小區地下車庫權屬沖突原因分析

郭 義

摘要:地下車位問題是中國目前小區業主與開發商之間存在的一個主要糾紛,其原因包括法律、法理、司法實踐三個方面在理論上存在著認識上的沖突,通過對中國物權法頒布以后小區地下車庫存在問題的原因分析,是使人們對小區地下車庫權屬沖突問題產生的原因有了一個清晰的、全面的認識。目的是為小區地下車庫問題解決提供良好的理論根據,使居民小區成為一個和諧的、安寧的人間天堂。

關鍵詞:物權法;法理;判例;小曲;地下車庫

中圖分類號:D920.4文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)15-0100-02

一、小區地下車庫權屬沖突的法律原因分析

(一)小區地下車庫權屬沖突產生的物權法原因分析

2007年10月1日生效的《中華人民共和國物權法》第74條對小區車位、車庫加以規定其內容如下:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”

目前居民小區的地下車庫,如果約定由開發商所有,那么,業主的土地使用權就只能涉及到地上部分,而無法涉及到土地的地下部分。如果開發商享有地下車庫所有權,則意味著在同一塊土地上設置了兩種性質的土地使用權。一旦這兩種土地使用權發生糾紛,特別是因為發生了意外事件,導致其中一方無法行使土地使用權,則由此產生的土地使用權糾紛在法律上就無法解決。因此,物權法74條的規定是導致小區地下車庫權屬沖突的根本原因。

(二)小區地下車庫權屬沖突產生的其他法律原因分析

1.《中華人民共和國城市房地產管理法》的原因分析。該法第31條規定,房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍的土地使用權同時轉讓、抵押。該法規定了房地產轉讓時房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓,也就是說是地隨房轉。由于該法對于占用范圍內的土地使用權沒有明確規定范圍,所以各地登記的土地使用權范圍不盡一致,大多都沒有考慮公共用地的分攤,只是登記建筑物基地使用權占有范圍內的土地分攤,此登記顯然是不妥的,這樣就否認了業主對基地以外的土地的使有權。尤其在規劃部門默認下開發商建的層高在2.2米以上,房地局又允許其獨立登記建筑面積的車庫卻又沒有分攤土地的附屬設施則更加不妥。從附屬設施的建筑面積沒有計入容積率,政府沒有收取土地使用費去考慮,則法定附屬配套車庫車位是不允許其獨立轉移產權,作為從物與主物一并登記并轉移,所以也不允許其分攤土地份額。房地產管理法規定不明導致開發商擁有地下車庫的所有權,但卻不承擔土地的使用費用這是產生車庫權屬沖突的一個重要原因。

2.《物業管理條例》的原因分析。該條例第27條規定,“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分”;第55條“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用”等規定。業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分,同時對于物業共用部位、共用設施設備未經業主大會同意,不得改變用途或用于經營。

二、小區地下車庫權屬沖突的法理原因分析

1.主從物關系原理認識差異的原因分析。一種觀點認為,小區地下車庫與建筑物的關系符合主從物關系的原理,依主物與從物關系的一般原理,車庫、車位的所有權當然地依據地上建筑物的所有權的移轉而轉移。如果商品房已經全部銷售給業主,則可以推定為全體業主共有。雖然地下車庫是相對獨立的建筑部分,但是它與地上建筑物有著密切的聯系。因為一方面,地下車庫是在地上建筑物土地使用權范圍內建造的,主要是為全體業主使用的財產;另一方面,它又要服務于地上建筑物使用價值的發揮。所以,不能夠在討論建筑物所有時忽視地下車庫的歸屬問題。

但是另一種觀點認為,各國立法通常認為從物隨主物同其法律命運。同時也認為從物隨主物的移轉而移轉的規則是一種任意性的規范,可以存在例外,因為主物和從物并未結合成為一個物,而且事實上可以構成兩個不同的權利客體而存在,因此,當事人之間也可以特別約定,在移轉主物時從物所有權并不發生移轉。

2.土地使用權理論認識差異的原因分析。一方面認為,從土地使用權與房屋所有權關系角度分析,所謂房地產買賣,就是指房地產所有權人將房屋所有權與土地使用權轉移給買受方,買受方支付房地產價金的行為。通過以上可以看出,中國實際上是實行“房隨地走,地隨房走”的轉讓模式。可見,房屋所有權與土地使用權有著不可分割的聯系,房屋的生成必須依附于一定的土地,沒有土地使用權就沒有房屋的所有權,而房屋所有權的讓渡,必然伴隨著土地使用權的轉移。開發商向房屋買受人出賣了房屋所有權,那么隨之土地使用權也應該一并轉讓。

而另一方面認為,隨著經濟的發展和對資源利用效率的提高,地上與地下可以作各種不同用途的利用,各種空間的利用權也獲得法律確認,尤其是土地之上房屋的多層性、單元性以及分層分單元的讓與特征使其權利結構呈現出極為復雜的狀態。這樣,單純從土地權利或房屋權利角度,是不可能解釋各樣權利和利用狀態的。

3.建筑物區分所有權理論認識差異的原因分析。小區地下車庫法律歸屬的主要爭議點在于其是否為建筑物區分所有權中的共用部分,業主是否對小區車庫享有共有所有權。由于地下車庫一般建設在小區土地使用權范圍之內、小區建筑物之下,它們之間存在密不可分的關系。同時地下車庫的重要目的也包括為業主提供出行便利,滿足業主的使用需要,完善小區配套設施,提高居民的生活質量。因此,有人認為地下車庫屬于小區的配套設施,應當由業主共有。

但配套設施并非嚴格的法律概念,在實踐中也表現為各種形式,有學者按照是否為行使房屋所有權所必需的設備而將配套設施分為兩大類,一類是用以維持建筑物本身牢固安全與完整的部分(如地基、外墻、樓頂等建筑部分)和性質上屬于區分所有權人共同使用的部分(如大門、走廊、電梯、供電供水系統等),還有物業管理用房、變壓房、水泵房等具有獨立構造但專屬小區使用的部分,法律將其設定為共有部分;另一類是如幼兒園、學校、醫院等公益設施,以及如商店、游泳場、會所等盈利設施,并未被界定為共有部位,而且根據中國法律規定不能算入建筑面積進行公攤。小區地下車庫當屬后一類設施,不為業主所共有。

三、小區地下車庫權屬沖突的判例原因分析

1.地下車庫歸業主所有的原因分析。南京市鼓樓區法院對小區地下車庫案的判決是被告江蘇星漢置業有限公司將星漢城市花園地下車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理,并由星漢城市花園全體業主享有該地下車庫的所有權。其理由是:根據地上建筑物與土地使用權不能相互分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上,小區的土地使用權應為該小區業主享有,因此,開發商不再享有該土地上建筑物的所有權和支配權;根據《江蘇省商品房價格管理規定》,附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分,未經物價部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據證明車庫的建設成本沒納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定,被告再行銷售的行為有違誠實信用原則,屬“重復銷售”;根據《江蘇省物業管理條例》配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有,且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明,因此,被告以車庫的建筑面積未分攤給業主而有權另行處分的理由不能成立。

2.地下車庫歸開發商所有的原因分析。上海市第二中級人民法院判決認為地下車庫歸開發商所有,其理由是:地下車庫是住宅小區配套的附屬設施,而不是公共設施,法律未明文規定地下車庫屬公共設施,而地下車庫的結構和功能決定其是小區的配套附屬設施。小區的配套附屬設施與公共設施不同,附屬設施并不必然歸全體業主共同所有。且普泉公司對地下車庫已取得了產權證,上海市第二中級人民法院以普泉公司投資建造了地下車庫,并已取得了地下車庫產權證為由,從而認定普泉公司對地下車庫享有合法的所有權。因此,法院對業主委員會以地下車庫屬公共設施,為全體業主共有的意見不予采納,業主享有的是優先使用權而不享有地下車庫所有權。

3.地下車庫歸國家所有的原因分析。北京市海淀區人民法院判決由地下人防工程改建的地下車庫應歸國家所有。北京市海淀區人民法院對原告華清嘉園的九戶業主與被告北京市海淀區人民防空辦公室財產權屬糾紛一案進行審理,將地下室判歸被告,駁回原告訴訟請求。其理由主要是:即使各原告確為《防空法》上所指的投資者,亦不能因此被確認對所爭議的防空地下室享有所有權。依《防空法》的相關規定,人防工程收益歸投資者所有。

綜上所述,因為法律沒有就地下車庫問題,根據不同的情況,加以明確的、合理的規定,從而導致對地下車庫權屬發生不同的理解與認識。明確物權的歸屬其根本的作用在于定紛止爭,地下車庫的問題盡管復雜,必須通過明確的法律規定解決。所以中國物權法必須對小區地下車庫問題,根據不同的情況加以明確,以達到構建和諧社會的目的。

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[責任編輯陳丹丹]