淺談小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)存在問題及對策

摘要：小城鎮(zhèn)布局和用地結構、強度的不合理，導致當前小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)效益不佳，本文深入地分析了存在問題的原因，并從公共開發(fā)政策角度提出相應的對策。

關鍵詞：小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)；用地布局；政策引導

1 引言

近年來，各地小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)取得了階段性成果，也在開發(fā)實踐中取得了一定的經(jīng)驗。但小城鎮(zhèn)在開發(fā)建設過程中，突出表現(xiàn)為城鎮(zhèn)用地結構不合理、城鎮(zhèn)布局過于松散等問題，筆者經(jīng)調(diào)研，認為在以下幾個方面需加強和提高。

2 小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)存在的問題

城鎮(zhèn)布局過于松散，用地粗放。絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)道路網(wǎng)絡框架面積是實際建設用地面積的1.5倍左右，也就是說實際建設用地僅占城鎮(zhèn)規(guī)模的60%左右，約占40%的城鎮(zhèn)土地為空閑地。“空心村”現(xiàn)象比較嚴重。

城鎮(zhèn)用地結構不合理。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)用地以居住用地為主，占城鎮(zhèn)用地的60%左右；而城鎮(zhèn)工業(yè)、公共設施和綠化用地的比例則相對過少，每項僅占城鎮(zhèn)用地的2%左右，人均用地不足20平方米。

城鎮(zhèn)用地強度過低，建筑類型不均衡。城鎮(zhèn)用地強度不合理除了建筑密度過低外，還表現(xiàn)在建筑容積率過低，僅為正常城市用地容積率的1/3-1/4，城鎮(zhèn)住宅多為低層院落，公共建筑也多以二層為主的沿街商住樓。城鎮(zhèn)建筑類型不均衡主要表現(xiàn)為居住建筑、公共建筑及生產(chǎn)性建筑之間的比例不合理，不均衡。

3小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)問題原因分析

政策制度還不夠完善。小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)客觀上存在管理體制不健全，相關的土地使用、房地產(chǎn)交易等方面的政策機制還很不完善，在一定程度上制約著小城鎮(zhèn)開發(fā)。在土地使用方面，往往形成兩種極端。一種是忽視城鎮(zhèn)城市發(fā)展的差異，套用城市標準來規(guī)定小城鎮(zhèn)開發(fā)。另一種是不管不問，自由放任。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)即使是使用農(nóng)用地進行建設，受各種原因影響，土地部門查處不到位，造成土地浪費。

建管體制還不健全。以往的小城鎮(zhèn)建設大多數(shù)是小規(guī)模、小體量的單體建設，面、量及管理技術等方面的要求都比較低，主要依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)建管部門來管理。隨著小城鎮(zhèn)開發(fā)的興起，城鎮(zhèn)建設的規(guī)模、體量及施工難度等方面都比以往要求更高更嚴，需要對建管體制作相應的調(diào)整，強化專業(yè)管理，而這種專業(yè)管理的體制還沒有形成。

主體的培育還剛起步。圍繞小城鎮(zhèn)開發(fā)，需要培育四支隊伍，即村鎮(zhèn)施工企業(yè)、村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、村鎮(zhèn)工程監(jiān)理企業(yè)和村鎮(zhèn)建設管理機構。目前這四支隊伍中，前三支隊伍的培育還不到位，但村鎮(zhèn)建管機構的改革方向還沒有確定，影響了村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理水平。

地方政府領導主觀意識上存有問題。一是對綜合開發(fā)的理念理解不到位。沒有從優(yōu)化城鎮(zhèn)布局角度進行項目選擇，而是誤解成新鋪一條路，沿路建設“兩層皮”的房屋。這種做法不僅不利于增強城鎮(zhèn)的集聚功能，而且造成基礎設施的浪費。二是工程設計品位和建設質量不高。不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)套用一張圖紙，建筑明顯缺乏特色。有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用零星分散的建設方式，工程質量難以保證。三是用地政策理解不到位。不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)確定的開發(fā)項目為新征農(nóng)用地建設項目，在國家控制農(nóng)用地轉用的宏觀政策背景下，沒有及時調(diào)整土地規(guī)劃，致使開發(fā)項目長期不能啟動。

4小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)對策建議

4.1針對弱勢，強化功能，突出小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)

從各地區(qū)的城鎮(zhèn)建設主要指標比較來看，主要存在的差距在于城鎮(zhèn)住宅、城鎮(zhèn)公共設施、城鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑及城鎮(zhèn)環(huán)境質量四項指標。從當前的建設狀況來看，小城鎮(zhèn)住宅建設、商業(yè)街區(qū)建設和市場建設初具規(guī)模；從總體發(fā)展狀況來看，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，群眾收水平的提高及城鄉(xiāng)交通狀況的不斷改善，城鎮(zhèn)化進呈不斷加速，城鄉(xiāng)流通日趨頻繁。當前小城鎮(zhèn)建設應在規(guī)劃指導的前提下，在小城鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)、住宅小區(qū)、市場建設和工業(yè)小區(qū)或民營經(jīng)濟區(qū)建設的初具規(guī)模的基礎上，可以以“兩區(qū)一村”創(chuàng)建為抓手，增強規(guī)劃實施效果。一是以創(chuàng)建小城鎮(zhèn)“精品街區(qū)”為抓手，促進城鎮(zhèn)功能提升；二是以創(chuàng)建小城鎮(zhèn)“示范工業(yè)集中區(qū)”為抓手，增強產(chǎn)業(yè)功能；三是以“康居示范村”創(chuàng)建為抓手，引導村莊集聚。

4.2科學規(guī)劃、合理布局

小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃是指導建設和管理的客觀依據(jù)。必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，堅持以人為本的原則，從發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的角度入手，立求做到小城鎮(zhèn)建設與人口、資源、環(huán)境及歷史文化、民族特色的協(xié)調(diào)發(fā)展。

堅持小城鎮(zhèn)規(guī)劃的科學性與實踐性的統(tǒng)一。要避免出現(xiàn)規(guī)劃與建設脫節(jié)，建設與管理脫節(jié)的問題。必須對現(xiàn)有小城鎮(zhèn)進行科學合理的功能定位，做好人口預測和建設布局。要把小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)緊密結合起來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要集中連片，注意環(huán)保，商貿(mào)市場建設要依從商品資源狀況和商品流通的特點，優(yōu)化建設專門市場和多功能綜合市場。

堅持規(guī)劃的現(xiàn)實性與超前性的統(tǒng)一。小城鎮(zhèn)規(guī)劃既要立足現(xiàn)實，更要注重長遠發(fā)展的需要，一次科學成功的規(guī)劃至少要能適用20年而不顯落后，這是小城鎮(zhèn)規(guī)劃的一個中心問題。既要反對不切實際的空想主義，更要反對眼光短淺、削足適履的唯現(xiàn)實的保守主義。

4.3壯大隊伍，規(guī)范管理，提高城鎮(zhèn)建設水平

要提高小城鎮(zhèn)建設水平，就要從源頭抓起，就須壯大四支隊伍，即村鎮(zhèn)建管隊伍、村鎮(zhèn)施工隊伍、村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、村鎮(zhèn)監(jiān)理隊伍。鼓勵各鄉(xiāng)鎮(zhèn)適應小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)建立相應的房地產(chǎn)中介和城建投資機構。加大村鎮(zhèn)建設主體的組建工作力度，健全村鎮(zhèn)服務體系，推動小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)，促進城鎮(zhèn)“三高三化”（高起點、高標準、高品位規(guī)劃，標準化、規(guī)范化、工藝化施工）規(guī)劃建設。

4.4強化政策引導，營造特色城鎮(zhèn)

營造特色小城鎮(zhèn)，必須確保規(guī)劃的龍頭地位，注重特色城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制和研究。要迅速完成城鎮(zhèn)控詳規(guī)編制，加強規(guī)劃指導和政策引導。在城鎮(zhèn)綜合開發(fā)的同時，必須十分重視基礎設施的綜合配套，杜絕為完成任務而只建設不配套的不良傾向。土地管理部門要加強對城鎮(zhèn)國有存量土地和閑置集體建設用地的登記，并圍繞盤活這些存量土地，推動綜合開發(fā)制定切實可行的政策措施。規(guī)劃、建設和土地等管理部門要加強業(yè)務指導。

4.5加強培訓，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的城鎮(zhèn)經(jīng)營水平

以推動小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)，強化城鎮(zhèn)經(jīng)營為抓手，以推動城鎮(zhèn)化為目標，加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導干部對規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)等相關法律、法規(guī)和技術理論的培訓，提高廣大干部的理論水平。進一步加大小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)政策的宣傳，保證既有各項政策落實到位。在試點基礎，盡快完善制定各項村鎮(zhèn)房地產(chǎn)政策，引導小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)的快速健康發(fā)展，以打造出小城鎮(zhèn)“精品街區(qū)”和“示范工業(yè)集中區(qū)”。

5結語

在小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)過程中，要充分發(fā)揮政府在小城鎮(zhèn)建設中的引導、啟動和調(diào)控作用，改善小城鎮(zhèn)發(fā)展的政策和制度環(huán)境，政府要立足于創(chuàng)新，從制度和政策上推動小城鎮(zhèn)建設，政府還要承擔城鎮(zhèn)建設的總體規(guī)劃與定位，從而保證小城鎮(zhèn)綜合開發(fā)在科學發(fā)展觀的引導下健康發(fā)展。

作者簡介：高維剛，男，1976年生，本科，規(guī)劃工程師，研究方向：小城鎮(zhèn)規(guī)劃管理