我國房地產金融創新研究

摘要：所謂房地產金融就是發生在房地產領域中的貨幣資金的融通，即通過各種信用方式、手段及工具，有效地組織和調劑房地產領域中貨幣資金的運動。我國房地產金融的發展，是伴隨改革開放的深入，隨著城市住宅制度與土地使用制度的改革，以及伴隨房地產的復蘇和發展而逐步發展起來的。我國的房地產金融業已初步成長起來并逐漸走向成熟。從其實際運作來看，市場化運行程度還不夠高，一些阻礙房地產金融持續、健康發展的問題也顯露出來。

關鍵詞：房地產金融;房地產;金融;房地產金融創新;金融創新

一、我國從國外房地產金融得到的借鑒

一般說來，西方發達國家房地產金融機構體系包括三個組成部分：專業性住房金融機構、非專業性房地產金融機構和向住房融資提供擔保或保險的機構。專業性的住房金融機構是指專門從事居民住房貸款業務的金融機構，例如英國的住房協會、美國的儲蓄貸款協會、日本的住宅金融公庫等；非專業性房地產金融機構則是指兼營房地產開發和住房信貸業務的金融機構，例如這些國家的商業銀行。而住房融資擔?；虮ｋU機構則向住房融資提供擔?；虮ｋU，以減輕房地產金融的信貸風險，如美國的退伍軍人管理局、聯邦住宅管理局、各國私營保險公司等。兩級房地產金融市場在發達國家金融界占據重要地位，這點在美國的房地產尤為突出。1993年美國各種房地產投資占公共和個人投資總額的42％；1996年美國第一級房地產市場抵押貸款余額達4.4萬億美元。除此之外，二級市場主要機構還有政府“國家住房貸款管理局”、“聯邦住房貸款抵押公司”等。政府控制的房地產二級市場主要機構(聯邦國家房地產金融管理局等)發行的“購買抵押”地產債券規模僅次于國債，其信用與國債等同，收益略高于國債，是深受各類投資者歡迎，并至今在全世界廣為流傳的債券。

在這里，住房金融兩級市場表現為：一級市場發放住宅抵押貸款(消費者——銀行)，二級市場買賣住房抵押貸款，將其變現(貸款銀行——證券中介機構——投資者)。兩級市場的循環運動使住宅市場、金融市場和資本市場有機結合吸納社會資金，為住宅產業擴大融資。所以，完善房地產二級市場是我國房地產金融發展創新的當務之急。

二、房地產金融業當前存在的問題

(一)商品房積壓日趨嚴重，供需矛盾仍未得到緩解

今年以來，雖然全國空置房的增長速度已經放慢，但空置房總數仍然偏大，全國商品房積壓已達8000多萬平方米，按每平方米1800元左右的平均售價計算，其占壓資金1440億元左右。由于開發商60％以上的資金都是通過銀行貸款來解決的，大量的商品房積壓增加了銀行的呆帳；近兩年政府為了消化積壓商品房，降低銀行風險，準備采取一些措施，如將積壓商品房按經濟適用房來銷售，這樣會使開發商基本上無利可圈，甚至會虧損。然而，商品房積壓并不意味著我國的住宅建設真的已經超過需求量。實際上，居民個人對商品住宅的購買量也在逐年穩步增長，所謂商品住宅銷售難，實際上難就難在廣大居民對商品住宅的巨大的潛在需求，由于過高的商品房價值以及房改、金融政策滯后，沒有及時轉化成為有效的現實需求。很大程度上，房地產業能否成為我國國民經濟的支柱產業要取決于住宅建設能否成為新的經濟增長點，而這又取決于廣大普通居民能否成為這一領域的消費主體。

(二)銀行風險不斷加大，嚴重制約業務發展

我國經濟體制和金融體制改革的不斷深化，以證券市場為主的資本市場已對資源配置和宏觀經濟流程發揮日益重要的作用，但銀行作為主要融資渠道的融資體制并沒有發生多大的變化。經濟運行中的諸多矛盾和風險向銀行集中，經濟波動所產生的死賬、壞賬、呆賬最后大都沉淀在商業銀行，使得商業銀行不良貸款不斷上升。在房地產領域，8000多萬平方米的空置房已經給銀行帶來了很大的風險，為擴大內需而實施的抵押貸款卻又給銀行帶來了流動性風險，使銀行雪上加霜。

(三)中低收入居民的住房并未得到根本改善

隨著我國社會主義市場經濟的不斷推進，原來作為福利的實物分房制度逐漸被市場化的貨幣制度所替代。在一批社會優勢群體通過市場解決住房的同時，社會弱勢群體的住房困難問題凸現出來。為此，1995年2月，國務院制訂了《國家安居工程實施方集》，提出了加快解決中低收入家庭住房戶的居住問題。1998年，國務院在《關于進一步深化城鎮職工住房制度改革》的通知中，提出了要加快經濟適用房建設，出售給中低收入居民的意見。經濟適用房應該說是中國城鎮住房保障制度的一個創舉，對于解決部分群眾的住房困難，起到了重要作用，并且有利于擴大內需，促進國民經濟增長。但是，在這項制度的實施過程中存在以下問題：（1）經濟適用房雖然以優惠價格供應，但仍超過中等偏低收入階層的承受力，特別是不低于20％的首付款比率，使相當多的城鎮居民實際上無法享受政策優惠，政策的目的也無法真正達到；（2）經濟適用房雖然以中低收入階層為供應對象，實際上有些地方基本敞開供應，部分住房寬裕的官員和高收入者，通過各種方式購買、多買，然后出租牟利，使政府的資源和補貼暗流向不應該去的地方，造成了政策效應減弱和腐敗現象?？傊洕m用房政策并沒有使中低收入居民的住房得到根本改善。

(四)房地產金融機構面臨嚴峻挑戰

加入WTO后，我國除關稅有較大晤度的下降外，銀行業、保險業、證券業、通訊業及會計、律師、管理咨詢、建筑設計、工程等服務領域將向外開放，外資、外資機構、國外專業人士的進入，使我國剛剛興起的房地產金融業面臨嚴峻的挑戰。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保和保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用以外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監營的難度加大。隨著金融業的開放，外資銀行帶來的新型貸款服務將引發激烈競爭。

三、發達國家房地產金融產品創新的借鑒

1.房地產市場機會為金融產品創新提供了舞臺。從消費結構變動周期的經驗波長和近幾年消費品市場的表現來看，近期資訊產品、住宅和轎車正在成為消費熱點。住宅價值量大，能保值、升值，在消費方面的特點是住宅消費在總消費支出中所占比例高，發達國家和地區達到20％ 30％，而我國僅10％左右，隨著收入水平的進一步提高，人們將會把更多的支出用于住宅消費，這種住宅消費浪潮持續時間相對較長，使房地產業增長的景氣時期延長。

新一輪房地產業增長周期發生在中國正走向成熟的經濟成長階段，城市化和再城市化快速發展，城市人口在總人口中的比重迅速上升，人均住房面積不斷擴大，必然支撐房地產業的高速發展。據統計，2001年城鎮人口在總人口中的比重為30％左右，城鎮人口為3.7億人。到2020年，城市人口在總人口中的比重將達45％，考慮到總人口變化的因素，城市人口將達6.3億人左右，城市人口的大幅度增加將產生相應的房地產需求。隨著人均居住面積不斷擴大，住宅需求將成倍增長，因而房地產潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產業增長周期的景氣時期延展是由中國所處的走向成熟的經濟成長階段決定的。

2.房地產金融產品的創新依托與銀行業、證券業、保險業的有效結合。房地產業與銀行業、證券業、保險業具有天然的聯系，房地產是天生的信用擔保品，房地產業與銀行業、證券業、保險業的有效結合，在促進這些產業發展的同時，將帶動房地產金融保險業的發展。在金融全球化的推動下，中國金融業的開放，海外金融機構的進入，促使先進金融技術的引進，推進金融產品創新，增強金融業的競爭力，迅速提高金融業的服務質量。這將有效地拓展房地產金融保險業的市場空間，促進房地產證券化，并刺激房地產市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現住宅的超前消費和房地產投資。而且房地產證券化的發展，使居民可以擁有更多的金融產品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產投資和房地產金融投資的渠道。

3.海外房地產商進入大陸房地產業有利于增強房地產企業的競爭力。發達國家和地區的房地產業較為成熟，它們進入中國房地產市場，短期內雖然對中國大陸房地產企業產生較大沖擊，但也將導致大陸房地產企業的收購、兼并浪潮，促進資產重組和企業擴張，提高房地產業的市場集中度。這種房地產市場結構的變化，可以使某些房地產企業獲得相應的發展機會，增強中國大陸房地產業的競爭力。

4.房地產金融的主流模式是“信托+銀行”金融組合工具。21世紀商業地產金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。包括商業地產投資在內，房地產開發需要引進的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新，而“信托+銀行”金融組合工具可以構建房地產項目主流融資模式。融資數額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實現信托前端融資，銀行后端資金支持。

大型商業物業如何實現商業資本的支持，從國際發展看，房地產投資信托基金是非常好的與商業地產共同成長的金融融資手段。香港和新加坡都允許發行境外物業的房地產信托基金，所以現在國內有若干家企業和基金正在積極籌劃中國的商業地產在新加坡或者是香港發行REITs，發行中國境內物業的房地產投資信托基金。如果這條路一旦走通的話，將為商業地產的發展提供非常良好的融資渠道。通過這樣一個金融企業的支持，加上商家的商業運作，然后和商業地產開發商三方通力合作，才能使商業地產很好地發展。廣大的投資人通過參與

房地產信托基金，既可以獲得相對穩定的投資回報，同時可以規避投資單一物業帶來的風險。

四、總結

房地產金融創新是房地產金融發展的內在要求，中國房地產業持續發展的關鍵在于金融創新。中國房地產金融創新的快慢主要取決于房地產金融機構的創新動力，而創新動力來自于房地產金融機構的真正企業化經營與競爭以及居民和各種投資壟斷機構投資意識的增強，投資觀念轉變?，F階段中國房地產金融創新不足主要就在于銀行尚未形成真正自主經營、自負盈虧、自擔風險、自我發展、自我平衡的經濟實體和金融市場的壟斷經營格局。因此，要加強房地產金融剖新，就必須加快金融體制改革的步伐。

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（作者單位：廣東農工商職業技術學院）