商業銀行如何防范個人住房貸款風險

韓臨暢

[摘 要]本文主要分析了個人住房貸款的風險，探求商業銀行體系中的風險因素。我們認為帶來風險的因素主要有以下三個方面：信貸前的調查不足；銀行業務的概念偏差；銀行內部控制制度的不足。最后提出了防范個人住房貸款風險的措施建議。

[關鍵詞]商業銀行 住房貸款 信貸風險 操作風險

隨著我國經濟的飛速發展，我國的金融等一些市場得到了較快的發展，近年來我國年均GDP增長達到10%左右，在一定程度上帶動全球經濟的發展。

但是，我國一些行業的過快發展也導致了一系列弊端逐漸出現，如在房地產行業，雖然房地產行業的快速發展對我國的財政稅收收入以及GDP增長作出了很大的貢獻，但是由于我國房地產行業投資性房屋的購買數量的快速增加以及比重的迅速上揚，房價偏高、增速過快等問題也相繼出現，這導致我國商業銀行個人住房貸款業務風險增加和貸款操作難度提高。

本文將對目前個人住房貸款所存在的風險來源作出歸納，然后從商業銀行的角度作出深層次的原因分析，最后針對導致這些風險的產生因素對我國商業銀行個人住房貸款業務風險的防范提供建議和對策。

一、個人住房貸款風險來源

近年來，雖然我國的經濟得到了較大的發展，但一些由于發展過快導致的問題也相繼暴露，如在房地產行業，投資性房屋的購買數量的快速增加以及比重的迅速上揚，房價偏高、增速過快等問題也相繼出現，這導致我國商業銀行個人住房貸款業務風險增加和貸款操作難度提高。筆者認為，這些風險主要來源于以下幾個方面：

（一）政策風險

政策風險，是指由于政策的改變導致投資者的投資收益發生變化的風險。近年來，我國經濟高速發展，GDP等指標快速上升，但逐漸呈現出投資過熱的現象，通貨流動性過剩、投資具有盲目性等問題相繼出現。由此，我國的貨幣政策開始從緊，2007年，人民銀行6次上調基準利率，目前五年期貸款利率和存款利率已分別達到7.83%和5.85%，第一套個人住房五年期按揭利率更是從5.814%上升到6.6555%。

1．利率、匯率調整風險

在我國，商業銀行和個人住房貸款的借款人簽訂合同的利率主要為浮動利率，而許多借款人在借款時只是計算了貸款的額度、還款本息以及每月還款數量，考慮每月收支是否能維系平衡，忽視了可能存在的利率調整。在浮動利率機制下，借款人每期的還款金額會隨著基準利率的變化而變化。一旦貸款基準利率出現較大幅度的上升，借款人的還款壓力將明顯增加，信貸風險將會提高。

2．宏觀經濟環境變化

國家經濟的宏觀環境變化會直接影響國內投資市場，而導致宏觀環境變化的因素是多方面、不確定的。

在過去的前幾年中，我國一直處在通貨緊縮的環境，為刺激消費需求，國家曾鼓勵銀行開展包括個人住房貸款在內的消費信貸業務。但是近年來，我國已慢慢走出了通縮的環境，而居民消費習慣存在慣性，不可能馬上改變，如果宏觀調控措施不到位，只會導致兩個結果：要么進入新一輪的通貨膨脹，要么我國經濟發展硬著陸。這其中任何一個現象發生都會影響我國經濟發展，國家必然會適時的調整政策干預市場，如果忽視這些宏觀環境的變化，會提高銀行信貸業務風險。

（二）信用風險

1．“假按揭”現象

按揭貸款一般是指借款人在購房過程中，由于沒有足夠的資金，而以所購買的房屋為抵押物向銀行借款的一種信貸形式。所謂的假按揭，就是以按揭的名義套取銀行貸款的行為。

在一定的程度上，假按揭鉆了法律的空缺：首先，由于假按揭的實際借款人與名義借款人不一致，而與銀行簽署合同的對象是名義借款人，因此當違約發生時，實際借款人并不需要付出太多的損失；其次，由于抵押合同是基于主債權合同的從合同，因此當債權債務關系解除時，抵押關系也被解除，會造成因抵押物買賣糾紛導致銀行抵押權失效；另外，希望通過假個貸套取銀行貸款資金的開發商多為實力不濟者，因此即使暫時取得了銀行貸款，其后續的資金來源仍然得不到保證，項目可能無法完成，從而給銀行信貸資金帶來巨大的損失。

2．開發商使用虛假資料

目前，由于房地產行業火熱且收益高，相當一部分企業進入了房地產的投資，但是由于開發商繁多且各企業資質良莠不齊，銀行很難對企業進行準確的風險評級。而且，一些開發商本身資質較低、實力不強，嚴整影響到這些開發商的抗風險能力，由于這些資質不強的開發商實力有限，很難提供出比較優質的貸款抵押物，甚至不能滿足國家相關貸款規定。

3．借款人還款能力變動風險

還款能力是指借款人償還其向銀行貸取的本金和利息的能力，是貸款人對借款人進行貸前調查的首要內容。

但是，借款人的還款能力不是一成不變的，在長達幾年甚至幾十年的還款期限內，借款人不可能保證其收入以及其還款能力穩定不變，不可能保證在接下來的一段時間內不發生離異、殘疾甚至意外死亡，而在日趨激烈的社會環境下，借款者也不可能保證自己的工作穩定。如果借款人一旦收入發生變化或者由于其他因素影響而導致還款能力不足，商業銀行信貸業務就面臨風險。

4．房產減值風險

房價縮水減值也同樣會對銀行個人住房貸款的影響。

首先，目前很多人選擇采用“以房養房”的方式供房，房地產價值的下降會直接影響房屋的出租價格，由此導致借款人的還款能力下降，無法按時歸還貸款資金和相應的利息。

其次，如果房地產市場價格大幅度下降，會導致大部分投資型房貸借款者收益小于成本，從而選擇放棄歸還貸款，造成銀行損失。

(三)操作風險

貸款人操作風險是指因為銀行工作人員在實際工作中出差錯或者銀行貸款流程本身存在缺陷而導致貸款損失發生的風險。

貸款人操作風險主要有以下幾個方面：

首先，放貸銀行沒有進行充分的貸前調查，只是分析項目的可行性和抵押物實際價值的調查，卻忽略了對貸款風險的分析。

其次，貸后檢查不及時，檢查制度流于形式，對借款人的貸后實際情況掌握不足。

二、商業銀行個人住房貸款風險深層次原因分析

（一）貸前調查存在不足

貸前調查是銀行進行信貸業務的前提，只有在貸前進行充分的調查以后，銀行才可以根據調查結果決定貸不貸款以及貸多少款。但是，近年來，由于房地產的快速發展，房屋價格快速上升，房屋逐漸變為一種增值工具，相對價值比較穩定，這導致許多商業銀行在對個人住房貸款業務的貸前調查中，過多的重視調查抵押物的價值，認為只要有好的抵押物就有了依靠，可以放款，而輕視了對借款人其他方面如借款人還款能力的調查，提高了銀行房屋貸款的風險。

（二）銀行經營理念存在偏差

那么，是什么原因導致銀行貸前調查不足的情況存在，筆者認為這在一定程度上是由于銀行經營理念存在偏差所造成的。

目前，銀行住房貸款業務在短時間內具有一定的收益性和安全性，因此逐漸被銀行作為重點業務發展，并將該業務的業務量作為工作人員考核達標的評判標準，出現在獎勵辦法中。商業銀行這種為了追求經濟利益的方法本無可厚非，但是，商業銀行住房貸款業務人員為了完成任務，容易放松對貸款的調查。

（三）內控制度不完善

除了銀行理念偏差對銀行個人住房貸款業務的風險存在影響外，內控制度的不完善也嚴重影響了貸款業務的質量。

導致內控制度有效性缺乏的因素有很多，如在以下幾個方面：

首先，上級行沒有針對下級行的具體情況制定適當的貸款審批條件，導致貸款風險的產生。

其次，人民銀行的信貸記錄具有一定的滯后性，通過人行征信系統取得的信貸調查結果不全面。

另外，貸后檢查也存在一定的缺陷。目前，如果出現貸業務還款不及時的情況，在前兩次逾期時都只是象征性的收取罰息并加強聯系，從一定的程度上來說，貸款逾期只要能保證資金安全性，甚至可以為銀行增加利息收入。

三、防范個人住房貸款風險的對策

（一）加強對貸款業務的貸前調查

貸前調查是任何貸款的前提，當然也包括個人住房貸款。我國商業銀行對個人住房貸款業務的貸前調查包括對抵押物的調查和對借款人其他資信情況的調查，而其他資信情況則包括借款人還款能力等方面。

借款人抵押物價值固然重要，但是并不可以就此忽視對借款人其他資信情況的調查。目前，商業銀行個人住房貸款業務的貸前調查中，很多調查都是出于形式，并沒有保證調查的質量，這導致銀行的授信部門不能根據借款人的實際情況作出有效的個人風險防范措施。

（二）樹立正確的商業銀行經營理念

由于商業銀行經營理念存在偏差、獎勵考核機制歪曲，以及內控制度存在缺陷，貸款業務的風險被進一步加大。因此，要降低商業銀行個人住房風險貸款業務的風險，需要正確商業銀行的經營理念。

首先，由于目前住房貸款業務在短時間內具有一定的收益性和安全性，因此逐漸被銀行作為重點業務發展，并將該業務的業務量作為工作人員考核達標的評判標準，出現在獎勵辦法中。

其次，銀行應該加強從業人員的專業知識再教育。商業銀行在從業人員有一定的基數比例是非金融專業人員，很多業務人員都是在接觸業務以后才真正開始學習金融知識，這導致銀行從業人員的專業知識不夠全面，缺乏對金融形勢的分析能力，無法及時意識到業務風險的存在，如果對從業人員進行專業培訓并加以考核，則可以規避或者減少這些風險。

（三）完善銀行內控制度

要降低個人住房貸款的風險，除了要加強商業銀行個人住房貸款業務的貸前調查和正確其經營理念外，更重要的是，要從根本上完善銀行本身的內控制度。

針對前面所提到的內控制度存在的漏洞，筆者認為，要在以下幾個方面加以改善。

首先，要加強上下行以及各部門之間的溝通和協調。由于上級行并不了解下級行所承接的貸款業務的實際情況，因此很難光從客戶資料上分析借款人的實際資信情況，這樣就容易導致風險的出現。

其次，目前個人征信系統存在一些瑕疵，比如商業銀行往往在貸款資金發放后才向人民銀行個人征信系統提出更新要求，這使得人民銀行個人征信系統的信息披露存在滯后性，也為借款人一房多貸的情況發生提供了可能。

第三，銀行應當完善貸后管理體系。

四、結束語

通過以上的分析，本文認為，我國商業銀行個人住房貸款風險的主要成因來自于商業銀行本身，如貸前調查不完善等，而促使這些情況存在的原因主要是由于銀行經營理念存在偏差以及銀行內控制度本身的不完善。針對這些情況，筆者認為如果加強銀行貸款業務貸前調查的力度，樹立正確的商業銀行經營理念，同時完善商業銀行內控制度，我國商業銀行的住房貸款風險將得到一定的緩解。

參考文獻

[1]陳向東：“當前個人住房貸款風險分析及防范對策”，《濟南金融》，2007年第2期

[2]陸焱：“淺談虛假個人住房貸款的起因及防范措施”，《中國房地產金融》，2006第11期