樓市之癥,亟需鐵腕整飭

樓市好像喜歡和政府開玩笑，國11條和國土部19條剛出不久，本來讓人對房價的下跌充滿了浮想，但沒過幾天，四大央企遠洋集團、中信地產、兵器集團和保利地產就在北京拿下三塊地王，讓人不得不感嘆央企的財大氣粗，也幾乎讓那些希望買房的人絕望。

毫無疑問，金融是地產的命脈，央企之所以能夠勇于拿地王，和其能夠在銀行拿到低息貸款有很大關系，據筆者從銀行系統了解到，現在銀行對普通地產企業的放貸已經十分緊縮，但對于擁有巨大融資資源和資本存量的央企來說，拿到低廉成本的資金還是小菜一碟。如果不阻止央企在各大城市拿地，其結果將是在一線城市的地產市場逐步出現“國進民退”，中小企業將逐漸退出一線城市，而地價也將被大大推高，由于地價的高企，這些地王的建設速度也將大大放緩，對于樓市的供應量極為不利。比如兵器集團拿下的海淀東升鄉地塊，每平方米地價2.83萬元，按照這個地價未來可能要賣到每平5萬元左右才能盈利，而此時其周邊地區的二手房價也不到3萬，此舉能不推高周邊地區的房價?要想把房價賣到5萬，沒個兩三年怎么能實現?毫無疑問這一定價將大大影響其開發速度，從而影響樓市供應量，一旦出現未來銷售不暢，勢必會影響銀行的信貸質量，對金融系統將是一大毒瘤。

中國的樓價從1998年房改之日起，就基本呈單邊上漲之勢，短短12年之后，上海和北京的房價已經接近東京和紐約，甚至高于巨富云集的迪拜。而在此高聳入云的房價面前，人們卻要面對自己的收入水平遠遠低于東京和紐約的現實。對此，幾乎跑遍全球的著名投資大師羅杰斯直言不諱：目前世界上最大的泡沫有兩個，一是美國的國債，二是中國的樓市。

抑制需求為何難以奏效?

中國政府當然認識到了這一點，其實政府這些年來一直試圖調控房價，但每次都是徒勞而返，以往的抑制房價措施主要以抑制需求為主，比如提高首付比例和升息，以及提高二手房交易手續費等等。但總是難以達到理想的效果，原因主要是一旦出現樓市不景氣，開發商便降低新開工和在建面積，或者捂盤惜售，以保全價格和利潤。由于房市的景氣程度在很大程度上影響經濟發展，所以政府在經濟低迷之際，只好重新刺激樓市銷售，但此時新開工和在建住房卻跟不上銷售，導致房價的節節升高。一組數據也許可以反映這個殘酷的現實：去年商品房銷售增長42.1％，而開發投資卻只增長了16.1％，新開工面積只增長了12.5％，逐次遞減。之所以出現這種情況，原因很簡單，房地產行業是一個需要巨量資本的行業，如果開發了卻無法賣掉，開發商將面臨很大的資金壓力，所以在沒有絕對把握的情況下，開發商是不會增加投資和開工的，他們寧愿囤地，待時勢明朗或者地價和房價相差巨大后再開工。在這種情況下，房價想要不漲是很難的。

抑制樓價的方法看上去很簡單，無非是兩個，抑制需求和增加供應，但看上去簡單的東西卻隱藏著無比復雜的因子，包括各種利益主體的博弈等等，可以毫不客氣的說，高房價的背后，是中國很多深層次的問題的集中體現。

從需求方面看，正是因為人們瘋狂的買房推高了房價，但人們不禁要問，是什么原因導致了人們瘋狂買房?這里面的因素很多，比如中國人結婚必須有房的傳統觀念；比如恰巧最近十年又是中國年輕人的適婚高潮；比如人們有改善住房的需要；比如現在是中國加快城市化進程的高潮；比如對于通貨膨脹的恐懼等等。眾多因素的累積導致了人們只要有錢，就會將錢投到房市里，一家多套的現象層出不窮。可以不夸張地說，“手中有房，心中不慌”的觀念現在已經深入人心，而一旦這種想法成為潮流，全國人民卯足了勁去買房，房價想不漲都很難。

要想在短時間扭轉人們購房的觀念幾乎不可能，但筆者認為，要想讓大眾理性地購房，當務之急是針對不同的買房人群制定不同的政策，譬如可以鼓勵人們購買改善性住房，但是嚴格控制三套以上投資性購房，比如將規定第三套房產必須全款購買，銀行不得放貸。或者規定每個家庭不得購買三套以上住房，徹底抑制炒房等投機行為，對于手中擁有三套以上住房的可以征收一定比例的空置稅，加大持有空置物業的成本。很明顯，如果任由投機客炒房，房價要想下跌實在太難。在征收空置稅的同時，建議同時取消二手房的各種交易環節稅，加快人們對手中空置房的處理速度，增加二手房的供應量。另外，應加大養老、失業和醫療等保險的面積和力度，讓人們對未來徹底沒有顧慮，如果財政資金緊張，則可以加大國債的投放力度，充斥社保的資金。如果真能讓人實現放心消費，整個國民經濟將進入以消費帶動的正循環之中，其健康程度將遠好于因投資獲得的GDP增長。

抑制房價的另一個關鍵手段是增加供應，所幸，為政者已經看到這一點的重要性，國土部最新出臺的19條新政絕大多數都是指向了這一點。其中，70／90政策被重新執行；囤地行為將被公示；加大買地的首付款支付比例至50％，余款一年內付清；加大保障房的建設比例；建立開竣工申報制度；嚴厲打擊囤地行為等等，都是關鍵點，可謂招招見血，如果以上政策被嚴格執行，將極大程度上增加房市的供應量，長期可保證房市的供應充足。

打擊囤地不能避重就輕

打擊囤地究竟有多重要?從一組數據可以看出，全國每年土地開發規模為6-7億平方米。僅1998—2008年底，全國開發的土地購置面積為31.3億平方米，實際開發量僅19.4億平米，占62％，有近40％的土地積壓在開發商手中。閑置的土地面積，達到約12億平方米。而且，目前全國土地存量的30％，約4.3億平方米掌握在少數房企手中。截至2009年三季度末，全國排名前十的開發商囤地規模達3.05億平方米。按潘石屹的說法，這些開發商的土地儲備，最長的可供開發150余年，最少的也可供其開發20年。據機構統計，2007年以來誕生的“地王”正在曬太陽的多達50％。有媒體報道稱，在2007年廣州市的27個“地王”中，就有20個至今沒有動工。

毫無疑問，如果上述閑置土地一起動工，即使不建保障房，估計房價在未來三年內都將維持合理偏低的價格，但是很遺憾的是，政府抑制囤地的政策已經出臺多年，但并未得以嚴格執行，主要是認定囤地行為很困難，因為一塊地的建設周期很長，簽訂購地合同時又未寫明竣工日期，開工很容易，但是建一棟樓是建，建十棟也是建，很難認定是囤地。所以對囤地一事地產商上有政策，下有對策，比如檢查組一來，就挖個坑應付了事，檢查組一走，就繼續晾地。遺憾的是，此次的國土部19條，并未就囤地的標準做出嚴格的認定，也沒有就囤地行為的違規行為規定懲罰標準。如果僅僅是通過督查來敦促開工，其效果將大打折扣。竊以為，國土部此舉有避重就輕之嫌。

對于打擊囤地而言，本人以為，絕非國土部一家之事。一方面，長久以來，土地作為地方政府的第二財政，占很多地方財政收入的一半以上，地方政府擔心打擊囤地會影響到本地區的地價，因而對打擊囤地不積極甚至抗拒。另一方面，國土部門和地產商在長期來往中，由于利益關聯重大，極容易產生尋租行為，如果光是依靠國土部門一家來打擊囤地行為，其效果將大打折扣。如果要想在打擊囤地方面達到預期的效果，就必須要其他部門比如紀委的配合。

雖然國土部表示，今年的3到7月，將派出大量官員到全國徹查囤地的情況，但對于其長期結果，卻難言樂觀。一個客觀的事實是，前不久，國土部掛牌督辦了9省18幅閑置地塊，后經調查發現，在國土部此次公布的18家企業中，大部分都是既無正規網站，又無法找到背后集團公司的項目公司，可以說都是一些“空殼”公司。國土部這種不痛不癢的舉動，更像是一種被輿論重壓之下的不得已之舉，板子高高舉起，卻打到一團棉絮上。

可以預見的是，如果這種不痛不癢的打擊囤地措施繼續下去，那么樓市的有效供應仍然將是一句空談，高樓價將無法避免。而如果樓價繼續走高，中國必將面臨極大的金融風險。