民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的效應(yīng)分析

近年來，大量民間資本相繼涌入房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源之一。民間資本的流入帶來了雙重影響:一方面，充實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮乃至經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與振興發(fā)揮了重要作用;另一方面，流入房地產(chǎn)業(yè)的民間資本往往具有“無序”特征，存在市場(chǎng)不規(guī)范、法律無法保障等缺陷，容易誘發(fā)各種民間融資糾紛、房?jī)r(jià)泡沫、貸款風(fēng)險(xiǎn)上升等一系列社會(huì)不穩(wěn)定因素，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)已是勢(shì)在必行。本文以日照市為例，對(duì)民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的情況進(jìn)行分析。

一、民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況

(一)流入房地產(chǎn)行業(yè)民間資本的規(guī)模

調(diào)查顯示，民間融資占樣本房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重不斷上升。2006、2007、2008年和2009年1季度，日照市20家主要房地產(chǎn)企業(yè)資金融入民間資金額分別為9.31、12.71、13.46和10.31億元，分別占其資金來源總額的21.37%、22.88%、26.05%和27.01%。

(二)融資期限短于全部民間融資

2006、2007、2008和2009年1季度，日照市全部民間融資加權(quán)平均期限分別為152、183、186和198天;而同期流入房地產(chǎn)業(yè)民間融資的加權(quán)平均期限分別122、126、147和156天，分別比同期全部民間融資平均期限短30、57、39和42天。

(三)流入房地產(chǎn)行業(yè)民間資本的利率狀況

從調(diào)查結(jié)果來看，流入日照市房地產(chǎn)行業(yè)的民間資本的利率水平低于整體民間融資利率，但呈逐漸上升趨勢(shì)。2006、2007、2008和2009年1季度，全市流入房地產(chǎn)業(yè)民間融資的加權(quán)平均年利率分別為17.68%、18.36%、19.13%和19.28%，分別低于同期全部民間融資加權(quán)平均利率0.93、0.89、1.23和1.28個(gè)百分點(diǎn)。

(四)融資方式多以現(xiàn)金為主，且多簽有書面合同

2006、2007、2008和2009年1季度，日照市房地產(chǎn)業(yè)以現(xiàn)金方式流入的民間資金分別有1241、1011、1264和1130筆，占比均達(dá)到99%以上。同期，全市房地產(chǎn)業(yè)融入民間資金簽訂合同的分別為1215、986、1248和1124筆，分別占97.20%、97.33%、98.50%和99.38%。

(五)民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的主要形式

一是保值存款型民間資本流入。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)商為解決臨時(shí)性資金缺口進(jìn)行的民間融資活動(dòng)，是民間資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的主要形式之一。一般單筆金額較大，資金回報(bào)率在10%—20%之間，以項(xiàng)目建成預(yù)售或獲得銀行貸款為還款保證。據(jù)調(diào)查，全市流入房地產(chǎn)行業(yè)的民間融資中約有60%以上采取了這一形式。

二是預(yù)先預(yù)售型民間資本流入。在項(xiàng)目開工取得預(yù)售資格條件下，以公開的形式，收取部分購(gòu)房戶定金，承諾在同期價(jià)格上給予一定優(yōu)惠，并在樓層、戶型上有優(yōu)先選擇權(quán)。據(jù)對(duì)日照市20家主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，60%的購(gòu)房者愿意主動(dòng)選擇這種購(gòu)房方式，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其價(jià)格優(yōu)惠一般在5%—10%之間。

三是賒購(gòu)鏈條型民間資本流入。房地產(chǎn)開發(fā)商在開工后，采取賒購(gòu)建材的方式占用民間資金，以緩解自身的資金壓力，這也是當(dāng)前民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)的途徑之一。從調(diào)查的全市20家主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況來看，多數(shù)企業(yè)的建筑安裝材料中約有30%—40%是以賒購(gòu)方式購(gòu)入的。

二、民間資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的效應(yīng)分析

(一)正面效應(yīng)

1. 充實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源。2008年上半年，國(guó)家實(shí)行從緊貨幣政策，各家金融機(jī)構(gòu)普遍壓縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸規(guī)模; 2008年下半年以來，國(guó)際金融危機(jī)不斷蔓延、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進(jìn)一步增加，部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在銀行貸款跟進(jìn)受阻的形勢(shì)下，民間資本的流入對(duì)保持房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到了重要作用。

2. 促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)，充實(shí)和拓展了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的拉動(dòng)作用。

(二)負(fù)面效應(yīng)

1. 增加民事糾紛及社會(huì)不穩(wěn)定因素。民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)具有“無序”特征，存在市場(chǎng)不規(guī)范、法律無法保障等缺陷，容易引發(fā)各種融資糾紛及社會(huì)不穩(wěn)定因素。

2. 引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。流入房地產(chǎn)業(yè)的民間資本一部分來源于銀行個(gè)人消費(fèi)貸款或抵押貸款，是部分具備貸款條件的個(gè)人將獲得的貸款以個(gè)人資金投向房地產(chǎn)。此外，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商自有資金少，依靠民間資本前期投入，后期由銀行貸款陸續(xù)跟進(jìn)，容易出現(xiàn)民間融資風(fēng)險(xiǎn)捆綁銀行貸款、民間融資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。

3. 推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。民間資本流入房地產(chǎn)一般是在土地招投標(biāo)、工程建設(shè)等前期階段，這一階段的成本投入對(duì)商品房?jī)r(jià)格決定起關(guān)鍵作用。一方面民間資本對(duì)開發(fā)商高價(jià)參與土地招標(biāo)提供了資金支持;另一方面開發(fā)商借入的民間資本成本較高，兩者對(duì)土地交易價(jià)和商品房成交價(jià)的不斷上漲起到了推波助瀾的作用。2008年，在金融危機(jī)肆虐、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入低迷的背景下，日照市商品房?jī)r(jià)格仍然逆勢(shì)上行，全年商品房成交均價(jià)為每平米3354元，同比增加187元，增長(zhǎng)5.9%。

三、對(duì)策建議

(一)加強(qiáng)對(duì)民間融資的法律約束，合理引導(dǎo)其規(guī)范發(fā)展

民間融資一般都在私下進(jìn)行，金融監(jiān)管難以涉及，這使得大量資金長(zhǎng)期在體外循環(huán)，游離于常規(guī)的金融監(jiān)管之外，缺乏必要的法律約束。因此，建議盡快出臺(tái)規(guī)范民間融資發(fā)展的法律法規(guī)，對(duì)民間融資的資金投向、借款方式、期限、利率水平、爭(zhēng)議的處理及收益的稅收調(diào)節(jié)等方面作出明確的規(guī)定，使民間借貸有法可依，走上規(guī)范化軌道。同時(shí)，建立民間融資監(jiān)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，定期采集民間融資的有關(guān)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對(duì)民間融資主體、規(guī)模及利率水平的管理，以及時(shí)掌握民間融資的利率、投向、規(guī)模等變化情況，為制定政策提供依據(jù)，提高宏觀調(diào)控的政策效果。

(二)加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范

人民銀行、銀監(jiān)部門和地方政府職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，保證其嚴(yán)格執(zhí)行住房貸款相關(guān)貨幣政策規(guī)定，確保在房屋封頂后發(fā)放按揭貸款。一方面，減少信息不對(duì)稱對(duì)購(gòu)房者的影響，降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)自有資金少、應(yīng)收賬款多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要限制對(duì)其發(fā)放貸款。要把城市商業(yè)銀行、城市信用社等地方性金融機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管和調(diào)控重點(diǎn)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及所屬產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，完善房地產(chǎn)信貸管理，防止房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的地方性金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。

(三)構(gòu)建民間資本投資渠道，分散房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)泡沫

過度的投機(jī)性民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)，極易推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，誘發(fā)形成房地產(chǎn)泡沫。因此，國(guó)家應(yīng)積極進(jìn)行投融資體制的改革，拓寬民間資本投資領(lǐng)域，避免其為了投機(jī)而大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期供求關(guān)系和市場(chǎng)環(huán)境研究，深入分析市場(chǎng)調(diào)整性質(zhì)，把握市場(chǎng)中長(zhǎng)期走勢(shì)

加強(qiáng)對(duì)前期調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)估總結(jié)，研究完善短期調(diào)節(jié)與長(zhǎng)期發(fā)展相協(xié)調(diào)的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，保持調(diào)控的預(yù)見性、靈活性和協(xié)調(diào)性。

(責(zé)任編輯 耿 欣)