商業銀行支持海南省房地產業發展的策略研究

摘 要：本文從海南省房地產業當前面臨的良好發展機遇入手，分析了海南房省地產發展所面臨的一些挑戰，并結合實際，提出了商業銀行支持海南省房地產業發展的主要策略，如：加強宏觀調控政策的貫徹與研究，及時調整經營策略，優化貸款結構；加強“龍頭”企業、項目的營銷力度，加快住房金融業務發展步伐；加強房地產金融創新，提升銀行競爭能力等，以期為商業銀行和海南房地產業的共同發展提供參考性建議。

關鍵詞：商業銀行；海南房地產；策略

中圖分類號：F832.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)09-0017-05

房地產業是經濟發展的“寒暑表”。當前，海南省經濟持續快速增長，海南不可復制的自然環境、氣候條件，稀缺的濱海、土地資源，豐富的旅游資源，獨特的政策優勢，以及不斷提高的知名度、美譽度成為了海南省房地產業發展的強大推動力及難得的機遇。商業銀行要把握契機加快發展，就要加大對海南省房地產業的研究與支持力度，提升銀行競爭能力、市場規模及效益。

一、海南省房地產業面臨的發展機遇

(一)海南省經濟的快速發展給房地產業發展提供了強大推動力

2007年，海南實現生產總值1229.64億元(歷年情況見圖1)，比上年增長14.5%，房地產整體發展形勢良好，市場化程度不斷提高；固定資產投資總量502.25億元，比上年增長17.9%；房地產開發投資總量126.96億元，比上年增長42.2%，繼續保持較高增長速度。

進入2008年，海南省房地產行業形勢繼續向好。據統計，2008年一季度海南省房地產開發建設財務到位資金達78.6億元，比上年同期增長24.7%。其中國內貸款7.84億元，約占10%，且只比上年同期增長11.6%(見圖2)，意味著海南省房地產金融的發展潛力巨大。

(二)海南突出的環境及資源優勢增強了房地產業可持續發展后勁

海南是我國唯一的熱帶海島省份，面積約3.4萬平方公里，海洋面積占我國總海域的1/3，海岸線長達1928公里，具有獨特的南國熱帶海濱風光和優越的自然環境，擁有“健康島”、“生態島”、“陽光島”等一系列美譽。海南擁有天涯海角、南山文化旅游區、博鰲亞洲論壇等眾多知名旅游景點。據統計，過去五年海南省旅游收入年均增長12.4%，超過同期GDP年均增速0.8個百分點，接待旅游人數逐年遞增(見圖3)，旅游業成為全省經濟的支柱產業。海南“島嶼”得天獨厚的資源環境，吸引了大批前來旅游、度假、投資置業的人士，為海南省旅游房地產等的發展提供了充足后勁。[1]

(三)海南省房地產性價比相對較高，發展趨勢良好，對購房者吸引力較大

比照全國其他省會城市及相似環境區域房價，海南省房價相對偏低，尤其海口房價2007年末在全國36個大中城市中排名28位，相對于全國大中城市性價比高。近年來，海口、三亞等一線海景商品房、別墅優勢突出，房價迅速攀升，帶動了兩地市區房價的上漲，郊區及其他市縣房價也啟動上漲勢頭，給房地產金融的快速發展提供了基礎。

(四)海南省房地產業受益于海南獨特的政策優勢

2000年以來，國家為扶持海南省旅游產業發展，率先賦予海南航權開放、落地簽證或免簽證等特殊優惠政策。近年來，黨中央、國務院對加快海南發展提出要求，突出經濟特區的“特”字，構建具有海南特色的經濟結構和更具活力的體制機制。[2]日前，海南省建設“國際旅游島”旅游發展戰略取得重大進展，國務院已函復海南省人民政府，同意海南進一步發揮經濟特區優勢，在旅游業對外開放和體制機制改革方面積極探索，先行試驗，要求國務院有關部門對海南省發展旅游業給予大力支持和幫助。此外，文昌航天發射中心正式開始建設，洋浦保稅港區作為全國第四個保稅港區已獲批設立，占全省約1/8人口、1/4土地的農墾已經國務院領導批示同意劃歸海南統一管理等政策及巨大機遇。這些無疑都將對海南省房地產行業及房地產金融發展產生巨大而深遠的影響。

二、海南省房地產金融面臨的一些挑戰

(一)宏觀政策的影響

2007年以來，國家針對房地產市場的宏觀調控政策不斷出臺，通過采取土地、稅收、緊縮貸款、提高首付款比例、限制購買第二套住房、提高房地產開發項目資本金占比、禁止別墅類高檔住宅項目的支持、控制寫字樓及商業用房項目支持以及不得向“圈地”、“屯地”的開發企業發放貸款等手段，對房地產市場的供給和需求實施調控。截止2008年6月7日，央行年內第五次上調存款準備金率1個百分點至17.5%。宏觀調控政策不斷加力，政策效果逐步顯現，市場不可預見因素逐漸增加，海南省房地產行業將面臨全新的考驗。

(二)房地產市場的影響

海南省部分地區的中、高端房地產外地購房者居多，房間均處于閑置狀態，住房閑置率高達80%，高于全國平均水平約20個百分點，三亞等地區的房地產甚至逆勢持續升溫，因此，商業銀行要吸取20世紀90年代海南省房地產泡沫經濟的教訓，關注投資和投機所致房地產價格上漲，防范房地產市場風險帶來的影響。此外，宏觀調控促使各家銀行在相對有限的市場總量下，由以往的注重貸款規模增長轉為關注客戶結構。根據2008年一季度末的數據，海南省房地產開發資金中國內貸款僅占10%，再加上優質房地產企業、項目、優質樓盤不多，意味著房地產市場競爭日趨激烈。

(三)銀行貸款管理水平亟待提高

伴隨趨緊的宏觀調控政策和外部監管環境，金融監管當局進一步加強了對商業銀行貸款總量和投放節奏的實時監控，人民銀行、銀監會等先后下發了一系列有關房地產信貸業務的政策、規章，要求各商業銀行要加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向，并要求商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內容，并對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注。一系列監管措施對銀行貸款精細化操作和管理提出了更高的要求。

三、商業銀行支持海南省房地產業發展的策略

(一)加強宏觀調控政策的貫徹與研究，及時調整經營策略，優化貸款結構

認真研究落實國家宏觀政策，把握房地產行業發展趨勢及微觀調整變化，加強行業及其信貸投放的跟蹤分析，準確預測行業的發展前景、市場空間及市場容量，強化行業信貸授信的總量研究與控制。同時，吸取房地產泡沫經濟時期的經驗教訓，進一步把好貸款投放節奏和重點，在繼續加大一手住房貸款投放力度的同時，控制好其他信貸產品規模增長。[3]新增規模向管理水平高、市場潛力較好的區域傾斜，進一步優化貸款的產品、區域和客戶結構，建立一個多元化的有利于風險分散與效益最大化的資產組合。

(二)加強“龍頭”企業、項目的營銷力度，加快住房金融業務發展步伐

1.積極介入大企業、大規模、高品質的住房金融業務。在具體業務操作中，積極營銷地理位置好、市場發育成熟、建設規模大、價格適中的中高端項目，選擇客戶時重點選擇有開發經驗、整體實力強、信譽良好的開發企業。通過大力營銷優質開發企業，并提供一攬子的金融服務，充分滿足優質客戶的信貸需求，確保銀行在激烈的競爭中搶占市場先機。

2.擇優穩健發展對公房地產信貸業務。對房地產開發企業要優中選優，重點支持綜合實力強、開發規模大、回籠資金較大、對銀行綜合貢獻度高的開發企業，確保貸款質量進一步提高；提高貸款定價能力，提高貸款收益率；加強房地產開發貸款封閉管理，確保銷售收入按封閉管理要求用于還貸，加快開發貸款周轉速度，提高規模利用率。

3.投入適銷對路的房地產旅游項目。進一步加強項目評估管理，全面掌握項目的規模、品質、售價、客戶定位，提高對項目市場研究水平。準確判斷形勢，嚴格把握風險，加強旅游房地產的創新。與傳統房地產不同，旅游房地產的所有權不一定發生轉移，它出賣的是它的功能、服務及軟性消費品。所以在營銷手段上，必須進行技術創新，向國際潮流靠攏，不一定將自己限定于房地產業的銷售模式上。例如可以推行貴賓會員卡、異業聯名卡，甚至可以進行跨行業結盟，跨國度聯動，實現對消費資源最大限度的挖掘。

(三)加強集約管理，實施差別化的服務手段及客戶、區域發展戰略

1.針對客戶的不同需求，優化流程，簡化手續，提高發展個人住房貸款業務效率。利用資產、負債、中間業務與房地產金融業務之間的聯系進行“交叉銷售”，強化開發貸款與個貸的聯動營銷，把開發貸款投向能帶動下游按揭業務的優質樓盤，擴大樓盤儲備，為個人住房貸款業務健康發展奠定基礎。以個人優質客戶為對象，以住房為載體，營銷推廣各種個人貸款產品，擴大市場份額。

2.以具有特色的房地產為主要營銷對象。以具有區位優勢，規劃設計和戶型設計較好，環境配套優良，產品適銷對路的商品住房項目，以及股東背景和資金實力強，開發業績和信譽良好的房地產開發企業為重點營銷對象，切實提高樓盤按揭率和貸款抗風險能力。堅持以海口、三亞、瓊海等發展前景好并且有品牌發展商介入的地區為重點投放區域，加速改革發展，優化資源配置，深入挖掘市場潛力，不斷提高價值創造能力和綜合競爭能力，努力提升銀行市場占有率。同時以瓊海、東方、文昌、萬寧、陵水地區為重點發展區域，進一步加大房地產信貸資源、財物資源、人力資源等方面的投入，把握當地房地產大項目開發機遇，加強上下聯動營銷，力爭取得明顯成效。

3.以一手房貸款為重點，積極發展個人住房貸款業務。在商品房市場較成熟的區域，以優質住房樓盤項目和優質發展商為營銷對象，進一步加大營銷力度，從源頭上積極搶占當地一手住房貸款市場份額。在商品房開發尚未成熟的市縣，以行政事業單位和優質對公客戶員工等優質客戶群體參與的符合國家政策的集資建房、合作建房等一手住房項目為營銷對象，穩步發展個人住房貸款業務。在海口市、三亞市穩健發展個人再交易住房貸款(二手房貸款)，其他存量房交易活躍、二級市場交易機制完善的區域，適度發展面向優質客戶群體、優質住宅小區的“直客式”二手房貸款。個人商業用房貸款優先支持與優質住房項目配套的貸款需求。

(四)加強風險防范，規范操作管理，進一步提高貸款風險控制能力

1.建立健全信息溝通傳遞機制。及時通報有不良信用記錄的開發商和個人，限制不良記錄的個人及企業改頭換面以親朋好友或重新注冊新公司的形式進行資金融通。建立公共信息系統和客戶信息系統，并通過電子化系統實現銀行之間、工商與稅務年檢之間的信息共享。

2.建立健全房地產貸款風險評估機制。對房地產項目的市場前景、營銷能力、財務能力、管理能力和運營能力等方面進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算風險度。對于風險度較高的房地產項目審慎發放貸款，從根本上規避房地產貸款的經營風險。[4]

3.加強貸款流程管理。在房地產貸款中要重點加強對企業資金鏈的監控和管理，實現資金的良性循環，有效控制信貸風險。充分發揮預警和檢查督導的作用，進一步加強資產質量運營情況監測和分析工作。對重點樓盤和客戶進行全方位、多層次的分析，及時發現風險隱患。準確判斷借款人經營狀況和管理能力，按流程嚴格規范操作，嚴格落實擔保措施，落實貸款發放條件。加強房地產項目管理，及時督促開發商按合同規定時間進行竣工驗收和辦理房產證，加大期房轉現房抵押登記工作力度，最大限度地化解貸款風險。加強對關注、非應計類貸款的催收和管理，及時走訪臨時性拖欠的客戶，及早對惡意拖欠的客戶行使法律手段，防止貸款質量向下遷徒。

4.建立和完善符合銀行個人貸款業務發展的經營管理模式、運行機制和業務流程。拓寬前臺營銷渠道，提高中后臺業務辦理效率和規范化水平。強化客戶經理面談、面簽制度，提高“假個貸”的識別和控制能力。

5.建立完善的風險準備制度。建立足夠的風險準備金，抓住盈利空間擴大的機遇，提高撥備覆蓋率和資本充足率，提高抗風險能力。

(五)加強房地產金融創新，提升銀行競爭能力

當前，海南省房地產金融產品質量不高，品種單一，而海南省房地產金融客戶群體卻不斷擴大，客戶需求不斷增加。此外，客戶自身的經濟狀況也提出了必要的資金需求，據人民銀行對北京、上海、廣州、深圳等16個大中城市住房金融抽樣調查情況(見圖4)，被調查人申請貸款原因中“自有資金不足”占了77.48%。[5]因此，商業銀行應加大房地產金融業務及產品創新，滿足客戶個性化與資金需求，擴大市場份額。

數據來源：《中國房地產金融報告(2006)》

1.“銀行總行—企業總部”信貸管理模式。即商業銀行總行和大型房地產集團公司總部之間直接建立信貸關系，由集團公司總部統一向銀行總行提出房地產開發貸款申請，銀行總行授權集團公司總部所在地分支行發放貸款、授權集團公司各分(子)公司所在地銀行分支行開展相應的信貸監督，集團公司總部在各分(子)公司之間統一調配使用貸款資金，貸款到期由集團公司總部統一償還(流程見圖5)。該貸款模式適應了大型房地產集團公司跨區域經營與資金集中管理，不僅提高信貸資金運作效率，而且對防范房地產信貸風險起到了一定作用。但是，如果銀行管理不當，不能互通信息，容易引起房地產開發商套取銀行貸款。

注：銀行分支行1為集團公司總部所在地銀行分支行；

銀行分支行2這集團公司各分(子)公司所在地銀行分支行。

2.資產(商業用房)支付貸款模式。是指向商業用房的所有人發放的、以其所擁有的商業用房作為貸款抵押物，借款人的經營收入依賴于該抵押物經營收入的貸款。該貸款中的商業用房是已竣工驗收，招商工作已大部完成、具備投入運營的條件或已經投入商業運營、經營管理比較規范、經營利潤較為穩定、現金流量較為充裕、綜合收益較好的商業營業用房和辦公用房，包括寫字樓、酒店和綜合商業設施等。該貸款適用于借款人在商業用房經營期的資金需求，解決了經營性物業所有權人長期經營和資金不足的矛盾，符合商業地產運作規律，但對物業租金收入穩定性的評估等方面提出了很高要求。[6]

3.循環授信房貸模式。用循環授信的方式，讓借款人將自己的按揭房抵押給銀行，然后可以獲得一個貸款額度，在規定的時間和額度內可以分次提款、循環使用。一般來說，“循環貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。自主額度是以按月等額本息還款法計算的剩余本金作為客戶的循環授信額度，只要買房人所選擇的還款方法使本金償還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。這種方式下，循環額度相對固定，銀行不需對可用額度進行多次審批。而綜合額度則是利用房產的保值和增值功能滿足大額融資客戶的需要，在整個房產抵押期間內分期核定貸款額度。隨著這一業務的發展，銀行在保留循環授信功能的同時，還增加了理財功能。可以在一定程度上緩解借款人再次貸款的資金壓力，更為適合那些收入較豐厚、有提前還款能力和資金周轉需求的購房人和小企業主。

4.利率多樣化的房貸模式。一是固定利率房貸。在貸款期限內，不論利率如何上調抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變。適合那些有固定收入、預期未來利率會升高、對利率風險有比較清楚認識的借款人。二是“固定+浮動”的混和利率方式。利率將隨著時間的變化而靈活改變。在貸款開始的前3至10年內利率固定，這一期間稱為利率固定期，利率固定期結束后，貸款人可根據利率走勢轉換為浮動利率。對于那些預期短期內有加息可能、但對后市預計又不是很明朗的貸款人而言，是一種不錯的選擇。

5.“組合貸”模式。最大的特點是銀行以所購一手房設定抵押，為借款人提供一攬子金融服務，在可用額度內，貸款人可以任意申請貸款。在貸款用途上可以滿足貸款人的購房、裝修等主要日常資金需求，同時還提供了固定利率貸款、浮動利率貸款等多種計價方式。在還款方式上也更為靈活，貸款人可不受時間限制，隨時還款。

6.接力貸款模式。以子女作為所購房屋的所有權人，父母雙方或者一方與子女作為共同借款人；可以將借款人的貸款年限適當延長，不受普通房貸規定中上限的限制。可減輕前期還貸壓力，門檻也較低，適合年齡較大的購房者(40歲以上)或者是剛參加工作、暫時收入不高、還款壓力較大的年輕人由于父母雙方(或一方)和子女成為共同借款人，因此可以將借款人的貸款年限適當延長，不受普通房貸規定中上限的限制。但是接力貸在減輕前期月供和延長貸款年限的同時，要求借款人相應支付更多的利息，從長期的理財角度來看，不是最為劃算的方式。

7.隨借隨還貸款模式。貸款人可以根據自己的實際財務情況來設定貸款期限，存入指定賬戶的資金被視為提前還貸部分，節省利息。適用手頭資金寬裕、有能力提前還貸但對資金流動性要求較高的購房者。

參考文獻：

[1]海南年鑒(2007).

[2]劉威.海南發展戰略思考[M].北京：中國和平出版社，2005.

[3]徐滇慶.房價與泡沫經濟[M].北京：機械工業出版社，2006.

[4][6]張健.房地產金融實務[M].上海：上海財經大學出版社，2007.

[5]中國人民銀行金融市場司房地產分析小組.中國房地產金融報告(2006)[M].中國金融出版社，2007.