房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范

摘要：我國的房地產(chǎn)市場是起步于80年代中期的新興行業(yè)，到目前為止是發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一，為國民經(jīng)濟(jì)的快速增長作出了很大的貢獻(xiàn)。而現(xiàn)今很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率很高，很多企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)必須面對并且加以解決的棘手問題。本文對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行現(xiàn)狀和問題的分析，進(jìn)而提出房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、概述

在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)成長性很高的行業(yè)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)很快的發(fā)展趨勢，尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，因?yàn)槠涫堑湫偷馁Y金密集型行業(yè)，本身具有資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)本身必然面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營也是投資周期很長的一種活動(dòng)，資金收回又比較慢，所以只有提升整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，才能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭能力。

房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，這一風(fēng)險(xiǎn)分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則便于在風(fēng)險(xiǎn)分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動(dòng)態(tài)相補(bǔ)充。本文所指的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)用以及利潤分配等多種活動(dòng)中由于各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)的存在、贏利以及發(fā)展等方面而產(chǎn)生的重大影響的風(fēng)險(xiǎn)。從小的方面來說指的是企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的不合理與融資不當(dāng)而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)所面臨的經(jīng)濟(jì)背景入手，主要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，再在這個(gè)基礎(chǔ)上討論該類企業(yè)在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)方面存在的問題，并提出相關(guān)政策建議。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)現(xiàn)狀

1.大部分企業(yè)的負(fù)債率偏高引起的還貸風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)有關(guān)資料顯示我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，有的甚至達(dá)到72%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。顯然，我們知道在房地產(chǎn)的運(yùn)營中一般需要大量的流動(dòng)資金參與運(yùn)作，特別對于單個(gè)項(xiàng)目而言，這種情況下如果過多地借貸資金到運(yùn)營當(dāng)中，會(huì)使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)無形增大。如果不進(jìn)行合理和規(guī)范的借貸協(xié)調(diào)，不降低資產(chǎn)負(fù)債率的話，投資風(fēng)險(xiǎn)一旦增大，企業(yè)的運(yùn)作就會(huì)如履薄冰。

2.通貨緊縮政策導(dǎo)致的貸款來源風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長，因此，銀行貸款對于企業(yè)來說如同救命的稻草，沒有足夠的資金房地產(chǎn)企業(yè)很難開展。而今年以來我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，由于財(cái)政政策的緊縮銀行貸款政策的影響，很多企業(yè)得不到足夠的貸款，同時(shí)導(dǎo)致貨幣市場上利率的增長，最后必然使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.市場不景氣出現(xiàn)的再融資風(fēng)險(xiǎn)

在金融市場上融資通常是大部分上市房地產(chǎn)公司獲得項(xiàng)目資金的最常用方法。而對于前面負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)來說，又相應(yīng)地進(jìn)一步加大企業(yè)的負(fù)債率，從而客觀上企業(yè)對于債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這樣的高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。另一方面，我們知道房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦斷裂會(huì)造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)，從而對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)來說也是一個(gè)巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。可見，對于該類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范具有很大的意義。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

1.企業(yè)貸款比較隨意，沒有進(jìn)行合理規(guī)劃

目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項(xiàng)目上項(xiàng)，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒有對內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計(jì)。而是千方百計(jì)地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)程度。再者，一旦拿到項(xiàng)目上項(xiàng)以后，并沒有對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項(xiàng)目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增大。

2.單個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債金額較大，質(zhì)量管理不到位

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，或者很少，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項(xiàng)目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項(xiàng)目上項(xiàng)以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險(xiǎn)使得項(xiàng)目在很長時(shí)間內(nèi)都成為一個(gè)比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。

3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

這是指企業(yè)資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當(dāng)對收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的情況。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施開發(fā)行為，必須具備一定數(shù)量的資金，用于“拿地”、做規(guī)劃，支付各種費(fèi)用、生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品。能否及時(shí)足額和經(jīng)濟(jì)地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，在此過程中借入資本比較對應(yīng)。收費(fèi)員當(dāng)日收入當(dāng)日結(jié)，根據(jù)收費(fèi)員日報(bào)表解款，報(bào)表中有效票據(jù)、有效金額、退票收據(jù)、廢票收據(jù)等都有詳細(xì)記錄，財(cái)務(wù)科可隨時(shí)監(jiān)控收費(fèi)員錄入數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，監(jiān)督票據(jù)的使用情況。財(cái)務(wù)科根據(jù)系統(tǒng)自動(dòng)生成的財(cái)務(wù)報(bào)表，動(dòng)態(tài)掌握醫(yī)院門急診人次、在院病人人數(shù)、各科室業(yè)務(wù)收入、醫(yī)院業(yè)務(wù)總收入、醫(yī)生業(yè)務(wù)收入、科室收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)等內(nèi)容，為醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)的決策提供了真實(shí)、科學(xué)的財(cái)務(wù)信息。

4.內(nèi)部財(cái)務(wù)控制信息的傳遞不暢

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要一個(gè)及時(shí)、準(zhǔn)確的信息系統(tǒng)，并保證有關(guān)信息傳遞的各方都有認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度并及時(shí)傳遞真實(shí)的信息。但是房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級(jí)企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。

四、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的對策

1.樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)防范防止措施

房地產(chǎn)企業(yè)必須針對自身情況樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)預(yù)測一些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等應(yīng)對方案。及時(shí)對于管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和防范。例如，對于項(xiàng)目財(cái)務(wù)的控制要有專門的應(yīng)對機(jī)制，可以通過低風(fēng)險(xiǎn)利率貸款來減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，通過商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)要認(rèn)真分析內(nèi)外部環(huán)境，制定多種應(yīng)對宏觀環(huán)境的措施，提高自身的生存適應(yīng)能力。

2.加強(qiáng)投資中單個(gè)項(xiàng)目的管理，從細(xì)節(jié)上控制投資風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說基本上每一個(gè)項(xiàng)目都是投資大量資產(chǎn)的，屬于資金密集型行業(yè)，特別是對于一些重大項(xiàng)目而言，動(dòng)則涉及幾個(gè)億資金。因此，對于每一個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)公司都應(yīng)該慎重地進(jìn)行可行性研究，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免不必要的損失。具體而言，一方面要對投資方案的投資效益進(jìn)行探究，進(jìn)行可行性研究，從而充分明確一些風(fēng)險(xiǎn)因素；另一方面，要運(yùn)用一些投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合。我們知道不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)奉獻(xiàn)不一樣，獲利能力也不一樣，為了降低投資的商業(yè)奉獻(xiàn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，因此，比較合理的方法是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時(shí)候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建。以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，從而最大限度地適應(yīng)市場，提高財(cái)務(wù)管理的抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。

3.強(qiáng)化資金利用效率，提高其管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于資金密集型行業(yè)，因此，做好資金的管理工作是財(cái)務(wù)管理的中心意向。所以企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理利用資金。首先，要爭取建立結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，起到統(tǒng)籌安排的作用，通過合理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值，把分散的資金合理利用起來；其次，對于相關(guān)賬譜要進(jìn)行認(rèn)真審核，及時(shí)登記賬譜，有需要的時(shí)候要認(rèn)真及時(shí)清查，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)查明原因，追究相關(guān)責(zé)任。

其次，尤其應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的管理。一般的流動(dòng)資金管理包括現(xiàn)金管理、存貨管理和應(yīng)收賬款管理等。加強(qiáng)現(xiàn)金管理主要是在國家有關(guān)規(guī)定的范圍內(nèi)，做好日常收支，加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度，控制現(xiàn)金持有規(guī)模。傳統(tǒng)上我國房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于使在建項(xiàng)目占用公司大量的資金成本。而現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是信用經(jīng)濟(jì)，信用已成為企業(yè)間交易的主流方式，因而應(yīng)收賬款管理始終是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。我國房地產(chǎn)企業(yè)必須改變只注重銷售業(yè)績，忽視應(yīng)收賬款的控制狀況，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，在日常經(jīng)營活動(dòng)中注重對客戶的資信調(diào)查工作，并提高信用分析能力，控制應(yīng)收賬款規(guī)模。同時(shí)采取各種措施，盡量跟銀行保持良好的關(guān)系。

4.強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不夠高，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。事實(shí)上人員的素質(zhì)關(guān)系很大，業(yè)務(wù)的好壞直接跟人的素質(zhì)有關(guān)系，從而本人認(rèn)為加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。尤其是對于一些風(fēng)險(xiǎn)因素較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，質(zhì)量好的財(cái)務(wù)人員對于新情況的處理能力很是關(guān)鍵。因此，如果企業(yè)能夠定期對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)水平的考察和培訓(xùn)，必要的時(shí)候還可以引入考試等競爭淘汰機(jī)制，就可以從側(cè)面上為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做貢獻(xiàn)了。

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(作者單位：沈陽鐵路局吉林房產(chǎn)生活段)