房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的問題及相關(guān)對策

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制問題在我國還是一個比較新的概念，這兩年隨著房地產(chǎn)冬天的到來，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制的重要性越來越受到人們的關(guān)注。因而有必要探討一下房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制問題，這對于未來房地產(chǎn)企業(yè)的整體市場競爭甚至對于單個房地產(chǎn)企業(yè)的生存而言都具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，開發(fā)成本控制

一、前言

房地產(chǎn)在開發(fā)過程中包含著各個項(xiàng)目的費(fèi)用支出，像土地、房屋、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施以及代建工程等這些項(xiàng)目都會產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用有可能包括土地出讓金、土地征用以及拆遷的一些補(bǔ)償費(fèi)用、工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用以及各種不可預(yù)見的直接間接費(fèi)用等等。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個復(fù)雜的系統(tǒng)。當(dāng)前隨著我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施的逐步推行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭越來越激烈，面對著可以爭取的土地成本越來越高，同時人工以及材料費(fèi)用的成本也在不斷上漲，這些都直接或者間接地造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險的加大。因而，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，減少項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險，對于開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理有效地成本控制勢在必行。本文將詳細(xì)探討開發(fā)成本控制當(dāng)前存在的問題，并提出相關(guān)完善的對策措施。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該重視開發(fā)成本控制的原因分析

從2006年至今，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國有些地方的樓房價格已經(jīng)上漲了三倍，雖然國家調(diào)控措施陸續(xù)出臺，然而實(shí)現(xiàn)的效果卻并不理想。房地產(chǎn)開發(fā)商夾在中間面對著三大困境。這些因素的存在使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向以控制開發(fā)成本為根本出路的競爭策略。

一方面，政府限制土地的商業(yè)用途供應(yīng)量，對于土地的拍賣價格也是不斷升高；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部為了獲得有限的土地而競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲。這使得房地產(chǎn)開發(fā)商面對著一大塊不可控的土地開發(fā)費(fèi)用。這是影響和促使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重視開發(fā)成本控制的關(guān)鍵因素之一。

另外，去年以來我國一直上漲的通貨膨脹指數(shù)使得建材成本也有了大幅度的上漲。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年我國的通貨膨脹率高達(dá)8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之間。據(jù)有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，接下來的時間中受到國際和國內(nèi)通貨膨脹率的雙重影響，建材市場的價格走勢也將是一個增長的過程。這是影響和促使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重視開發(fā)成本控制的另一關(guān)鍵因素。

此外，受到宏觀調(diào)控政策的影響，銀行縮緊銀根導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)商得不到足夠的資本，資金鏈比較緊張。僅今年上半年至今，我國的央行已經(jīng)上調(diào)了五次存款準(zhǔn)備金率。這種情況的存在使得很多房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本和融資難度的加大。綜上所述我們可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著諸多困難的形式，這些因素的存在有利于同時也逼著他們應(yīng)該重視開發(fā)成本控制這一問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

1.開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開發(fā)過程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機(jī)制。很多企業(yè)往往十幾個項(xiàng)目同時開發(fā)，而財務(wù)部門和經(jīng)營部門只是計算季度和年度的經(jīng)營收支情況，將所有的資本運(yùn)營統(tǒng)一考慮。對于單個具體項(xiàng)目開發(fā)成本的記錄和考察只是一個大概的情況。很多時候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本只是按照項(xiàng)目來記賬，一些項(xiàng)目像土建費(fèi)、安裝費(fèi)、拆遷費(fèi)比較清晰明了。而對于項(xiàng)目期間的費(fèi)用比如管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的支出情況則沒有做具體分?jǐn)傆涗洠蛘叻謹(jǐn)偟臅r間不夠及時，這種方式造成了很大問題。

另外，在成本結(jié)算方面也是類似，很多企業(yè)在項(xiàng)目完成后沒有對項(xiàng)目的成本做及時的評價和反饋，沒有對于節(jié)約或者超支的情況做分析，更沒有人提出改進(jìn)成本核算的方法。總之，這都是一種模糊的核算狀態(tài)，這種情況的存在如果是在利潤豐厚的時代的話不會引起人們足夠的重視。因?yàn)檫@樣好幾個項(xiàng)目混在一起的話，雖然有的虧本，但是總體上還是賺錢的。而現(xiàn)今情況不同了，在激烈的市場競爭中房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤水平已經(jīng)從之前的20％－30％縮減到當(dāng)前的5％－10％的水平，如果這個問題再不引起足夠的重視的話，可能會使得整個房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中被淘汰。

2.合同管理不嚴(yán)密，難以及時了解工程合同的執(zhí)行進(jìn)度

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴(yán)密。尤其是項(xiàng)目規(guī)模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會發(fā)生各種變更的情況，這些修改涉及到的內(nèi)容很多比如條款、付款條件、付款審批等，這使得很多企業(yè)經(jīng)常沒有辦法及時對合同的執(zhí)行進(jìn)度展開及時地準(zhǔn)確管理。

3.由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見因素使得控制成本加大

當(dāng)前我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項(xiàng)目一般開發(fā)管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒有達(dá)到科學(xué)化的控制階段。所以開發(fā)企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測因素的影響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會使得項(xiàng)目開發(fā)過程的成本增加。

4.部分企業(yè)的會計核算方式落后

通常而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算要涉及到設(shè)計、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)，因此對于企業(yè)的會計核算來講這是一個復(fù)雜的系統(tǒng)。目前，我國的很多企業(yè)還是采用傳統(tǒng)的手工會計核算方式，這樣的核算方式不僅復(fù)雜，而且往往不能夠?qū)Τ杀局С鰶]有一個很好的監(jiān)控和管理作用。此外，有些企業(yè)的會計從業(yè)人員的素養(yǎng)不夠高，對于新出現(xiàn)的會計電算化軟件一竅不通，這嚴(yán)重地阻礙了企業(yè)現(xiàn)代化管理方式的進(jìn)程。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的相關(guān)對策

一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是很大數(shù)額的運(yùn)作，所以為了減少盲目投資的行為，企業(yè)應(yīng)該在初始階段詳細(xì)考察項(xiàng)目的可行性和盈利性，充分地對土地成本、工程造價、各項(xiàng)環(huán)節(jié)的費(fèi)用有個大概地估計。此外，還應(yīng)該做好以下幾個方面的工作：

1.主動做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作

首先，企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實(shí)際工作，要在意識上充分認(rèn)識到良好的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗(yàn)做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系。在實(shí)際工作中，應(yīng)該嚴(yán)格遵循預(yù)先科學(xué)規(guī)定的目標(biāo)值，并及時準(zhǔn)確地收集匯總費(fèi)用支出的實(shí)際數(shù)據(jù)，將實(shí)際數(shù)值和目標(biāo)值進(jìn)行比較分析，進(jìn)而將分析得來的結(jié)果應(yīng)用到下一次的成本控制編制當(dāng)中。此外，對于每一個項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該設(shè)有監(jiān)督反饋機(jī)制，以便將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。

2.加強(qiáng)合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴(yán)格控制開發(fā)成本

在房地產(chǎn)行業(yè)中合同的管理控制很重要，合同是規(guī)定雙方基本責(zé)任和義務(wù)的依據(jù)。因此，企業(yè)從簽訂合同開始就要重視工程成本與合同的關(guān)系。從一開始簽訂就應(yīng)該明確協(xié)議條款的范圍及其效力。在執(zhí)行過程之中要嚴(yán)格把好合同中涉及到的具體工期進(jìn)度，應(yīng)該將工程進(jìn)度有關(guān)的費(fèi)用支出嚴(yán)格限定在合同管理的協(xié)議框架下。另外，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該爭取建立明確的合同付款臺帳，使得有關(guān)合同執(zhí)行過程中的各類付款和支出金額有依據(jù)，爭取對合同款項(xiàng)支付進(jìn)行全過程的管理，杜絕一些細(xì)節(jié)上的問題，比如超付資金現(xiàn)象，以利于掌握資金使用的全部計劃。

3.從多方面把握好項(xiàng)目投資成本的控制

根據(jù)項(xiàng)目投資過程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努力，爭取將項(xiàng)目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭取使各個環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟(jì)上要嚴(yán)格控制一些費(fèi)用支出，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等一些細(xì)節(jié)費(fèi)用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態(tài)投資的開支。

4.全面推廣電算化的實(shí)施，將成本控制和信息化結(jié)合起來

現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個能協(xié)調(diào)地計劃、監(jiān)控和管理企業(yè)各種成本發(fā)生的全面信息化管理系統(tǒng)，以便能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動高效率地運(yùn)作。實(shí)踐證明，成本會計電算化是當(dāng)務(wù)之急，是實(shí)行新的成本控制方法的技術(shù)前提。ERP的成本管理系統(tǒng)采用的是標(biāo)準(zhǔn)成本體系，它是成本的計劃、控制、計算和分析相結(jié)合的一種會計信息系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)。其通過事前制定的成本標(biāo)準(zhǔn)，對各種資源消耗和各項(xiàng)費(fèi)用開支規(guī)定數(shù)量界限，可以在事前限制各種消耗和費(fèi)用的發(fā)生；在成本形成過程中，按成本標(biāo)準(zhǔn)控制支出，及時發(fā)現(xiàn)超過成本標(biāo)準(zhǔn)的消耗，有利于企業(yè)迅速制定改進(jìn)措施，糾正偏差，以達(dá)到降低成本的目的；產(chǎn)品成本形成之后，通過實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本相比較，企業(yè)可以進(jìn)行定期的分析和考核，以找到進(jìn)一步降低成本的途徑。可見，ERP的成本管理系統(tǒng)應(yīng)該是當(dāng)前廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司進(jìn)行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。

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（作者單位：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）