對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的思考

張小虎　雷國(guó)平　袁　磊

摘要:住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生,運(yùn)用文獻(xiàn)資料法和政策分析法對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的概念以及產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,揭示小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端,提出分別對(duì)待分類(lèi)處理,改革集體土地所有權(quán),加大住房改革力度等幾種途徑來(lái)解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房弊端;房?jī)r(jià)收入比;解決途徑

中圖分類(lèi)號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

Thought on Issues of Small Property Housing

ZHANG Xiao-hu,LEI Guo-ping, YUAN Lei

(School of Resources and Environment,Northeast Agricultural University,Harbin 150030,China)

Abstract:Housing concerns people′s livelihood. The paper analyzes concept and cause of small property housing using policy and literature analysis, reveals a variety of defects of small property housing, and puts forward solutions by classifying, reforming collective land ownership and increasing efforts of housing reform, etc.

Key words:defects of small property housing;house price income ratio; solution

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),聯(lián)系千家萬(wàn)戶,關(guān)系國(guó)計(jì)民生。住房問(wèn)題涉及廣大人民群眾的切身利益,當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)以及住房問(wèn)題已成為人們生活中的一件大事,引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注,其中一個(gè)比較突出的問(wèn)題就是飛速高漲的房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)人民群眾可承受能力之間的矛盾。由于大部分居民沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力承受如此之高的房?jī)r(jià),小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)滿足了人們的住房需求。但是,小產(chǎn)權(quán)房存在著嚴(yán)重違法性和巨大的風(fēng)險(xiǎn),并且其弊端正日益顯現(xiàn)。目前,小產(chǎn)權(quán)房已從幕后走到前臺(tái),嚴(yán)重干擾了我國(guó)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,到了非解決不可的地步。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及產(chǎn)生原因

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅,未經(jīng)規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費(fèi)用,向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的居民銷(xiāo)售的房屋。一般由開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè),因其用地性質(zhì),其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家建設(shè)部門(mén)頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。簡(jiǎn)而言之,小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地,按照我國(guó)現(xiàn)行法律,這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒(méi)有產(chǎn)權(quán),更沒(méi)有國(guó)家土地使用證和預(yù)售許可證。因此,所謂小產(chǎn)權(quán),實(shí)質(zhì)就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)明確規(guī)定,農(nóng)村集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地,不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此,小產(chǎn)權(quán)房并不具有真正的產(chǎn)權(quán),無(wú)法受法律保護(hù)。正如一切事物不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的產(chǎn)生一樣,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有著深刻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景。眾所周知,自1998年我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房貨幣化改革,宣告以往的住房實(shí)物分配制度終結(jié)。住房便成為居民生活的一項(xiàng)重要支出,這也成就了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一片繁榮景象。但是,隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)以及國(guó)家又接連提高住房貸款利率,貸款買(mǎi)房一族是苦不堪言,成了名副其實(shí)的“房奴”,住房成為壓在人們頭上的新“三座大山”之一。同時(shí),居民收入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有趕上房?jī)r(jià)的上漲速度。雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施,但都未達(dá)到預(yù)期的目的。

2006年我國(guó)的平均住房痛苦指數(shù)高達(dá)3.3,世界各發(fā)達(dá)國(guó)家,如美、英、法、墨西哥、甚至日本,其全體國(guó)民的平均住房痛苦指數(shù)均小于1,個(gè)別國(guó)家的首都除外,但均小于3。可見(jiàn),我國(guó)的住房痛苦指數(shù)居世界前列。另外,據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心調(diào)查,房?jī)r(jià)收入比在2:1到3:1之間,屬于一個(gè)合理范圍。但目前我國(guó)許多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市,房?jī)r(jià)收入比早已超過(guò)12:1。這說(shuō)明,房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了工薪階層的支付能力和承受能力,而小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),滿足了人們的對(duì)低價(jià)住房的需求。雖然人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房心存疑慮,但是高漲的房?jī)r(jià)進(jìn)一步助推大批購(gòu)房者進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房的交易市場(chǎng)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的弊端

1.我國(guó)目前的法律法規(guī)禁止在集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售,所以購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,一旦國(guó)家征用土地,沒(méi)有權(quán)屬證明保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益,無(wú)法獲得法律保護(hù),也不能進(jìn)行自由交易。

2.由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,其不能上市交易,更無(wú)法辦理繼承和抵押,這就為小產(chǎn)權(quán)房以后的處理埋下隱患。小產(chǎn)權(quán)房屬違章建筑,隨時(shí)面臨拆除的尷尬境地。

3.小產(chǎn)權(quán)房違反了國(guó)家相關(guān)政策,干擾了國(guó)家法律法規(guī)的正常運(yùn)作。與其說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房是對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)的突破,不如說(shuō)是一種“倒逼”現(xiàn)象,小產(chǎn)權(quán)房使得國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中無(wú)法正常發(fā)揮作用。

4.小產(chǎn)權(quán)房造成業(yè)主與當(dāng)?shù)卮迕褚驗(yàn)樯鐣?huì)財(cái)富等不同,易產(chǎn)生不安定因素,從而引發(fā)新的社會(huì)矛盾。2007年北京市第二中級(jí)人民法院就審理了一起由業(yè)主和當(dāng)?shù)卮迕褚l(fā)的小產(chǎn)權(quán)房官司即是明證[1]。

5.小產(chǎn)權(quán)房擾亂了房地產(chǎn)秩序,使得一些不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)非法途徑拿地,從而非法牟利,干擾了國(guó)家正常的房地產(chǎn)秩序。同時(shí),小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已成為我國(guó)土地管理中的一個(gè)比較突出的問(wèn)題,其導(dǎo)致新增建設(shè)用地總量失控,影響國(guó)家的糧食安全和宏觀調(diào)控。小產(chǎn)權(quán)房對(duì)耕地資源的保護(hù)和持續(xù)利用是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn),容易造成國(guó)家對(duì)土地資源管理的失控。如果耕地面積再減少1.5%,國(guó)內(nèi)糧食將不能自給自足,中國(guó)將在糧食問(wèn)題上處于受制于人的危險(xiǎn)境地。

三、小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房存在的一系列弊端,我們必須謹(jǐn)慎對(duì)待,妥善處理。對(duì)此,當(dāng)然不能像地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)所說(shuō)一炸了之[3],這樣除增加表面的GDP外而毫無(wú)益處,但是更不能大開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的閘門(mén),任其自由發(fā)展下去。因此,可從以下方面著手解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

1.分別對(duì)待,分類(lèi)處理。我們不能簡(jiǎn)單的將小產(chǎn)權(quán)房一概否定處之,應(yīng)分別對(duì)待,分類(lèi)治之,盡可能實(shí)現(xiàn)多方和諧共贏。首先,分清小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在規(guī)劃圈內(nèi)還是建設(shè)在規(guī)劃圈外。對(duì)于在規(guī)劃圈內(nèi)并且符合土地利用規(guī)劃的房屋類(lèi)型為普通住宅的小產(chǎn)權(quán)房,可通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)的方式、繳納土地出讓金使后賦予其合法身份,可以經(jīng)濟(jì)適用房等政策給以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠;在規(guī)劃圈內(nèi),但是建設(shè)的是別墅類(lèi)住宅,則可加征奢侈品消費(fèi)稅等稅費(fèi)予以限制懲罰。而對(duì)于不符合規(guī)劃的則要堅(jiān)決制止,并予以拆除,以維護(hù)商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定、有序、健康發(fā)展。如果小產(chǎn)權(quán)房建在規(guī)劃圈外,小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)占用的土地不屬于耕地性質(zhì),并且難以通過(guò)開(kāi)發(fā)、整理、復(fù)墾為耕地的土地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,也應(yīng)該通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),使其合法化;而對(duì)于在規(guī)劃圈外,非法占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,違反土地利用規(guī)劃的必須堅(jiān)決拆除,以維護(hù)法律的尊嚴(yán),保護(hù)有限的耕地。

2.改革集體土地利用使用權(quán)。目前,《中華人民共和國(guó)土地管理法》還沒(méi)有根據(jù)《憲法》原則建立完整的集體所有土地法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒(méi)有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。集體土地管理法規(guī)的缺位,使我國(guó)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。新出臺(tái)的《物權(quán)法》也回避也這一敏感問(wèn)題。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,如大禹治水一樣在于疏而不在堵。

鑒于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了單純的經(jīng)濟(jì)和法律層面而上升為社會(huì)問(wèn)題,對(duì)其治理的根本并不僅在于懲罰購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人。單純的懲罰,只會(huì)激發(fā)矛盾并加劇社會(huì)心理上的不公平感。畢竟,違法并不僅自購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的那一刻開(kāi)始,如果要一并追溯,人們顯然也有理由認(rèn)為,也許正是因執(zhí)法不嚴(yán),才導(dǎo)致了有法不依。因此,小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)的治本之策就是重新審視我國(guó)農(nóng)村集體土地所有制,改革集體土地所有制,推進(jìn)集體土地使用權(quán)改革,承認(rèn)農(nóng)村集體土地所有者的權(quán)利,修改農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中的不合理規(guī)定,讓農(nóng)民真正成為土地的主人,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。此時(shí),相信小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題會(huì)迎刃而解。

3.加大住房改革力度。人們購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是為了解決住房問(wèn)題,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)可以正常滿足人們有承受能力的商品房時(shí),我想人們不會(huì)甘冒風(fēng)險(xiǎn)去購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的廉價(jià)在于其土地成本,根據(jù)國(guó)研中心宏觀部的一份研究報(bào)告顯示,2000-2004年土地成本上漲50%才是房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)右颉Ｒ虼?必須加大我國(guó)住房改革力度,建立多重的住房保障體系,真正實(shí)現(xiàn)居者有其屋。政府可以拿出一些土地,有計(jì)劃的建造經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房或鼓勵(lì)合作建房,減免相關(guān)稅費(fèi),壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn),結(jié)束房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代,那么產(chǎn)權(quán)房與“小產(chǎn)權(quán)房”的房?jī)r(jià)就不會(huì)有太大出入。因此,治理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,必須加大住房改革力度,將相關(guān)利益主體從房市中剝離開(kāi)來(lái),將其收益調(diào)控在一個(gè)合理范圍內(nèi),結(jié)束我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代,讓利民生,建立惠及全民的住房體系。

參考文獻(xiàn):

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[2] 國(guó)土資源部. 2006年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)[Z].

[3] 胡星斗. 批判任志強(qiáng):全部炸掉小產(chǎn)權(quán)房?[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊,2007(28):6.

(責(zé)任編輯:席曉虹)