淺析高房價下的政府行為選擇

摘要:房地產業作為我國支柱產業之一，對國民經濟的發展起著至關重要的作用。然而由于中國正處在“轉軌”的非常時期，市場、法律體系、各種體制的不完善都會導致市場失靈，在各種利益群體追求自身利益最大化的熱潮中房地產市場秩序逐步陷入了不穩定的混亂狀態，市場面臨失靈的危險。為了彌補市場缺陷，政府必須加強對經濟的干預，監督和規制房地產市場價格，穩定市場秩序，保障和維護公民的基本權利，充分履行政府職能。總之，政府在面臨今年GDP保八任務的同時更要著力解決人民尤其是中低收入人群的住房問題，通過分析房地產業的現狀及其與政府的密切聯系，探究自身的行為選擇，以使房地產市場走上正常運轉的軌道。

關鍵詞:市場失靈;房價;政府行為;社會責任

中圖分類號:C93文獻標志碼:A 文章編號:1002-2589(2010)18-0038-03

一、當前房地產市場的基本現狀

2008年年底，政府為應對金融危機所引起的市場低迷、樓市頹廢狀況相繼出臺了一系列惠及購房者的政策，包括:營業稅的減免、首套及改善型購房按揭利率享受7折優惠等等，這大大地刺激了購房者的投資需求與消費需求，房市成交量隨即大幅反彈。在需求旺盛的條件下，房價呈現強上漲勢頭，并一直快速飆升，居高不下。以北京為例，全北京市的商品住宅成交均價現已達到了2.5萬元/平米。為此，有專家表示北京的房價(租售比)已直逼東京歷史上的最高位，以此警示房地產泡沫的出現。

隨著房地產市場的不斷發展，我國房價的漲勢在不同等級的城市表現不同。一線城市房地產開發現已幾近飽和，北京、上海、深圳等城市的房屋空置率已高達40%，房價上漲的空間很小。相反，二、三線城市因其土地價格相對較低、自住需求旺盛等原因，使許多房地產商開始不約而同的將開發項目轉至二、三線城市，以挖掘其市場潛力。目前，二、三線城市已經成為大型房企的重要戰場，房價更是穩中有升。

除政策導向的作用外，房價上漲還受多重因素的影響。從價值規律角度看，供不應求決定價格上漲。除滿足自住需求外，人民生活水平的提高也促使改善型住房需求的不斷增加，使得供需矛盾進一步加劇。從成本角度分析，房地產商由于競標買地、提高住房質量、建筑原材料價格的上漲等原因，使得建設成本增加。此外，人們的購房預期、“熱錢”的大量涌入等都會影響房價的穩定性。炒房團對于樓價的變相操縱，也給房價畸形增長提供條件。

“虛高”的房價不斷打擊消費者的購房信心，更進一步加劇了旺盛的購房需求與較高的房產價格之間的矛盾，不僅使商品住宅成交量不斷減少，而且也為引發社會不穩定提供可能。樓市泡沫的出現，房產價格的居高不下，使得市場在各方利益爭奪戰中面臨失靈的危險。這時就需要政府出臺一系列保障措施，規范市場秩序，滿足消費者的住房需求，保障消費者的居住權利。

二、房地產業的發展對國民經濟的促進作用及其與政府間的內在聯系

房地產業作為我國的支柱產業之一，對于我國國民經濟的發展起到至關重要的作用。此外，從經濟和社會兩個角度而言，房地產業也與政府有著千絲萬縷的聯系。具體可概括為以下四點:

1.房地產業的快速發展極大地拉動了投資需求與消費需求，從而促進GDP的穩步增長，這也是政府的核心目標之一。去年，由于全球經濟仍處于2008年次貸危機后的復蘇階段，外需減少，出口量大幅縮水;再加上以美國為首的西方國家以各種理由對我國出口商品實行“雙反”調查，使得去年國際市場發展不盡人意。為了確保我國的GDP能實現年初政府制定的8%的增長速度，政府把經濟增長重點落到了擴大內需上，而房地產業的快速升溫無疑在引導和推動整個國民經濟的發展中發揮著重要作用。

此外，房地產業的繁榮還帶動了相關產業的發展，尤其對于建材、家具等行業的帶動作用是巨大的。甚至在某些領域，這種示范效應使得該行業創造的價值呈幾何數增長，這同時也促進了經濟在各行業的持續發展。

2.房地產業在其制造經濟利益的同時也給政府帶來了可觀的財政收入。相關數據表明，2009年我國稅收總收入為59 514.7億元，同比增長9.8%。其中，房地產是貢獻較大的稅收之一。據統計，2009年一年中，土地增值稅、房地產稅等相關稅種對稅收增長的貢獻為21%，可以說稅收收入的快速增長很大程度是依靠房地產的拉動。特別是對于地方政府而言，這種依賴關系表現得更為突出。此外，稅收的增長有利于地方建設良好的投資環境，促進地方經濟的增長，從而提高城市的政治經濟地位，提升政府形象。

3.房地產業屬于典型的高收益、高回報的行業。作為市場參與主體之一的政府，尤其是地方政府，房地產業自然也成為其投資的主要方向之一。從中獲取的收益則作為政府額外的經濟來源投入到公共事業的建設當中。除了純粹的政府機構外，一些非營利組織也會參與類似投資之中，這會間接的減少政府對這些機構的補貼。此外，一些國有控股、國有獨資企業，典型的例如國有股份制銀行、房地產央企等，也與政府、政府投資密切相關。

4.從社會利益出發，房地產業的發展會向社會提供大量的就業崗位，對于政府關心的就業問題起到一定的緩解作用，并在一定程度上起到減輕人們的就業壓力、維護社會穩定的積極作用。

其實，我們上面分析的都是房地產業的良性發展對政府及國家的積極作用。當然，即使是現在房地產市場已經面臨危機，也在一定程度上符合上述四點的論述。但是，一旦這種惡性發展超過一定的限度，就會使房地產出現崩盤的危險，整個經濟也會隨之陷入癱瘓狀態。而且，在現實中，房價居高不下的現狀已嚴重打擊著購房者消費熱情，房價問題已成為當前人民最為關心的熱點之一，更是政府著力解決的民生問題之一。

三、政府在房地產市場中的角色定位

在市場經濟體制中，政府已經成為市場調節的重要補充，政府可以通過主動的干預彌補市場缺陷。那么，針對我國房地產市場中出現的問題，政府應該如何扮演自己的角色，在哪些方面發揮自己的作用已成為人們關注的焦點。我國學者陳振明先生在其著作《公共管理學》一書中將政府的作用和行為模式劃分為五種角色，分別為:公共物品的提供者;宏觀經濟的調控者;外在效應的消除者;收入及財產的再分配;市場秩序的維護者。

1.公共物品的提供者

公共物品因其非排他性、非競爭性、沉沒成本高、投資收益小等特點而一直由政府負責提供。而保障性住房具有準公共物品的特征，單靠市場無法使生產和供給達到最優。這就需要政府承擔提供保障性住房的責任，以平衡市場供需。

2.宏觀經濟的調控者

房地產市場機制自身的缺陷使得供需矛盾加劇，市場無力解決的問題就要求政府加以宏觀調控。政府可以通過制定一系列政策引導房價走向，抑制投機性需求，重點打擊炒房、囤積土地，捂盤惜售等行為，規范市場秩序，從而促進市場穩定運行。

3.外在效應的消除者

外在效應又分為積極的外部效應和消極的外部效應。積極的外部性在房地產市場中表現為商品房周邊環境的改善等等;消極的外部性則體現在集中建設導致的城市土地過渡開發、樓價跟風上漲的消極示范效應等。對此，政府應加快推進積極外部性的產出，通過加強對土地開發建設方面的監督管理減弱消極外部性影響。

4.收入及財產的再分配者

大眾對于住房的消費間接地反映了不同階層之間的收入差距，而購房作為一項投資又具有收入越高越受益的特點，這就進一步擴大了貧富差距，機會不均、收入分配不公現象愈加嚴重。政府應充分扮演好收入、財產再分配者的角色，通過提供保障性住房滿足中低收入群體的住房需求，促進社會穩定與協調發展。

5.市場秩序的維護者

由于目前我國的法律體系、相關制度還不夠完善，房地產市場中不乏存在著難以規范或調節的情況，利益群體利用市場漏洞尋求自身利益，嚴重擾亂市場秩序。因此，政府需要不斷深入探索市場運作規律，完善法律建設，培育良好的房地產市場環境。

總之，政府對市場的干預是為了幫助市場發揮作用，對市場的適當規范與管理不僅是有益的，而且是必要的。

四、房地產市場中政府行為分析

政府對房地產市場的干預，根本目的在于為市場有效運行提供幫助，緩解房地產市場的混亂狀況，從而使市場機制正常運行，最終解決人民購房難的問題。因此，筆者認為，政府不僅要從經濟角度出發出臺相關政策，對房地產市場進行調節，更重要的是要在合理定位自身角色的基礎上，調整內部運行機制，加強監管力度，為緩解房地產市場問題提供有效的監督與保障，從而有力地規范市場秩序，使政府與市場共謀發展。

(一)從市場環境角度分析，政府應深入進行市場細分，滿足購房者的不同需求

1.按照收入水平所決定的需求層次的不同把社會劃分為三類住房潛在消費群體、少部分的高收入階層和絕大多數的中等收入階層和低收入階層，對應的需求依次為高檔商品房，普通商品房、經濟適用房和廉租房。在市場競爭環境下，普通商品房、經濟適用房和廉租房的供給嚴重不足，這部分需求不會自覺得到滿足，必須由政府參與提供。對此，政府應該擴大保障性住房的提供范圍，建立梯級保障性住房體系;降低經濟適用房、廉租房購買或租住門檻，并通過積極補貼或消極管制督促房地產商投資建設小戶型、經濟型的普通商品房，加快解決中等偏下收入群體住房困難的問題。

2.按照使用者的不同可以把消費者分為首次置業者、二次置業者、多次置業者三類。政府應該明確三類消費者的劃分標準，對于首次置業者，政府仍要采取優惠政策，以保障其住房需求;二次置業者，政策可以相對緩和，以滿足改善性住房需求;政府應該出臺相關政策，調整稅收標準及貸款利率，嚴格限制購置多套房。

總之，政府應適應市場之需，按照細分的結果來提供相應的住房，合理落實差別性的稅收信貸相關政策，引導消費者健康的住房消費觀念，鼓勵和支持合理的住房消費，遏制不良的投機性需求，從而規范房地產市場，解決人民普遍關心的住房難問題。

(二)從政府自身擔負的社會責任來看，應對以下幾方面予以關注

1.政府應調整對房地產市場中國企特別是央企的政策，有效抑制投資過熱趨勢

國企在房地產市場中表現愈加強勢。近日熱議的二三線城市房價暴漲，國企的責任也不可推卸。因此，政府要抑制國企對于房地產的投資，嚴格控制其貸款的數量。2010年3月18日，國資委宣布78家國企退出房地產業。然而目前活躍于房產市場的仍是主業從事房地產的央企，而明確退出的央企的力量在房地產市場中極其微小。完全的市場競爭會導致市場壟斷，政府是選擇犧牲國企，還是選擇放任的態度?

事實上，我們要尋找一種“中間道路”，即在保證各方基本利益的基礎上適當讓利，著眼于政府的社會責任。解決路徑就是政府責令部分大的國企房地產開發商放棄建設高價商品房，轉而承擔城市保障性住房的建設和運營管理。其建設用地屬于國土部的保障性住房建設用地規劃，不參與競拍，而是通過劃撥的方式獲得，從而使企業節省大量土地成本。此外，政府可以充分利用國企特別是央企穩固的資金鏈和強大的開發能力，促進土地資源的深度開發和充分利用。

2.政府作為消極外部性的消除者，應當改革招拍掛制度，合理制定土地價格

當前我國的土地招標制度，使得“地王”頻現，不少人認為應該改革現行的招標拍賣掛牌出讓制度。著名經濟學家厲以寧在今年兩會時曾提議“價高者得”應讓位于“價低者得”。對于此種方案，部分專家給予支持，但是否實施有待商榷。一方面，實施“價低者得”將大幅減少政府的財政收入，也是土地價值難以實現。另一方面，易導致房地產開發上的偷工減料，難以保質保量，這又為政府監管增加了額外成本。對此，我們可以借鑒北京市的改革方式，即設立地價合理區間，限定土地拍賣最高價格。雖然不能完全采用“價低者得”的招標方式，但也可以逐漸放棄“價高者得”的做法。此外，在評判中標的標準中適當降低價格因素的重要性，傾向于選擇以自主性、中小套型基本商品房為建設任務的房產開發商。最后，應從招投標程序上加以改進，簡化行政審批手續，提高供地效率。

3.政府應嚴格規范自身的運行機制，保障政策的有效執行以及資金的充分利用

政府要對市場經濟進行有效的調節，能否達到預期目的，很大程度上取決于各級政府能否及時有效地執行與落實既定的政策。也就是說，政府要想有效的調節房地產市場的混亂狀況，就必需認真履行職責，完善工作。首先，應制定反饋機制，重點加強對政策執行與落實的監督，依據市場狀況及時調整策略，做到“監督←→反饋”不放松;第二，在資金運用及土地買賣的程序上嚴格把關，克服政府的尋租心理，嚴懲有關官員的腐敗現象;第三，政府應減少不必要的資金投入，合理制訂房地產開發預算，杜絕形象工程，尤其是因形象工程而導致的爛尾樓現象，真正把錢花在刀刃上。

綜上所述，筆者認為，政府的干預是市場調節的重要補充。政府應當找準自己在市場的定位，運用自身的調控手段，嚴格規范房地產市場;通過優化政府內部運行機制，使資金得到有效利用，以彌補限制房價所造成的損失;并在保證經濟穩定發展的基礎上，更加注重社會責任，著眼于國家發展的長遠利益，從全民利益出發，保障人民基本住房權利的實現。

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