房地產商遭遇“現金榨汁機”

葉　檀

與股市一樣，樓市也是政策市，因此，各方非常迷信政府的行政力量。

房地產市場信息的混淆程度與爭論之激烈可以與股市媲美。目前的爭論聚焦兩點，一是由王石“賣拐”引發的中國房地產市場拐點論；二是由潘石屹百日劇變引發的對開發商大量倒閉的推測。2007年房地產上市企業年報現金流為負，引發更深刻的憂慮，謝國忠這位有名的資產價格烏鴉嘴表示，中國房地產商一半以上會破產倒閉。

本輪調控以來政府頒布數十道政策，核心只有一個，就是抑制房價過快增長，制止將房地產作為投資人民幣資產的項目。政府采用的是資金擠壓術。主要表現方式是，控制以房地產為主的抵押信貸，嚴控二套房貸，從去年以來，從大型國有控股金融機構到目前的民生、光大、招行3家銀行已嚴令抬高二套房貸購房門檻。國務院在2008年工作要點中，明確指示要打擊炒樓活動。中央政府首次以嚴厲的措辭，指責樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風險。更重要的是，國務院明確指令國家發改委牽頭，住房與城鄉建設部等配合，采取措施，打擊炒樓活動，4月3日，新組建的住房和城鄉建設部接受的最新任務是，嚴打炒房炒地等違法違規行為。原定于3月28日在港交所掛牌的恒大地產最終折戟，隨后證監會表態，對募集資金用于囤積土地、房源或用于購買開發用地等的ＩＰＯ，將不予核準。這讓40余家排隊等待ＩＰＯ的房地產企業感到絕望。

房地產商在政府的“現金榨汁機”下顫抖，普遍生存困難。

根據陸續公布的上市房企年報，每股現金流出現了巨額負數：保利地產－7．65元、招商地產－4．74元，金地集團－7．52元等。據統計，42家Ａ股房地產上市公司2007年的經營活動產生的現金流量凈額為－365．99億元。四大開發商2007年的存貨周轉率也是歷年來的最低值。由于項目建設周期一般為2－3年，按照存貨在2．5年內銷售并回籠資金計算，存貨周轉率應該不低于0．4，但是這幾大開發商中，只有萬科的存貨周轉率稍高于0．4。這說明以往房地產商以土地儲備代替現金的生存模式，一旦市場冰凍期到來，脆弱的資金鏈受到嚴峻考驗。

現金為王而不是土地為王，導致開發商的生存模式發生新一輪變遷。類似萬科這樣的企業提前一步收到了現金為王的信號，從去年開始就降價銷售，大房地產商手中大約都擁有一份各公司現金流的狀況，對于哪家公司資金鏈緊繃成為流血的獵物，可能成為下一個順馳心里一清二楚。于是，各家開始比拼融資與營銷實力，爭取成為獵食者而不是成為不幸的被獵者。

行業政策的出臺，絕不可能是為了對該行業實行一劍封喉的必殺術，而是為了行業優勝劣汰的健康發展。那些不顧風險控制的弱勢企業將會在這一輪新的洗牌中倒下，潘石屹的“百日劇變說”提醒了我們一個時間節點，許多房地產企業會在今年年中被淘汰出局，謝國忠這次預言可能成真，洗牌甚至可能比他說的更加慘烈。

但需要提醒的是，過度的現金擠壓術不是好事，如果連風險控制能力強的公司都無法生存，那中國的房地產市場就會成為抄底資金的囊中物。我們需要的是一個健康的市場，而不是在行政、現金、道德的三重擠壓下萎靡不振的房地產市場。購房者也不要奢望房價會出現雪崩性下挫，從五花八門的信息發布單位的統計數據中，我們大致可以得出如下結論，在國際化程度不高的城市，一旦臨時炒作資金回抽，房價可能出現深幅下挫，而在北京與上海等城市，尤其是這些城市的中心地段的高樓樓盤，則無大幅下跌可能，在一些資金流入的綜合開發區，房價也未必下挫。

本輪房地產調控有得有失：所謂得，是初步劃分了市場與政府公共產品的邊界；所謂失，是在一些具體舉措上有矯枉過正之嫌，使得一些具有優質基因的公司同遭池魚之災，并且將房地產市場的亂象歸咎于開發商的道德缺失，而不是檢討初期規劃的不科學與不完善。經過兩到三年的調整，房地產市場將重新走上正軌。政策也將適時調整，否則，房地產市場會成為金融風險的導火索，也將成為人民幣資產的估值低洼區，形成外資擠壓內資、或者內外資勾結占據市場的態勢。

與股市一樣，樓市也是政策市，因此，各方非常迷信政府的行政力量。但筆者相信，最終，市場規律會占據上風。