住房抵押貸款風險的管理與研究

王　鴻

摘要：文章分析了我國住房抵押貸款發展的現狀以及面臨的諸多問題。然后從借款人違約風險和銀行經營風險兩個方面對住房抵押貸款風險的種類和成因進行分析，最后針對住房抵押貸款風險的分析提出有效的策略，進而規避商業銀行的風險。

關鍵詞：住房抵押貸款信息不對稱銀行經營風險

中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)05-164-02

近幾年來我國商業銀行的住房信貸業務發展非常快，住房信貸業務已成為推動國內住房市場快速發展的重要因素之一。

住房抵押貸款有利于居民通過借貸的方式合理地安排生命周期內的收支，有利于創造新的購買力，其重要性不言而喻。當前，我國住房抵押貸款還款利率的方式單一，尚未建立住房抵押貸款的二級市場及住房金融風險規避機制，種種問題可能會使商業銀行面臨更大的流動性、資本安全性風險。

一、住房抵押貸款風險的種類及原因分析

1借款人的違約風險。借款人違約的情況分為兩種類型。一種類型是被迫違約，另一種類型是主動違約。信息不對稱是借款人違約的主要原因。所謂“信息不對稱”，是指交易雙方的一方擁有相關的信息而另一方沒有或一方比另一方擁有更多的相關信息，從而對信息劣勢者的決策造成不利影響。在銀行信貸關系中，由于銀行和借款人處于信息不對稱地位(包括貸款申請的信息不對稱、貸款發放后的信息不對稱)，導致銀行無法嚴格有效地控制不良貸款風險。

2銀行的經營風險。銀行經營風險是指銀行自身辦理貸款業務時，由于決策失誤，管理不善等原因而引起貸款蒙受損失的可能性。銀行經營風險主要包括：(1)按揭貸款比例風險。按揭貸款比例，指的是購房者從金融機構獲得的貸款總額與房價的比率。這一比例越高，對于借款人的壓力就越大，按揭貸款比例的高低影響著商業銀行住房抵押貸款是否能夠順利地收回。在這種高比例按揭貸款下，借款人一旦違約。將會對發放貸款的銀行產生不良影響。(2)還款方式和還款期限風險。在我國目前的還款方式比較單一，只有等額本息還款法和等額本金還款法兩種還款方式。無論采用哪種方式，借款人還款的壓力仍然很大。雖然利率固定，有助于貸款雙方了解還款方式，但有可能忽略對資金時間價值和借款人未來還款能力的考慮，因此，銀行需要承擔更大的還款人的違約風險。就還款期限而言。還款期限越長。受到外界因素影響就越多，抵押房產價值的變動就越難預料和把握，此時導致銀行遭受借款人違約風險就越大。(3)利率風險。利率是影響住房抵押貸款風險的最活躍的因素。如果存款利率上調，住房抵押貸款的利率也隨著上調。就可能增加借款人的償貸壓力，從而增加違約風險；而如果此時貸款利率又保持不變或變化幅度不及存款利率，則可能使銀行利率倒掛，致使其負債成本增加和貸款收入下降。(4)流動性風險。銀行的流動性風險是指銀行不能夠滿足存款者的提現需求和借款者正當貸款需求的能力而導致的風險。(5)政策風險和外部環境風險。政策和外部環境風險主要來自于國家和地方政府相關政策的不配套和不恰當的政策干預，雖然我國已經出臺實施了《個人住房擔保貸款管理辦法》，《擔保 法》和《民法通則》等等法律法規，但這些法律法規時抵押物的設置，抵押權的履行，抵押物價值的評估，作價和處置的規定操作性不強，難以直接用于實踐，從而給商業銀行帶來風險。

二，住房抵押貸款風險管理的對策

通過分析借鑒國外銀行業的先進管理經驗和管理理念，結合我國國情和銀行業經營管理的實際情況，我國銀行的住房抵押貸款的風險管理可從以下幾個方面入手：

1加強銀行放貸的具體操作和流程的管理。(1)貸款前，商業銀行應該建立專業化的咨詢體系。貨款機構在對借款人咨詢和教育上應該投入大量資金，在借款人中請個人住房抵押貸款之前，借款人應到銀行等金融機構或專門的咨詢機構進行咨詢。以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。(2)貸款時，商業銀行應實行科學嚴密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請時，主要是考察以下因素，首先是判斷借款人的還款能力；其次是審查貸款抵押品即住房的當前狀況和實際市場價值；再次，調查申請人的信用狀況。(3)發放貸款過程中。可以采取多樣化的住房抵押貸款形式。在國外普遍開展的住房抵押與住房儲蓄相結合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設基金相結合的住房抵押貸款，可調整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國銀行可以借鑒。(4)貸款后，商業銀行應加大監控和管理的力度。商業銀行應該建立先進的業務處理系統和監控借款人財務狀況的信息系統。利用業務處理系統每天監測報表，一旦出現逾期貸款，就可以立即查明原因。采取相應的措施來防止逾期的繼續發展，最大限度地減少銀行的損失。另一方面，由于借款人的財務狀況變化較大，因此要對借款人的財務變動狀況進行跟蹤監控。(5)違約時商業銀行應建立一套有效的違約處理機制。當借款人不能按照貸款合同如期償還貸款本息時，貸款機構會按照合同進行違約處理，并在貸款期間進行監督，及時發現貸款的逾期和違約，并及時作出相應的處理。

2審慎加快住房抵押貸款證券化的步伐。住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程，實施住房抵押貸款證券化，可以將抵押貸款以債券的形式向社會出售，既回籠了閑散資金，減少了流通貨幣。達到化解通貨膨脹壓力的功效，又在不增加銀行貸款指標的前提下確保充沛的住房抵押貸款來源。

3建立個人住房抵押貸款的保險機制、金融機構可利用各類保險業務品種來分散個人住房抵押貸款風險。保險費用所形成的保險基金金額大。來源穩，使用周期長，有可能部分承擔抵押貸款中的風險損失。金融機構可通過以下險種分散抵押貸款業務的風險。(1)建立住房抵押貸款信用保證保險。由保險公司開辦抵押償還業務。借款人向保險公司投保抵押償還險，保險公司充當借款人還貸保證人，一旦借款人無法繼續歸還住房貸款時，保險公司負責償還一定比例的貸款損失。(2)住房抵押貸款與人壽保險相結合。借款人購買相應年限和金額的住房抵押貸款人壽保險，用于購房人因疾病或意外事故導致身故或傷殘時。其家庭其他成員可使用保險公司提供的保證金繼續按月歸還貸款。以確保不會因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現被迫違約。抵押住房被處置的風險。(3)住房抵押貸款產權保險。該險種確保抵押物本身產權是完整的；貸款機構所得到的抵押權是有效可行的；除了單證上列明的債權人之外，沒有其他人有更優先向貸款申請人償還債務的權利。若因產權糾紛或更高順位債權人出現時。保險公司將予以賠償。

保險公司必須認真審查借款人的借款資格和償債能力。積極參與也使其加強7自律管理。完善的風險防范機制為抵押貸款保險體系的運作奠定了穩固的基礎，有力地推進了住房機制的發展。

4健全法律保障體系，增加貸款安全系數。建立完善的法律法規體系，加強對住房抵押貸款的法制管理，這是各國調控個人住房抵押貸款發展的重要方面。我國雖然已經出臺實施了《城市房地產管理法》、《擔保法》、《保險法》、《商業銀行法》、《個人住房擔保貸款管理辦法》等相關法律法規。構成了個人住房抵押貸款的法律框架。但缺少具體的、操作性強的配套法律法規。不能從房屋交易、估價、保障等方面對市場主體和市場行為形成硬性的約束，影響了相關業務的發展。因此，我們應該借鑒國外先進的經驗，加快房地產法規的建立。

三，總結

近幾年來，我國商業銀行以個人住房抵押貸款的消費信貸業務取得了前所未有的迅猛發展，有效地刺激了住房消費，推動了房地產金融的發展，同時也為商業銀行創造了巨大的經濟效益。但是必須清醒地看到商亞銀行所面臨的各種風險，并且針對風險進行科學合理的研究，提出具有切實可行的解決策略，從而降低商業銀行的經營風險。

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(作者單位：霍州煤電集團呂梁山煤電公司木瓜煤礦山西霍州031400)

(責編：鄭釗)