糾正市場失敗是二次房改的基本任務(wù)①

劉昌黎

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院,遼寧 大連 116025)

糾正市場失敗是二次房改的基本任務(wù)①

劉昌黎

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院,遼寧 大連 116025)

住房貨幣化改革雖然給城市住房分配帶來了市場機(jī)制,繁榮了房地產(chǎn)市場,獲得了成功,卻不可避免地造成了房地產(chǎn)市場的失敗,造成了高房價(jià)和買房難的問題。為既堅(jiān)持住房貨幣化改革的正確方向,又糾正房地產(chǎn)市場失敗,應(yīng)該針對房地產(chǎn)市場失敗的原因,建立一個(gè)滿足窮人要求給窮人帶來利益的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場,這是二次房改的基本任務(wù)。兩個(gè)市場的思路與我國漸進(jìn)式改革方式在邏輯上是完全一致的,房改之初實(shí)行一步到位的市場化改革沒有這樣做,現(xiàn)在該是回到這一軌道上來的時(shí)候了。

市場失敗;二次房改;房地產(chǎn)市場

一、房地產(chǎn)市場的成功與失敗

1.房地產(chǎn)市場的成功

1998年我國全面實(shí)行住房貨幣化改革,徹底改變了人們依賴福利分房的陳腐意識,激發(fā)了個(gè)人買房的積極性,活躍了房地產(chǎn)市場,推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2009年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)36 232億元,其中商品住宅投資 25 619億元,分別相當(dāng)于 1997年的 11.4倍和 16.6倍,商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 70.7%,比 1997年的 48.4%提高 22.3個(gè)百分點(diǎn);住宅新開工面積 92 463萬平方米,商品住宅銷售面積 85 294萬平方米,分別相當(dāng)于 1997年的 6.6倍和 10.8倍。由此,房地產(chǎn)業(yè)不僅成為成推動中國經(jīng)濟(jì)快速增長的支柱產(chǎn)業(yè),而且極大地改善了城市的居住條件,城市面貌也為之煥然一新。2009年,全國城鎮(zhèn)人均住房面積接近 30平方米,比 1998年的 18.6平方米增加 10多平方米。同時(shí),居民自有住房的數(shù)量和質(zhì)量大幅度提高,住房自有率達(dá)到 80%以上,住房占居民家庭全部財(cái)產(chǎn)的平均比重超過 50%,是居民家庭財(cái)產(chǎn)增長最快的部分。由此可以說,住房貨幣化改革是一個(gè)方向正確的改革,已經(jīng)取得了不容抹殺的成功。

住房貨幣化改革獲得成功的主要原因,是實(shí)現(xiàn)了住房分配由計(jì)劃分配到市場分配的轉(zhuǎn)變,繁榮了房地產(chǎn)市場,提高了房地產(chǎn)市場的效率。換言之,住房貨幣化是對福利分房制度的徹底否定,與職務(wù)、年齡、工齡和家庭人口等因素決定分房先后、分房大小、分房好壞相比,憑錢買房,錢多先買房、買大房買好房,錢少后買房、買小房買差房,這符合市場公平買賣的原則,是一個(gè)歷史性的進(jìn)步。正是這種歷史性的進(jìn)步,才確保了住房貨幣化改革的成功。

2.房地產(chǎn)市場的失敗

然而,任何事物都是一分為二的。住房貨幣化改革雖然給城市住房分配帶來了市場機(jī)制,繁榮了房地產(chǎn)市場,獲得了成功,但卻不可避免地造成了房地產(chǎn)市場的失敗,造成了高房價(jià)和買房難的問題,其中,低收入階層買房難的問題尤為突出。按國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì),1997—2007年,全國商品住宅的平均銷售價(jià)格由 1 790元/平方米漲到 3 645元 /平方米,上漲 103.6%,正好翻了一番。2009年,全國商品房平均銷售價(jià)格為 4 695元/平方米,又比 2007年提高 28.8%。在全國房價(jià)快速上漲的過程中,北京、上海、廣州、深圳和海口等 70個(gè)大中城市的房價(jià)上漲更為迅速,市區(qū)每平方米的商品住宅售價(jià)大都超過了 1萬元乃至 2萬元以上,其中海口今年年初出現(xiàn)樓市海嘯,最高房價(jià)甚至漲到了每平方米 6萬元以上乃至 8萬元以上。結(jié)果,全國房價(jià)收入比已超過 15倍,其中上海、北京、廣州等中心城市甚至超過 50倍以上,房市泡沫非常嚴(yán)重[1]。

從實(shí)際情況看,在有錢買房這一天經(jīng)地義的市場原則下,10多年來城市居民住房條件改善的就主要是中高收入階層,至于低收入階層,其住房條件還依然是房改前的老樣子。換言之,10多年來真正享受到住房貨幣化改革好處的是中等以上收入階層特別是高收入階層,而低收入階層則沒有享受到住房貨幣化改革的好處。正因?yàn)槿绱?以買房難為首的民生問題在今年 3月的兩會期間備受關(guān)注,二次房改再次成為人們廣泛議論的熱門話題。

3.房產(chǎn)分配不公令人憂慮

商品市場的商品價(jià)格雖然高低懸殊,富人和窮人的購買能力、消費(fèi)水平也有天壤之別,但低收入階層多年來對喝不起茅臺、五糧液,吃住不起五星級賓館等現(xiàn)象,并沒有產(chǎn)生什么抱怨和不滿。與改革開放前相比,一些低收入階層每天能夠喝上三五元錢 1斤的散白酒,偶爾到自家附近的小飯店吃一頓,還是心滿意足的,這意味著低收入階層對溫飽水平的要求不是很高。然而,住房就不同了,它不僅是家庭最重要的資產(chǎn),而且是不可缺少的基本生活資料。一些低收入階層的住房條件在福利分房期間就很差,住房商品化 10多年來一直也沒有得到改善。因此,在低收入階層已經(jīng)吃飽肚子穿暖衣服的情況下,最亟欲改善的就是住房條件。低收入階層不僅有城市貧民,還包括一些被稱之為“蟻?zhàn)濉钡哪贻p人,他們大都家住外地,在城市結(jié)婚安家的首要問題是買不起房子。于是,“買房難”就和“看病難”、“上學(xué)難”一起,成了低收入階層最關(guān)心的問題,也是我國經(jīng)濟(jì)社會所面臨的主要問題之一。

根據(jù)資本主義國家的經(jīng)驗(yàn),財(cái)產(chǎn)分配不公大大超過收入分配不公,這乃是資本主義區(qū)別于社會主義的基本標(biāo)志之一。以日本為例,1995年和 2005年,家庭土地資產(chǎn)分配的基尼系數(shù)分別為 0.6177和 0.5914,都大大高于家庭收入分配基尼系數(shù)的 0.2955和 0.2819;1980年和 2000年,家庭金融資產(chǎn)分配的基尼系數(shù)分別為 0.5203和 0.4839,也都大大高于家庭收入分配基尼系數(shù)的 0.2728和0.3128[2]。可見,日本作為一個(gè)資本主義國家,雖然在社會收入分配方面實(shí)現(xiàn)了相對的公平,但在資產(chǎn)的社會分配方面卻依然是很不公平的。社會資產(chǎn)分配不公之所以會大大超過社會收入分配不公,乃因?yàn)榧彝ナ杖胧且粋€(gè)流量,而家庭資產(chǎn)則是一個(gè)存量。家庭收入的相當(dāng)一部分是用于消費(fèi)支出的,而且,越是低收入的家庭消費(fèi)支出的比重即恩格爾系數(shù)就越高。相比之下,家庭資產(chǎn)是家庭收入的長期積累,越是高收入的家庭其資產(chǎn)積累的比重就越高。不僅如此,與家庭收入相比,家庭資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)還有長期升值的趨勢,這種財(cái)產(chǎn)性收入的增加進(jìn)一步擴(kuò)大了社會資產(chǎn)分配的不公平。

從我國基尼系數(shù)的變動趨勢看,不能不說我們在社會收入分配方面已經(jīng)背離了建設(shè)有中國特色社會主義的初衷。1978年,中國的基尼系數(shù)為 0.317,而 2006年則上升至 0.496,已經(jīng)超過了國內(nèi)外公認(rèn)的 0.4的警戒線,在世界上也屬于偏高水平。由此,我國雖仍然是世界排名 109位 (2008年)的低收入國家,但億萬富翁的人數(shù)卻超過了日本以及其他一些世界排名靠前的高收入國家。至于資產(chǎn)分配不公,中國的形勢就更為嚴(yán)峻了。根據(jù)世界銀行的報(bào)告,美國是 5%的人口掌握了全國 60%的財(cái)富,而中國則是 1%的家庭掌握了全社會 41.4%的財(cái)富[3]。因此,面臨住房商品化改革 10多年就出現(xiàn)的“買房難”問題,如果不及時(shí)采取有效措施,讓房地產(chǎn)市場的失敗繼續(xù)下去,那么在當(dāng)前收入分配不公已經(jīng)嚴(yán)重惡化的態(tài)勢下,就有可能出現(xiàn)更為嚴(yán)重的房產(chǎn)分配不公。

二、房地產(chǎn)市場失敗的原因

1.市場競爭規(guī)律的必然結(jié)果

支配市場的基本規(guī)律是競爭規(guī)律,而競爭規(guī)律發(fā)揮作用的結(jié)果,說得文雅動聽一點(diǎn)是優(yōu)勝劣汰,說得尖刻露骨一點(diǎn)就是弱肉強(qiáng)食。無論哪種說法,劣者和弱肉都免不了被淘汰、被強(qiáng)食的命運(yùn)。這意味著市場對強(qiáng)者總是有利的,對弱者總是不利的。換言之,只有強(qiáng)者才有能力適應(yīng)市場競爭,在競爭中獲勝,弱者沒有適應(yīng)市場競爭的能力,只能在競爭中失敗,這就是新自由主義者一再宣揚(yáng)和強(qiáng)調(diào)的所謂“適者生存、不適者淘汰”規(guī)律。張五常在其《賣桔者言》中說:“在任何經(jīng)濟(jì)制度下,決定一個(gè)人生活的境況,富貴貧賤的因素,始終脫離不了適者生存、不適者淘汰的原則。無論在甚么主義下——不論是社會主義、共產(chǎn)主義、資本主義甚至是無政府主義,這原則是不變的。”[4]

從實(shí)際情況看也是這樣,住房貨幣化改革 10多年來,一直是高收入階層在買房子,他們不僅買大房子,而且買好房子,買別墅。一部分中等收入階層也買了房子,其中一部分人實(shí)現(xiàn)了投資買房,增加了“財(cái)產(chǎn)性收入”。相比之下,低收入階層則一直是買不起房子,只能眼看著別人買房子,即使買房子也只能買小房子或買二手房。總之,越是有錢的人,就越適應(yīng)房地產(chǎn)市場的買房競爭,越是沒有錢的人,就越不適應(yīng)房地產(chǎn)市場的買房競爭。結(jié)果,富人就越來越多地享受到了住房貨幣化改革所帶來的財(cái)產(chǎn)性收入增加的好處,一些中等收入階層也因此而成了“中產(chǎn)階級”,至于窮人,就只能為富人和中產(chǎn)階級的財(cái)產(chǎn)性收入增加作嫁衣裳。

2.富人和窮人一起買房必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失敗

在商品市場上,富人消費(fèi)的商品漲價(jià)快,窮人消費(fèi)的商品漲價(jià)慢,這是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象。然而,對于富人和窮人都消費(fèi)的有限供給商品也漲價(jià)快的現(xiàn)象,很多人不僅不注意,而且往往感到不可理解。因?yàn)樵诙倘苯?jīng)濟(jì)結(jié)束以后基本上是買方市場,商品豐富,供給充足,價(jià)格基本穩(wěn)定,其中電視機(jī)、電冰箱和小汽車等在當(dāng)前還是降價(jià)的趨勢。不過,仍然有一部分商品的價(jià)格上漲很快,其中有的已經(jīng)上漲到了一般人消費(fèi)不起的程度。例如,在改革開放之前,豬肉、牛肉、羊肉和雞肉等肉類食品的價(jià)格曾經(jīng)高于魚、蝦和螃蟹等水產(chǎn)品的價(jià)格,而現(xiàn)在則是后者的價(jià)格大大高于了前者的價(jià)格,其中,對蝦、龍蝦、海參和鮑魚等名貴海產(chǎn)品都已漲價(jià)到了低收入階層吃不起的程度。究其原因,乃因?yàn)樵谏钏教岣咭院?人們都越來越喜歡吃高蛋白低脂肪的水產(chǎn)品。

現(xiàn)在回過頭來說房價(jià)。我國房地產(chǎn)市場應(yīng)該說也是買方市場,不是股票市場那樣的賣方市場。其基本標(biāo)志,就是全國大中小城市到處都有房地產(chǎn)公司在賣房子,在大多數(shù)情況下,不是房子不夠賣,而是房子賣不出去,這與股票市場很難買到原始股的情況是截然不同的。因此,房地產(chǎn)市場的價(jià)格從根本上說不是由賣方?jīng)Q定的,而是由買方?jīng)Q定的。換言之,房地產(chǎn)公司的要價(jià)如果不被顧客接受,房子就賣不出去。既然如此,住房為什么迅速漲價(jià)呢?其重要原因之一,就是地段好升值潛力大的住房不是無限供給的,而是有限供給的。無論是誰,只要買房,大都希望在商業(yè)繁華地段、交通方便地段以及孩子上學(xué)方便或風(fēng)景好的地段買房。然而,在大多數(shù)人普遍看好的地段,房子的供給卻是有限的。在這種情況下,最有錢的人往往是搶先買下最好的房號,次有錢的人怕錯(cuò)過機(jī)會,也跟著買下次好的房號。結(jié)果,大多數(shù)房子就被中等收入階層以上的有錢人買去了。以深圳市為例,2004年以來大約銷售了 46萬套住宅,其中有近 15萬套為個(gè)人二套以上住宅,現(xiàn)在大多空置,另外還有近 8萬套住宅為境外和外地人士持有[5]。深圳這樣,全國何嘗不是大同小異呢?結(jié)果,自然就苦了一般的買房者尤其是低收入階層,他們中的大多數(shù)人只能眼睜睜地眼看著地段好升值潛力大的房子一棟一棟地被人買走了而無可奈何。

針對低收入階層買不起房子的問題,除建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房外,一些地方政府還采取了向低收入階層發(fā)放購房補(bǔ)貼的政策措施。例如,大連市政府近年來就向數(shù)萬戶低收入家庭每戶發(fā)放了 13萬元購房補(bǔ)貼。盡管如此,領(lǐng)取購房補(bǔ)貼的低收入家庭仍然是買不起房子[6]。究其原因,除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)力度小、供給不足之外,這與窮人和富人一起競爭買房有很大的關(guān)系。低收入階層作為房地產(chǎn)市場的弱者,他們永遠(yuǎn)沒有同高收入階層進(jìn)行買房競爭的能力。可以斷言,在社會收入分配不公、貧富差距擴(kuò)大繼續(xù)的情況下,只要繼續(xù)讓窮人和富人一起競爭買房,則自由競爭的結(jié)果,就必然會使房地產(chǎn)市場的失敗繼續(xù)下去。這樣,低收入階層也就永遠(yuǎn)改變不了買房難的狀態(tài),逃脫不了被房地產(chǎn)市場淘汰的命運(yùn)。

3.收入分配差距擴(kuò)大是加劇房地產(chǎn)市場失敗的根本原因

從窮人和富人對商品的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平看,低收入階層買不起房子的問題并不是房價(jià)上漲后才出現(xiàn)的,而是在住房貨幣化改革一開始時(shí)就存在的。在房改之初房價(jià)還沒有上漲時(shí),率先買房子的就是高收入階層而不是低收入階層。其后,由于收入分配差距迅速擴(kuò)大,貧富兩極分化越來越嚴(yán)重,因此在房價(jià)迅速上漲的過程中,富人就一直是買房不差錢,而窮人則是越來越買不起房子了。

我國自上世紀(jì) 80年代初開始打破平均主義和大鍋飯、鼓勵(lì)一些人先富起來以來,社會收入分配差距就開始擴(kuò)大了。特別是 90年代后期實(shí)行股份制改革和廠長年薪制改革以后,以 CEO年薪與員工工資差距的迅速擴(kuò)大為標(biāo)志,我國城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間、行業(yè)之間、企業(yè)之間、職業(yè)之間、工種之間、職務(wù)之間和員工之間的工資收入差距都空前擴(kuò)大了。現(xiàn)在,不要說平安保險(xiǎn)等上市公司 CEO的天價(jià)年薪,就是國資委管轄下的國企,高管與職工之間的收入也相差 18倍之多[7],大大高于日本公企業(yè) CEO與員工之間不超過 3倍的收入差距。從各行業(yè)最高最低平均工資的倍率看,1978年是 2.1倍,2000年也只提高到 2.6倍,而 2008年則迅速提高到了 4.77倍[8]。

在社會收入分配差距擴(kuò)大、貧富兩極分化嚴(yán)重的市場經(jīng)濟(jì)中,低收入階層買不起、消費(fèi)不起的東西是很多的。以大家都習(xí)以為常、見怪不怪的商品市場為例,就一直有很多窮人買不起的東西。在商品市場上,窮人和富人的消費(fèi)水平為什么有如此巨大的差別呢?窮人為什么有很多東西買不起、消費(fèi)不起呢?窮人為什么只能消費(fèi)最便宜的商品呢?其原因很簡單,就是他們的收入少,口袋里沒有錢。由此可見,窮人喝不起茅臺、五糧液,吃住不起五星級賓館的根本原因,并非是茅臺、五糧液和五星級賓館漲價(jià)造成的,而是其收入低下造成的。現(xiàn)在,即使茅臺、五糧液削價(jià)到 100元以下,低收入階層也還是喝不起。其他高檔商品高檔消費(fèi)也一樣,不要說根本就不可能削價(jià)一半,即使真的削價(jià)一半或更多,低收入階層也還是買不起、消費(fèi)不起。總而言之,在富人和窮人進(jìn)入商品市場以前,其購買能力和消費(fèi)水平就已經(jīng)由其收入水平而不是由商品價(jià)格水平?jīng)Q定了,社會收入分配差距越是擴(kuò)大,貧富兩極分化越是嚴(yán)重,其購買能力和消費(fèi)水平的差距就越大。房地產(chǎn)市場作為商品市場的一個(gè)組成部分,住房作為一種商品,其價(jià)格升降與窮人和富人的關(guān)系,和茅臺、五糧液、五星級賓館等其實(shí)沒有什么兩樣。換言之,窮人和富人在房地產(chǎn)市場買房競爭中的勝負(fù),并不是由房價(jià)水平高低決定的,而是由其收入水平高低決定的。正因?yàn)槿绱?收入分配差距迅速擴(kuò)大,貧富兩極分化空前嚴(yán)重,就成為加劇房地產(chǎn)市場失敗的根本原因。

4.政策執(zhí)行不力和政策錯(cuò)位是造成房地產(chǎn)市場失敗的重要原因

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》 (國發(fā) [1998]23號文件),全國要“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策”,其中,“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房”。該通知還要求“調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。”“切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本,使經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng),促進(jìn)居民購買住房。”可見,當(dāng)初制定的房改政策考慮到了不同收入階層對房地產(chǎn)市場的適應(yīng)能力,如能切實(shí)地貫徹執(zhí)行,并不會產(chǎn)生嚴(yán)重的房價(jià)上漲和買房難問題。然而,從房改政策的實(shí)際執(zhí)行情況看,廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)嚴(yán)重滯后,遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了廣大中下等收入階層的要求。特別是《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā) [2003]18號文件)提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”以后,由于這實(shí)際上是建立以商品住房為主的住房供應(yīng)體系,改變了此前確定的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的基本政策,再加上各地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中嘗到了土地批租的甜頭,結(jié)果造成政策錯(cuò)位,原本只為富人設(shè)計(jì)的“開發(fā)商模式”,僅僅過了幾年就取代了經(jīng)濟(jì)適用住房模式,壟斷了住宅建設(shè)和房地產(chǎn)市場。由此,廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)更為滯后,從 1999年占商品住宅竣工面積的 50%以上,大幅度下滑到 2004年的 4.6%。同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重也由 2003年的 6.1%下降到 2004年的 4.1%,2005年又下降到3.6%[9]。在廉租房建設(shè)方面,2009年全國土地出讓收入雖然高達(dá) 14 239.7億元,比上年增長43.2%,其中支出總額為 12 327.1億元,比上年增長 28.9%,但用于廉租住房的支出僅為 187.1億元,只占 1.5%[10]。2008和 2009年國家雖然加大了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度,全國新開工經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)各 130萬套,按每套 60平米計(jì)算為 7 800萬平方米,也只分別占兩年新開工住宅建設(shè)面積的9.8%和 8.4%①按國家統(tǒng)計(jì)局編 2008年、2009年《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)計(jì)算。,仍大大低于低收入家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的比重。

5.對投機(jī)打擊不力導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場失敗

我國房地產(chǎn)市場從發(fā)展之初開始,就一直存在著投機(jī),特別是各種資金雄厚的炒房團(tuán),一直把房地產(chǎn)市場炒得不得安寧。根據(jù)《證券日報(bào)》的報(bào)道:“北京絕大部分的新樓盤在交房前就已經(jīng)全部售出了,但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有 30%—40%,能達(dá)到 50%入住率的已經(jīng)是比較不錯(cuò)的比例了。”“這就造成了一種現(xiàn)象,一邊是連夜排隊(duì)買房,另一邊則是不斷上升的空置率,新建小區(qū)每到夜幕降臨多是 ‘黑燈瞎火’。”[11]應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是,新建小區(qū)每到夜幕降臨多是 “黑燈瞎火”的景象,這在全國各大中心城市也是普遍存在的,這意味著房地產(chǎn)市場為賣而買的投機(jī)是相當(dāng)普遍的。然而,直到今年國務(wù)院出臺房地產(chǎn)新政、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)以前,國家對房地產(chǎn)投機(jī)的打擊力度很小,時(shí)松時(shí)緊,有時(shí)甚至為挽救房地產(chǎn)市場而姑息了投機(jī)行為。

三、糾正市場失敗是二次房改的主要任務(wù)

1.糾正市場失敗是政府的責(zé)任

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展之初,人們普遍追求的是市場效率,而隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)貧富不均、兩極分化越來越嚴(yán)重并成為社會問題進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的時(shí)候,人們才逐漸認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展的統(tǒng)一、效率與公平的統(tǒng)一的重要性。換言之,對于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展來說,效率并不是唯一的目標(biāo),公平也是不可忽視的。政府在市場經(jīng)濟(jì)中的作用,一是制定市場規(guī)則,維持市場秩序,二是糾正市場失敗,確保社會公平。其中,制定市場規(guī)則維持市場秩序,就是為各經(jīng)濟(jì)行為主體創(chuàng)造公平競爭的條件,使其在市場經(jīng)濟(jì)條件下大顯身手,得到充分的發(fā)展;糾正市場失敗,就是確保社會公平特別是扶持弱者,幫助他們擺脫在市場競爭中被動不利的地位,實(shí)現(xiàn)社會公平。就住房貨幣化改革而言,由于是建立了統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場,實(shí)行了統(tǒng)一的市場規(guī)則,維持了統(tǒng)一的市場秩序,讓所有城市居民一起參與了競爭性的商品房交易,因此,這一改革在總體上看對城市居民中的強(qiáng)者即富人是有利的,而對于城市居民中的弱者即窮人則是不利的。究其原因,乃因?yàn)楦蝗擞羞m應(yīng)市場機(jī)制的能力,能夠在買房的自由競爭中取勝,而窮人則沒有適應(yīng)市場機(jī)制的能力,必然在買房的自由競爭者失敗。由此產(chǎn)生的高房價(jià)和買房難問題,不僅嚴(yán)重影響了和諧社會建設(shè),而且房產(chǎn)分配不公比收入分配不公更為嚴(yán)重,從根本上威脅了中國式社會主義制度的根基。因此,在住房貨幣化改革已經(jīng)滿足了富人需要給富人帶來了利益的情況下,就要考慮如何滿足窮人需要給窮人帶來利益的問題了。換言之,迄今為止政府在房地產(chǎn)市場中的作用只起到了一半,現(xiàn)在要考慮如何起到另一半作用,即糾正房地產(chǎn)市場失敗,確保房產(chǎn)分配公平。

2.回歸福利分房的改革方案不可取

面臨住房貨幣化改革的問題,二次房改的呼聲日漸高漲,其中,李明 “一戶一宅、兩部法律、三支隊(duì)伍、四類住房”的建議方案備受矚目[12]。在李明的建議方案中,廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房由政府建造,戶型標(biāo)準(zhǔn) (建筑面積)分別控制在 50平方米以下和 60平方米左右,分別占住宅供應(yīng)總量的15%—20%和 10%—15%,普通商品住房由非盈利的住宅合作社建造,戶型標(biāo)準(zhǔn)為 90平方米以下,占住宅供應(yīng)總量的 45%—55%,商品住房 (中高檔房)由房地產(chǎn)開發(fā)商建造,占住宅供應(yīng)總量的20%。在上述四類住房中,前三類住房均屬于住房保障制度的范圍,只有第四類住房才繼續(xù)由房地產(chǎn)市場供應(yīng)。上述建議方案體現(xiàn)了住房保障的福利性質(zhì),切中了房地產(chǎn)市場失敗的要害,如果在改革之初實(shí)行,不失為一種可行的選擇方案。然而,在我國住房改革已經(jīng)走上市場化道路并已取得不容抹殺的成功的情況下,把 80%的住房作為社會保障或政府供給的對象,卻否定了住房貨幣化改革的正確方向。從目前情況看,中等收入階層已經(jīng)有很多人買了房子,其中一些人還買了 100平方米以上的房子。因此,把中等收入階層改善住房的水平限定為 90平方米以下,把市場化商品房的比例限定為20%,這既不符合中等收入階層的收入水平和實(shí)際需求,也不利于房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。另外,社會保障性住房特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房如何分配,也有許多棘手的問題。如果不用市場機(jī)制而是用社會保障的機(jī)制來解決,就難免會重蹈福利分房的覆轍。

3.只有建立兩個(gè)市場才能糾正房地產(chǎn)市場的失敗

如前所述,二次房改迫在眉睫,是非常必要的。但是,如果因此而改變住房貨幣化的改革方向,則是走了回頭路,是不可取的。為既堅(jiān)持住房貨幣化改革的正確方向,又糾正房地產(chǎn)市場失敗,應(yīng)該在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上,建立一個(gè)滿足窮人需求給窮人帶來利益的市場,這就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市暢。所謂經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場,主要包含下述三個(gè)含義:第一,在增大投入滿足需要的過程中,按國家限定的低收入階層可以承受的價(jià)格銷售經(jīng)濟(jì)適用房,出租廉租房;第二,與房改房轉(zhuǎn)讓與出租的價(jià)格可以隨行就市不同,擁有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房產(chǎn)權(quán)的人,必須按國家限定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓或出租,即經(jīng)濟(jì)適用、房廉租房只能在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場轉(zhuǎn)讓和出租,不能進(jìn)入一般商品房市場;第三,經(jīng)濟(jì)適用房的銷售、出租對象除低收入階層和各類學(xué)校畢業(yè)后新參加工作的年輕人以外,將來還應(yīng)該包括進(jìn)城工作的農(nóng)民即新市民。

在經(jīng)濟(jì)適用和房廉租房市場建立起來以后,低收入階層以及年輕人和新市民在國家控制住房價(jià)格和住房面積的市場買房租房,滿足最基本的住房需求,中等收入階層和高收入階層繼續(xù)在隨行就市的商品房市場買房,前者滿足改善住房的需求,后者滿足豪華住房的需求。由此,我國房地產(chǎn)市場就會形成兩個(gè)獨(dú)立的市場,富人和窮人各得其所,從而避免富人和窮人一起進(jìn)行買房競爭的局面,既消除窮人在競爭中的不利地位,又杜絕房地產(chǎn)投機(jī),堵塞富人利用房產(chǎn)性收入剝削窮人的渠道。根據(jù)商品市場的一般規(guī)律,天價(jià)房不足慮,最低房價(jià)才重要。就房地產(chǎn)市場而言,只要經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的市場價(jià)格得到有效的控制,窮人的基本住房需求得到滿足,則商品房價(jià)格就會受到影響,房地產(chǎn)市場就自然會形成一個(gè)由低到高的商品房價(jià)格體系。換言之,在低收入階層的基本住房需求得到保障以后,中等收入階層自然有中低價(jià)位的房子可買,至于高收入階層,他們有高檔消費(fèi)的能力,不必為他們買不起天價(jià)房而擔(dān)憂。從長期發(fā)展趨勢看,只有社會收入分配不公問題和低收入階層住房問題基本解決之后,我國才可以逐步廢除經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房市場,實(shí)現(xiàn)住房市場的一元化。

兩個(gè)市場的思路與我國漸進(jìn)式改革方式在邏輯上是完全一致的,房改之初實(shí)行一步到位的市場化改革沒有這樣做,現(xiàn)在該是回到這一軌道上來的時(shí)候了。

[1] 專家稱京滬等地房價(jià)收入超過 50倍,已成社會問題[DB/OL].中國新聞網(wǎng),2010-04-22.

[2] 劉昌黎 .現(xiàn)代日本經(jīng)濟(jì)概論[M].大連,東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2008.307.

[3] 余豐慧 .誰是拉大收入差距幕后推手?[DB/OL].新華網(wǎng),2010-05-28.

[4] 張五常 .賣桔者言[M].成都:四川人民出版社,1988.24.

[5] 牛刀 .開征物業(yè)稅深圳將流出 10萬套容量住宅[N].鳳凰博報(bào),2009-08-07.

[6] 王丹 .揣 13萬補(bǔ)貼買房遇尷尬[N].半島晨報(bào),2009-12-03.

[7] 全國總工會 .國企高管與職工收入相差 18倍[N].北京晨報(bào),2010-03-10.

[8] 中財(cái)網(wǎng) .貧富差距過大窒息了中國經(jīng)濟(jì)[EB].2010-04-21.

[9] 谷俊青 .2009年保障性住房實(shí)施效果評價(jià)及政策建議[J].中國建設(shè)信息,2010,(4).

[10] 財(cái)政部 .2009年全國土地出讓收支基本情況[EB].財(cái)政部網(wǎng)站,2010-04-13.

[11] 王崢 .北京多樓盤一半空置全民炒房勢頭漸顯[N].證券日報(bào),2009-11-28.

[12] 李明,等 .二次房改建議書[Z].二次房改論壇,2009-08-24.

(責(zé)任編輯:王秀中)

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2010-07-10

劉昌黎 (1944-),男,遼寧瓦房店人,教授,博士生導(dǎo)師,主要從事貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究。E-mail:lchl@dufe.edu.cn.