房地產企業全過程成本管理與控制

江　越

摘要:近年來,房地產市場逐步規范和完善,消費者日趨理性和成熟,政府部門又出臺了一系列平抑房價的宏觀調控政策, 房地產企業的競爭由資源競爭轉化為管理的競爭,企業利潤趨薄,進而成為成本管理的競爭,形成責任成本管理為核心的全過程成本管理體系。

關鍵詞:房地產;全過程;成本控制

目前,在房地產市場激烈競爭中,如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業面前一個急需解決的重要問題!在相同的開發環境與條件等(軟)硬件設施下,除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外;收入一定的情況下,成本越低利潤越大;誰能在工程項目建設中,既能確保工程質量與進度,又能注重項目開發成本的管理,控制和把握好合理的造價,從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益,誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動,從而走向成功。如何控制好工程的質量與進度,而且合理降低工程造價呢?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節的成本。

1工程項目的各項決策設計階段的成本控制

投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光,相關職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設單位管理費、設計費、監理費等)等可能發生于工程建設項目全過程中的費用。主動發揮“經濟參謀”的作用,讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益,為決策層做好正確的投資決策服務。

2設計階段的管理與投資控制

建設項目設計的節約是最大的投資節約,設計確定工程造價,預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點,這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案,不僅可以取得良好的社會效益,而且還應具有一定的經濟合理性(經濟效益)。

實行設計方案招投標制度,通過招投標來選擇優秀的設計單位;從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因工程設計質量問題而出現工程的變更,從而造成直接經濟損失(投資增加)

實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法,也是控制投資規模的有效措施之一,其將直接影響建設費用的多少和建設周期的長短,同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益。

開展價值工程(原理)的應用。在保證工程造價不變的情況下提高功能,在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設計工作做到功能與造價相統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

加強對設計圖紙的會審與審查工作。對設計的圖紙質量進行仔細復核與審查,對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改,以免出現返工現象,造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核,以求提高設計質量,避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。

3招標過程中的成本控制

招標范圍的確定是招標活動中較為復雜的一項工作,成本管理部門應當綜合考慮招標項目的專業要求;招標項目的管理要求;對工程投資的影響;工程各項工作的銜接等因素。要在招標前期做好招標范圍的確定的工作,權衡利弊,科學合理地確定招標范圍。

招標范圍確定后,要進行投標人的確定。確定投標人資格,主要是審查潛在的投標人或者投標人是否符合應具備的條件。這些條件包括:具有獨立訂立合同的權利;具有履行合同的能力,包括專業、技術資格和能力,資金、設備和設施狀況,管理能力,經驗、信譽和相應的從業人員;沒有不良記錄;最近3年內沒有騙取中標和嚴重違約及重大工程質量問題等。由于我國目前較多的施工企業實行項目經理承包制,盡管某一企業綜合實力較強,但各項目經理間的能力差異明顯。因此,應加強對投標人的項目班子各種實力的考察和控制,以便能選擇出一批優秀的投標人和項目班子來參與競標,確保項目的品質。

合理低價中標。房地產商對項目的“合理低價”應做到心中有數,避免投標單位以低于成本價惡意競標。目前,正推行的建筑安裝工程“無標底招投標”,對于房地產開發商來說,并不能把它理解為真正的“沒有標底”, 房地產商對項目建安工程造價成本應隨時掌握好。

4材料采購與管理方式

材料采購分三種方式:甲供、乙供、甲訂乙供。材料管理方式的選擇原則:綜合考慮供方的內部和外部條件,資金、質量、管理、技術條件;并非甲供材越多越好。

不同采購方式的管理都要提供樣板、考慮損耗;同時還要考慮其他因素,包括:選型定板時間的前后(指總包招標前后),市場價格波動大小,現場管理難易程度,(具體包括:材料用量管理、現場進度配合管理、施工質量責任劃分,對項目檔次的影響大小,品牌差異大小等等)。

在材料采購的規模度、標準化、地域性前提條件下采取戰略采購方式,這樣既可以降低成本、提升效率、統一品牌、保證品質,同時對提升企業的品牌影響力,實現企業內部資源共享有著重大意義,通過對產品、設計、施工工藝的研究,促進先進化、標準化、工業化,最終實現規模效益。

5施工各環節成本管理與控制。

在工程施工階段,由于工程設計已經完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據有關資料統計,這一階段影響工程投資(工程造價)的可能性只有5%～10%,節約投資的可能性已經很小,但是,工程投入大量資金卻主要發生在這一階段,浪費投資的可能性則很大,因此,合同管理部門在施工階段要加強對合同的管理,重點應加強工程施工現場的動態管理,杜絕投資浪費。

加強工程施工現場管理,杜絕投資浪費;把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設計和施工技術措施中去,保證項目管理目標的實現,提高工程項目的投資效益。房地產企業主要應做好以下幾方面的工作:

加強本單位現場施工管理人員、工程技術人員的“經濟”觀念、素質教育,培養他們實事求是的辦事作風,在積極協助、配合監理工程師做好工程質量、工期、安全監督的同時,充分重視節約投資的重要性。

盡量減少設計變更。在建設工程施工過程中,引起設計變更的原因很多。如:工程設計粗糙,使工程實際與發包時提供的圖紙不符;市場供應的材料規格標準不符合設計要求等等。如何減少設計變更,首先應嚴禁通過設計變更擴大建設規模,提高設計標準,增加建設內容,一般情況下不允許設計變更,除非變更不會影響項目功能的正常發揮,或使項目無法繼續進行下去。其次,認真處理必須發生的設計變更,對于涉及到費用增減的設計變更,必須經設計單位代表、建設方現場代表、總監理工程師共同簽字方為有效。另外,開發商的工程管理部門須指派工程造價管理專業人員常駐施工現場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況。

嚴格現場簽證管理?，F場簽證是工程建設過程中的一項經常性工作,許多工程由于現場簽證的不嚴肅性,給工程結算帶來非常大的麻煩,甚至給開發商帶來不少經濟損失,這方面的教訓是非常多的。嚴格現場簽證管理,首先工程技術人員必須與工程經濟人員相互配合,不僅做到“隨做隨簽”,還應該做到:簽證必須達到量化要求,工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準確;簽證內容必須與實際相符;簽證的內容不能超過應簽證的范圍。