房地產抵押重復登記費用高企值得重視

姜云峽

《中華人民共和國擔保法》和《中華人民共和國物權法》均規定:以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。筆者通過專題調查發現,由于部門分割、信息不能共享,房地產抵押必須通過房產、土地兩個管理部門辦理登記方才有效,且抵押資產價值必須經外部評估機構甚至指定評估機構評估,不能由抵押當事人協商議定,登記收費仍沿用按抵押金額的一定比例收取而非按件收取,使評估登記費用過高,加大抵押人財務成本和銀行信貸風險。

一、房地產抵押重復登記費用高企

(一)部門分割信息不能共享,房地產抵押重復登記。《中華人民共和國物權法》第一百八十二條明確規定:以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押;以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。即房地產抵押只須到房產或土地任何一方辦理抵押登記,即視同全部抵押。由于房管、國土兩個部門分別負責房產、土地抵押的登記管理,因部門分割缺乏溝通信息不能共享,房地產抵押在一個部門辦理了登記手續后,另一部門不予認可,必須到兩個管理部門同時辦理抵押登記方才有效。兩個部門重復登記,不僅造成登記評估環節多、手續復雜,又加重抵押當事人費用負擔。

(二)登記收費仍按額征收,不執行按件收費新規。《中華人民共和國物權法》第二十二條明確規定:不動產登記費按件收取,不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。《國家發改委、財政部關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》(發改價格[2008]924號文)規定,從2008年5月1日起,住房登記收費標準按每件80元,非住房登記收費標準按每件550元計收。但從調查的情況看,受部門利益驅動,房地產抵押登記收費仍按抵押金額的一定比例收取。如湖南省房產抵押登記收費仍執行湘價服[2002]219號的收費標準,2千萬以下的按抵押額的2‰;2千萬以上至5千萬的按抵押額的0.8‰;5千萬以上至1億元(含1億元)的按抵押額的0.3‰;1億元以上的按抵押(典當)額的0.1‰。調查時企業和個人普遍反映,登記部門只辦理抵押登記及檔案管理,無須承擔太大風險,只應收取工本費和少量管理費,征收高額登記費不合理,也影響政府部門的形象。

(三)抵押資產價值必須經房地產價格評估機構甚至指定評估機構評估,不能由抵押當事人協商議定。《中華人民共和國物權法》第十三條規定:登記機構不得要求對不動產進行評估。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條規定:設定房地產抵押時,抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定,也可以由房地產價格評估機構評估確定。從調查的情況看,房地產在辦理抵押登記時,登記部門要求必須先經過房地產價格評估機構評估,國土部門要求必須到指定的獨家評估機構(實為名義上已脫鉤的自辦實體)評估。銀行雖然具備評估房地產價值的能力,并一直開展內部評估作為參考,但出于防范道德風險等因素考慮,一般要求外部機構評估抵押資產價值。不能由當事人協商議定抵押資產價值,抵押人不得不按差額定率累進計費方式支付較高的評估費用,如100萬元以下的房產評估費為評估金額的5‰,低于1000元的按1000元計。評估機構雖然對繳費金額較大、合作關系密切的客戶給予最多八折的優惠,但評估收費過高,有的企業為了獲得貸款需繳納數萬元,甚至幾十萬元的評估費,加大融資成本和財務負擔。

(四)單方登記存在風險隱患,危及銀行信貸資金安全。為減輕客戶財務負擔,銀行一般只要求客戶到房產部門辦理抵押登記,不強行要求到國土部門辦理土地使用權抵押登記,特別是不能單獨處置土地的房地產,如住房、商業門面。加之房產部門在辦理抵押登記時,將房產證和土地使用證同時收執,客戶和銀行無法再辦理土地抵押,甚至誤認為已將土地使用權一并抵押。單獨只辦理房產抵押登記,土地使用權因部門分割信息不能共享而沒有一并抵押,接受抵押品的銀行或債權人存在抵押權喪失風險。尤其是單獨可處置的土地使用權,抵押人可申請土地使用權掛失,取得新土地使用權后可轉讓或再行抵押,使原有抵押懸空。同時,登記機構要求房地產實行單件抵押不能合并抵押,抵押合同與貸款合同金額要求一致,不認可最高額抵押等不合理規定,不利于銀行防范信貸風險和創新信貸產品。

二、相關建議

(一)整合房產和國土管理部門,實行房產和土地使用證“兩證合一”。借鑒部分沿海發達地區的先進經驗,合并地方房產和國土管理為統一的部門,實行房產和土地使用證“兩證合一”,房地產抵押登記時房產和土地一并抵押,解決部門分割導致的利益沖突、難以協調溝通和信息共享問題。

(二)嚴格按件收取登記費用,提高辦事效率和服務質量。物價、財政等部門加強對房地產抵押登記收費的監督檢查,嚴格執行按件收費新規及收費標準,禁止按抵押金額的一定比例收費。同時,登記機構本著“便民快捷、優質高效”的原則,簡化手續、優化流程,提供房地產抵押登記“一站式”服務,提高辦事效率和服務質量。

(三)允許當事人協商議定抵押資產價值,銀行建立內部評估體系。登記機構應遵照法律規定,允許當事人協商議定抵押資產價值,不得以未經過中介機構評估為由拒絕登記,更不能指定評估機構評估。銀行從降低借款人融資成本和防范信貸風險出發,在已開展內部評估的基礎上建立內部評估體系,培養評估人員,對容易評估價值的房地產進行免費內部評估,減輕借款人費用支出。同時,實行評估、審貸分離并明確職責,防范道德風險。

(四)規范登記行為,便利銀行防范風險創新產品。登記機構在辦理抵押登記時,應嚴格遵守法律法規,規范登記行為,如在產權證書上作他項權利記載后退還抵押人,并向抵押權人核發他項權證,不收執產權證書;允許房地產合并抵押和最高額抵押;抵押合同金額可以大于貸款合同金額以覆蓋利息和其它費用,便利銀行防范信貸風險和創

新信貸產品。