房地產開發融資方式探討

摘要:美國次貸危機發生后，全球金融體系的流動性出現危機，各國央行向金融體系注入流動性，并加強了對房地產貸款及其金融衍生品的監管，在國內，為保證經濟的增長，國家出臺了四萬億的投資計劃方案，并且放松銀根，致使2009年的信貸規模超過預期30%，而這部分資金部分流入了房地產行業，導致了嚴重的通貨膨脹預期，從今年的形勢看，國家政策有抑制信貸額度，緊縮銀根的趨勢，本文在此背景下，探討了房地產開發融資的傳統渠道，并借鑒發達國家經驗，以風險控制為基礎，探討新的融資渠道。

關鍵詞:房地產 融資方式

目前，我國房地產企業的資金來源主要是國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、其他資金等，根據中國統計年鑒，分析數據可以發現，2006年，房地產企業開發資金達26880.2億元，同比增長25.6%，在房地產開發企業的資金來源中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金與預收款和其他資金所占比重分別為19.6%、1.5%、31.9%、30.3%和16.7%，2007年，其各項來源的比重分別占19.4%、1.7%、32.3%、27.9%和18.7%。對于銀行的直接貸款幾年來平均水平在20%左右，而定金與預收款部分也主要是通過銀行按揭貸款等間接向銀行貸款，房地產企業在進行開發時，還會將房地產的銷售收入轉變為自籌資金，從而使得自籌資金比重也較高，而這部分資金也很大程度上來源于銀行，粗略的估計，除卻房地產企業利用發售新股或者債券融資的方式獲取的自籌資金外，房地產企業的資金來源構成中對于銀行的依賴占60%左右，從而形成了我國房地產企業的融資結構比較單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。房地產行業是資金高度密集的行業，占用的資金量巨大而且占用周期較長，我國的資本市場沒有完全開放，企業直接利用外資的機會較少，且商業銀行受國家政策影響和中央銀行的窗口指導，房地產行業資金來源高度依賴商業銀行的特性使其發展和經濟效益受宏觀調控政策的影響嚴重，因此，房地產開發企業應拓寬融資渠道，降低對于銀行貸款的依賴程度。

一、融資相關概念

融資就是指資金融通，是指資金在持有者與使用者之間的流通。一般來說，房地產融資方式可以分為內源融資和外源融資兩種。內源融資主要是指房地產開發企業的自有資金，包括票據、可以抵押貼現的債券、出售的樓宇以及在近期內可以回收的各種應收賬款、可以出售的各種物業的付款，公司向消費者預收購房定金包括購房款即指期房銷售也是內源融資的一種手段。外源融資可以分為間接融資和直接融資，間接融資主要是指從金融機構獲取資金，解決房地產開發中的短期資金需求，而金融機構主要通過吸收存款向貸款人提供資金支持，債權人和債務人之間以金融機構作為連接的紐帶，不存在直接聯系，又稱間接融資或者間接金融，其主要的融資方式是銀行貸款。而直接融資主要是從資本市場獲取資金，主要用于長期性投資，其融資方式包括債券融資、股票融資、房地產證券化和房地產投資基金等多種方式。不同的融資方式的成本和風險不同，針對房地產開發企業的資金用途，區別對待短期流動性需求和長期基礎設施的投資需求，從而選擇合適的融資方式。

二、房地產開發企業融資方式分析

根據學者對于融資等相關概念的界定，筆者以融資的來源劃分，就房地產開發企業內源融資、間接融資和直接融資及其新形式進行了分析。

(一)內源融資方式分析

內源融資主要是房地產開發企業依靠自有資金的融資方式，該項融資方式除企業的自有資金外，還包括應收賬款、票據等，房地產企業可以通過將這些未到期的企業資產通過金融機構或者貼現公司迅速變現，增加自有資金，充實資本，內容融資的成本和風險都較小，是最好的融資形式。在拓寬企業的內源融資渠道方面，可以增加期房銷售，而增加期房銷售的一種較新型的形式是開發商貼息委托貸款，是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向商品房購買者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，性質類似“賣方信貸”，對于房地產開發商來講，貼息委托貸款業務有利于增加在期房銷售和資金回籠，回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設，從而擴大房地產開發企業資金來源中定金及預收款和自籌資金的比例。

對于單家房地產開發企業自有資金比例較低的情況，可以根據不同房地產開發企業工期和項目時間的差異，實施聯合開發。此種融資方式適合中小型房地產開發公司，由于其資金實力，較難從金融機構貸的大筆款項，而企業聯合以后，資金實力和規模增強，增加了自有資金的規模，可以獲取貸款，采用其他的融資渠道也相對便捷。此外，聯合開發更廣義的指房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。房地產開發商和經營商實現聯盟合作、統籌協調，使得期房營銷和宣傳的力度加大，銷售增加，并使雙方可以獲得穩定的現金流量，有效地控制經營風險，我國對開發商取得貸款的條件有明確規定，即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金(不含經濟適用房)必須在35%及以上，此項約束條件加大了房地產開發企業的自有資本金要求，對于中小型開發企業來說，選擇聯合開發的方式，可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障。

(二)間接融資方式分析

間接的融資方式主要是指向金融機構取得的貸款，最簡便和最直接的方式就是銀行貸款，并且目前我國房地產開發資金來源具有以銀行信貸為主導的融資格局。從總體資金來源結構上和容易受國家政策的調控方面應該減少對于銀行資金的依賴性，而相對于間接融資的高門檻和自有資金不足的情況下，銀行資金是成長型房地產開發商的支柱資金來源，對于間接融資方式及其新形式的討論還是重要的。只要政府宏觀政策的目的不在于抑制房地產開發時，取得銀行貸款只需要提供相應的質押品和擔保品，按照正常的流程較容易獲得所需求的資金。當房地產開發企業需要大量的資金支持，或者以超過自身實力實現跳躍式的發展時，可以通過并購的方式實現融資。并購貸款是商業銀行向并購方企業或并購方控股子公司發放的，用于支付并購股權對價款項的本外幣貸款，從銀行角度分析，風險較大，風險控制的力度也較大，而對于房地產開發企業的資金融通則十分有利，不僅可以獲取較長期的資金流動性還可以擴大企業規模和資金實力。

(三)直接融資方式分析

一般來講，直接融資方式包括股票融資和債券融資。在房地產開發企業的資金來源中，債券融資的比例非常的小，是因為房地產開發企業的債券是一種商業信用，風險較大，且收益率一般，普通的債權人并不想持有，故此種融資方式很少見。而股票融資主要是指企業通過上市發行股票獲取融資，房地產開發企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，并且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，也沒有相應的利息負擔，一切憑借企業的經營狀況為擔保，但是上市的門檻很高，并且如果連續三年虧損就要被迫退市，此后企業再想獲取其他的融資來源也比較困難。從企業規模上看，能夠利用上市融資的多為規模大、資金實力強的大型房地產企業，對于一些有發展潛力的中型企業也可以考慮買殼上市進行融資。房地產典當融資是指房地產權利人即出典人在一定的期限內，其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給他人即承典人以獲得資金的行為。回購協議與典當融資有異曲同工之處，其最初目的也是用于獲取短期資金流動性，相對于房地產企業巨額融資需求來說，典當金額規模太小，融資成本也相對較高，但適用于融資期限較短和小型房地產開發企業。在房地產開發企業的資金來源中，利用外資一項的比例不足2%，在資本項目逐漸放開的過程中，房地產開發企業應抓住利用外資的機會，利用海外基金特別是風險投資基金來進行融資。

(四)融資方式新形式

夾層融資是一種介乎債權與股權之間的信托產品，對于公司和股票推薦人而言，夾層投資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據特殊需求做出調整，夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。夾層投資也是私募股權資本市場的一種投資形式，融資企業一般在缺乏足夠的現金進行擴張和收購、已有的銀行信用額度不足以支持企業的發展的情況下可以考慮夾層融資。

房地產信托融資又稱REITs，從國際范圍看，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，與我國信托純粹屬于私募性質有所不同，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，絕大多數屬于公募。從本質上看，REITs屬于資產證券化的一種方式，REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息;其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

三、結論

面對國家對于房貸政策的調整及對銀行信貸規模的控制，房地產開發企業依賴銀行貸款進行融資的格局受到挑戰，因此房地產企業應積極拓寬融資渠道，本文對內源融資、間接融資和直接融資方式進行了分析，并針對某些環節提出了部分建議，在融資新形式的分析中，主要借鑒西方經驗，我國的金融監管較嚴格，因此夾層融資和REITs目前還具有一定的局限性，但是仍是一種融資的趨勢。

參考文獻:

[1] 王珊，當前形式下積極拓寬房地產融資渠道的必要性分析，北方經濟，2009年第2期

[2] 翟青云，我國房地產融資渠道現狀研究，山西財經大學學報，2009年第2期

[3] 張旭，房地產融資的十二種途徑，西部論叢，2006年第4期

(作者單位:南京交通投資置業有限公司)