以銷售周期代替空置率可行性研究

1998年個人住房分配制度改革以來，我國城市的商品住宅市場有長足的發展，并而北京的房地產市場在申奧成功的利好消息刺激下，商品住宅開發面積與銷售價格都呈井噴式增長，成為商品住宅價格上漲的典型城市，房地產市場的輕微波動都成為全社會關注的焦點。據相關部門統計數據表明：2001年至2006年北京房地產市場累計完成投資額7693.9億元，年均增長17%，商品住宅銷售年均增長22%，北京房屋銷售價格指數累計上漲22.9%。國家加強了對房地產市場的監控，建立了空置率以反應房地產市場供需情況，防止泡沫，但是近年來學者卻對這一指標的統計口徑及有效程度提出了質疑。

Denise Dipasquale和William C.Wheaton在《城市經濟學與房地產市場》一書中將住宅空置定義為住宅正在出售或出租，并且排除了臨時性或季節性的第二住所，同時統計空置面積和銷售數量的單位用的均是套數而不是面積，這一點與國內的以面積作為單位的空置的統計有很大不同。此外書中對于銷售時間與價格增長率的數據收集期通常長達20至30年，其間市場經歷了數個完整的房地產市場從繁榮到蕭條再到復蘇的周期，銷售周期與房地產市場供需情況的關系及其預警作用表現的更加明顯。國內對于銷售周期的研究以劉洪玉的《銷售周期——一個比空置率更能反應住宅市場的指標》為代表，文中使用的數據是2000年和2001年的數據，當時北京的房地產市場發展水平與現在不可同日而語。2005年8月起，北京市商品房銷售面積和銷售額采用新統計口徑，包括期房銷售和現房銷售，原“銷售給個人”相關指標不再統計。與原來統計口徑下的“實際銷售面積”相比存在如下關系：“現房銷售面積”小于或等于以前的“實際銷售面積”。2006年5月起，北京市房地產交易部門停止公布房屋平均成交價格，而是由統計局統一公布房屋價格指數，而且是月度累計值，這與按月統計的銷售周期就不能匹配。

鑒于上述原因，本文將主要關注2004年至2007年北京地區的銷售周期數據來檢測這一指標是否已然對當前的房地產市場具有指導意義。之所以集中搜集一個城市的數據是因為房地產是地域性非常強的行業，北京市的相關統計制度比較完善，而其房地產市場也是全國關注的焦點。此外，文章中還搜集了北京市房地產交易網和北京市統計信息網中目前可得的2006年5月之后的期房銷售數據以進一步探索建立期房銷售周期的意義及可能性。

一、數據處理

由于1月和2月數據的缺失，文章中每年的數據均是自3月開始統計當年第一季度的平均值，其中2004年至2006年的數據為3至12月的數據，2007年為3至11月的數據。

Denise Dipasquale和William C.Wheaton書中的公式為：銷售周期=空置面積/銷售速度。但是這一公式并不完全適用我國的房地產市場，尤其對于北京這樣的大城市來說，每年大量外來人口到城市定居，對住房的需求有增無減，市場上房屋供給仍是以新房為主，二手房市場始終不夠活躍而且銷售和存量面積都缺乏官方的統計數據。所以本文借鑒的是劉洪玉在《吸納周期——一個比空置率更能反應住宅市場的指標》一文中采用的公式：

對現有數據進行加工：

(一)上期空置面積

在Denise Dipasquale和William C.Wheaton的書中，空置面積即為本期市場上可租可售的房屋數量。由于本文只針對2004年至2007年的新建成商品住宅的銷售周期進行研究，因此以2004年之前3年市場上竣工面積和銷售面積之差為上期空置面積，而未考慮存量房市場中的可出租面積，取之前3年為限是因為完整的房地產銷售周期大約在3年，經過計算，2001年至2003年銷售面積和竣工面積之差為897.38萬平方米。

(二)本期新增面積

文章中的本期新增面積采用的是中經網月度新竣工住宅面積，將月度累計值換算為每月的月度新竣工面積值，表示本月市場上新增的可供銷售的商品住宅的面積，要注明的是這里忽略了從竣工到正式銷售的時間差距，將竣工面積視作當月可以上市銷售的面積。

(三)本期銷售速度

本期銷售速度即每月的銷售面積，其計算方法基本同于本期新增面積，采用的也是中經網的月度銷售數據，將累計值經過逐月相減得出當月銷售面積。

(四)住宅平均價格

住宅平均價格是利用中經網的統計數據中的月度銷售額和銷售面積，二者相除得到的北京市月度的商品住宅平均價格。

二、統計分析

在計算第一期即2004年1-3月的平均銷售周期時，將2001年至2003年的累計空置面積897.38萬平方米與1-3月累計的新竣工面積(1-3月累計值，因1、2月數據缺失無法計算，只能統計一季度的平均銷售周期，下同)相加，除以1-3月累計的銷售面積，得出2004年一季度的銷售周期，大約為9.44個月。

圖1 2004年1月至2007年11月北京市商品住宅銷售周期與平均價格變化趨勢圖

計算4月份的銷售周期時，以2001-2003年的3年的空置面積加上2004年3月的月度新竣工面積，從中減去3月的月度銷售面積，即為4月當期的上期空置面積，加上4月的新竣工面積，即可表示4月市場上可供銷售的商品住宅面積，再除以4月的銷售面積即可得出4月的銷售周期。以下各月的計算方法均按照這種方法。經過計算，得出2004年-2007年的月度銷售周期和商品住宅平均價格并描繪在圖1中。

從圖中我們可以看出，2004年至2007年4年來北京市商品房價格呈穩步上漲的趨勢，從2004年第一季度的4270元/平方米一直到2007年11月的11376元/平方米，上漲了近200%。而銷售周期從長期來看呈現不斷縮短的趨勢，從2004年最高接近12月的銷售期達到2007年只有2個月的銷售周期。從短期來看，在一年的時間里銷售周期則呈周期性波動，每年第一季度的平均銷售周期達到一年中的最大值，而到12月銷售周期一般會是最小值。結合月度竣工數據分析，可以看出每年年末竣工數據和銷售數據都同時達到最大值，市場呈現供銷兩旺的局面，這也符合北京房地產市場的特點：年初由于春節因素的影響，房地產市場通常較為平淡，大部分民工返鄉過年，竣工數量急劇下降，而人們在春節期間也沒有購置新房的意愿；而到年末開發商急于完成項目，避免由于春節停工帶來的風險，大部分在建工程趕在春節前完工，而大部分有潛在購房需求的人們也希望在春節之前可以入住新房，所以市場呈現供需兩旺的趨勢。

再從銷售周期與商品住宅平均價格的關系進行分析，我們可以看出月度的銷售周期與當期的房地產價格走勢基本成反向變動的趨勢，價格隨著銷售周期的下降而上升，反之亦然。由于銷售周期反映的是現有可供銷售的商品住宅面積按照當期的銷售速度全部售完需要的時間，所以取決于本期銷售面積和市場上的竣工面積，銷售周期越短反映了市場的需求越旺盛，價格也同時上漲，同樣，市場吸納能力越差，銷售周期越長，商品住宅平均價格也會下降，趨于飽和。經過在SPSS中進行Person相關分析，得出結論如表1所示，銷售周期(period)和平均價格(price)呈負相關關系，在99%置信水平下顯著，相關系數為-0.466。

表1 2004年至2007年銷售周期與平均價格相關分析結果periodpriceSales periodPearson Correlation1-.466(**)Sig.(2-tailed)..003N3939Average pricePearson Correlation-.466(**)1Sig.(2-tailed).003.N3939**Correlation is signific ant at the 0.01 level(2-tailed)

基于上述分析，我們可以得出結論，銷售周期實際上是從市場供需角度來反映房地產市場的運行情況，當商品住宅供不應求時，銷售量上升而竣工數量通常不能馬上增加，從而導致銷售周期變短而價格上升；當市場趨于疲軟，銷售速度變慢，但是竣工數量不可能馬上下降，所以銷售速度變慢，同期價格也在下降?？梢哉f銷售周期是利用微觀經濟學的供需影響價格的原理來建立一個反映商品住宅市場供需的指標，從而預測市場的運行狀況。

此外，由于我國普通商品住宅銷售仍以期房銷售為主要形式，這一現象對銷售周期指標的影響也不可忽視。我國商品房統計制度也自2005年8月進行了改革，對商品房現房和期房的銷售面積分別進行統計，北京市的期房市場上的銷售面積和供給面積應面積都遠遠大于現房市場上的銷售和供給面積，所以將期房市場的運行情況進行統計有利于充分掌握不同市場的供需特點以制定相應的調控措施。

這里期房的銷售面積采用的是北京市統計局網站的月度期房銷售面積(累計值)，再將其轉換為當月銷售面積；月度市場可供銷售面積則是來自北京市房地產交易網上自2006年5月開始統計的每天更新的期房住宅可售面積，這里采用的是每月最后一天的數值，這個數據恰好符合Denise Dipasquale和William C.Wheaton的書中定義的市場上可供銷售的住宅面積的定義，可以代替公式中的分子即上期空置面積與本期新增面積之和，因此不用再進行修正。將可供銷售面積和當期銷售面積相除，即得當月期房銷售周期。

同時，利用北京市房地產交易信息網中的信息，以“未簽約住宅面積”為本期市場上可供銷售的現房住宅面積，除以當期現房銷售數據，得出現房銷售周期，結果對比如圖2所示。從圖中可以看出，2006年下半年期房銷售周期長于現房銷售周期，而2007年這一形勢發生了逆轉，期房銷售周期縮短，至2007年11月期房銷售周期比現房短4個月，與2006年5月的局面恰好相反，但是由于現有可得的期房數據較少，而且也沒有分別針對期房和現房統計平均價格，所以尚無法對其相關性進行統計分析，但是我們可以從上面的數據中看出，盡管在2005年8月中國人民銀行的金融風險報告中就提出逐步取消期房預售制度，但是2年過去了，期房銷售依然火爆，每月的銷售面積仍當月現房銷售面積的數倍之多。這一現象的存在，不僅對現有的空置率統計指標產生影響，即使在銷售周期指標的統計中也會產生干擾，比如在上文銷售周期的統計中，空置面積和新增面積都只包括了現房的面積數據，而銷售面積中則是包括了期房和現房的面積，分子偏小，分母偏大，所以計算的銷售周期較《吸納周期》一文中的結果要小。鑒于期房銷售再進一段時間仍是普通商品住宅銷售的主流形式，我國房地產市場統計制度應針對現行市場特點進行改進，充分落實期房預售登記制度，一方面有利于保障期房購買者的利益，另一方面也有利于相關部門及時掌握市場運行狀況。

圖2 20065月至2007年11月現房銷售周期與期房銷售周期對比示意圖

綜合以上數據分析可以得出這樣的結論，即根據我國實際情況計算的銷售周期與普通商品住宅價格呈負相關關系，并且期房銷售制度作為主要的銷售手段卻沒有納入正規的房地產市場統計體系，這一點對我國現行房地產市場統計制度有重要意義，是下一步制度完善的重點。

(作者單位：中國人民大學公共管理學院)

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