住宅郊區化趨勢及其對房地產開發的影響

褚思真

[摘 要]近年來，我國許多大城市都出現了住宅郊區化的趨勢，這勢必會對我國的城市房地產開發產生深遠影響。本文將對西方國家和我國在城市化過程中出現的住宅郊區化情況進行比較分析，探討住宅郊區化因素及其對房地產開發的影響。

[關鍵詞]郊區化 房地產開發 住房需求偏好

回顧當今世界各國居民住宅區位的演變歷史，住宅區位的變化大體上經歷了三個階段：在城市化的早期階段，住宅建設的區位重點集中在城市中心區內，包括對舊城的改造和城市邊緣的擴大。在城市化的中期階段，集中開發建設的大規模城郊住宅區和別墅開始出現，同時出現城市人口增長引起居住區由城市中心區向城郊拓展的趨勢，也就是開始出現城市住宅郊區化的趨勢。到了城市化的后期，城市住宅圈進一步擴大到衛星城鎮，大規模的城郊住宅區和別墅進一步發展；同時，城市化和工業化相輔相成，使得城市與農村的邊界日漸模糊和趨同。

在我國，住宅郊區化的趨勢從20世紀80年代末開始在一些大城市出現。雖然其特征還不是十分明顯，但對于房地產市場也產生了非常重要的影響。與房地產開發明顯相關的郊區化因素主要包括：郊區化的區位發展方向、郊區化人口的住房需求偏好、選購郊區住宅的人口結構以及郊區化人口的數量等。這些因素分別影響著房地產開發的區位選擇、產品設計與定位、房地產開發的規模。下面逐一分析各因素的發展規律及其對房地產開發的影響。

一、交通條件是影響郊區化區位發展方向的最為重要的因素

交通條件影響著房地產開發的區位選擇和延伸方向。例如，美國土地充裕，交通以私人汽車為主，高速公路發達，加之城市中心區問題較多，因此郊區化就比較充分、比較遠。而日本的城市交通以公共交通為主，土地貧乏，加上日本人有向往城市生活的傳統，因此郊區化的程度遠不及美國。在我國，各大城市的住宅郊區化發展方向和伸展距離同樣主要受交通條件改變的影響，住宅郊區化基本上隨著交通線路的發展而改變延伸方向和距離。例如上海，地鐵一號線建成后，沿線的西南地區很快成為居民購房的熱點區域；地鐵二號線建成后，居住郊區化迅速沿軌道線向東延伸，沿線房價也迅速升溫。再以天津為例，地鐵一號線建成后，其北部瑞景居住區以及沿線的各房地產項目很快成為居民購房的熱選；而正在施工中的2號線和尚未動工的3號線沿線，也已成為各開發商布兵的重點，如衛國道沿線太陽城、百合春天等，以及西部新城假日風景、水語花城、大地十二城等，也因位于地鐵2號線沿線而成為無可爭議的純正地鐵物業升值藍籌股，受到購房者熱捧。

二、郊區化人口的住房需求偏好及其對房地產開發設計的影響

城市居民住宅消費出現郊區化趨勢的另一個重要因素就是人們住房需求偏好的改變。在城市化的初期階段，城市中心區在交通、就業、商業、文化教育、服務保障等方面具有非常明顯的優越性，因此人們更喜歡住在市中心的繁華地帶。隨著家庭收人和消費水平的提高，居住消費從解決“有無住房”問題轉向提高“綜合居住質量”問題，人們對住宅的自然和人文環境質量、面積大小、戶型結構等方面日益給予了更高的價值評判。城市居民的這種居住消費傾向會導致居住區位偏好外移，從而導致城市居住圈擴大。尤其是隨著郊區交通條件的發展進步，從而使工作地到居住地的相對距離縮短，以往難以接受的城郊地段也變成十分便捷的居住區域。人們的居住偏好之所以由市中心延伸到城郊，主要有三個方面的原因：首先是經濟因素。我國自1998年起，全國房價就開始持續攀升，雖然經濟適用房分批上市，但還是遠不能滿足市場需求。城郊住宅由于地價較低，因此同等規格和質量的房屋價格也較市區內更便宜，因此受到消費者的青睞。其次是由于郊區自然環境與生態、人文環境更加復雜多樣，既存在富有城市特點的高樓大廈，又保留有鄉村的某些特點：森林、草地、農田、果園、河流，湖泊、山地、村落以及各種人文景觀共同構成了多樣化的居住環境。正是這種生態與人文景觀的交融，使得城郊住宅的發展具有了更加長足的生命力。第三，是由于大多數城市舊城區的基礎設施落后，人口擁擠、負荷超重，住宅建設緩慢，房屋無論從房型設計還是從維護方面都較為落后，質量偏差。就我國的大多數城市而言，雖然舊城區中心沒有像西方國家那樣在住宅郊區化趨勢出現后呈現相對衰落的景象，而且許多舊城區還一直是城市的經濟和文化中心，商業繁華、人口集中。但是，由于長期以來受城市發展與建設方針及資金短缺等因素的影響，城市發展往往只能以修修補補來利用舊城條件，從而對居民的居住和生活環境質量改善不夠，致使居住質量相對較差。雖然許多城市都推出了各種舊城改造項目，比如經濟社會結構調整、設施更新、環境改善、建筑形體空間的再創造，以及人文感知和空間塑造等內容，以期恢復舊城區在城市發展中的固有活力和作用，達到改善生活質量與環境、振興城市經濟、推動社會進步的目的。但是，由于城市中心區舊城改造的成本過高，加上自然生態(綠化、大氣、水體、廢棄物，噪聲等)方面的問題已積重難返，以至出現了無法完全逆轉的變化趨勢，從而房地產開發便不可避免地從以市區舊城改造為主，逐步拓展為舊城改造與城郊開發并重。

同時，城市居民是否選擇在郊區購買住房，不僅要考慮購房成本，而且更需要考慮到居住消費成本，包括交通費用、往返市區的時間和精力、子女就學差距、水電和煤氣供應等方面與市區住宅居住消費成本的差別。這種由購房成本和居住消費成本共同構成的綜合居住消費成本的高低，除了受房地產的開發經營費用以及房地產開發商的利潤影響以外，在很大程度上取決于城市各種基礎設施的完善和管理體制的狀況。

針對郊區化人口對住宅的消費需求偏好和購房成本制約，城郊房地產在開發和設計的時候除了要考慮交通和地段等大的因素外，還需要綜合考慮到住房使用率、環境共生互動性、居住純度與方便度、目標市場細分和定位以及外觀持久、企業品牌塑造等各種因素。

三、選購郊區住宅的人口結構對城市購房規律的影響

郊區化人口的結構往往與人們的收入水平、種族差異、年齡周期(或家庭周期)、社會地位、居住偏好等有直接關系。例如美國行為地理學家D·J·沃姆斯利和G·J·劉易斯在對美國的城市遷居行為研究后，還發現了家庭生命周期與遷居行為的關系規律。即在生育子女前，更愿意居住在市中心，隨著生育子女、撫養子女直到子女脫離后逐漸向郊區遷移，退休后則遷到市區外圍，而寡居后又回到市中心。

由于居住文化和經濟條件等方面的差異，我國的購房規律與國外有所區別。首先，21世紀以來，青年人逐漸成為我國樓市的主力軍。國內大概有2.42.6億上世紀70年代、80年代的人，他們對樓市或者有婚房需求，或者有改善型需求，撐起了房地產市場的半壁江山。其次，需求主體的家庭結構以三口之家及二人世界為主。例如在2009年易居哈爾濱研究院對哈爾濱第28屆房展會的消費者需求分析中發現，三口之家及二人世界各占總比38.3%及31.1%，單身貴族占18.2%，三代同住不足5%，同時上海、北京等地的房地產市場也都不同程度地出現了類似特征。這表明單身獨居正在成為一種趨勢，中國傳統大家庭拆分成小家庭的過程已經臨近尾聲。

受購房人口結構和特點的制約，由于25歲左右的青年人在購房選擇時，靠近市中心的傾向比較大，在同等價格或價格相差不大的情況下不愿意到外環線以外居住；而35歲左右雖然開始向外環線以外遷移，但還不愿意遠離外環線；45歲以后，一些人有了積蓄，或更高的收入，開始考慮“第三次置業”，逐漸選擇到外環線以外，甚至到郊區的縣城、鄉鎮或農村居住。因此在我國，郊區化人口的年齡結構是年紀較輕的以市區和近郊為主，并且對軌道交通、小區品質等有著更高的要求，更關心價位，總價低、面積小但布局合理的房屋最受歡迎。而選擇在遠郊居住的主要有兩種人：有錢的中青年族和退休族。分析郊區化人口的結構，有助于在房地產開發時準確確定郊區住宅的產品結構和合理的市場定位。

四、郊區化人口的數量影響郊區房地產開發的規模

從國外經驗來看，郊區化人口的數量往往與城市中心區的居住環境、郊區的交通網絡狀況、居民的收入、郊區的就業機會等有直接關系。中心城區的居住環境越差，郊區化人口就越多；交通網絡越健全，快速干道和私人小汽車越多，郊區化人口也會越多；郊區的就業機會增多，同樣也有利于增加郊區化的人口。而郊區化人口數量的大小，則直接影響著郊區房地產開發和銷售的規模。

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