中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀\\問(wèn)題及原因分析

[摘要]當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)仍然存在投資規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快、房?jī)r(jià)居高不下等制約房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，影響了我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、人民生活水平的提高、和諧社會(huì)的建設(shè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息不對(duì)稱(chēng)，政府的短視財(cái)政與開(kāi)發(fā)商的利益聯(lián)結(jié)，中國(guó)投資渠道較窄及中國(guó)投資者的素質(zhì)較差等因素是影響我國(guó)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的主要因素。

[關(guān)鍵詞]中國(guó)房地產(chǎn);現(xiàn)狀;問(wèn)題

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009 — 2234(2010)04 — 0030 — 03

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)己經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。特別是2002年以來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但要客觀地看到，目前我國(guó)某些大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著整體過(guò)熱和一定程度的泡沫。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠強(qiáng)調(diào):“房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和需求的增長(zhǎng)超過(guò)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以承受的程度。”為此，國(guó)家相繼采取了降溫措施，通過(guò)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率，緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸等宏觀調(diào)控政策。同時(shí)在一系列行政性措施中，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策;積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng);清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等。政府的宏觀政策調(diào)控，在一定程度上遏制了房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭。然而，我們必須清醒的看到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)仍然存在投資規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快、房?jī)r(jià)居高不下等制約房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，影響了我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、人民生活水平的提高、和諧社會(huì)的建設(shè)。目前學(xué)界對(duì)這一問(wèn)題的研究相當(dāng)充分，產(chǎn)生了一系列較為系統(tǒng)的理論成果。然而從既有的成果來(lái)看，大多局限于一般性的對(duì)策分析。因此，分析我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，探尋房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展之路，無(wú)疑具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升期。投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)保持升級(jí)勢(shì)頭，從2002年開(kāi)始，我國(guó)GDP增長(zhǎng)率已經(jīng)穩(wěn)定在8%以上。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫了之前徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2003和2004年房地產(chǎn)業(yè)更是達(dá)到高峰，顯現(xiàn)整體過(guò)熱的特點(diǎn)。

以房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為例。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年到1993年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升。從1999年到2009年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成投資106874.4億元，年均完成10687.44億元。我國(guó)房地產(chǎn)的投資從1999年到2009年期間增長(zhǎng)了近6倍，尤其是2000以后，中國(guó)房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。更具體的有關(guān)投資額與增長(zhǎng)速度的描述可以從下表得到。

可以發(fā)現(xiàn)，2000-2009年期間，中國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度幾乎都在20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了中國(guó)的國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年一季度的1-2月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3144億元，同比增長(zhǎng)31.1%，增幅比去年同期提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資2233億元，同比增長(zhǎng)32.8%，提高32.0個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.0%。長(zhǎng)期供應(yīng)方面，2010年一季度中的1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積2407萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.2%，去年全年則是下降18.9%;完成土地開(kāi)發(fā)面積1567萬(wàn)平方米，同比下降40.8%，降幅較前期已有較大程度的縮小，后期供應(yīng)有望逐漸跟上。總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資在近年里經(jīng)歷了一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)在高速發(fā)展的背后，存在著不容忽視的諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

(一)房地產(chǎn)供求矛盾十分突出

供給方面，土地是影響房地產(chǎn)供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房?jī)r(jià)是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。我國(guó)房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)相比較，存在著嚴(yán)重的供給方面市場(chǎng)化不足而需求方面市場(chǎng)化過(guò)度的現(xiàn)象。產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素非市場(chǎng)化之間嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。造成這種非對(duì)稱(chēng)的一個(gè)重要原因，在于作為房地產(chǎn)供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。因而，土地的供給不能像其他生產(chǎn)要素的供給那樣，按照市場(chǎng)的信號(hào)不斷地提供到市場(chǎng)上來(lái)，因?yàn)閲?yán)格保護(hù)耕地是我們的基本國(guó)策。對(duì)于一般商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，就會(huì)吸引生產(chǎn)資源轉(zhuǎn)移到這種商品生產(chǎn)上來(lái)，直至這種商品出現(xiàn)供大于求，價(jià)格下跌。然而，房地產(chǎn)商品則不是這樣。盡管房地產(chǎn)價(jià)格上漲了，其所必須的生產(chǎn)資源(這里主要指土地)卻不可能無(wú)條件地轉(zhuǎn)移到這個(gè)領(lǐng)域。土地的空間特性決定可供利用土地資源的稀缺性。而隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人口的增加，對(duì)土地的需求又存在著不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。因此形成了越來(lái)越突出的房地產(chǎn)供給和需求的矛盾。

(二)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)化不足下的“房屋空置”怪象

供給方面市場(chǎng)化不足而需求方面市場(chǎng)化過(guò)度時(shí)，應(yīng)該是商品的供不應(yīng)求，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀卻是恰恰相反:房地產(chǎn)供不應(yīng)求的情況下卻出現(xiàn)了房屋空置怪象。對(duì)這一問(wèn)題，可用房?jī)r(jià)與人均收入的對(duì)比進(jìn)行解釋。

房?jī)r(jià)與收入比是國(guó)際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間。目前業(yè)界比較公認(rèn)的套房銷(xiāo)售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入比例為5-6倍較為合適。2007年中國(guó)商品房年平均銷(xiāo)售價(jià)格為3885.40元/平米，而2007年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元，三口之家的家庭可支配收入是41358元，按每100平方米計(jì)算，2007年房?jī)r(jià)收入比是9:4，即使按每居戶80平方米計(jì)算，2007年的房?jī)r(jià)收入比是7:5。因而，當(dāng)前的商品房?jī)r(jià)格己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大多數(shù)普通市民的收入承受能力。當(dāng)然，用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量供求矛盾或是房地產(chǎn)泡沫，有很多學(xué)者對(duì)此方法的科學(xué)性提出質(zhì)疑。但經(jīng)濟(jì)的實(shí)際數(shù)據(jù)表明，近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度超過(guò)了人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。兩者之間的矛盾是存在的。而此矛盾正是導(dǎo)致房屋空置的原因之一。同時(shí)由于房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品的特性，隨著新一輪房產(chǎn)行情的到來(lái)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)不斷上漲，所以故意捂盤(pán)不賣(mài)。因此出現(xiàn)了以下怪象:一邊是大量的房屋空置，一邊是大量的需要房屋的工薪階層和普通百姓住不上房、買(mǎi)不起房、買(mǎi)不到房。

(三)供給與需求的區(qū)域不平衡的矛盾

我國(guó)的基本國(guó)情是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，東部與西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的差異特別大。表現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)的供給與需求上也是如此。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲過(guò)快、土地供應(yīng)過(guò)量等有可能過(guò)熱的“苗頭”。投資的增幅與銷(xiāo)售的增幅相比，應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)管和協(xié)調(diào)調(diào)控體系不完善，房改制度改革有待深化

當(dāng)前有的開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易行為不規(guī)范，虛假?gòu)V告，合同欺詐，中介服務(wù)和物業(yè)管理中違法和違規(guī)行為等，還沒(méi)有得到有效遏制，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)督有待進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，我國(guó)的市場(chǎng)化程度還不夠高，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不夠完善，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)體系還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)居民住房消費(fèi)需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)也存在很多問(wèn)題。不少家庭住房比較困難，適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度有待建立。

三、制約我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素分析

(一)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控尚存不足

近年來(lái)，我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的一系列措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定的作用，房?jī)r(jià)上漲速度有所減緩，房地產(chǎn)投資增速過(guò)猛勢(shì)頭得到有效遏制。但是，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)的快速變化，政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，相關(guān)決策存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，城市土地價(jià)格持續(xù)攀升、房?jī)r(jià)偏高的問(wèn)題也沒(méi)有得到真正解決，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題更加突出。主要表現(xiàn)在:

1.住房保障制度不盡完善，保障的重點(diǎn)不突出。目前，中國(guó)住房保障制度建設(shè)己經(jīng)起步，但與住房市場(chǎng)進(jìn)程相比，住房保障體系不盡完善，保障的重點(diǎn)不突出，導(dǎo)致國(guó)家對(duì)住房需求的調(diào)控效果不好。住房保障體系不健全，沒(méi)有完全涵蓋不同收入的人群，住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展，缺乏有效措施激勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與保障型住房建設(shè)。

2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段單一，“一刀切”現(xiàn)象嚴(yán)重。目前中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段比較單一，突出表現(xiàn)為行政手段運(yùn)用較多，經(jīng)濟(jì)手段和法律手段則運(yùn)用較少。從近幾年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策可以看出，政府試圖用行政權(quán)威、部門(mén)通知來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有地域性、差別性的特點(diǎn)，簡(jiǎn)單依靠傳統(tǒng)的幾家單位發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)的做法往往會(huì)出現(xiàn)逆向調(diào)控，即調(diào)控的目標(biāo)和措施背道而馳。同時(shí)，政府在調(diào)控方式和調(diào)控手段的運(yùn)用上，對(duì)不同群體采取“一刀切”的現(xiàn)象嚴(yán)重。比如，為了打擊投機(jī)性需求，央行連續(xù)幾次提高住房貸款利率。這種無(wú)差異的加息政策雖提高了投機(jī)炒房資金成本，同時(shí)也增加了首次購(gòu)房或自住購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，影響宏觀調(diào)控的效果。

3.缺乏對(duì)各方利益博弈的考慮和協(xié)調(diào)，使政策效應(yīng)大打折扣。隨著改革的不斷深入，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)利益多元化趨勢(shì)日益明顯。在中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過(guò)程中，由于多方利益群體博弈的存在使得調(diào)控的效果大打折扣，主要體現(xiàn)為中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三方的利益博弈。作為中央政府，制定的宏觀調(diào)控政策往往從全局性和綜合性的角度出發(fā)，考慮的是整體利益;而地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在執(zhí)行時(shí)往往要考慮其自身的局部利益。正是這種整體利益與局部利益的差別，制約著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果發(fā)揮，使得宏觀調(diào)控在相當(dāng)程度上流于形式，調(diào)控效果大打折扣。

4.片面強(qiáng)調(diào)住房自有率，導(dǎo)致市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾加大。目前中國(guó)大部分地區(qū)整體上住房自有率偏高，超過(guò)了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。特別是由于中國(guó)居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒(méi)有住房。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為謀取暴利，加大對(duì)高端樓盤(pán)和商用樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)力度，使針對(duì)高收入者的大戶型商品房和商業(yè)用房比例過(guò)高，而針對(duì)中低收入者的中小戶型普通住宅嚴(yán)重短缺，從而導(dǎo)致市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。住房消費(fèi)本來(lái)應(yīng)遵循梯度變化規(guī)律，但是這個(gè)規(guī)律在中國(guó)卻受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。最近幾年，住房購(gòu)買(mǎi)普遍講究“一步到位”或“盡快到位”，這種過(guò)度消費(fèi)和超前消費(fèi)導(dǎo)致需求膨脹，刺激房?jī)r(jià)上漲，加劇了居民的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息混亂、信息不對(duì)稱(chēng)，房地產(chǎn)利用資源優(yōu)勢(shì)釋放錯(cuò)誤市場(chǎng)信息，進(jìn)行價(jià)格技術(shù)干預(yù)

在信息不對(duì)稱(chēng)普遍存在的情況下，會(huì)引起“逆向選擇”。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上糾紛事件頻出，相當(dāng)程度上就與這種信息不對(duì)稱(chēng)有關(guān)。例如，杭州退房事件就是典型。開(kāi)發(fā)商自己買(mǎi)賣(mài)自己的房屋，造成供不應(yīng)求，騙取銀行的資金，并利用這種優(yōu)勢(shì)，吸引客戶跟進(jìn)，等銷(xiāo)售行為發(fā)生后，購(gòu)房者已經(jīng)是無(wú)可奈何了。再比如說(shuō)，發(fā)展商利用信息的優(yōu)勢(shì)，事前不予告知就更改規(guī)劃，廣告打時(shí)間差，隱瞞先天性缺陷，物業(yè)公司不公布賬務(wù)等等不一而足。而在目前的情況下，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司又缺乏溝通渠道和溝通的誠(chéng)信。其他的諸如房子質(zhì)量問(wèn)題、拖期交房、面積縮水、面積分?jǐn)偂⑦^(guò)頭承諾、無(wú)證銷(xiāo)售等。凡此種種，都會(huì)釀成令人煩惱的樓市糾紛。

(三)地方政府的短視財(cái)政與開(kāi)發(fā)商的利益聯(lián)結(jié)在一起，成為利益共同體

近年來(lái)，地方經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“中國(guó)財(cái)政課題組”的研究，在當(dāng)前土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)政府壟斷的情況下，土地收入占地方財(cái)政收入的一半以上，“土地財(cái)政”成為許多地方政府財(cái)政的真實(shí)寫(xiě)照，而這也是房地產(chǎn)行業(yè)間接成為地方政績(jī)的快速體現(xiàn)。房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)因素，也是體現(xiàn)地方官員政績(jī)的形象工程。因此，為了避免造成地方政府財(cái)政收入和政績(jī)的下降，政府必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行扶持。從2008年開(kāi)始，很多地方政府都推出了“救市”政策。南京政府推出了“房產(chǎn)新政20條”;成都市政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸進(jìn)行政策扶持，延長(zhǎng)地價(jià)款付款期限，不計(jì)滯納金等;杭州的24條政策減免購(gòu)房稅費(fèi)、緩和開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和加強(qiáng)服務(wù)支持，甚至規(guī)定“對(duì)起價(jià)總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊，其出讓價(jià)款支付期限最高可達(dá)18個(gè)月等政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持，體現(xiàn)了地方經(jīng)濟(jì)對(duì)其的依賴性。對(duì)于地方政府財(cái)政與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)趙守國(guó)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的暴利已使地方政府、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組成利益共同體。目前的體制性因素使地方官員本能地趨利避害，靠房地產(chǎn)賺快錢(qián)是以任期內(nèi)政績(jī)?yōu)槌霭l(fā)點(diǎn)作出的必然選擇。

(四)中國(guó)投資渠道較窄及中國(guó)投資者的素質(zhì)較差，作為民生資源的房地產(chǎn)成為市場(chǎng)的投資品種

我國(guó)自1998年實(shí)行住房貨幣化改革以來(lái)，居民的自有住房率已經(jīng)超過(guò)50%，住房市場(chǎng)化讓很多居民改善了住房條件。但在一些城市，由于對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不夠，帶有投機(jī)性質(zhì)的炒房行為屢禁不止，造成房?jī)r(jià)虛高，很多中低收入家庭難以承受過(guò)高的房?jī)r(jià)。炒房一般有三種形態(tài):炒樓花、出租、轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)。“炒樓花”是指買(mǎi)家在樓盤(pán)未落成之際只交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣(mài)給別人，套取高額訂金，從中賺取差價(jià)。購(gòu)房出租者是相對(duì)保守和實(shí)力不強(qiáng)的投資者，他們的投資策略是以租養(yǎng)房。轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)是指在上海、北京等房?jī)r(jià)上升較快的一線城市，在房屋預(yù)售時(shí)以較低的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)，當(dāng)所買(mǎi)的房屋成為現(xiàn)房后，房?jī)r(jià)已有了不小的漲幅，再轉(zhuǎn)手賣(mài)出去。在這三種炒作手段當(dāng)中，尤以炒樓花的危害最大，因?yàn)樗粌H會(huì)造成住房緊缺的心理恐慌，最重要的是使真正想買(mǎi)房的人只能付出更高的代價(jià)來(lái)取得別人已簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)資格，無(wú)形中使房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離它的真實(shí)價(jià)值。鑒于炒房的諸多危害，專(zhuān)家呼吁，政府部門(mén)應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。我國(guó)炒房近幾年非常厲害，起源于溫州，后來(lái)全國(guó)蔓延，造成全國(guó)資產(chǎn)泡沫化。原因是我國(guó)的投資渠道較窄，當(dāng)老百姓有了余錢(qián)以后，無(wú)其他的投資渠道，習(xí)慣性地去買(mǎi)房，是這助長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要推手。

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〔責(zé)任編輯:程學(xué)軍〕