湖南住房業發展存在的問題與對策研究

一、湖南住房建設發展現狀及問題評析

(一)政策目標定位問題

房改啟動以來，湖南住房政策目標來具有目標的不明確性。在漫長的改革過程中，改革的方案反反復復。政策目標是選擇住房分配的商品化、貨幣化、市場化還是改善居民的居住條件、滿足居民的住房需求，一直沒有做出明確的選擇。還有，住房建設未完全按市場機制來運作。這一方面與房地產企業片面追求高額利潤無視社會中低收入群體需求有關，更與政府的政策引導及社會住房保障機制有關，準確地說，是財政補貼、稅收優惠及住房金融支持體系等政策的制定未到位。

(二)住宅商品房價格問題

當前，湖南省的住宅市場實際上只是針對高收入者，這種消費者定位是導致湖南省住宅商品房價格游離于國民經濟發展水平的根本原因。如果我們要想實行住宅資源的市場化配置，就必須解決住宅市場的核心——住宅商品房價格問題。從目前全國各地的情況來看，還沒有地方政府真正向住宅商品房價格過高宣戰的，僅僅是小幅下降，這對市場沒有什么實質性作用。因此，目前的改革措施局限性還是相當大的。采取相應措施解決房價問題是最終建立住宅市場的必備條件，自然也是徹底改革的信號，而其它非價格改革措施還難實現以市場為基本取向配置住宅資源。實現不了這個目標，我們所分析的驅動改革住宅制度的深層次原因也就無法解決，僅僅是有可能解決更大一點比例的人的 “住宅問題”而已，這將需要我們支付一個十分高昂的后續改革成本。

(三)提租無問題

提租的深層次政策用意是讓原公房住戶主動選擇購房。但從實際操作來看，提租的幅度與房屋的市場價值的提升不成比例，后者遠遠大于前者。相對購房而言，選擇公房租住，仍是較劃算的選擇。目前，絕大多數省、區、市的居民公有住房租金支出占雙職工家庭平均工資的比重為6%以上，湖南省在10%以上，這與美歐國家的20-30%相距甚遠。而且，提租未區別對待，各地未落實民政部門確定的社會救濟對象及其他低收入家庭實行適當減、提租補貼及免新增租金的政策措施。

(四)經濟實用房問題

經濟實用房一種社會保障性質的政策性商品房，是適合我國國情及湖南省省情的一項政策性住房扶持措施，對解決湖南省中低收入群體的購房問題起到積極的促進作用。但在執行中也問題重重:政府協調不力，報批手續煩瑣;貸款難落實;質低價高，群眾利益受損;超標建設;扶持對象界定模糊，操作不規范，高收入群體大量涌入經濟適用房市場。

(五)住宅金融支持問題

住房金融支持問題主要表現在:貸款額度小，期限短，利率高;限制條件多，手續煩瑣。辦理時間長;住房業保險市場不完善;政府扶持力度小。長期以來，湖南省住房金融只是以住房公積金貸款、抵押按揭貸款業務為主，單純地支持居民住房消費需求的實現，卻忽視了從刺激住房投資的角度引導居民投資。而從發達國家住房金融業發展的歷程來看，從引導消費與投資兩個方面支持住房產業的發展，已是不爭的事實。由于住房抵押貸款的期限往往長達幾十年，作為債權人的銀行，難以在短期內收回全部貸款，不利于銀行資金的盡快流動，也制約著住房金融的更大發展。

二、深化湖南住房制度改革的政策選擇

1、搞好政府宏觀調控，實現住房業的快速與持續發展

要使住房業得到持續的發展，并成為新的消費熱點和經濟增長點，各級政府必須加強對住房開發市場的宏觀調控和管理，使住房價格與湖南城鎮居民的家庭收入水平和支付能力相適應。政府對住房開發市場調控的目標就是:控制住房開發的總量、各類住房的比例和價格，使其與居民住房的需求總量、需求結構和不同收入水平居民的支付能力相適應;調控商品房的價格構成;運用相應的政策手段來實現調控。

政府在制訂有關住房建設的法令法規、加強城市土地管理、構建住房金融支持體系、加強區域合作、住房貸款擔保以及提供住房信息指導等方面起積極的調控作用，尤其是房改宏觀環境的營造、社會“弱勢”群體的扶持以及房產市場的規范更需要政府的適度介入。

2、轉換住房建設投資機制，實現投資主體多元化

改革的方向是要逐步過渡到個人投入為主。企事業單位向職工支付足以維持勞動力再生產的住房消費的貨幣工資報酬，把原先職工住房消費投入的能力。國家著重負責社會保障性住房的投資建設(如廉租住房)。同時，把原先有國家財政撥款形式下達的建設基金還原先為住房消費工資，返還給職工個人，作為購租房款投入;政府主要是通過國有政策性和商業性金融機構的優惠貸款，支持住房建設。

其次要將已建設的住房按市場經濟等價交換的原則，出售或出租給居民，回收投入的建房資金，再用于新建住宅，如此循環往復，滾動開發，就可以建立住房資金順暢回收的機制，實現建房投入產出的良性循環。

3、積極發展商業性的個人住房抵押貸款，推進和完善住房公積金制度

湖南省的住房長期發展目標模式應該是以商業性的個人住房抵押貸款方式為主，輔之以公積金為主體的政策性住房信貸資格要求嚴格，實際貸款額度都很小，貸款償還期短，貸款利率低且為固定利率，而且貸款方式單一。因此必須采取相關的措施，促進湖南省住房貸抵押款制度的完善和運行環境的改善:(1)積極引導商業性金融機構全面參與住房金融業務，將其信貸資金適當注入住房信貸領域，并鼓勵同業適度競爭，創新服務，改變當前住房信貸業務服務質量較差的局面;(2)建立和培育住房抵押貸款一、二級市場，形成有效的風險防范和風險轉移機制;(3)培育普通居民成為住房市場的真正主體;(4)鼓勵商業性保險公司發展住房保險業務;(5)政府為住房貸款提供擔保或保險保證;(6)發展住房抵押貸款的二級市場;(7)加快金融體制的改革，推進自由化進程。

公積金制度是湖南省現階段的一種合理的制度選擇。實現住房公積金制度有利于轉變住房分配體制，有利于住房建設資金的積累 周轉和政策性抵押貸款制度的建立，有利于提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。為了進一步完善與發展湖南省的住房公積金制度，政府應為本地區或同一個城市范圍的所有就業者確定一個相同的公積金繳交率;要規范公積金的歸集方式，不斷提高住房公積金歸集率;要進一步明確并規范住房公積金的使用方向和范圍，提高住房公積金的使用效益;要加強對住房公積金的監管，以保證住房公積金安全有效的運行;同時，還要進一步完善湖南省住房公積金管理制度。所有國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位的在職職工均應按照“個人儲蓄、單位資助、統一管理、專項使用”的原則繳納住房公積金，不斷完善住房公積金制度。

4、建立適合不同收入層次的住房供應新體系

目前，湖南住房建設的重點應該放在解決解決城市中低收入者、入城民工及其他社會弱勢群體等住房困難戶的住房問題。經濟適用住房建設用地采取行政劃撥方式供應。在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，繼續鼓勵集資、合作建房或興辦職工住房合作社等多種形式的住宅建設。鼓勵有條件的企事業單位進行經濟適用住房建設，允許其利用自有土地，通過集資等方式開發建設經濟實用住房，并享受國家經濟適用住房建設各項政策。新建的經濟適用住房只售不租，不向已購成本價住房或經濟適用住房面積達標的職工出售。其出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定，其成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套設施建設費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3%以下。

租房也是實現住房商品化的重要途徑。解決湖南省城鎮居民的住房困難問題，可以通過推行住房私有化的途徑來實現，也可以用公有房出租的途徑來解決。西方發達國家都通過 補貼援助形式來解決中低收入的租房問題，如美國的“實驗性補貼計劃”、日本的“住房建設計劃”、新加坡的“公共住房保障計劃”以及馬來西亞的“廉租屋計劃”等等。湖南省是個發展中的內陸省份，生產力仍比較低，居民有效購買力有限，通過租賃來解決中低收入家庭的住房困難更為現實。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃，廉租住房的租金實行政府定價。還可以將住房公積金適度與住房租賃結合起來，各地聚集的巨額公積金除用于低息貸款幫助職工購房外，也可以拿出部分公積金委托當地的房管部門建造一些廉價實用住房以供出租給中低收入家庭。當然也可以采取先租后售的方式。

5、發展住房金融和住房保險，創新住房融資工具和途徑

住房金融和住房保險是完備的住房制度的重要內容。一方面，通過建設貸款從資金支持住房建設的發展;另一方面，通過住房個人貸款，支持居民購房，從而保證城鎮住房制度改革的順利進行。住房信貸體系包括政策性住房信貸和商業性住房信貸兩個方面內容，即發展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的住房貸款業務。個人住房貸款的擔保，可采取房產抵押、有價證券質押、房產抵押保證人擔保、由專門的擔保公司(保險公司、置業公司)擔保等多種形式。

發展房地產證券化是國際房地產市場通行的融資途徑。中國要融入經濟全球化的潮流，就必須使中國的金融制度(自然包括了房地產金融制度)逐步與市場經濟國家自由化、金融國際化和融資證券話的潮流接軌。中國房地產金融制度創新的當務之急是融資證券化，更具體地講急需開放抵押貸款二級市場。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司的開展業務。由于住房抵押貸款占用的資金數量大、積壓時間長、變現難，因此經營中孕育著巨大的風險。歐美的住房抵押證券的信用級別極高，相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言，住房抵押證券稱為“銀邊證券”，具有良好的贏利功能。因而二級市場并非單純的就是一種風險分散機制，它還是一種全新的融資渠道。

目前，建設銀行上海市分行將在全國首先進行房貸證券化試點，這意味著房貸證券化這一住房金融的創新工具即將在我國邁出重要的也是關鍵的一步。湖南應該盡快籌備，力爭率先在省內推行房地產證券化及房地產證券融資市場。

本文系湖南省軟科學課題:開放條件下湖南省住房供應體系的構建與政策支持(2008ZK3087)的研究成果。

(作者單位:長沙環境保護職業技術學院商貿系)