投資性房地產公允價值計量方法探討

郝　宇

摘 要：新企業會計準則的頒布與實施，標志著我國會計準則體系與國際財務報告準則體系趨同。新準則下新設立的投資性房地產科目引入了公允價值計量的概念，本文通過對各種主要公允價值計量方法的分析，探討其具體實施對房地產企業造成的影響。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值；計量方法

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。隨著市場經濟和房地產市場的發展，企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，這些用于出租或增值的房地產就是投資性房地產。《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱“新準則”）規范了投資性房地產的確認、計量和披露。新準則對于公允、客觀地反映企業投資性房地產的價值，具有重要意義。

一、投資性房地產中公允價值的引入

財政部在以往制訂的準則中對于資產類賬戶很少使用公允價值的概念，在這種情況下，本次新準則中引入公允價值模式可以說是一個重大的突破。公允價值是立足市場、面向未來的計量屬性。我國在基本準則中列示這一計量屬性已走在IASBFramework和FASBconcepts的前面，在38個具體準則中，涉及公允價值的約16項，占42%，此外基本準則中也在計量屬性中列示公允價值。國際會計準則委員會（IASC）在IAS32和IAS39中將公允價值定義為“在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產交換或負債清償的金額”。美國財務會計準則委員會（FASB）在SFASNO.157中將公允價值定義為“雙方在當前的交易（而不是被迫清算或銷售）中，自愿購買（或承擔）或出售（或清償）一項資產（或負債）的金額”。我國在新頒布的企業會計準則中，將公允價值定義為“資產和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計算”。

公允價值的引入首先是全球經濟一體化的要求。我國加入WTO以后，與全球經濟發展的聯系越來越緊密，這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。企業對房地產的投資一般金額大、周期長、流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。過去，企業將投資性房地產通常計入固定資產，并按其估計使用年限折舊。但從這些年房地產市場的情況來看，投資性房地產的市場價值往往遠遠超出其賬面凈值，按照舊準則下的歷史成本計量無法反映其真實的價值。公允價值的計量模式更能準確地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，更符合投資性房地產的特性。

根據《上海證券報》會計研究員朱德峰的統計，至2007年4月27日已披露2006年年報的1303家上市公司中，有9家選擇公允價值計量模式，9家中只有津濱發展的主營業務包含房地產開發。許多擁有較多投資性房地產的上市公司如陸家嘴、張江高科、招商地產等均未采用公允價值模式計量。由于發行外資股的上市公司需要按當地的會計準則編制財務報告，而公允價值計量模式又是國際會計準則的基準計量模式，即便采用成本模式計量也必須同時披露投資性房地產的公允價值，因此這些在國內和紐約、香港等地同時上市的上市公司無疑是最方便采用公允價值計量模式的。但事實上卻是，大部分有關公司選擇成本計量模式。

大部分上市公司沒有采用公允價值計量模式計量投資性房地產的原因較為復雜，一個可能的原因是采用公允價值計量可能增加財務報表項目的波動性。在公允價值計量模式下，經濟環境和風險狀況的變化以及企業自身經營狀況的變化都有可能引起企業利潤的波動。二是采用公允價值模式計量對企業經營指標有重大影響。例如，在成本模式轉換為公允價值模式計量時，由于兩者計量的價值存在差額，新準則規定，首次執行3號準則時，將該差額計入資本公積，這樣就會影響以前的利潤分配及盈余公積，對利潤分配表造成重大影響，增大了企業當期總資產和所有者權益，降低了凈資產收益率，影響上市公司再融資。三是采用公允價值模式計量對企業經營利潤有重大影響，進而影響企業的納稅情況。鑒于相應的稅收政策尚未出臺，企業擔心增加稅負，故在觀望等待明確的稅收政策出臺后再做決定。

除以上原因外，還有一個重要的原因是公允價值計量的實際操作難度大。新準則沒有明確公允價值的計量方法，在采用公允價值模式計量的上市公司中，有的聘用專業評估機構進行評估計量，有的采用以房地產經紀公司調查報告為依據，有的由企業自己估價計量。而不論采用哪種方式進行計量，都需要企業決策層了解各種計量方法的適用范圍及采用后可能對企業各方面帶來的影響，以方便做出決策。

二、公允價值計量方法探討

新準則規定采用公允價值計量投資性房地產，應當滿足兩個條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。目前，關于房地產估價的方法主要有市場法、成本法、收益法、假設開發法等，各種方法各有其不同的特點和適用范圍，恰當地運用計量才能符合新準則的要求，客觀反映房地產的公允價值。

1.市場法

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象價值的方法。市場法的本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。市場比較法評估的基本公式是:

比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產狀況調整系數

市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理，是最能體現房地產評估目的的基本方法，是一種直觀、適用性廣，容易把握的評估方法。市場比較法由于評估結果的高比較性而具有較強的說服力，容易被估價人員、委托者及社會人士所認可，因此，市場比較法被公認是最合適、有效的一種評估方法。毫無疑問，在條件許可的情況下，市場法為最符合新準則的計量方法，《房地產估價規范》第5.1.4條也特別強調:在有條件選用市場比較法時，應當首選市場比較法。

隨著國家住房制度的改革，住房逐步實現貨幣化、商品化、市場化，房地產市場正逐步興旺起來，為市場比較法的實施提供了比較有利的條件。但由于房地產本身的獨特個性，不管市場多么活躍、有多少交易案例，要找到與待估房地產完全一致的交易案例是不可能的，必須進行差異修正，而修正系數的確定總是帶有一定的主觀性，從而使市場比較法在房地產評估中受到一定程度的限制，也使人們對其評估結果的客觀性產生一定的懷疑。

2.成本法

成本法也稱重置成本法，是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值，一般它總是針對現存房地產而言的。評估的基本公式為：

（1）最基本公式：房地產價格=重新購建價格-折舊

（2）適用于新開發土地的基本公式：

新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

（3）適用于新建房地產的基本公式：

新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

（4）適用于舊房地產的基本公式：

①在舊房地情況下

舊房地價格=房地的重新購建價格－建筑物的折舊

②在舊建筑物的情況下

舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必需的費用而決定。成本法可以說是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎，來求取房地產價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。事實上，評估總是在模擬的市場環境下進行的，因此，成本法評估也應考慮交易雙方的情況，即綜合考慮交換雙方的利益。不管生產費用有多大，衡量商品價格的總是商品的效用，有相同效用房地產的價格才會趨于一致。從這個角度來講，只要投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，并且能從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，成本法也符合新準則關于公允價值計量的規定。但與市場法相比，顯然其對投資性房地產真實價值的科學合理估計要打折扣，故應優先選擇市場法。成本法作為房地產評估的基本方法，在現實生活中應用廣泛，其具體操作相對簡單，備受眾多評估人士的青睞。成本法適用于市場規模小或沒有收益的房地產的評估，比如公共建筑、公益性房地產等的評估。

3.收益法

收益法又稱收益資本化法、收益還原法、收益現值法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。收益法根據資本化的方式不同，分為直接資本化法（含收益乘數法）和報酬資本化法（即現金流量折現法）：

（1）直接資本化法基本公式：

房地產價值=年收益×收益乘數

（2）報酬資本化法的公式：

V——房地產在估價試點的收益價格，通常又稱為現值。

n——房地產的收益期限，是從估價時點開始未來可以獲得收益的持續時間，通常為收益年限。

A₁，A₂，…，A_n——分別為房地產相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，……，第n期末的凈運營收益，通常簡稱凈收益。

Y₁，Y₂，…，Y_n——分別為房地產相對于估價時點而言的未來第1期，第2期，……，第n期的報酬率（折現率）。

收益法的理論依據是預期原理，即價格是由人們對其收益能力大小的期望決定的。具體地說，房地產當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發建設所花費的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預期。事實上，鑒于新準則中投資性房地產的定義是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產”，因此投資性房地產的真實價值關鍵取決于其未來能夠帶來的收益。從理論上來說，收益法應該是最能真實反映投資性房地產公允價值的計量方法，而且也符合新準則關于采用公允價值計量投資性房地產應當同時滿足的兩個條件。但在實際工作中，一是年收益畢竟也是一個估計數，與未來的真實收益還是會有出入，二是收益乘數與報酬率的確定也帶有一定的主觀性。這樣算出來的公允價值與真實情況會有一些誤差。

收益法也是資產評估的基本方法之一，它反映了評估這一經濟活動的本質與初衷，特別適用于對收益性房地產的評估，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產公允價值的計量不適合采用該方法。《房地產估價規范》第5.1.5規定:收益性房地產的評估，應選用收益法作為其中的一種估價方法。

4.假設開發法

假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。假設開發法的本質是以房地產的預期開發后的價值為導向求取估價對象的價值。

假設開發法的基本公式是：

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值－開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－開發利潤－投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

運用假設開發法評估時，要注意如下兩個前提:

（1）最佳開發方式。不同的開發方式，對未來的房地產的價格會產生很大的影響，同時其開發所耗用的費用也是不一樣的。假設開發評估法總是以對土地的最佳開發方式為計算的依據，比如土地用途、建筑物容積率、配套綠化率等，都可能會影響土地功能的發揮。因此，評估時須了解相關城市市政規劃政策及城市發展動態，比較不同的開發方式，從中選擇最有利的開發模式，從最有利的開發方式中來考慮土地的價值。

（2）價格預測。假設開發法的可靠性除了其開發費用的準確計算外，還依賴其在未來市場中可能實現價格的準確預測。正如前面所述，確定未來價格的依據的契約租金雖然來源相對可靠，但契約期與未來有一個時間差，降低了利用租金計算價格的可靠性。解決的辦法是對其契約租金進行適當調整，利用消費價格指數對租金進行修正，并按年進行調整。

假設開發法的理論依據與收益法一樣都是預期原理。其更深層次的理論依據類似于地租原理，不同的是地租是每年的租金剩余，而假設開發法則通常是測算一次性的價格剩余。采用假設開發法的效果取決于有一個良好的社會經濟環境，包括：①有一個明朗、開發及長遠的房地產政策；②有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；③有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；④有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；⑤有一個長遠、公開及穩定的土地供給（出讓）計劃。整體來說，假設開發法的可靠性較差，特別是目前我國房地產市場的發展尚不規范，達不到上述要求，對價格預測具有相當大的難度，所以也不適合我國當前會計準則的要求。然而，假設開發法卻為許多的開發商采用，特別是在發達國家和地區，假設開發法得到普遍的運用。

以上幾種方法為常用的房地產估值方法，企業在采用投資性房地產公允價值計量模式時應在符合新準則的前提下，根據實際情況選用恰當的方法客觀地計量房地產的公允價值。

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