房地產企業財務管理的風險防范

摘要：我國的房地產市場是起步于80年代中期的新興行業，到目前為止是發展最為迅速的行業之一，為國民經濟的快速增長作出了很大的貢獻。而現今很多房地產企業資產負債率很高，很多企業承受著巨大的財務風險。這些風險已經成為很多房地產企業必須面對并且加以解決的棘手問題。本文對我國房地產企業財務管理的風險進行現狀和問題的分析，進而提出房地產企業防范財務風險的一些對策。

關鍵詞：房地產企業；財務管理；風險防范

一、概述

在我國房地產產業起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。隨著我國經濟的快速發展，各個行業呈現很快的發展趨勢，尤其是對于房地產行業來說，因為其是典型的資金密集型行業，本身具有資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點。這些特點使得房地產企業本身必然面臨很大的財務風險。同時房地產的開發經營也是投資周期很長的一種活動，資金收回又比較慢，所以只有提升整個企業的財務管理水平，才能夠增強房地產企業的整體競爭能力。

房地產業的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業的風險劃分為商業風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態動態相補充。本文所指的財務管理風險指的是企業在籌資、投資、資金運用以及利潤分配等多種活動中由于各種原因而導致的對企業的存在、贏利以及發展等方面而產生的重大影響的風險。從小的方面來說指的是企業財務結構的不合理與融資不當而導致投資者預期收益下降的風險。本文將從房地產企業建設所面臨的經濟背景入手，主要分析我國房地產企業財務管理的風險表現，再在這個基礎上討論該類企業在財務管理風險方面存在的問題，并提出相關政策建議。

二、我國房地產企業財務管理的風險表現現狀

1.大部分企業的負債率偏高引起的還貸風險

據有關資料顯示我國大多數房地產企業的負債率很高，有的甚至達到72%以上，遠遠高于60%的警戒線水平。顯然，我們知道在房地產的運營中一般需要大量的流動資金參與運作，特別對于單個項目而言，這種情況下如果過多地借貸資金到運營當中，會使得企業經營風險無形增大。如果不進行合理和規范的借貸協調，不降低資產負債率的話，投資風險一旦增大，企業的運作就會如履薄冰。

2.通貨緊縮政策導致的貸款來源風險

房地產企業需要的資金鏈一般都很長，因此，銀行貸款對于企業來說如同救命的稻草，沒有足夠的資金房地產企業很難開展。而今年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，由于財政政策的緊縮銀行貸款政策的影響，很多企業得不到足夠的貸款，同時導致貨幣市場上利率的增長，最后必然使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。

3.市場不景氣出現的再融資風險

在金融市場上融資通常是大部分上市房地產公司獲得項目資金的最常用方法。而對于前面負債經營的企業來說，又相應地進一步加大企業的負債率，從而客觀上企業對于債權人的債權保證程度降低，這樣的高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。另一方面，我們知道房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應，從而對整個國民經濟來說也是一個巨大的經營風險?？梢姡瑢τ谠擃愗攧诊L險的識別和防范具有很大的意義。

三、我國房地產企業財務風險管理存在的問題

1.企業貸款比較隨意，沒有進行合理規劃

目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。

2.單個項目的負債金額較大，質量管理不到位

我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，或者很少，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。

3.資本結構不當

這是指企業資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成的情況。房地產企業進行項目運作實施開發行為，必須具備一定數量的資金，用于“拿地”、做規劃，支付各種費用、生產房地產產品。能否及時足額和經濟地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產開發企業一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，在此過程中借入資本比較對應。收費員當日收入當日結，根據收費員日報表解款，報表中有效票據、有效金額、退票收據、廢票收據等都有詳細記錄，財務科可隨時監控收費員錄入數據的真實性、準確性，監督票據的使用情況。財務科根據系統自動生成的財務報表，動態掌握醫院門急診人次、在院病人人數、各科室業務收入、醫院業務總收入、醫生業務收入、科室收費項目統計等內容，為醫院領導的決策提供了真實、科學的財務信息。

4.內部財務控制信息的傳遞不暢

房地產企業內部需要一個及時、準確的信息系統，并保證有關信息傳遞的各方都有認真負責的態度并及時傳遞真實的信息。但是房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。

四、防范房地產企業財務管理風險的對策

1.樹立風險意識，建立風險防范防止措施

房地產企業必須針對自身情況樹立風險意識，科學預測一些可能出現的財務風險，并且設立風險防范機制等應對方案。及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。例如，對于項目財務的控制要有專門的應對機制，可以通過低風險利率貸款來減少籌資風險，通過商品結構的調整來降低財務風險。此外，企業要認真分析內外部環境，制定多種應對宏觀環境的措施，提高自身的生存適應能力。

2.加強投資中單個項目的管理，從細節上控制投資風險

對于房地產企業來說基本上每一個項目都是投資大量資產的，屬于資金密集型行業，特別是對于一些重大項目而言，動則涉及幾個億資金。因此，對于每一個項目房地產公司都應該慎重地進行可行性研究，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免不必要的損失。具體而言，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，從而充分明確一些風險因素；另一方面，要運用一些投資組合理論，合理進行投資組合。我們知道不同類型房地產的商業奉獻不一樣，獲利能力也不一樣，為了降低投資的商業奉獻，又要保證獲取預期的投資收益，因此，比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建。以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。

3.強化資金利用效率，提高其管理水平

房地產企業是屬于資金密集型行業，因此，做好資金的管理工作是財務管理的中心意向。所以企業要統籌安排、合理利用資金。首先，要爭取建立結算中心形式的資金管理機構，起到統籌安排的作用，通過合理調度，充分發揮貨幣的時間價值，把分散的資金合理利用起來；其次，對于相關賬譜要進行認真審核，及時登記賬譜，有需要的時候要認真及時清查，發現問題要及時查明原因，追究相關責任。

其次，尤其應該加強房地產企業流動資金的管理。一般的流動資金管理包括現金管理、存貨管理和應收賬款管理等。加強現金管理主要是在國家有關規定的范圍內，做好日常收支，加快現金周轉速度，控制現金持有規模。傳統上我國房地產企業往往傾向于使在建項目占用公司大量的資金成本。而現代市場經濟本質上是信用經濟，信用已成為企業間交易的主流方式，因而應收賬款管理始終是財務管理的重要內容。我國房地產企業必須改變只注重銷售業績，忽視應收賬款的控制狀況，加強應收賬款管理，在日常經營活動中注重對客戶的資信調查工作，并提高信用分析能力，控制應收賬款規模。同時采取各種措施，盡量跟銀行保持良好的關系。

4.強化企業財務人員的業務素質

當前很多房地產企業的財務人員素質不夠高，嚴重影響了企業的經濟效益。事實上人員的素質關系很大，業務的好壞直接跟人的素質有關系，從而本人認為加強財務人員的業務培訓很重要。尤其是對于一些風險因素較大的房地產企業而言，質量好的財務人員對于新情況的處理能力很是關鍵。因此，如果企業能夠定期對財務人員進行業務水平的考察和培訓，必要的時候還可以引入考試等競爭淘汰機制，就可以從側面上為房地產企業的經濟效益做貢獻了。

參考文獻：

[1]劉華.論我國房地產企業的財務風險管理[J].經營管理，2007(6).

[2]尹哲.淺析房地產企業財務風險及控制措施[J].職業圈，2007(5).

[3]金鑫.鄒議房地產公司財務風險的防范[J]東方企業文化，2007(5).

[4]陳彬彬.我國房地產企業的財務風險及其防范管理分析[J].現代經濟，2007(6).

[5]劉音.房地產企業的財務風險管理探析[J].時代財貿，2007(6).

(作者單位：沈陽鐵路局吉林房產生活段)