利用金融杠桿進行房地產宏觀調控的幾點建議

謝建敏

摘要:本文通過利用金融手段參與房地產宏觀調控成效的評價分析,指出房地產宏觀調控失靈的主要原因。建議實施考慮區域差異的宏觀調控措施,即按照我國600余個城市房地產業發展的五種類型,因地制宜,實行有差異的金融調控措施。

關鍵詞:金融;房地產;調控;區域差異

2004年以來,金融杠桿與行政手段、財稅手段、土地手段一道共同參與對房地產業進行宏觀調控,雖然取得了一定進展,但從總體上看,效果遠不盡如人意。

1 金融杠桿參與房地產宏觀調控失靈的成因分析

盡管金融杠桿頻頻出手,但房地產市場的形勢仍然不見根本好轉,金融杠桿參與房地產宏觀調控,甚至處于失靈狀態。究其原因,大體上有客觀原因和主觀原因兩種情況。

從客觀上看,第一,由于城市化發展迅速,商品房供不應求;第二,貨幣流通嚴重過剩;第三,世界性的資產重新定價潮流影響。上述三個因素推動著我國房價不斷走向高處。除掉上述客觀原因外,主觀原因有以下幾點:

1.1 對房地產業宏觀調控往往處于兩難境地

房地產業宏觀調控一直處于這樣兩難之中:下手輕了往往不起作用;但是下手重了,又怕傷害了房地產業的發展,甚至損害整個國民經濟,這個尺度非常難以把握。近期“359號文件”就是一個例證:出臺了“359號文件”,但看到一些城市的劇烈反應,又不忍心下重手,導致市場仍對其中的“第二套房”如何認定爭論不休,政策難以執行,調控效果也就不了了之。

1.2 地方利益的制衡

在我國絕大多數城市中,房地產業都是地方經濟的支柱型產業。土地出讓金收入和房地產開發交易的稅收收入,是各個城市地方財政的主要進項。有專家曾做了初步測算,房地產業的收入約占全國多數城市地方財政收入的51%。因此有人又把城市財政直稱為“土地財政”。如果在房地產宏觀調控中,嚴格執行國家的相關政策,就可能嚴重損傷地方財政的財源。這是絕大多數地方政府所不愿意看到的,也是他們對宏觀調控措施執行不利的最根本的內在因素。

1.3 地方銀行的消極抵制

房地產貸款,一直是各商業銀行的重要貸款,個人房貸一直被銀行業視為“優質蛋糕”。以交行為例,2007年以來雖然在不斷地壓縮開發性貸款,但是卻在謹慎擴展個人房貸,先后推出了“安居貸”個人住房貸款以及“輕松安居貸”個人住房循環貸款產品。建行是房貸的龍頭銀行,按照其披露的2007年中報數據,其個人貸款平均余額由2006年6月30日的48 906億元,增加至2007年6月30日的6 337億元。“高利潤、低風險”的個人房貸是各家商業銀行爭搶的業務,面對“房貸新政”的實施,各商業銀行的態度并不積極。

1.4 房地產宏觀調控指導理念的“一刀切”

當前我國正處于社會主義的初級階段,區域經濟發展的不平衡是一個最基本的特點。由于歷史及多種原因,各區域之間的經濟發展水平差距相當懸殊。各項經濟政策只有充分地考慮到這一現實,才會是有效的政策,才能達到預期的目的。我國房地產宏觀調控失靈的一個重要原因,在于宏觀調控指導理念上過多地強調政策的全國統一性,往往忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性。

我國600余個城市的房地產業發展是極不平衡的,大體上可以分為五種類型:第一類區域是發達地區,包括上海、北京、廣州、深圳。這些城市房地產市場投資炒房比例很大,外資進入量大,房價很高,漲幅很快。第二類區域是比較發達地區,如東莞、珠海、杭州、南京、蘇州、寧波、溫州、福州、廈門、天津、大連等地區。他們集中在以珠三角和長三角地區為主的東部沿海地區,房地產市場相對比較活躍,投資炒房比例較大,外資進入量比較大,房價相對比較高,漲幅較快。第三類區域是發展中地區,俗稱二線城市,如武漢、重慶、成都、沈陽、長春、哈爾濱、西安、鄭州、南寧、太原、蘭州、烏魯木齊、銀川等中部、東北、西南、西北地區的城市。它們的特點多是房地產市場啟動相對較晚,近幾年來房地產市場得以較快發展,居民自住性購房占市場主導地位,房價運行相對比較平穩。第四類區域是剛啟動地區,主要體現在中部、東北、西南、西北地區的一些省屬城市。它們的房地產市場化水平不高,地價較低、房價也比較低。第五類區域是滯后地區,除東南沿海個別縣級市,全國絕大多數的縣級城市房地產業處于剛剛起步階段,房地產市場啟動相對滯后,房價較低。由于忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性,實施全國統一的調控政策,結果出現了該調控的沒能很好調控,不該調控的也跟著調控的結果,導致有病者吃藥的劑量不足,沒病的也得跟著吃藥。在第一、二類地區,一旦房地產市場稍有下挫,調控政策就立即出現折扣現象。迄今為止,很難有一項宏觀政策能夠一貫到底。

綜上所述,可以看出:其一,與房地產宏觀調控失靈的主客觀原因相比,外因是條件,內因是根據,主觀原因應該是主導的;其二,房地產宏觀調控失靈的主觀原因中,忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性,這是最主要的原因。

2 實施區域差異的金融調控政策建議

依據當前我國房地產業發展的風險狀況和金融杠桿失靈的成因分析,為破解金融杠桿參與房地產宏觀調控的兩難境地,筆者提出如下的金融政策建議:根據我國房地產業發展不平衡的實際狀況,建議實施考慮區域差異的宏觀調控措施,即按照各個區域房地產業發展處于不同歷史階段、當前存在的問題以及宏觀調控的任務,因地制宜,實行有差異的金融調控措施。

對第一類地區和第二類地區,它們是宏觀調控的主要對象,因此,應該采取相對比較嚴厲的金融措施。例如,第二套住房的首付應該嚴格按照以家庭為單位進行界定,無論是國內銀行還是外資銀行都應該執行統一的從嚴調控的標準。利用嚴格的金融杠桿,從嚴控制上述地區的炒房風潮,囤地風潮,下大決心保證房價的平穩運行。

對于第三類地區(往往俗稱為第二線地區),房地產市場雖然也有一些這樣或那樣的問題,但問題多是苗頭性的,所以對這類地區宏觀調控政策應當適當放寬。例如,本次“房貸新政”中,第二套住房可以界定為按個人為單位。通過宏觀調控措施,對這類地區起到警示作用,既促使當地的房地產業得以健康發展,又防止過熱和房價過快上漲的弊端產生。

對于第四類和第五類地區,由于其房地產業剛剛起動,甚至是啟動不足,因此應該對它們采取扶持和支持的態度,所以宏觀調控中,對這類地區應該是網開一面。例如,“房貸新政”中,第二套住房的規定在上述地區可以不實行;甚至對于該類地區的購房貸款的首付款比例采取更加優惠的政策,以鼓勵和支持第四類和第五類房地產業的快速發展。

房地產業和地方經濟的關系有一個遞減規律在起作用。房地產業是一個基礎性和先導性產業,在一個城市經濟發展的不同階段有著不同的作用。當一個城市經濟處于騰飛的初期階段,房地產業是地方經濟的支柱型產業,房地產業收入是各個城市地方財政的主要收入。但是,隨著城市經濟的不斷發展,房地產業的地位和重要性逐漸發生變化,呈現遞減形態,其支柱型產業地位會逐步由其他產業取而代之。這一規律在廣州、深圳和上海都有明顯的體現。因此,在對房地產業宏觀調控中,實施區域差異調控政策,不會對一、二類區域經濟產生大的不良影響。

總之,采用上述區域差異政策,有壓有保,既可以防止房地產市場大起大落,房價無限制地攀升,化解房地產業的風險,同時又促使后進地區的房地產業發展,促進地方經濟的平穩、健康、快速增長。區域差異政策有利于縮小全國各個區域經濟差距,從而解決決策層和管理層對房地產業宏觀調控的兩難境地,可以把房地產業對國民經濟發展帶來的風險降到最低點,使其對國民經濟的推動作用擴大到最大程度,確保國民經濟平穩、健康地快速運行。

參考文獻

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