時期，風(fēng)險顯現(xiàn)的步伐開始加快。在按揭貸款各種風(fēng)險中，假按揭貸款（指以虛假房地產(chǎn)交易套取銀行貸款的行為）嚴(yán)重威脅銀行信貸資金安全，對銀行和社會的危害性最大。

一、假按揭產(chǎn)生的原因

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)、金融政策的影響。國家在不同的歷史時期，其經(jīng)濟(jì)政策有著很大的差異性，上個世紀(jì)末，國家靠房地產(chǎn)、汽車消費(fèi)拉動內(nèi)需，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的高回報(bào)率使開發(fā)商的隊(duì)伍越來越龐大，一些實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商中便有了惡意套取銀行資金的騙貸者。近年來，受金融政策的影響，商業(yè)銀行對住房貸款投入資金明顯有擴(kuò)大趨勢，這意味著有大量信貸資金將從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)退出而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，一旦遇上國家緊縮銀根、整治房地產(chǎn)市場這樣的大動作，將對開發(fā)商帶來巨大的影響，有些開發(fā)商就會鋌而走險，在假按揭上做文章，以緩解其資金壓力。

2. 開發(fā)商自身的原因。單一從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，因開發(fā)銷售自成體系，如果實(shí)力較強(qiáng)，遇到國家大的政策調(diào)整，其抗風(fēng)險的能力也較強(qiáng)。反之，多元化經(jīng)營的企業(yè)資金鏈容易斷裂，抗風(fēng)險能力較弱。從開發(fā)商的角度看，用假按揭騙貸的根本原因在于建設(shè)過程中的資金不足，通過以個人名義貸款來獲得長期優(yōu)惠的資金，來彌補(bǔ)其資金的不足。

3. 操作簡便、隱蔽性強(qiáng)、風(fēng)險滯后。開發(fā)商找?guī)讉€借款人，編造一些假資料，隨意開出首付款收據(jù)，短時間內(nèi)就能得到按揭貸款，與流動資金和項(xiàng)目貸款相比，具有時間短、操作簡便、利率低、期限長、隱蔽性強(qiáng)等特點(diǎn)。開發(fā)商得到貸款后，如經(jīng)營情況良好，短時間內(nèi)還能保證月供，使風(fēng)險滯后；如經(jīng)營惡化，則將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。

4. 銀行內(nèi)部的原因。主要是商業(yè)銀行在審核環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏忽和過失。沒有嚴(yán)格執(zhí)行貸款審核操作規(guī)程，對借款人及其資料的真實(shí)性審查不細(xì)致。個別情況是銀行工作人員出現(xiàn)道德風(fēng)險，被開發(fā)商買通或與開發(fā)商勾結(jié)，通過假按揭實(shí)施騙貸。

二、假按揭的特征與表現(xiàn)形式

開發(fā)商假借內(nèi)部職工、關(guān)聯(lián)企業(yè)或親友為借款人，特征多為開發(fā)商統(tǒng)一申請、由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)償還、一人購買多套住房、房屋單價與總價偏高、貸款成數(shù)偏高、貸款金額接近轉(zhuǎn)授權(quán)控制線。

1. 利用內(nèi)部關(guān)系人貸款。開發(fā)商通過其內(nèi)部職工、職工親屬或熟人、朋友來假意購買戶型朝向不好等不易銷售的住房或商用房，或虛構(gòu)購房事實(shí)，以個人名義在銀行辦理按揭貸款，由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)償還。

2. 利用外部關(guān)系人貸款。通過關(guān)聯(lián)企業(yè)（子公司、母公司、建筑施工單位或材料供應(yīng)商等業(yè)務(wù)往來企業(yè)）的員工或員工親屬以個人名義向銀行申請按揭貸款，由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)償還。還有一種情況是開發(fā)商以住房抵工程款或材料款，由施工單位或供應(yīng)商出面辦理按揭貸款，套取貸款后，開發(fā)商用貸款資金歸還工程款或材料款，貸款依舊由開發(fā)商歸還。

3. 偽造借款人資料，惡意騙取貸款。開發(fā)商通過辦理社保、出國手續(xù)或給好處費(fèi)等形式借用或惡意使用他人身份資料申請按揭貸款，虛假借款人申請資料中大多顯示其擔(dān)任總經(jīng)理、董事長、項(xiàng)目經(jīng)理等職務(wù)，月薪水平從幾千到幾萬元不等，但實(shí)際上這些借款人大多無穩(wěn)定的職業(yè)或收入與此相差甚遠(yuǎn)，并且通常有相同的地域，甚至家庭住址為同一村、同一社區(qū)甚至同一居民樓。

4. 利用信息不對稱欺騙借款人與銀行。前期購房行為真實(shí)，開發(fā)商以購房人的名義申請了按揭貸款，但在貸款發(fā)放后，開發(fā)商又以銀行拒絕提供按揭為由向購房人收取了全額房款，導(dǎo)致該筆貸款事實(shí)上并沒有真正落在購房人名下，而被開發(fā)商挪用。

5. 虛增房價、虛增購房面積。開發(fā)商虛增購房單價，通過貸款將超過正常成交價格的部分挪用或造成事實(shí)上的降低首付款或零首付，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行；或者以虛增購房面積、虛增樓層的方式通過銀行與其“委托人”簽訂借款合同，擴(kuò)大貸款總額，騙取銀行貸款。有的甚至以設(shè)備層和轉(zhuǎn)換層來做按揭，更有甚者，拿一個子虛烏有的樓盤向銀行申請按揭貸款，買通銀行工作人員，達(dá)到實(shí)施騙貸的目的。

6. 開發(fā)商統(tǒng)一劃撥首付款或還款。開發(fā)商虛擬交易事實(shí)后，通常先后多次由其或通過第三方賬戶將資金轉(zhuǎn)賬至各個借款人的儲蓄賬戶，用于繳付首付款，或直接虛開首付款收據(jù)作為向銀行申請貸款的憑據(jù)。貸款發(fā)放后，一般也是由開發(fā)商統(tǒng)一轉(zhuǎn)賬或提現(xiàn)后替所謂的借款人還款。

7. 惡意重復(fù)售樓、售后再抵、抵后再售。開發(fā)商利用有些地區(qū)房管部門在預(yù)售商品房備案制度上的漏洞，或買通內(nèi)部人員，將同一套住房多次出售，從而多次辦理個人住房貸款。有些開發(fā)商對已經(jīng)全部銷售的房屋不做銷售備案，又向銀行申請按揭貸款；有些開發(fā)商預(yù)售商品房后，不到房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)，通過隱瞞銷售事實(shí)，又以開發(fā)項(xiàng)目（含預(yù)售商品房部分）辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；有些開發(fā)商在沒有取得抵押權(quán)人同意的情況下，隱瞞開發(fā)項(xiàng)目已設(shè)定抵押的事實(shí)，擅自銷售商品房。

8. 虛擬交易事實(shí)轉(zhuǎn)移信貸資金。為了順利轉(zhuǎn)移信貸資金，有些開發(fā)商通過購買原材料等途徑從按揭賬戶中向其關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移資金，再通過其關(guān)聯(lián)企業(yè)將資金轉(zhuǎn)移至個人儲蓄賬戶，最終以大額現(xiàn)金提現(xiàn)形式將資金轉(zhuǎn)出。

三、假按揭的風(fēng)險控制與防范措施

1. 對開發(fā)商的審查。對開發(fā)商的審查重點(diǎn)應(yīng)放在開發(fā)商的資質(zhì)能力、企業(yè)實(shí)力、資金實(shí)力、信譽(yù)狀況等要素上。對明顯具有風(fēng)險隱患和存在重大糾紛的樓盤不予介入。

2. 對項(xiàng)目的審查。對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，按揭貸款除應(yīng)具備“五證”等基本要素外，還應(yīng)堅(jiān)持：①嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。”不得對按揭協(xié)議未經(jīng)過有權(quán)機(jī)構(gòu)審批的項(xiàng)目發(fā)放個人住房貸款。不得以所購房產(chǎn)的租賃收入作為還貸來源。不得對單位統(tǒng)一還款、開發(fā)商回購或返租的項(xiàng)目發(fā)放個人住房貸款。②從嚴(yán)控制個人商業(yè)用房貸款。嚴(yán)禁對不具有獨(dú)立分割、不能獨(dú)立使用、不符合房屋的基本特征、不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用房以及用途為商場、娛樂、餐飲、酒店等分割為小面積出售的商業(yè)用房辦理按揭貸款。

3. 對借款人的審查。對借款人審查的重點(diǎn)應(yīng)放在購房行為的真實(shí)性上，審查其收入的穩(wěn)定性和第一、第二還款來源的可靠性。①應(yīng)該堅(jiān)持雙人談話調(diào)查制度。個人住房貸款客戶談話筆錄中，談話及筆錄人應(yīng)為雙人簽字。所有貸款手續(xù)中借款人的簽字應(yīng)在銀行調(diào)查人面前當(dāng)面填寫，調(diào)查人應(yīng)保證簽字人與所提供身份證明一致，對借款人簽字的真實(shí)性負(fù)責(zé)。對借款人所提供的所有證件，調(diào)查人應(yīng)核對原件，對借款人提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。同時對其所購房屋與實(shí)際房屋進(jìn)行核對，確保貸款所購房屋的真實(shí)性。調(diào)查人應(yīng)與抵押申請人或社會中介機(jī)構(gòu)共同辦理抵押登記手續(xù)。雙人談話調(diào)查制度在一定程度上防止了假按揭、尤其是虛構(gòu)借款人的名義騙取按揭貸款的現(xiàn)象。②嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會關(guān)于借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比不得超過50%的規(guī)定。

4. 對銀行調(diào)查、審批人員的要求。①認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策、制度。銀行工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會、各商業(yè)銀行總行制定的有關(guān)住房信貸的政策、制度和規(guī)定，自覺提高思想認(rèn)識和修養(yǎng)，始終把風(fēng)險防范放在首位，把好調(diào)查審批關(guān)。②上收審批權(quán)限，推廣審批中心審批模式。所有個人住房按揭貸款都要報(bào)個人住房貸款審批中心審批，審批通過后才能發(fā)放。③從嚴(yán)掌握審批條件。對于夫妻雙方中已有一方在銀行辦理個人住房貸款，在其貸款未結(jié)清前，若其配偶再次購買住房并向同一銀行申請個人住房貸款的，即被認(rèn)定為第二套個人住房貸款，應(yīng)在貸款利率、成數(shù)上從嚴(yán)掌握。對于購買精裝修房屋必須以剔除裝修價值后的房屋價值為依據(jù)，再按照規(guī)定的貸款成數(shù)發(fā)放貸款。對于購買第二套房、高檔商品住房、別墅、商業(yè)用房的貸款利率按相應(yīng)期限檔次貸款的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

5. 對假按揭采取的法律手段。發(fā)現(xiàn)假按揭后，商業(yè)銀行要加大打擊力度，對開發(fā)商要進(jìn)行媒體曝光、訴諸法律直至追究刑事責(zé)任。對與開發(fā)商串通、勾結(jié)、實(shí)施假按揭的銀行工作人員要依據(jù)有關(guān)制度、規(guī)定嚴(yán)肅處理，直至追究其法律責(zé)任。

（作者單位：興業(yè)銀行西安分行）