關于三亞市海棠灣開發建設的金融支持對策研究

摘 要:隨著三亞國際知名度的提高，國內外游客紛至沓來，游客的增加與再建高星級酒店的矛盾日趨嚴峻，而亞龍灣、大東海、三亞灣這幾個成熟景區幾乎沒有存量土地可用于新酒店建設。為了能與未來三亞游客特別是高端游客增長趨勢對接，海棠灣無疑成為三亞高端酒店建設的首選之地。目前海棠灣各開發公司出現資金瓶頸的制約，影響了海棠灣開發建設的步伐，本文試著從金融支持的角度解決海棠灣開發公司資金短缺的問題。

關鍵詞:海棠灣開發;金融支持;對策研究

中圖分類號:F127.9;F832.4文獻標識碼:A文章編號:1003-9031(2009)09-0082-03

一、引言

2005年，三亞市委市政府提出開發建設海棠灣戰略，經過幾年來的不懈努力，至今已經取得了可喜的成績，成為海南省高度矚目的“一號工程”。截至2009年1月，已經通過招商引資，引入海南開維集團有限公司、三亞市巨源旅業有限公司、三亞香格里拉大酒店有限公司等16家國內外大公司進駐海棠灣核心沙壩區計劃開發酒店項目。但是，開發區只有一個項目正常施工，其他酒店項目尚未正式開工，影響了開發建設所預期的“高速度”。為此，本文通過深入政府、企業、銀行進行調查，對酒店項目暫緩開工的原因和開發中遇到的難題進行了調研，并提出了一些對策建議以供決策參考。

二、三亞市海棠灣開發建設的現狀

(一)海棠灣已完成整體規劃

海南省政府把海棠灣規劃定位為“國家海岸——國際休閑度假區”，按照“三年打基礎、五年樹形象、十年成規模”的總體目標，將海棠灣規劃成一點(把蜈支洲海島區域建設為重要的旅游品牌)、一帶(世界頂級品牌酒店帶)、三區(綜合休閑旅服務區、高端休閑旅游社區、多元文化旅游社區)、六片(區域公共服務休閑中心、現代旅游服務小鎮區、高端品牌休閑度假區、國際主題度假社區、綜合觀光休閑度假區、海洋主題科教博覽區)、五楔(五條主要綠化通廊)進行開發建設。

(二)海棠灣基本建設情況

東線高速出口路及濱海大道E段已達到通車要求，灣內核心區“三通一平”基本完成，各酒店項目已具備了開工條件。2007—2009年政府對市政工程的投資計劃約為90億元，計劃完成“1+2+5”和“1+2+3+11”工程，即建成一個60套臨時周轉房、兩個公墓、五條市政道路;建成一個10噸供水廠、兩個水質凈化廠、三個安置區、十一條市政道路。這兩項工程目前已實際投入大約20億元。

核心沙壩區已完成征地10269.5畝。截至2009年1月底，三亞市政府通過“招拍掛”的方式拍賣一線海景地13宗，獲得土地收益51.60億元，其中已繳納土地款26.56億元。

(三)各開發企業看好海棠灣前景，開發熱情高漲

2005年以來，已有20多家國內外知名投資機構以各種形式要求參與海棠灣的開發。境外的包括美國摩根士丹利、金沙集團，英國Astinal財團，韓國現代建設公司，哈薩克斯坦阿爾迪克公司;香港和記黃埔、電訊盈科、恒基地產等;國內的包括上海家化、中糧集團、山東魯能、中房集團、海南航空、北京金隅、大連萬達等。由于上述大企業大財團非常看好海棠灣的開發建設，一線海景地地價一路飆升，由100萬/畝升至230萬/畝。已進駐的16家企業參與熱情較高，其中9家酒店項目已與世界頂級酒店管理公司喜達屋、希爾頓、卡爾森等簽訂合作意向書，設計方案和酒店品牌已初步確定。

(四)開發區內銀企接洽活躍

據了解，2009年度三亞市各金融機構貸款規模預期額度為75億元，各金融機構也看好海棠灣建設的前景并為其資金尋求出路。金融機構已紛紛向總行、省分行推薦參與海棠灣開發的客戶，積極進行開發項目前期調研和可行性評估，并根據各自的情況選擇1-3家開發企業作為培育對象。開發企業也積極主動與金融機構聯系為酒店項目尋找資金支持，搶先與金融機構合作，并有意向的選取1-3家金融機構作為項目開發的貸款銀行。

三、三亞市海棠灣開發建設存在的問題

(一)企業融資出現瓶頸制約

項目資金主要源于開發企業的股東或母公司，由于金融危機的蔓延，企業資金鏈條斷裂已波及實體經濟，造成企業資金周轉困難和項目資金缺口。一是資本金遲遲不能足額到位。在15家企業中有6家外資企業資本金缺口占應出資額的40%。其中:人民幣26892萬元，港幣46700萬元，美元2925.9萬元。二是需要增資的企業多。即便是交足資本金的9家企業，支付完土地款后，也無法達到銀行貸款所要求的自有資金投入要占35%-40%的準入門檻，企業增資顯得迫在眉睫。據調查，15家企業中需要增資的企業10家，增資額為48.61億元。三是項目資金缺口大。已進駐海棠灣的投資項目計劃投資總額為211.8億元，以銀行支持50%的最大貸款額度計算，需要銀行信貸資金105.9億元的支持(見表1)。

(二)金融危機尚未見底，企業對高端旅游酒店的開發建設持有觀望態度

一是開發企業擔心海棠灣內酒店項目同期大規模、大開發建設，與全球經濟復蘇、高端旅游市場的有效需求能否保持一致。[1]二是開發企業擔心以政府主導的開發模式能否超脫行政任期更迭，保持海棠灣開發的整體性和延續性。三是國家對外資企業的投資限制，超大投資2000萬元要報商務部備案，追加資本10萬美元就要報省外匯管理局登記，程序復雜手續繁瑣。此外，由于政府工作效率低，“三證”(土地證、規劃許可證、施工許可證)辦理遲緩，也是企業抱怨的問題。四是有些外圍企業猶豫不決，希望有1-3家企業帶頭完成酒店項目，起到示范作用、產生經營效益才介入其中。以上種種因素極大地影響了海棠灣開發建設的速度。

(三)當地銀行資金支持企業開發建設的難度較大

一是由于銀行本身體制的問題，地市一級貸款權限上收，特別是信貸政策對房地產行業的審慎限制，在項目建設沒有達到資金風險可控的情況下銀行不可能給予信貸支持，而恰恰目前海棠灣各項目的信貸支持條件均尚未成熟。二是由于貸款審批權限的上收，每一筆貸款要通過逐級上報、逐級審批，時間跨度較長，影響了信貸資金的到位。

(四)政府資金投入不足，市政工程建設進展緩慢

政府投資市政工程的資金主要來源于三方面:一是國家開發銀行的貸款;二是本地財政投入;三是土地出讓金。根據國家開發銀行與三亞市政府簽訂的合作協議，市政工程建設資金必須按8:2比例投入(即開行80%，市政府20%)。但是，2005年以來，三亞市政府集中啟動了舊城改造、地產開發、基礎設施建設、旅游設施建設等方面的重點項目工程建設，本地財政資金難以及時滿足，對海棠灣的投入也無法達到比例要求，影響了開發銀行的資金投入和海棠灣基礎設施建設進展。

四、金融支持三亞市海棠灣開發建設的對策

海棠灣開發建設進展緩慢的原因是多方面的，筆者只是從金融層面去探討如何做好金融服務、支持企業解決資金問題，加快海棠灣開發建設的步伐。

(一)成立金融協調小組，加強銀企合作

由政府組織牽頭，成立包括人民銀行、銀監局、國有商業銀行、股份制商業銀行、城市信用社、海棠灣各開發公司在內金融協調小組，定期組織召開金融會議，幫助海棠灣各開發公司解決融資問題。以金融協調小組為平臺，各金融機構要全面深入了解各酒店項目的開工建設情況，時刻關注其工程進度，努力尋找優質客戶并在信貸投入上及時跟進，創造銀企雙贏的局面。

(二)積極爭取信貸政策與貸款規模

三亞具有國內旅游資源的稀缺性和自然環境的不可替代性，旅游產業發展前景光明，加上有亞龍灣開發的成功經驗，海棠灣開發又作為全省“一號工程”，應該說資金投入是安全的。海南省三亞市銀行存差較大、流動性充裕(見圖1)，能夠滿足海棠灣開發的資金需求，只要政企銀思想統一，是可以實現市政府提出的海棠灣開發的目標。為此，特提出如下建議:一是適度放寬對酒店行業的信貸政策限制;二是降低企業資本金未達到投資規模35-40%不予以貸款的條件限制;三是對酒店項目資金需求量大的企業，可以單家銀行支持，也可以組織銀團貸款，以降低信貸風險;四是以土地證為抵押物，給予土地評估價值40%-50%的信貸支持，作為目前資金困難企業的項目啟動資金;五是嘗試以海棠灣作為金融支持實驗區，凡是海棠灣各酒店項目證件齊全(土地證、規劃許可證、施工許可證)的企業，銀行都可以提供信貸支持。

(三)構建多層次的融資平臺，加大資金支持力度

一是用政府未來稅收為擔保，以三亞海棠灣開發公司為載體，擴大融資功能，成立融資平臺向社會公開募資，募集資金按出資比例支持市政工程建設和企業項目開發。具體做法:把三亞海棠灣開發公司劃分為若干股份，為了保證政府對該公司的控股權，建議政府應該持有50%以上的股權，其他股東為海棠灣各開發公司。海棠灣各開發公司入股資金由企業支付的土地價款中扣除一定比例出資，該股份只有參與權，沒有決策權，交足土地款后，有真金白銀的投入，所持有的股份才有決策權。二是以三亞海棠灣開發公司為載體，發放海棠灣開發建設項目短期債券(1-2年期)，吸收社會閑散資金參與海棠灣開發建設。三是引入PPP模式即公共政府部門與私營部門合作模式參與海棠灣開發建設。政府通過制定有效政策及具體措施，促進國內外私人資本參與海棠灣開發建設的投資，形成風險共擔、利益共享的政府和商業性資本的合作模式，彌補政府投資基礎設施建設資金不足。[2]四是政府放開銀行資本參加市政工程建設的限制，鼓勵更多當地銀行資本參與建設。采取當地銀行、國家開發銀行和政府財政資金相結合的籌資方式進行開發建設，貸款償還方式區別對待，國開行的貸款由政府按期還本付息的方式進行償還，而當地銀行的貸款由銀行參與開發項目的一定期限的收益權予以償還。

(四)設立獎勵基金，實施優惠政策，調動銀企積極性

一是稅收優惠。企業如按期完工，將在國家稅收政策優惠的基礎上，在企業應稅款未來3年內，再給予40%的優惠政策;企業如提前完工，將給予更加優惠的稅收政策。二是土地價款的優惠。企業如按期完工，政府將按土地價款的5%返還企業;提前完工，將按土地價款的10%返還企業。三是利息優惠。企業如按期完工，將按貸款利息30%財政貼息返還企業，按貸款金額的0.2‰獎勵貸款銀行;企業如提前完工，將按貸款利息40%財政貼息返還企業，按貸款金額的0.3‰獎勵貸款銀行;企業如果按期還款，企業和銀行將享受更多的鼓勵政策。■

參考文獻:

[1]劉俊，保繼剛.三亞亞龍灣度假區開發管理模式研究及啟示[J].旅游學刊，2008，(1).

[2]陳柳欽.公共基礎設施PPP融資模式研究[J].南方金融，2008，(12).