房地產評估市場法的評估原理研究

一、市場法的理論依據

市場法的理論依據是經濟學中的替代原理。

從理論上講，效用相等的房地產經過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產的己知成交價格來求取。當然，由于在現實交易中存在著交易者的心態、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現實生活中的某一宗具體的房地產交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。但是，若存在較多數量的交易范例，則他們的交易價格可以作為平均市場價格的參考指數，這一點是基于“大數法則”，該法則也稱大數定律，是隨機現象中的基本規律。

二、市場法的適用范圍及應用條件

1.適用范圍

(1)適用于有廣泛市場交易的房地產類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產由于數量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場法具有使用基礎。此外，采用市場法進行評估的房地產必須是較為常見的類型，對一些較為特殊的房地產，如占據特殊位置或具有特殊地位的房地產(如城市標志性建筑)，或建筑結構、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比較實例房地產，則難以采用市場法。

(2)適用于房地產市場發達、活躍和完善的地區。在房地產市場發育不夠充分的地區，較難采用這一方法。

2.應用條件

(1)具備充足的市場交易資料

市場法依賴于活躍的房地產市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數據充足、資料可靠和質量保證。

(2)具備豐富的評估經驗

市場法的正確運用對評估主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與待估房地產進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經驗。

三、市場法評估的程序

1.搜集交易實例

運用市場法評估房地產價格，是建立在充足的案例資料基礎上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應盡可能地搜集較多的交易實例。

2.確定可比交易案例

選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中，選取與評估對象房地產條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數量一般為3個以上。

可比實例房地產選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結果，因此這一篩選過程應特別慎重。選取的交易實例具體應符合下列標準：(1)與待估房地產的用途相同；(2)與待估房地產的建筑結構相同；(3)與待估房地產交易類型相同；(4)交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；(5)交易時間與待估房地產的評估時點應盡量接近；(6)處于待估房地產的同一供需圈。

3.建立價格可比基礎

在選好了可比的參考實例后，首先，需要對所選擇的可比參考實例的實際交易價格作換算整理，從而使這些參考實例具有一致的可比性和價格單位，為進行后續的比較修正建立共同的基礎。這主要包括：(1)統一付款方式；(2)統一采用的單價；(3)統一幣種和貨幣單位；(4)統一面積內涵。

4.修正各項因素

建立價格可比基礎，主要是為進行交易情況、交易日期和區域因素、個別因素及使用年期等的修正服務的。這主要包括：(1)交易情況修正；(2)交易日期修正；(3)區域因素修正；(4)個別因素修正；(5)容積率修正；(6)土地使用年期修正。

5.確定房地產價格

當交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結果，求出某一可比實例的修正價格(比準價格)。通常的公式為：

可比實例修正價格=可比實例成交價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×容積率修正系數×土地使用年期修正系數

通過計算后，根據每個交易實例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產的評估值。綜合的方法可采用統計學方法，如：簡單算術平均數法、加權算術平均數法、眾數法、中位數法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。例如：當幾個可比實例的重要性或者與待估對象的相似性基本相同時，可用簡單算術平均數法求取最終價格。當各個可比實例的重要性不同時，可按照權重采用加權算術平均數法求取最終價格。

四、市場法在房地產評估方法體系中的重要地位

市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點已得到國際評估界的公認。市場法在發達國家房地產評估中處于主導地位。市場法在房地產評估方法體系中所占據的重要地位，我們可以從以下兩點加以分析：

1.公開市場價值標準與各種評估方法

“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應該怎樣確定待估房地產在公開市場上最可能形成或成立的價格呢?當然，最好就是參照與待估房地產類似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種評估方法。

從市場法的定義可知，市場法的出發點，是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而最終目的是確定出待估房地產的客觀合理價格或價值，也即公開市場價值。同時，市場法又強調了類似房地產的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。所有這些都告訴我們，應用市場法評估的終極目的，就是確定評估對象的公開市場價值，可見，市場法是公開市場價值標準在評估方法中的直接體現。筆者認為這也正是《規范》中規定：“有條件選用市場法進行評估的，應以市場法為主要的評估法”的原因所在。經過分析研究發現，不僅市場法體現了公開市場價值，其它評估方法也同樣是如此。這從其它評估方法的定義和評估要求上都可以看出：收益法是為取得待估房地產的價格，以還原利率將房地產在未來所能產生的正常純收益貼現到評估時點，并以其貼現之和作為待估房地產的客觀合理價格或價值的方法；成本法是求取待估房地產在評估時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，而估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法；假設開發法是將待估房地產預期開發后的價值，扣除預期各種開發及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為待估房地產的客觀合理價格或價值的方法。收益法、成本法、假設開發法都要求評估的最終結論是“待估房地產的客觀合理價格或價值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現。同時，收益法中求取待估房地產在未來所能產生的正常收益，所依據的數據是采用“正常客觀的數據”(見《規范》第5.3.2、5.2.3條)；成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(見《規范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)；假設開發法采用的待估房地產預期開發后的價值“宜采用市場比較法求取”(見《規范》第5.5.4條)，并且扣除的是“預計的正常開發成本、稅費和利潤等”(見《規范》第2.0.15條)，這些都說明，這些評估方法同樣是以現實存在的與評估對象有關的各種公開市場價值為出發點的。可見，從這些評估方法的運用到評估結論的確定，都要受到公開市場價值標準的影響，處處體現著公開市場價值標準。而由于市場法是最直接體現公開市場價值標準的一種評估方法，所以可以認為，其他評評估方法都是市場法的變形和補充，因為它們的實質都是要確定評估對象的公開市場價值。

經過進一步分析，假設開發法是通過將一宗未完成的房地產產品在假設完成后的市場價值中減去尚需投入的開發成本以及稅費、利潤等，以求得該未完成的房地產的價值，如果評估對象的狀態逐漸接近最終產品，這時的假設開發法也就逐步接近市場法了。

2.各種評估方法與“替代”原理的關系

前文已經闡明，市場法的理論依據是經濟學中的替代原理；收益法的理論依據是房地產價格的預期原理；成本法的理論依據是房地產價格的生產費用價值論；而假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。經過進一步研究發現：

(1)收益法中對待估房地產未來所能產生的正常純收益的預期，對還原利率等參數的確定都具有相當的主觀性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數據，尋找類似房地產，通過選擇類似房地產進一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產的數據有比較的運用到待估房地產上，求出待估房地產的未來收益和還原利率，最后用待估房地產的未來收益還原來“替代”待估房地產在評估時點的價格，從而確定待估房地產的價格。可見應用收益法的評估過程中處處體現著“替代”原理；

(2)成本法對待估房地產在評估時點重置價格(或重建價格)和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構成待估房地產的所有組成部分按照該房地產所在地區在評估時點的各種單價為基礎，累計估算直接成本費，加上間接工程費及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產價格要素的各組成部分價格的形成依據實際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產所在地區或同一供需范圍內的類似地區中相類似的房地產的直接成本費、間接費等評估所需的數據資料，然后對這些資料進行詳細分析，將不屬于標準的費用項目加以適當修正，求得類似房地產的造價，然后與待估房地產相比較，最后求得待估房地產的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結構的房屋所需的標準單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現著“替代”原理。后者，即待估房地產折舊的估算(房地產的折舊主要體現在建造在土地之上的建筑物的折舊)可采用市場資料法，其操作步驟是：①搜集在評估時點不久前發生的，其物理、功能和經濟性的價值貶損程度與待估房地產相似的交易實例；②估算每個實例中建筑物的重置價格；③估算每個實例中土地的價值(盡可能用空地的市場交易實例，采用市場法)；④從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；⑤用每個實例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率；⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額。可見，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假設開發法在操作過程中既應用了市場法，又應用了成本法，比如在預測待估房地產預期開發后的價值是要用到市場法，在估算開發費用時要用到成本法。并且假設開發法的理論依據由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據又都可以歸結到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結到理論依據為替代原理的市場法“一”個方法之中。結合對公開市場價值標準與各種評估方法的關系的分析和研究，我們可以認為上述四種主要房地產評估方法的“龍頭”應該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產評估方法體系中占據主導地位。

五、結束語

在房地產市場發達的國家和地區，通過實踐己經真正認識到市場法的這些優點，因此市場法在歐美及我國港臺地區常被采用。在我國，市場法雖然還未得到廣泛應用，然而隨著我國房地產市場的日益發展和日趨活躍，房地產交易案例的逐步增加，可以預計，這種方法必將在我國今后的房地產評估中發揮越來越重要的作用。因此，如何科學地運用市場法進行房地產評估己經成為一種趨勢，是我國房地產界迫切需要解決的問題。根據市場法基本原理，探討其在我國的實際應用，具有重要的理論和現實意義。

(作者單位：廈門金科信土地房地產評估咨詢有限公司)