我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析

摘 要：本文結(jié)合投資需求、房地產(chǎn)融資多元化、資本市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)引進(jìn)REITs的動(dòng)因進(jìn)行分析，同時(shí)從政策法規(guī)、實(shí)際操作的視角討論了REITs在我國(guó)實(shí)施的可行性，最后得出REITs在我國(guó)切實(shí)可行的結(jié)論并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；房地產(chǎn)融資；可行性

中圖分類號(hào)：F832.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031(2008)09-0026-03

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)下，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力和雄厚的資金實(shí)力才能夠支持房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的巨大需求。從2004年起，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍，一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商來(lái)完成資金的融通。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)以前長(zhǎng)期實(shí)行單一的融資模式，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要為銀行信貸、債券融資、利用外資及上市。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，原有的單一融資結(jié)構(gòu)已不能適應(yīng)房地產(chǎn)商的融資需求，房地產(chǎn)信托隨之發(fā)展。由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)信托的法律法規(guī)不健全，且房地產(chǎn)信托的功能較為單一，使得房地產(chǎn)信托基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換的功能。而房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱“REITs”)的引入恰可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)信托的缺點(diǎn)。

一、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的動(dòng)因

(一)投資者的需求

1.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金可以滿足我國(guó)民間儲(chǔ)蓄、社會(huì)保險(xiǎn)資金、企業(yè)資本和外國(guó)資本的投資需求。我國(guó)約有12萬(wàn)億元的居民儲(chǔ)蓄余額、1.1萬(wàn)億元的保險(xiǎn)資金、1708億元的全國(guó)社保基金以及大量企業(yè)在發(fā)展過程中的閑置資金等。[1]同時(shí)，國(guó)外大型的房地產(chǎn)投資信托基金以及實(shí)力雄厚的像美林、摩根斯坦利之類的資金實(shí)力雄厚的投資銀行也普遍對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)紛紛看好。上述這些巨額的社會(huì)金融資產(chǎn)存量必然形成巨大的投資需求。

2.從目前我國(guó)的金融體制看，投資者可選的各種投資工具并不是很多。由專業(yè)性的機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)投資信托基金，可以使投資者獲得較高的投資收益，有效規(guī)避投資者的風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)大眾資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的條件。

3.對(duì)于投資人來(lái)說，在投資組合中加入房地產(chǎn)可以達(dá)到獲得穩(wěn)定回報(bào)并降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。REITs具有很強(qiáng)的市場(chǎng)流動(dòng)性并由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理，投資組合帶來(lái)的分散風(fēng)險(xiǎn)的作用、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)帶來(lái)的較高經(jīng)營(yíng)效率、公開市場(chǎng)帶來(lái)的高透明度和市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制以及資本市場(chǎng)帶來(lái)的強(qiáng)融資能力都使得投資者信心增加，投資需求旺盛。

(二)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資模式的需要

1.我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅增加了一種新的融資渠道，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立多元化融資結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。[2]

2.引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化操作。房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，使得企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)有所減小，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的改善必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。

3.房地產(chǎn)投資基金有利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)有兩萬(wàn)九千多家房地產(chǎn)商，且絕大多數(shù)屬于規(guī)模小、管理不規(guī)范、專業(yè)人才缺乏的小企業(yè)。房地產(chǎn)投資基金在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)模式下把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在基金支持下還可以通過兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，有助于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)再生產(chǎn)。

(三)資本市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在需求

房地產(chǎn)投資信托基金的建立對(duì)于我國(guó)投資基金市場(chǎng)的規(guī)范成長(zhǎng)有著積極的作用。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期性決定了其投資回收的長(zhǎng)期性，投資者的收益相對(duì)于證券投資而言時(shí)間更長(zhǎng)更穩(wěn)定，因而發(fā)展REITs有利于增加新的投資基金品種并拓展基金投資者的投資組合空間。REITs在期限、風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行充分有效的組合，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資收益，回報(bào)的長(zhǎng)期性也有助于培養(yǎng)投資者的長(zhǎng)期投資和理性投資理念，而投資者的理性投資又必將推動(dòng)我國(guó)投資基金市場(chǎng)的健康規(guī)范發(fā)展。再者，發(fā)展有助于擴(kuò)張投資基金規(guī)模。[3]

(四)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體完善的需求

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以房地產(chǎn)參與主體的完整性為主要特征的。改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)但發(fā)展水平仍然較低，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間比較短，使得專業(yè)的投資商比較缺乏。近年來(lái)，中介服務(wù)業(yè)和代理業(yè)形成了較好的發(fā)展勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的個(gè)人和投資機(jī)構(gòu)的投資需求也正在增強(qiáng)。因此，引入REITs這種全新的金融工具是為房地產(chǎn)業(yè)輸送金融資源的不錯(cuò)選擇，不僅能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)投資者隊(duì)伍的形成，在很大程度上也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的完善和成熟。

二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析

(一)政策與相關(guān)法律規(guī)定

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)信托投資基金必須在適合我國(guó)的房地產(chǎn)和金融政策，以及適合我國(guó)國(guó)情的法律環(huán)境條件下才能夠得以充分、有效地運(yùn)行。為此，應(yīng)對(duì)于建立REITs有關(guān)的政策和法律法規(guī)進(jìn)行充分的分析。

1.法律可行性。REITs與我國(guó)公司法、證券法規(guī)定一致，以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》為依據(jù)設(shè)立，在我國(guó)目前的法律制度下，法律障礙較少。我國(guó)2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有關(guān)規(guī)定也放寬了我國(guó)房地產(chǎn)公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件限制，有利于在法律層面上保障REITs在我國(guó)現(xiàn)階段的推出。另外，信托業(yè)和證券法律制度的逐步完善也為REITs創(chuàng)造了必要條件。我國(guó)于2001 年頒布了《信托法》，使信托在我國(guó)有了更權(quán)威的法律依據(jù)，而2002年頒布的《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，從更細(xì)致的角度規(guī)范了信托業(yè)和個(gè)別信托。而在證券制度方面，監(jiān)管層一直在致力于創(chuàng)新證券衍生產(chǎn)品和保護(hù)投資者權(quán)益的立法，這無(wú)疑為REITs在我國(guó)的發(fā)展創(chuàng)造了制度環(huán)境。

2.政策可行性。2005年9月19日，商務(wù)部、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》。而在2005年11月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出了四項(xiàng)建議：盡快出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，開放REITs通道，力促銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款實(shí)行區(qū)別對(duì)待，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)等。其中，“開放國(guó)內(nèi)REITs融資渠道”的建議表明，REITs在我國(guó)的發(fā)展腳步將加快。根據(jù)央行121號(hào)文件規(guī)定，各商業(yè)銀行對(duì)未取得“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得提供任何貸款，從資金方面嚴(yán)格規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資行為。而央行等政府主管部門也已經(jīng)多次表示今后要在政策上鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)摹⒍嘣姆康禺a(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的、直接的融資渠道。這表明了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融的總體發(fā)展方向。

(二)實(shí)際操作層面

經(jīng)過改革開放20多年來(lái)的發(fā)展，我國(guó)金融市場(chǎng)體系已經(jīng)得到逐步完善，特別是近十年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入穩(wěn)步擴(kuò)張發(fā)展階段，證券投資基金市場(chǎng)也已初具規(guī)模。而目前我國(guó)擁有巨大的房地產(chǎn)存量資源，且以每年數(shù)千萬(wàn)平方米的速度增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引眾多的投資者共同參與進(jìn)來(lái)。

1.房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為REITs提供了長(zhǎng)期增值保障。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)原材料、家用電器等耐用消費(fèi)品、住宅裝修業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起著重要的作用。此外，發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，金融業(yè)必定要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。[4]另一方面，在經(jīng)過國(guó)家從財(cái)政、金融、供求等多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，購(gòu)房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，收益型物業(yè)投資增速。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的迅速發(fā)展，國(guó)家將進(jìn)行積極、正確的引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步擴(kuò)張，發(fā)展空間非常巨大，在給REITs提供了長(zhǎng)期的增值保障的同時(shí)，也將給REITs本身帶來(lái)長(zhǎng)期而豐厚的投資回報(bào)。

2.REITs發(fā)展所需的投資主體已經(jīng)逐步形成。隨著我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和養(yǎng)老保障制度的改革，我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。保險(xiǎn)公司、社?；稹⑵髽I(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，已逐漸成為市場(chǎng)上頗具實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者，它們都有規(guī)模龐大的投資需求。但是，由于我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，機(jī)構(gòu)投資者的投資渠道還僅限于股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，但這些投資方式已不能滿足機(jī)構(gòu)投資者高回報(bào)的投資要求。此外，由于近幾年北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度非?？欤艘淮笈哂型赓Y背景的房地產(chǎn)開發(fā)商投資，再加上金融市場(chǎng)對(duì)外資開放，這必然會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體更加多元化。[5]而REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的特性正好滿足機(jī)構(gòu)投資者的要求，對(duì)廣大中小投資者來(lái)說，也提供了一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的對(duì)策建議

由以上分析可以得出，房地產(chǎn)投資信托基金是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，能夠成為房地產(chǎn)組合融資的核心，在我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金能夠規(guī)范、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑，同時(shí)也是我國(guó)房地產(chǎn)融資切實(shí)可行的一個(gè)途徑?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

(一)利用REITs在連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)綜合融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求的量和期限結(jié)構(gòu)是全方位的，對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的資金都有很強(qiáng)的需求，而REITs在上述市場(chǎng)具有很強(qiáng)的融資能力，所以我國(guó)可以綜合房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)資金需求的特點(diǎn)發(fā)展REITs。

(二)發(fā)揮REITs運(yùn)用范圍廣泛、創(chuàng)新性強(qiáng)的特點(diǎn)，降低REITs的融資成本

REITs可以吸納社會(huì)各類資本，同時(shí)REITs在投資組合上可塑性強(qiáng)，與其他金融工具相比，運(yùn)用范圍更廣、創(chuàng)新性更強(qiáng)，從而使REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定，最終表現(xiàn)為融資成本低。我國(guó)REITs應(yīng)充分利用成本優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大在房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)壯大自身的發(fā)展。

(三)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展的方向，發(fā)揮制度創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)融資必然朝著多元化的方向發(fā)展，政府主管部門在政策上也鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的房地產(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的、直接的融資渠道。因而，REITs應(yīng)沿著房地產(chǎn)融資發(fā)展的方向，加快制度創(chuàng)新，與其他資金優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融又好又快地發(fā)展。

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